Roman Giertych i Ryszard Krauze: analiza sprawy + schemat prania pieniędzy przy wykorzystaniu nieruchomości

Tak, jak już obiecałem, wrzucam dziś analizę sprawy, którą od kilku dni komentuje cała Polska. Oczywiście materiału tego nie można nazwać przesadnie szczegółowym ze względu na szczupłość źródeł – po prostu bazuję na tym, co mamy. Mimo to postaram się odpowiedzieć na to, na ile prawdopodobne jest twierdzenie prokuratury, że Roman Giertych i Ryszard Krauze stworzyli przestępczą strukturę odpowiedzialną za wyprowadzenie środków ze spółki Polnord i pranie pieniędzy. Bez politycznego filtra – tylko fakty i opinie na ich podstawie. A na sam koniec, jako ciekawostkę dla koneserów tematu, zaprezentuję schemat prania pieniędzy, jaki wcielił w życie pewien adwokat.

 

Na początek ważne pytanie:

Po co wyprowadzać pieniądze z kontrolowanej przez siebie spółki?

W opisywanym przypadku mamy spółkę Polnord, będącą ówcześnie w dobrej kondycji. Udziały w Polnordzie miała spółka Krauzego Prokom Investment (przez pewien czas była to duża część udziałów, np. ponad 30%). Nad Prokomem zbierały się czarne chmury i było całkiem możliwe, że bank przejmie udziały Prokomu w Polnordzie na poczet długów (co zresztą się stało). Poza tym pieniądze z Polnordu mogły się przydać chociażby do chwilowego uratowania sytuacji w innych spółkach kontrolowanych przez miliardera, gdzie już było niewesoło. Mogliśmy więc mieć potrzebę przesunięcia pieniędzy oraz przewidywaną windykację, gdzie po przejęciu udziałów Polnordu przez bank już nic nie dałoby się z tej spółki wyciągnąć.

Czy więc motyw mógł zaistnieć: TAK

A czy mec. Roman Giertych mógł mieć motyw, aby uczestniczyć w ułożeniu tego schematu? Biorąc pod uwagę wysokość otrzymanej gratyfikacji, jaką przypisuje mu prokuratura, to również TAK.

UWAGA! Oczywiście to, motyw mógł zaistnieć, NIE OZNACZA, że doszło tutaj do przestępstwa!

 

 

Opis schematu z wykorzystaniem „nieistniejących” wierzytelności

 

1. Prokom Investments rozpoczęła budowę systemu odprowadzania wód deszczowych na terenie Miasteczka Wilanów. Od 2008 roku dalsze prace w tym zakresie wykonywał już Polnord.

 

2. W 2009 roku rozpoczął się spór z miastem Warszawa. Miasto uważało, że zgodnie z wcześniejszą umową wspomniany powyżej system miał być przekazany za darmo i roszczenia są bezzasadne (co potem podchwyciła prokuratura).

 

3. Sprawa trafiła do sądu i jest tam do dnia dzisiejszego, jeszcze nierozstrzygnięta.

 

4. Prokom zbył wierzytelności wobec miasta Warszawy na rzecz spółek A i B, które były obsługiwane przez mec. Giertycha. Były to spółki o minimalnym kapitale zakładowym, nie prowadzące żadnej realnej działalności gospodarczej. Co ciekawe, Prokom miał sprzedać te wierzytelności wspomnianym spółkom w kredycie, czyli na odroczony termin płatności.

 

5. Spółki A i B sprzedały następnie te wierzytelności spółce Polnord za kwotę zbliżoną do wartości samego roszczenia.

 

6. Pieniądze za sprzedane wierzytelności trafiły od spółek A i B do Prokomu. W ten sposób z Polnordu zniknęły blisko 73 miliony PLN, a w zamian trafiły tam wierzytelności o zbliżonej wartości (licząc odsetki).

 

No to teraz kilka ważnych pytań i wątpliwości

Pierwsza – i być może kluczowa – rzecz jest taka, że prokuratura zarzuca Krauzemu, iż wierzytelności sprzedane Polnordowi były nieistniejące, a w związku z tym bezwartościowe. Krauze miał o tym doskonale wiedzieć, więc decydując się na takie posunięcie działał na szkodę spółki Polnord, za co zresztą otrzymał zarzuty.

Istotne pytanie:

Czy wierzytelności wobec miasta Warszawy, które nabył Polnord, można na dzień dzisiejszy i na dzień podpisania umowy rzeczywiście uznać za nieistniejące?

Spór sądowy w tej sprawie jeszcze się wszak nie zakończył! Mamy tutaj sytuację, w której doszło do spełnienia jakiegoś świadczenia (wybudowanie kanalizacji) i najprawdopodobniej została wystawiona faktura. Powstała więc wierzytelność, która po terminie zapłaty faktury jest już wymagalna, ale jeszcze nie została spełniona – czyli miasto Warszawa nie zapłaciło Polnordowi. A to, że dłużnikowi (miasto Warszawa) przysługują wszystkie zarzuty w stosunku do podmiotu, który tę wierzytelność nabędzie, to już inna sprawa. I dłużnik może się tutaj bronić, że roszczenie jest bezzasadne i nieistniejące, ponieważ jest objęte jakimiś wadami.

 

Taka obrona dłużnika nie musi jednak oznaczać, że wierzytelność faktycznie nie istnieje!

Mamy więc wierzytelność, którą możemy zinterpretować jako roszczenie wymagalne podlegające normalnym zasadom cesji, którą do czasu wydania wyroku sądowego raczej NIE POWINNO się traktować jako nieistniejącą. Taka kwalifikacja stoi w sprzeczności z tym, co twierdzi prokuratura, a mianowicie, że wierzytelność jest nieistniejąca, na czym zapewne w dużej mierze opiera się akt oskarżenia.

Tymczasem mamy opinię, że dopiero po tym, gdy sąd uzna prawomocnym wyrokiem, iż roszczenie Polnord – miasto Warszawa faktycznie jest bezzasadne, będzie można mówić o wierzytelności nieistniejącej. I wtedy też mamy odpowiedzialność zwrotną pomiędzy podmiotem, który dokonuje cesji, a podmiotem, który nabywa to roszczenie (spółki A i B vs Polnord). Ten, kto sprzedaje taką wierzytelność i twierdzi, że ona istnieje i będzie wymagalna, ponosi bowiem odpowiedzialność wobec tego, kto tę wierzytelność nabywa.

