Skuteczna windykacja należności w branży budowlanej

w biznes, budownictwo, nieruchomości, oszustwo, pieniądze

Branża budowlana jest bez wątpienia jedną z tych, w których najczęściej występują problemy z płatnościami. Niekiedy jest to spowodowane złym obliczeniem kosztów inwestycji przez dewelopera, innym znów razem zaplanowaniem oszustwa z góry zakładającego niepłacenie wykonawcom. W dzisiejszym materiale omówimy, jak wygląda przykładowy schemat pokrzywdzenia wykonawcy oraz co można zrobić, aby się przed nim zabezpieczyć.

Jak nie zapłacić wykonawcy – case study

Jest sobie deweloper ABC, stawiający eleganckie osiedle na obrzeżach miasta. Deweloper ten jakiś czas temu podpisał umowy na sprzedaż mieszkań po stałej cenie, z czego większość znalazła nabywców w ciągu zaledwie kilku miesięcy. Tak czy inaczej roboty budowlane zbliżają się już ku końcowi, więc nasz deweloper ABC prosi sekretarkę o zaparzenie pysznej kawy, odpala Excela i liczy…

Niestety, z tych wyliczeń wychodzi mu czarno na białym, że ceny materiałów budowlanych poszły na tyle mocno do góry, że cała inwestycja ledwo spina się finansowo. A tu już nowy Mercedes G-klasa AMG wybrany w salonie, żona też ma obiecane nowe Porsche, więc co robić, jak żyć…?! Nagle przychodzi chwila olśnienia: no przecież, że trzeba zwiększyć rentowność inwestycji!

Oszczędzanie na wykonawcach

Tylko jest tutaj pewien problem: mieszkania w większości zostały już sprzedane, więc ceny tam specjalnie nie podbijemy. W takim układzie idziemy w kierunku zmniejszenia kosztów – tyle, że na materiałach nie bardzo się da, bo i tak cały czas drożeją… Ale przecież są jeszcze wykonawcy! Co prawda zapłaciliśmy im już około 2/3 należności, ale przecież nikt nie powiedział, że musimy też zapłacić pozostałą 1/3. Prosty numer, a da się na nim zaoszczędzić baaardzo dużo.

Utrudnienie windykacji, czyli transfer majątku z firmy deweloperskiej

Metody działania podobne do opisanych powyżej to niestety codzienność w polskiej branży budowlanej. Jak już wspomniałem na samym początku, niekiedy jest to konsekwencją złego obliczenia kosztów. Jednak warto wiedzieć, że na tym rynku funkcjonują również takie firmy, które są z góry nastawione na oszukiwanie wykonawców. Szefowie takich firm korzystają na ogół z prawników, którzy „przeszli na ciemną stronę mocy”, czyli wyspecjalizowali się w tworzeniu struktur nastawionych z góry na transfer majątku, a tym samym utrudnienie (czy wręcz uniemożliwienie) dochodzenia roszczeń przez wykonawców.

Przykład takiego transferu

Firma A stawia osiedle. Bez zbędnej zwłoki płaci wykonawcom za pierwsze wystawione faktury i nie robi problemów z odbiorem robót. Sytuacja jednak zmienia się, gdy całość robót jest już praktycznie ukończona, a wykonawcy chcą wystawić ostatnie faktury w wysokości 20 – 30% wartości wykonanych prac.

Zaczynają się więc „cyrki” z odbiorem, naliczanie wyimaginowanych kar umownych i tym podobne „uniki” ze strony dewelopera. W międzyczasie prawnicy obsługujący dewelopera tworzą spółkę B, zarejestrowaną na klasycznego słupa, która to spółka przejmuje inwestycje od spółki A.

Proste pytanie: skąd spółka B ma pieniądze na taką operację?

Odpowiedź: sprzedaż następuje na przedłużony termin płatności, co już samo w sobie śmierdzi na kilometr „wałkiem”, gdyż w praktyce obrotu gospodarczego bardzo rzadko występują podobne transakcje. Tak czy inaczej od spółki B inwestycje kupuje spółka C.

Jaki więc mamy stan faktyczny?

Sytuacja przestawia się niezbyt korzystnie z punktu widzenia wykonawcy, który chciałby otrzymać swoje pieniądze. Mamy bowiem spółkę A, z której wytransferowano majątek. Jest również spółka B, która jest postawiona na słupa i której w praktyce nic nie można zabrać, więc jej odpowiedzialność jest iluzoryczna.

No i wreszcie ostatni element, czyli spółka C, która przejęła inwestycje w dobrej wierze i w razie czego chroni ją rękojmia wiary ksiąg wieczystych. Teoretycznie więc nie ma widoku na happy end w przypadku klasycznego procesu sądowego.