Poza tym sprzedaż wierzytelność będących na etapie sądowym nie jest niczym niezwykłym i zdarza się w obrocie gospodarczym dość często. Z samego więc faktu sprzedaży wierzytelności nie można więc wysnuć pewnego wniosku, że doszło do przestępstwa.

 

Czy więc istnienie / nieistnienie wierzytelności mogło mieć znaczenie dla niezastosowania aresztu tymczasowego wobec Ryszarda Krauzego?

Teoretycznie w pewnym stopniu mogło.

Oczywiście mogę tylko spekulować, ponieważ nie znam materiałów zgromadzonych przez CBA, jak i nie wiem, co prokuratura nawypisywała. Nie mam też dostępu do umowy pomiędzy miastem Warszawa a Prokomem i Polnordem, więc ciężko mi jest powiedzieć, czy rzeczywiście były to bezzasadne roszczenia. Ale sąd mógł przyjąć, że skoro wierzytelności, które kupił Polnord, na ten moment ciężko uznać za nieistniejące, to tym samym nie ma specjalnych podstaw do tego, aby już teraz uznać wysokie prawdopodobieństwo popełnienia przestępstwa przez Ryszarda Krauze – przynajmniej jeśli chodzi o działalność na szkodę spółki Polnord w związku z zakupem przez nią wierzytelności od słupów A i B.

Weźmy tutaj art. 296 k.k. i tak zwane przestępstwa managerskie (z którego najprawdopodobniej poszły zarzuty). Zgodnie z nim osoby zobowiązane do dbania o interesy spółki mogą ponieść odpowiedzialność karną za wyrządzenie znacznej szkody majątkowej oraz sprowadzenie bezpośredniego niebezpieczeństwa wyrządzenia znacznej szkody majątkowej (znacznej, czyli powyżej 200 tys. PLN). Ryszard Krauze, jako ówczesny prezes Prokomu i prezes rady nadzorczej Polnordu, był taką osobą zobowiązaną.

No i teraz chcąc ocenić winny / niewinny trzeba podejść do tematu kompleksowo. Czyli nie, że np. wybieramy sobie jedną umowę, lecz analizujemy całość dostępnych materiałów, bliższe i dalsze skutki majątkowe, uwzględniamy dozwolone ryzyko gospodarcze w realiach istniejących w dacie zdarzenia i tak dalej.

Tak więc jeśli podejdziemy do §1 art. 296 k.k., to mamy tutaj wyrządzenie znacznej szkody majątkowej. Na ten moment, skoro wierzytelność jest jeszcze na etapie sądowym, nie jest pewne, czy można mówić o już powstałej szkodzie, gdyż być może Polnord jednak wygra proces i otrzyma pieniądze od miasta Warszawy w kwocie zbliżonej do ceny, za jaką zakupił wierzytelności.

No to może §1a. art. 296 k.k., który mówi o sprowadzeniu bezpośredniego niebezpieczeństwa wyrządzenia znacznej szkody majątkowej? Według interpretacji powinno to być niebezpieczeństwo grożące wprost, a sytuacja musi być tak zaawansowana, że w zasadzie można mówić o skutku bliskim i pewnym. Czy tak właśnie było w sprawie wierzytelności zakupionych przez Polnord? Znów można mieć wątpliwości.

 

 

Ważne pytanie:

Podejrzani otrzymali zarzuty nielegalnego wyprowadzenia środków ze spółek oraz prania pieniędzy – czy w przypadku, gdy nie udowodni im się pierwszego z tych zarzutów, będzie można ich skazać za samo pranie pieniędzy?

Co do zasady NIE

Przestępstwo bazowe dla prania pieniędzy trzeba udowodnić – nie musi tutaj zapaść wyrok skazujący, ale trzeba ustalić, z jakiego typu przestępstwa pochodzą korzyści mające podlegać wypraniu. Jeśli więc na ten moment sąd uznał, że nie ma prawdopodobieństwa popełnienia przestępstwa polegającego na nielegalnym wyprowadzeniu środków ze spółki Polnord, to niejako z automatu „padło” także oskarżenie o pranie tych pieniędzy.

I całkiem możliwe, że podobne wątpliwości miał też sąd, w konsekwencji uznając, że prokuratura nie uprawdopodobniła wystarczająco popełnienia przestępstwa przez Ryszarda Krauze. No i Ryszard Krauze jest wolny.

 

 

Schemat z mojego subiektywnego punktu widzenia

Jeśli miałbym prywatnie oceniać sprawę, to jak dla mnie jest to schemat grubymi nićmi szyty. Dlaczego tak uważam?

 

Po pierwsze

Polnord miał zakupić wierzytelności po cenie mocno zbliżonej do kwoty roszczenia wobec miasta Warszawy. Taki zakup w normalnych warunkach rynkowych jest zwyczajnie nieopłacalny – nawet jeśli mamy do czynienia z wierzytelnością dość dobrze zabezpieczoną hipotecznie i dość prawdopodobną w ściągnięciu. To już np. banki sprzedają „pewniaki” funduszom sekurytyzacyjnym za 40 – 60% ich wartości, a tutaj mieliśmy zdaje się blisko 100% kwoty roszczenia wraz z odsetkami. Kiepski deal dla Polnordu, nawet przy założeniu praktycznie pewnego ściągnięcia wierzytelności. No ja bym np. za tyle nie kupił. Tak dla lepszego zrozumienia, dodam jeszcze pewno porównanie.

Otóż w 2012 roku NSA wydał wyrok w sprawie Polnord vs miasto Warszawa. Sąd uznał, że argumentacja Polnordu jest zasadna. No a skoro tak, to Polnord mógł się spodziewać odszkodowania od miasta Warszawy w szacunkowej wysokości 222 milionów PLN + odsetki w wysokości 65 milionów PLN. I wiecie za ile Polnord sprzedał tę wierzytelność bankowi…? Pierwsza rata wynosiła tutaj 101,5 miliona PLN, czyli niecałą połowę szacunkowej wartości roszczeń, do tego bez odsetek. Potem miały dojść do tego kolejne raty, gdyby bank zamknął ostatecznie postępowanie. I to była transakcja zawarta na warunkach rynkowych. Teraz porównajmy sobie zakup wierzytelności od Prokomu – bez wyroku, płatność od razu 100% nominalnej wartości wierzytelności wraz z odsetkami. Jedna firma – dwie zupełnie różne transakcje o różnym poziomie ryzyka biznesowego.

 

Po drugie

Idąc dalej ciężko uznać, że zakupione przez Polnord wierzytelności stanowiły dla niego realny przychód w momencie zakupu. To był bardziej quasi – przychód, uzależniony tak naprawdę od rezultatu sprawy sądowej (rezultatu mocno niepewnego, dodam). Tak zwane wirtualne przychody mieliśmy w wielu znanych aferach finansowych na całym świecie, że wspomnę chociażby o sprawie WorldCom. Tam w wyniku nieprawidłowego księgowania kosztów firma w ciągu 3 lat zyskała „na papierze” 7 miliardów USD. Wystarczyło przez kilka kombinacji zbić koszty do poziomu ok. 42% przychodów, podczas gdy w rzeczywistości osiągały one ponad 50%. Tyle wystarczyło, aby całkowicie zafałszować obraz kondycji firmy, która okazała się papierowym tygrysem.

Polnord takim papierowym tygrysem nie był, ale powiem Wam, że ja nie zainwestowałbym nawet złotówki w firmę, w której mielibyśmy zbyt dużo aktywów warunkowych (a jako takie są ujęte w bilansie Polnordu wierzytelności zakupione od Prokomu za pośrednictwem spółek – słupów). Zresztą sam Polnord w swojej Nocie Informacyjnej dotyczącej wprowadzenia obligacji na Catalyst (2015) uznaje jako ZNACZĄCE RYZYKO możliwość odrzucenia wniosków o wypłatę odszkodowań, gdzie wśród wymienionych ryzyk są właśnie wspomniane roszczenia Polnordu względem miasta Warszawy.

 

Po trzecie

Pytanie: po co wykorzystano w tej transakcji spółki kontrolowane przez znajomych mec. Giertycha, czy Prokom nie mógł sam tego sprzedać?

Według prokuratury Prokom nie mógł bezpośrednio sprzedać Polnordowi wierzytelności, ponieważ musiałoby to zostać ujawnione w raportach bieżących firm oraz taka operacja finansowa „byłaby bezsprzecznie uznana za działanie na szkodę Polnordu”. Przyjmijmy, że ta druga część w „” jest dyskusyjna. Jeśli jednak chodzi o część pierwszą, czyli raportowanie transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi, to w tamtejszym stanie prawnym wyglądało ono tak:

W kwartalnym skróconym sprawozdaniu finansowym należy zawrzeć informację dodatkową, która powinna zawierać min. informacje o zawarciu jednej lub wielu transakcji z podmiotami powiązanymi, jeżeli zostały one zawarte na warunkach innych niż rynkowe.

 

No i teraz teoretycznie mamy tutaj dwie możliwości zaciemnienia sytuacji:

– Pierwsza z nich jest taka, że takie transakcje z podmiotami powiązanymi można przedstawić jako oparte na warunkach rynkowych. Tak np. zrobiono w raporcie za I kwartał 2010 roku. No, ale to już może rzucać się w oczy.

– Druga opcja to taka, aby transakcję przeprowadzić za pomocą podstawionych spółek nie będących podmiotami powiązanymi = nie trzeba ich osobno ujmować w raporcie w informacjach dodatkowych.

 

Pytanie:

Co dałoby Polnordowi to, że informacje o takich transakcjach nie byłyby publikowane?

Pewną podpowiedź znajdziemy we wspomnianej już Nocie Informacyjnej dotyczącej wprowadzenia obligacji Polnordu na Catalyst (2015). Mamy tam takie oto sformułowanie dotyczące Ryzyka Znaczącego Akcjonariusza:

 

Na dzień 31.12.2014 r. Znaczący Akcjonariusz posiadał pośrednio i bezpośrednio 21,59% udziału w kapitale zakładowym Emitenta. Należy zaznaczyć, że w przeszłości miały miejsce transakcje pomiędzy Znaczącym Akcjonariuszem, a Emitentem, w wyniku których Emitent nabywał aktywa od Znaczącego Akcjonariusza. Przeprowadzanie podobnych transakcji w przyszłości ograniczone jest zapisami w pkt. 28.B.2 Propozycji Nabycia. Ponadto, zgodnie z aktualnym Statutem Spółki, opublikowanym w raporcie bieżącym nr 19/2014, nabycie aktywów od PROKOM Investments S.A. (podmiot zależny od Znaczącego Akcjonariusza) lub od jego podmiotów powiązanych wymaga zgody Rady Nadzorczej, o ile wartość sumy takich transakcji w ciągu roku przekracza 500.000 zł. Niezależnie od powyższych zapisów, należy jednak wyobrazić sobie sytuację, w której dochodzi do nabycia przez Emitenta aktywów od Znaczącego Akcjonariusza, a w wyniku tej transakcji pomniejszone zostaje saldo środków pieniężnych należących do Emitenta. Zgodnie z zapisami w pkt. 28.B.2, jeżeli podobna transakcja zostanie przeprowadzona, każdy Obligatariusz będzie miał prawo żądania przedterminowego wykupu Obligacji.

 

Ok, co z tego wynika?

Patrząc na to z psychologicznego punktu widzenia, Polnord w zasadzie zapewnia, że od teraz nie będzie kupował znaczących aktywów od spółek Krauzego. Po co to robi? Aby uspokoić potencjalnych inwestorów – obligatariuszy, którzy już wtedy mieli świadomość, że passa Ryszarda Krauzego nie jest najlepsza. Inwestorzy, znając wcześniejsze zagrania miliardera, mogli się więc obawiać, że ten będzie wyprowadzał pieniądze z Polnordu. Szczególny wydźwięk ma tutaj zobowiązanie się do wcześniejszego wykupu obligacji.