Czy przeprowadzenie skutecznej windykacji w branży budowlanej jest możliwe?

Odpowiedź na powyższe pytanie brzmi: TAK, niejednokrotnie jest to możliwe.

Właściwie jedyną skuteczną metodą będzie tutaj ustanowienie zabezpieczenia na nieruchomości. Problem w tym, że jeśli mówimy o kwocie wyższej niż 75 tys. PLN, musimy wykazać tzw. interes prawny, czyli przekonać sąd, że nasz interes jest zagrożony.

Przykładowo będzie to dostarczenie dowodów, że deweloper nie płaci również innym wykonawcom, że transferuje majątek ze spółki, są przesłanki dotyczące jego niewypłacalności i tak dalej. Wszystko opiera się tak naprawdę na profesjonalnie przeprowadzonej windykacji śledczej – a takiej zwykła kancelaria prawna raczej nie zrobi. Wielu prawników woli zresztą chadzać utartymi ścieżkami, kierując swoich klientów na drogę procesu cywilnego, generując tylko niepotrzebne koszty, bo komornik finalnie i tak nie ma czego zabrać deweloperowi – oszustowi.

A więc powtórzmy:

W polskim systemie prawnym jedyną skuteczną ścieżką, która daje wykonawcy do ręki argumenty w walce z deweloperem jest ustanowienie zabezpieczenia na majątku (najlepiej nieruchomości).

Skuteczna windykacja dla branży budowlanej

Jeśli masz problem z zapłatą za wykonane roboty budowlane, to nie czekaj, aż będzie za późno! Zgłoś się do nas już dziś – przeanalizujemy Twoją sprawę i pomożemy Ci szybko odzyskać pieniądze!

Kontakt:

E-mail: kontakt@bialekolnierzyki.com

Telefon: 513 755 005

Zapraszamy również do obejrzenia materiału video na naszym kanale na YouTube, w którym ekspert od windykacji śledczej opowiada o oszustwach deweloperów oraz o tym, jak im przeciwdziałać.

System rabatowania a ustawianie przetargów

w biznes, pieniądze, przestępczość

Jeśli miałbym wskazać najpowszechniejsze przestępstwa gospodarcze w Polsce, to w pierwszej piątce z pewnością znalazłoby się ustawianie przetargów i zamówień. Jest to przestępstwo bardzo zyskowne, a jednocześnie, w odpowiedniej konfiguracji, naprawdę trudne do wykrycia. Tracą zaś na nim głównie firmy zamawiające rozmaite towary i usługi, choć w dużej części ich prezesi nie zdają sobie z tego sprawy (lub po cichu tolerują taki stan rzeczy). W dzisiejszym materiale omówię jeden ze schematów, który w oczywisty sposób preferuje jednego z dostawców.

Ustawianie zamówienia – case study

Jest sobie duża firma ABC, która potrzebuje zamówić serwery za kilka milionów PLN. Dyrektorem odpowiedzialnym za zamówienia jest Kowalski. Tenże Kowalski swego czasu na jednej z imprez branżowych poznał Nowaka, który jest szefem w firmie Nowak & Partners, handlującej elektroniką.

Kowalski nieoficjalnie kontaktuje się z Nowakiem i mówi mu, że ABC będzie niedługo rozpisywała przetarg na serwery firmy SuperComp (bo na takie zrobiono specyfikację) – tyle i tyle sztuk, z takimi a takimi parametrami.

Nowak udaje się do firmy SuperComp i „zaklepuje” w niej odpowiednią ilość serwerów.

Kluczowe zagranie

W zamówieniu przetargowym Nowak podaje, że będą to serwery dla firmy ABC. Dlaczego tak? Ponieważ firma SuperComp wymaga od swoich dystrybutorów, aby ci podawali w zamówieniach przetargowych dla jakiej firmy ma pójść dany towar. No i ten z dystrybutorów, który zgłosi się jako pierwszy, że bierze np. dla firmy ABC, otrzymuje 20% rabatu od ceny z cennika. Pozostali dystrybutorzy, którzy też będą brali dla ABC, mogą zaś liczyć na max 5% rabat. Daje to 15% przewagi, co w praktyce powoduje, że firma Nowak & Patners, która zgłosiła się jako pierwsza, musi wygrać i zgarnąć to zamówienie.

Co dzieje się dalej, to nietrudno się domyślić. Nowak & Partners daje najlepszą cenowo ofertę i wygrywa przetarg. Jej szef następnie wypłaca „pod stołem” potężną „premię” Kowalskiemu z ABC (przypominam, że Kowalski to dyrektor rozpisujący przetarg). Wszyscy są zadowoleni – no, może oprócz innych dostawców startujących w przetargu, chociaż oni i tak odbiją sobie przegraną na innych zamówieniach.