Idąc po takiej linii interpretacyjnej, nie byłoby wskazane, aby we wcześniejszych raportach kwartalnych Polnordu pojawiały się informacje na temat transakcji z podmiotami powiązanymi. To mogłoby wzbudzić niepokój inwestorów, mogłyby się pojawić niewygodne pytania. A tak, skoro sprzedaż wierzytelności nastąpiła poprzez spółki – słupy, to w raportach nie ma informacji o takich transakcjach. I inwestorzy mogą sobie spać spokojnie.

 

No i po czwarte

Transfer pieniędzy do cypryjskich spółek. Nie wiemy, ile z pieniędzy wyprowadzonych z Polnordu trafiło na Cypr – być może kilka %, ale może kilkadziesiąt. Jeśli był to duży %, to mogłoby wskazywać (tylko wskazywać!) na typowy schemat nielegalnego wyprowadzania i prania pieniędzy, jaki jest używany w różnych modyfikacjach praktycznie na całym świecie. Z tym, że niekoniecznie używa się do tego wierzytelności – mogą to być np. nieruchomości. Jeden z takich schematów zaprezentuję na samym końcu wpisu, tak jako ciekawostkę.

 

Reasumując

Ciężko oczywiście oceniać całokształt transakcji bez znajomości szczegółów, ale patrząc na dostępne dane oraz znając metody wyprowadzania środków ze spółek i prania pieniędzy, nie można na ten moment wykluczyć możliwości zrobienia wałka, mówić kolokwialnie. Cały schemat wydaje się dość podejrzany – podobnego zdania był również zarząd Polnordu, który w 2017 roku zawiadomił prokuraturę o możliwości popełnienia przestępstwa w opisywanej sprawie. Ale powtarzam: to już oceni sąd.

 

 

 

Transakcja zakupu i sprzedaży działki

Przejdźmy teraz do drugiego zagadnienia, a mianowicie do transakcji, w wyniku której Polnord mógł ponieść stratę w wysokości ok. 20 milionów PLN. Przebieg zdarzeń miał być tutaj następujący:

 

– Spółka – krzak A założona przez współpracownika Romana Giertycha miała zakupić za ok. 7 milionów PLN działkę w Wielkopolsce.

– Działka ta została sprzedana kilka dni później spółce Polnord za blisko 27 milionów PLN. Polnord miał przy tym znać ofertę i nie zdecydował się zakupić działki bezpośrednio od właściciela, lecz od spółki – krzak A za kwotę blisko 4-krotnie wyższą.

– Pieniądze ze sprzedaży działki spółka – krzak A wytransferowała następnie do spółek powiązanych z Ryszardem Krauze.

Wniosek prokuratury: Polnord stracił na tej transakcji 20 milionów PLN.

 

No to teraz istotne pytanie:

Skąd spółka – krzak A miała 7 milionów PLN na zakup gruntu, skoro zgodnie z dostępnymi informacjami nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej ani nawet nie zatrudniała pracowników?

Być może sprzedaż nastąpiła na odroczony termin płatności, tego nie wiem.

Ale jeśli zgodnie z zasadą Follow The Money wyszłoby na to, że spółka A została dokapitalizowana np. w drodze pożyczki udzielonej przez jakiś podmiot kontrolowany przez mec. Giertycha lub Ryszarda Krauze, to mamy kolejną przesłankę do tego, że schemat mógł służyć wyprowadzaniu kasy z Polnordu + do wyprania pieniędzy. Uwaga! Tylko przesłankę, ponieważ transakcje przy użyciu spółek celowych nie muszę być od razu nielegalne. Tyle, że mamy tutaj więcej szczegółów budzących wątpliwości. 

 

Przesłanki dotyczące prania pieniędzy w schemacie Polnord – spółka A – pozostałe podmioty

Przy transakcjach na rynku nieruchomości mamy kilkanaście kluczowych przesłanek świadczących o tym, że dany schemat może służyć praniu pieniędzy. Poniżej niektóre z najważniejszych wraz z odniesieniem do opisywanego case study.

 

 

  1. W transakcji bierze udział osoba / podmiot, który wydaje się nie mieć zdolności ekonomicznej do przeprowadzenia danej transakcji.

Przesłanka spełniona: TAK

Spółki nie wykazujące obrotów i nieprowadzące działalności gospodarczej kupują działkę za kilka milionów PLN. Istotne jest też tutaj to, skąd miały na to środki.

 

 

  1. Kwota transakcji jest niewspółmiernie wysoka w stosunku do aktywów uczestnika transakcji.

Przesłanka spełniona: TAK

Jak w punkcie 1.

 

 

  1. Transakcje, w przypadku których następuje szybka spłata kredytu lub pożyczki.

Przesłanka spełniona: TAK / NIE

Można domniemywać, że spółka A nie miała środków własnych na zakup działki, więc pożyczyła je od kogoś, a po dopięciu transakcji w ciągu kilku dni pożyczkę tę spłaciła.

 

 

  1. Transakcje z udziałem osób powiązanych biznesowo, rodzinnie lub towarzysko.

Przesłanka spełniona: TAK

Tutaj mamy dość jasny schemat powiązań i znajomości pomiędzy stronami transakcji.

 

 

  1. Transakcje, w których nie zachodzi związek między transakcją a działalnością prowadzoną przez spółkę lub gdy spółka nie prowadzi działalności gospodarczej.

Przesłanka spełniona: TAK

Spółka A miała nie prowadzić działalności gospodarczej, nie wiadomo też do końca jaki był profil jej działalności.

 

 

  1. Transakcje, w których występują przesłanki, że strony nie działają we własnym imieniu, lecz próbują ukryć tożsamość beneficjenta rzeczywistego.

Przesłanka spełniona: TAK

No tutaj chyba nie ma zbyt wielu wątpliwości, że prezesi spółek – słupów nie mieliby nic do powiedzenia przy tych transakcjach bez Romana Giertycha i Ryszarda Krauzego.

 

  1. Transakcje, w których środki finansowe pochodzą z krajów tzw. podwyższonego ryzyka lub też środki te są do takich krajów transferowane.

Przesłanka spełniona: TAK / NIE

W informacjach prasowych występuje spółka cypryjska. Cypr co prawda nie jest typowym offshore, ale można go uznać za jurysdykcję podwyższonego ryzyka przy tego typu sprawach. Nie wiemy, jaka część pieniędzy wyszła z niej lub do niej finalnie trafiła. Jeśli znaczna, jak np. 50%, to tę przesłankę możemy uznać za zaliczoną.

 

 

  1. Transakcje, w których nabycie nieruchomości i jej zbycie następuje w krótkim odstępie czasu i gdzie mamy znaczny wzrost lub spadek ceny w porównaniu z ceną zakupu.

Przesłanka spełniona: TAK

Teren kupiony za 7 milionów, kilka dni później sprzedany za 27 milionów. Nie trzeba tego specjalnie komentować.

 

 

  1. Transakcje zawierane w wartości znacznie niższej lub wyższej od rzeczywistej wartości nieruchomości lub znacznie odbiegającej od wartości rynkowych.

Przesłanka spełniona: warunkowo TAK

Ciężko w normalnym obrocie gospodarczym przyjąć, że działka miała rzeczywistą wartość 27 milionów PLN, a właściciel zgodził się ją sprzedać za jedyne 7 milionów PLN. I w odwrotną stronę, czyli działka miała rzeczywistą wartość 7 milionów PLN = Polnord dobrowolnie kilkukrotnie przepłacił kupując ją za 27 milionów PLN.

 

Reasumując

Patrząc więc z AML-owego punktu widzenia w tej sprawie mamy modelowy wręcz przykład schematu prania pieniędzy przy wykorzystaniu nieruchomości. Co najmniej 6 mocnych przesłanek spełnionych (jeśli opieramy się na wiadomościach podanych w mediach). UWAGA! To cały czas nie przesądza jeszcze o winie!

Podejrzany jest też fakt, że zarząd Polnordu miał wiedzieć o wspomnianej działce i o tym, że można ją kupić za 7 milionów PLN, ale mimo to po czasie wolał zapłacić kilkukrotnie więcej pośrednikowi. Taka sytuacja już podpada pod § – chyba, że np. w międzyczasie wartość działki faktycznie realnie wzrosła np. na skutek przekształcenia z rolnej na budowlaną.

 

No i to jest jeden z przykładowych sposobów na to, aby wyjść z tej całej sytuacji z tarczą, a nie na tarczy. Czyli tak:

 

– Ustawiamy temat kilka miesięcy wcześniej z właścicielem działki będącej działką rolną.

 

– Potem składamy papiery o przekształcenie jej na budowlaną i czekamy x-miesięcy.

 

– Tuż przed samym wydaniem decyzji oficjalnie kupujemy działkę od właściciela za x-milionów.

 

– Za 2 – 3 dni otrzymujemy decyzję o przekształceniu i za kolejnych kilka dni sprzedajemy spółce P. za xx-milionów.

 

Taką transakcję trudniej by już było podważyć, gdyż realna wartość działki między transakcjami faktycznie by wzrosła. Jak było w rzeczywistości, tego nie wiem. Jeśli jednak podejrzani nie mają „podkładki” na skokowy wzrost wartości działki, to… To mogą mieć problem.

UWAGA! Oczywiście wszystko to, co napisałem powyżej, nie przesądza jeszcze o tym, że do przestępstwa rzeczywiście doszło! O tym zadecyduje niezawisły (miejmy nadzieję) sąd.

 

 

Podsumowanie

Powiem tak: sprawa jest bardzo ciekawa i przyznam szczerze, że niekoniecznie wygląda to wszystko najlepiej dla podejrzanych. Sam zaś schemat, gdyby okazał się schematem przestępczym, byłby dość prosty i łatwy do rozszyfrowania już po powiązaniach osobowych (a podejrzewam, że również i po transferach środków). Tak naprawdę jednak finalna ocena będzie możliwa po wyroku sądu.

Jeśli wyrok będzie niepomyślny dla podejrzanych, to byłbym bardzo rozczarowany niskim poziomem schematu, biorąc pod uwagę to, jakie nazwiska się tutaj przewijają. Ciężko mi uwierzyć, że taki fachowiec jak Giertych wikłałby się w tego typu struktury z zamiarem popełnienia przestępstwa. No nie spina się to z jego możliwościami.

Jeśli (jeśli!) jednak faktycznie doszło tu do przestępstwa, a jednak numer z wierzytelnością sprzedaną Polnordowi przejdzie, to… To brawa dla kreatorów za wymyślenie tak prostego, a mimo to skutecznego wehikułu. Albo facepalm w kierunku prokuratury, że nie stanęła na wysokości zadania.

 

Moja ocena

W świetle dostępnych danych: 50 / 50

 

I dodam tutaj jeszcze jedną istotną rzecz:

To, że w całej sprawie mamy ewidentne tło polityczne, nie oznacza wcale, że do żadnego przestępstwa nie doszło! To są dwie zupełnie różne kwestie, niestety mocno łączone w imię plemiennej walki polsko – polskiej.

 

 

Jak pewien adwokat pomagał prać pieniądze przy wykorzystaniu nieruchomości

Tak jako ciekawostkę podam wehikuł wymyślony niegdyś przez pewnego adwokata. Miejsce akcji: jedno z państw UE oraz kraje offshore.

 

  1. Znany prawnik Enrico Pallazzo (dane zmienione) na zlecenie swojego klienta zakłada kilka spółek offshore. Klientem i beneficjentem rzeczywistym schematu jest Pan X, mieszkaniec pewnego kraju europejskiego. Nasz as palestry wykorzystuje przy tym akcje na okaziciela, tzw. bearer shares. Zastosowanie takich akcji daje możliwość anonimizacji beneficjenta rzeczywistego spółki – wystarczy, że wynajmie się tzw. nominee director, czyli dyrektora zastępczego (w praktyce często słupa). Przykładowe kraje, w których można było przeprowadzić manewr z dyrektorami zastępczymi i akcjami na okaziciela: Belize, Wyspy Marshalla.

 

  1. Jedną z tych spółek jest spółka offshore A – na koncie tej spółki w banku L1 zostały potem zdeponowane nielegalne środki. Pan X miał akcje tej spółki na okaziciela.

 

  1. Enrico zakłada następnie spółkę B w innym kraju offshore – tam również mieliśmy akcje na okaziciela i dyrektora nominowanego. Wszystko pomyślane tak, żeby ukryć tożsamość beneficjenta rzeczywistego, czyli klienta Enrico, Pana X.