Kto jest tutaj największym wygranym?

Odpowiedź: firma SuperComp, czyli dostawca serwerów. Dlaczego? Już tłumaczę.

Otóż wprowadzony przez SuperComp system rabatowy został wprost stworzony do korumpowania osób decyzyjnych w firmach zamawiających. Dzięki największemu rabatowi dystrybutor, który jako pierwszy złoży zamówienie pod daną firmę, ma praktycznie wygrany przetarg. W takiej sytuacji wystarczy, że dotrze on do jak największej liczby osób decydujących o zakupach, a następnie najzwyczajniej w świecie będzie je korumpować, aby jemu pierwszemu dały „cynk” o tym, że dana firma niedługo będzie rozpisywać zamówienie na produkty, które oferuje SuperComp. Rabat w wysokości aż 20% daje zaś pole do tego, aby dzielić się z dyrektorem odpowiedzianym za zamówienia, dając mu zwyczajną łapówkę.

Co więcej, dzięki tak dużemu rabatowi można bez problemu dać najniższą cenę i ewentualny audyt w firmie zamawiającej będzie miał niezwykle trudne zadanie, aby wyłapać nieprawidłowość! W jaki sposób będą bowiem działać audytorzy? Przejrzą wszystkie oferty, które spłynęły na przetarg – no i okaże się, że wygrała najtańsza. Nawet jeśli potem wyślą jeszcze raz zapytanie ofertowe wprost do firmy SuperComp, to ta najprawdopodobniej wcale im nie odpowie – a jeśli nawet, to dostaną cenę bez rabatu, czyli zbliżoną do tych z przetargu od dystrybutorów. Dyrektor działu zamówień jest więc kryty i nie ma za bardzo punktu zaczepienia, aby na podstawie samych cen postawić mu zarzuty np. o zmowę z dostawcą.

Przestępstwo prawie doskonałe?

Na podobnej zasadzie są zresztą umarzane postępowania związane ze zmowami przetargowymi. W wielu branżach i firmach funkcjonują bowiem dwa różne cenniki: zrabatowany oraz standardowy. Weźmy teraz prokuratora, który chce zbadać, czy jakaś firma, np. państwowa, nie przepłaciła za zamówienie. Wysyła on prośby dotyczące cenników do dostawców danego towaru. Ci przesyłają mu cenniki standardowe, bez rabatów – porównanie cen z takich cenników nijak się ma do realiów rynkowych, gdyż rabaty przy dużych zamówieniach potrafią przekraczać 20%. No ale jeśli prokurator tego nie ustali (a tak się często zdarza), to nie widzi znamion przestępstwa i po prostu umarza śledztwo.

Reasumując

To są naprawdę nieskomplikowane numery, a nie żadna fizyka kwantowa. Jednak wpływają one na to, że w niektórych branżach tworzą się różne patologie. W praktyce bowiem wielu dyrektorów zakupowych jest skorumpowanych tak, że piszą specyfikacje sprzętowe / towarowe pod konkretnych producentów, z których mają dodatkowy profit, zamiast wziąć inny sprzęt, niejednokrotnie tańszy i lepszy. No i tutaj już firmy zamawiające ponoszą wymierne straty.

Detektywi dla biznesu

Chcielibyśmy poinformować, że świadczymy profesjonalne usługi związane ze zwalczeniem przestępczości gospodarczej. Oto w czym możemy Ci pomóc:

– sprawdzanie wiarygodności podmiotów polskich oraz zagranicznych (wywiad gospodarczy),

– śledztwa w sprawach nadużyć managerskich i kradzieży pracowniczych,

– audyty bezpieczeństwa pod kątem zagrożenia przestępczością gospodarczą,

– opracowywanie i wdrażanie procedur antyfraudowych,

– poszukiwanie majątku dłużników,

– poszukiwanie skradzionego majątku,

– wykrywanie i przeciwdziałanie nieuczciwej konkurencji

– szkolenia antyfraudowe.

Nasza specjalizacja: przestępczość gospodarcza. Każde zlecenie realizowane jest przez doświadczonych specjalistów z odpowiednimi uprawnieniami. Posiadamy wpis do Rejestru przedsiębiorców wykonujących działalność regulowaną w zakresie usług detektywistycznych – numer rejestrowy RD-134/2021.

Kontakt:

E-mail: kontakt@bialekolnierzyki.com

Telefon: 513 755 005

Zapraszamy również do zakładki Oferta, w której znajdziesz więcej informacji na temat tego, czym się zajmujemy.

Detektyw Toruń, Bydgoszcz, cała Polska!