 

  1. Pan X w rzeczywistości kontroluje spółki offshore A i B, ale nie ma go w publicznych rejestrach.

 

  1. Następnie prawnik Enrico utworzył trusty dla Pana X w krajach, gdzie swoje siedziby miały spółki A i B. Trusty te mogły występować w imieniu wspomnianych spółek, a jednym z pierwszych posunięć było tutaj otwarcie kont bankowych dla spółek: spółka A konto w banku L1, spółka B konto w banku D2.

 

  1. Trusty podczas zakładania kont wyjaśniły bankom, że reprezentowane przez nie spółki A i B są częścią międzynarodowej struktury firm i będą często udzielać sobie nawzajem pożyczek, w grę wchodzić też będzie spora ilość wychodzących przelewów zagranicznych. Służyć miało to wszystko legalnej optymalizacji podatkowej. Co jak co, ale Enrico nieźle to uzasadnił.

 

  1. Następnie nasz Enrico Pallazzo zakłada spółkę C w tym kraju UE, gdzie mieszka Pan X. No i to Pan X faktycznie kontroluje tę spółkę, choć formalnie jej managerem jest Pan Y. Ta spółka C zajmuje się doradztwem prawnym. Pan Y jako prezes spółki otwiera dla niej konto w banku F3 – waluta to Euro.

 

  1. No to rozkręcamy schemat! Spółka C podpisuje umowę kredytową ze spółką offshore B. Umowa ta miała umożliwić zakup nieruchomości przez spółkę C. Stronami umowy były trust zarządzający spółką B oraz spółka C reprezentowana przez Pana Y.

 

  1. W celu realizacji zakupu nieruchomości Pan X zlecił trustowi zarządzającemu spółką A wypłatę środków z banku L1 do banku D2, gdzie konto miała spółka B. Był to przelew transgraniczny (offshore – offshore).

 

  1. Pieniądze z konta spółki offshore B trafiły na konto europejskiej spółki C (konto było prowadzone przez bank F3). Banki D2 i F3 nie wiedziały o faktycznych relacjach łączących spółki B i C.

 

  1. Za środki, które trafiły na konto spółki C od spółki B została zakupiona nieruchomość w kraju, w którym mieszkał na co dzień Pan X (i prawnik Enrico).

 

  1. Spółka C spłacała pożyczkę udzieloną jej przez spółkę B na zakup nieruchomości. Pytanie skąd spółka C miała na to kapitał? Ano formalnie prowadziła działalność doradczą i wystawiała faktury. W prowadzeniu tej działalności pomagał nie kto inny, jak sam Enrico Pallazzo, który miał doświadczenie w branży prawnej.

 

 

Jakie korzyści teoretyczne przyniosło zastosowanie takiego schematu?

Po pierwsze umówmy się, że duże pieniądze na koncie spółki offshore to dopiero połowa sukcesu – no, chyba, że chcemy do końca życia bujać się jachtem po jakiejś egzotycznej wyspie i nie robić wiele ponadto. W praktyce jednak prowadząc rozliczne interesy pieniądze się inwestuje – a robienie tego np. w Europie przez spółkę offshore nie zawsze jest dobrym pomysłem (zwłaszcza, gdy np. mamy tę kasę z handlu narkotykami). Trzeba więc środki wyprać i sprowadzić z powrotem do Europy w taki sposób, aby nie rzucać się zbytnio w oczy AML-owcom z banków, GIIF-om i urzędom skarbowym.

Wykorzystanie w strukturze spółek offshore i trustów z różnych jurysdykcji + anonimizacja beneficjenta rzeczywistego utrudniało dotarcie do szefa tej operacji oraz dawało uwiarygodnienie dla częstych transferów środków pomiędzy rachunkami różnych firm, które kontrolował Pan X. Dodatkowo mieliśmy tutaj firmę C, prowadzącą rzeczywistą działalność prawniczą, która wydawała się dość wiarygodna i do czasu nie budziła podejrzeń co do udziału w procederze prania pieniędzy. Mieliśmy więc tutaj mieszanie funduszy pochodzących z działalności przestępczej z legalnie zarobionymi pieniędzmi, co jeszcze bardziej utrudniało namierzenie schematu.

 

 

Jak się skończyła ta historia?

No niestety, schemat po którymś obrocie z kolei jednak się wysypał. Prawdopodobnym powodem ściągnięcia zainteresowania na spółkę C było to, że pieniądze na zakup nieruchomości pochodziły od spółki B zarejestrowanej w kraju offshore. Uznano też za podejrzany fakt, że nie ma żadnych powiązań między spółkami A, B i C – nigdy wcześniej nie robiły ze sobą interesów, do tego powstały mniej więcej w tym samym czasie i nie prowadziły wcześniej żadnej działalności. No a potem po nitce do kłębka wyszło kilka nieścisłości:

– Na konta spółek A, B i C często trafiały środki z zagranicy, które następnie były transferowane do innych krajów bez logicznego powodu.

– Działo się tak dlatego, że informacje w umowach zawieranych pomiędzy spółkami A i B oraz B i C były niejednokrotnie niespójne lub nieprawidłowe. Do tego dochodziły warunki nietypowe dla realnego obrotu gospodarczego, czyli brak zabezpieczeń na udzielanych pożyczkach.

– W pewnym momencie przestano spłacać raty pożyczek i odsetki od niektórych umów.

– Transfery następowały bez pokrycia umowami, tzn. nie było umów je uzasadniających.

 

No trudno, tego typu schematy są dla perfekcjonistów – inaczej wszystko lata do czasu. Nasz Enrico Pallazzo niestety nie stanął tutaj na wysokości zadania i po prostu nie dopatrzył kilku rzeczy. Konsekwencje były bardzo nieprzyjemne.

Reasumując: można to było zrobić lepiej, choć początkowo wyszłoby drożej.

 

 

Uwaga, ważne!

 

Chcesz wiedzieć więcej?

 

Interesujesz się tematyką:

 

– Prania pieniędzy przy wykorzystaniu nieruchomości

 

– Zabezpieczeniem prawnym nieruchomości przed ryzykiem biznesowym

 

– Anonimizacją prowadzenia działalności i redukcją ryzyka biznesowego

???

 

Jeśli na choć jedno pytanie odpowiedziałeś TAK, to super, bo mamy coś dla Ciebie!

 

Po pierwsze…

Możesz się zapisać na nasz newsletter, gdzie wysyłamy Subskrybentom od czasu do czasu ciekawe schematy niepublikowane na blogu. Zapisać się można TUTAJ

 

Po drugie…

Możesz spojrzeć, co możemy Tobie zaoferować w kwestii zabezpieczenia nieruchomości. A jest to coś naprawdę wyjątkowego – LINK

 

A po trzecie…

Już niedługo zaczynamy przedsprzedaż szkolenia Białych Kołnierzyków, które nie ma odpowiednika na rynku. Znajdziesz tam wiedzę, która jest ultraprzydatna i unikalna – SPRAWDŹ TERAZ

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

 

Inwestycje w condohotele i aparthotele – jak nie wpaść na minę

Co do tego, że inwestowanie w nieruchomości w ostatnich latach bardzo mocno zyskało na popularności, nie muszę chyba nikogo przekonywać. Wszystko to wyglądało bardzo ładnie, aż tu przyszedł koronawirus i „pozamiatał” branżę. Nagle okazało się, że nie wszystko złoto, co się świeci, tzn. nie każda inwestycja w condo lub aparthotel przynosi spodziewane zyski. Co więcej, obecna sytuacja może zmienić się na gorsze w wyniku kryzysu, który jednak wisi nad naszą gospodarką. To wszystko oznacza, że jeśli chcemy inwestować w condo i apart, to szczególnie dziś powinniśmy ze szczególną ostrożnością przyglądać się potencjałowi danej inwestycji, aby później nie płakać. No i właśnie o tym będzie dzisiejszy wpis.

 

 

Condohotele i aparthotele – jak to działa

Nie będę się tutaj zgłębiał nad różnicami pomiędzy condo i apart, bo tak na dobrą sprawę niewiele je różni. Istotne jest bowiem to, że w obu tych przypadkach mamy taki sam model biznesowy, czyli:

– deweloper buduje lub zamierza wybudować obiekt w jakiejś atrakcyjnej turystycznie lokacji,

– szuka więc inwestorów, którzy w zamian za „bezpieczny zysk” w wysokości 6-10% rocznie wyłożą środki na budowę obiektu,

– a gdy pieniądze w odpowiedniej wysokości zostaną już zgromadzone, a obiekt wybudowany, to każdy inwestor staje się właścicielem np. jednego apartamentu,

– który to apartament zwykle jest wynajmowany przez inwestora operatorowi, zajmującemu się wynajmem krótkoterminowym,

– no a ten operator wynajmuje lokale turystom, zarządza obiektem, a na końcu wypłaca inwestorowi zysk.

Tak to wygląda – fajny model dla inwestorów, wygodny taki. Jednak coś się zepsuło na tyle, że zaczął przed nim ostrzegać KNF. Dlaczego…?

 

 

KNF kontra condohotele i aparthotele

Komisja Nadzoru Finansowego całkiem niedawno opublikowała ostrzeżenie, w którym zwraca uwagę na pewną istotną kwestię, jaką jest zachowanie ostrożności i rozwagi w odbiorze przekazów reklamowych. Mówiąc krótko: to, co deweloperzy i tzw. naganiacze inwestycyjni publikują w prospektach promocyjnych, niejednokrotnie nijak się ma do rzeczywistości – to raz. A dwa wielu inwestorów zapomina o jednej istotnej kwestii: otóż nieruchomość to inwestycja długoterminowa, a tymczasem sytuacja na rynku jest zmienna i zależy od wielu czynników. Tak więc koniunktura z dnia zakupu niekoniecznie musi być równie dobra np. za 7 czy 8 lat. No, ale z drugiej strony nie przesadzajmy – ryzyko występuje wszak w każdym biznesie. Skupmy się zatem na tym, aby inwestować tak, żeby nie wbić się na tytułową minę.

 

 

Kupujesz apartament w condo / aparthotelu? Bardzo możliwe, że przepłacisz!

Właściwie niepisaną regułą stało się to, że ceny zakupu lokali w opcji z gwarancja zysku bardzo często są zawyżone o kilkanaście – kilkadziesiąt tysięcy złotych. Kwoty tego rzędu łatwo „gubią się” w różnych kosztach transakcyjnych, przy zakupie dodatkowych przestrzeni typu garaż lub komórka itp. A po co deweloper zawyża cenę…? Ano po to, aby z tej nadwyżki wypłacać inwestorom przez kilka pierwszych lat gwarantowany w umowie zysk. Tak więc pierwsze lata to często złudne zyski, zapłacone już wcześniej. Pytanie, co dalej – jest tutaj kilka scenariuszy, ale o nich potem.

 

 

Bardzo ważna kwestia: brak ochrony opartej o tzw. ustawę deweloperską

Wiele osób, które są namawiane na inwestowanie w condo / aparthotele nie zdaje sobie sprawy z jednej istotnej kwestii: ich pieniądze NIE są chronione na analogicznych zasadach, jakie mają zastosowanie przy klasycznym zakupie mieszkań na rynku pierwotnym! Czyli wpłacona przez inwestorów kasa nie trafia na rachunek powierniczy, lecz na normalne konto firmy deweloperskiej. No a skoro tak, to o wiele łatwiej jest „położyć” inwestycję, wytransferować środki, a potem bujać się jachtem gdzieś na Kajmanach. Oczywiście jest to czarny scenariusz, ale kto zaręczy, że się nie spełni…? Przykładowo deweloper może nie zebrać zakładanej sumy i pozostawić obiekt „rozgrzebany”, czyli wybudowany tylko częściowo. W takiej sytuacji procesy o odzyskanie pieniędzy mogą ciągnąć się latami, a wynik mocno niepewny… A przecież inwestowanie w nieruchomości ma być przede wszystkim bezpieczne, takie jest założenie przyświecające wielu inwestorom! Tymczasem prawda jest taka, że można stracić nawet 100% pieniędzy – przykładowo w wariancie, gdzie harmonogram płatności jeszcze na etapie budowy przewiduje 90 – 100% wpłaty, a deweloper nie ukończy inwestycji.