Weryfikacja potencjalnie ryzykownego kontrahenta – case study

w biznes, pieniądze

Niedawno zgłosił się do nas przedsiębiorca, który zlecił nam przeprowadzenie wywiadu gospodarczego. Celem był potencjalny kontrahent X, czyli spółka mająca podpisać umowy opiewające na dość znaczne kwoty.

Na pierwszy rzut oka wszystko było tutaj w porządku – firma istniała na rynku od kilku lat, była zarejestrowana na potrzeby podatku VAT, nie miała negatywnych opinii w sieci, a sprawdzenie zarówno jej samej jak i osób powiązanych w bazach dłużników również nie wykazało nic niepokojącego. Czyli co, można spokojnie robić biznes? No właśnie niekoniecznie…

Interesująca struktura spółek

Nasz badany kontrahent X to spółka z o.o. spółka komandytowa zarządzana przez Pana Y. Tenże Pan Y zbudował sieć spółek, w których był większościowym udziałowcem (ponad 90% udziałów). W niektórych przypadkach były to spółki z o.o. spółki komandytowe, a w innych przypadkach spółki z o.o.

W przypadku spółek z o.o. sp. k., które były spółkami operacyjnymi, prowadzącymi rzeczywistą działalność gospodarczą, Pan Y występował jako komandytariusz lub prokurent (a także główny udziałowiec spółki z o.o.), co w razie wytoczenia pozwów przeciwko tymże spółkom praktycznie zabezpieczało go przed uszczupleniem prywatnego majątku. Ok, samo zabezpieczenie się przed ryzykiem w biznesie nie jest niczym złym (a wręcz nawet dobrym), ale w tym przypadku mieliśmy kilka tzw. czerwonych flag.

Czerwone flagi

– Spółki, mimo braku widocznych zatorów w płatnościach (sprawdziliśmy m.in. bazy i giełdy długów), miały jednak stosunkowo wysoki poziom zadłużenia, co było widać w dostępnych danych bilansowych. Współczynniki były tutaj na tyle wysokie, że mogły budzić niepokój.

– Praktycznie cały zysk, jaki wypracowały przez ostatnie 2 lata spółki operacyjne (sp. z o.o. sp. k.) był wypłacany Panu Y. Nie było tutaj za bardzo widać chęci inwestowania w żadną spółkę celem jej rozwoju, a raczej stawiano na doraźne zarabianie i szybkie wyprowadzanie pieniędzy z firmy. Taki system działania mógł (mógł – a nie musiał!) wskazywać na to, że w razie trudności z płatnościami nie za bardzo będzie z czego ściągnąć potencjalne zobowiązania.

– Prezesami spółek były osoby szerzej nieznane w branży, na których temat ciężko było znaleźć jakieś informacje (poza tym, że istnieją w dokumentach rejestrowych). Jednak w toku czynności udało nam się ustalić, że przeciwko dwóm Paniom prezes toczą się od niedawna egzekucje komornicze, co na pewno nie stawiało ich w pozytywnym świetle.

Kto faktycznie zarządzał spółkami?

Jeśli zaś chodzi o spółki z o.o. wchodzące w skład tej struktury, to sprawdzany Pan Y był w nich większościowym udziałowcem, a osoby pełniące funkcje zarządcze:

– były „multiprezesami”, czyli zasiadały również w zarządach innych spółek,

– a do tego nie było na ich temat żadnych informacji w sieci (żadnych śladów odnośnie doświadczenia zawodowego, profilów na LinkedIn itp. – nic).

Taki sam schemat powtarzał się w przypadku większości podmiotów. Jako dodatkowe czerwone flagi można by jeszcze wymienić rejestrację spółek w prywatnych lokalach (mieszkanie w PRL-owskim bloku) oraz brak widocznej aktywności autopromocyjnej online.

Co można wyczytać z powyższych informacji?

Oczywiście wszystkie wymienione tutaj czerwone flagi nie stanowią jeszcze dowodu na to, że beneficjent rzeczywisty tej struktury, czyli Pan Y, planował jakieś oszustwo (zwłaszcza, że na moment przeprowadzania wywiadu kontrolowane spółki nie miały jeszcze widocznych zatorów płatniczych). Jednak już nawet na poziomie takiego podstawowego sprawdzenia można było zakwalifikować poziom ryzyka podjęcia współpracy z kontrahentem X jako podwyższony.

Jak zakończyła się ta sprawa?

W tym konkretnym przypadku klient podjął decyzję o nawiązaniu współpracy, ale postanowił wprowadzić do umowy dodatkowe zabezpieczenia oraz uzależnił dostawę towaru od wcześniejszej przedpłaty na poziomie 50% wartości zamówienia. Czy postąpił dobrze? Naszym zdaniem TAK.