Rozwiązanie:

Najbezpieczniej jest nie kupować tzw. dziury w ziemi, ale już istniejący i konkretny apartament.

 

 

Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera i oszacować ryzyko wejścia w inwestycję?

Odpowiedź: z poziomu tzw. przeciętnego Kowalskiego ciężko jest zweryfikować takie rzeczy. Tak naprawdę trzeba by przeprowadzić analizę finansową podmiotu, który realizuje dane przedsięwzięcie. Szanse na to, żeby nasz przeciętny Kowalski samodzielnie wyłapał niepokojące rzeczy w bilansie lub RZiS-ie, są nader nikłe, nie ma się co oszukiwać. Pozostają więc „prymitywne” metody weryfikacji w sieci – social media, opinie na formach, także sprawdzanie już wykończonych inwestycji danego dewelopera.

 

 

Co kupujesz: apartament czy udziały w spółce?

No właśnie, to nie jest wcale takie znowu oczywiste! Moim zdaniem najlepiej jest zakupić lokal z odrębną księgą wieczystą – wtedy stajemy się właścicielami pełną gębą, jak to się mówi. Tymczasem przy niektórych inwestycjach jest tak, że inwestor kupuje albo udział % w całym budynku, albo udziały w spółce celowej realizującej projekt (co jest jeszcze gorszym rozwiązaniem!). Czym może skutkować taki układ? Na pewno trudnościami przy ewentualnym wyjściu z inwestycji i próbie odsprzedaży takich udziałów. O ile bowiem odsprzedaż konkretnego lokalu z księgą wieczystą jest relatywnie prosta, to namówienie kogoś na to, aby odkupił tylko udział w inwestycji lub spółce niekoniecznie będzie łatwe. Kolejna sprawa to brak możliwości realnego wpływania na działalność spółki, będąc tylko jednym z wielu małych udziałowców. Przykładowo: prezes spółki składa wniosek o jej upadłość, a my praktycznie nie możemy nic z tym zrobić.

Rozwiązanie:

Jeśli już inwestować, to najlepiej kupując konkretny i gotowy apartament z własną księgą wieczystą. Udziały w spółce celowej? Nie, raczej podziękuję.

 

 

VAT 23% czy 8%?

Tutaj ciężko podać konkretne cyfry, ponieważ nikt chyba nie prowadzi tego typu statystyk (no, może oprócz urzędu skarbowego). Można jednak zaryzykować tezę, że większość przypadków w condo / aparthotelach stanowić będą lokale usługowe z funkcją zamieszkania zbiorowego, obłożone 23% VAT-em. W dużej części (jeśli nie w większości) będą to udziały w częściach nieruchomości lub udziały w spółce celowej, o czym pisałem przed momentem.

 

 

Na co jeszcze zwrócić uwagę?

Jest kilka typowych „patentów”, dzięki którym deweloperzy maksymalizują swoje zyski korzystając z tego, że potencjalny inwestor „napalił się” na piękne wizualizacje i jest w stanie pójść na pewno odstępstwa w stosunku do tego, co było pierwotnie zaplanowane. Inaczej mówiąc, daje się naciągnąć i traci pieniądze.

 

Patent 1: cena ofertowa nie uwzględnia wykończenia lokalu ani wyposażenia

Inwestorowi wydaje się, że zakupiony apartament będzie już wykończony i właściwie przygotowany na wniesienie mebli. No więc właśnie niekoniecznie – w rzeczywistości często okazuje się, że apartament jest do odbioru w tzw. stanie deweloperskim, gdzie doprowadzenie go do stanu umożliwiającego wynajem będzie kosztować co najmniej kilkadziesiąt tysięcy PLN!

Sugestia:

Sprawdź w umowie, czy Twój apartament będzie oddany w stanie deweloperskim, czy już przygotowany do zamieszkania. Potem dolicz ewentualne koszty adaptacji i sprawdź, jak wtedy prezentuje się zysk.

 

Patent 2: budynek ma niższy standard niż ten prezentowany w ofercie

Jak to mówią: w reklamie wszystko wygląda pięknie – na prospektach dewelopera też! Niestety, w rzeczywistości budynek może wyglądać nieco gorzej, gorsze może być też wyposażenie itp. Ba, sama elewacja może być np. wykonana ze słabych jakościowo materiałów, gdzie już po kilku latach wytworzy się mało estetyczny nalot. A jeśli obiekt wygląda tak sobie, to i gorzej uzyskać wyższą cenę za wynajmowane w nim apartamenty.

Sugestia:

Jeśli to możliwe, to sprawdź wcześniejsze realizacje danego dewelopera – czy były zgodne z wizualizacjami, jak wyglądają budynki po kilku latach i tak dalej. To może dać pewien pogląd na obecną inwestycję.

 

Patent 3: apartamenty z widokiem na morze

Ale tylko kilka – z większości jest widok co najwyżej na sąsiedni budynek. No a skoro tak, to i cena za wynajem może być nieco niższa od zakładanej, gdyż wiadomo, że widok na spienione fale wymaga głębszego sięgnięcia do kieszeni.

Sugestia:

Nie odkryję Ameryki, jeżeli powiem, że trzeba sprawdzić usytuowanie tego konkretnego apartamentu, który zamierzamy kupić.

 

Patent 4: Sposób liczenia gwarantowanego zysku

W pewnych przypadkach mamy tak: gwarantowany zysk z wynajmu w ofertach liczony jest od ceny brutto lokalu, podczas gdy w rzeczywistości operator oblicza go potem od ceny netto zakupu niewykończonego jeszcze lokalu bez wyposażenia. Efekt: realna kwota do wypłaty dla inwestora jest mniejsza.

Sugestia:

Brutto czy netto – trzeba o to jasno dopytać, tak po prostu.

 

 

Istotne niebezpieczeństwo!

Osoby, które inwestują na kredyt, powinny zwrócić szczególną uwagę na to, czy w umowie jest zapisana waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji, czy też co miesiąc na konto inwestora ma trafiać stała kwota, np. 1000 złotych miesięcznie – i tak np. przez 10 lat. Dlaczego waloryzacja jest istotna? Ponieważ w przypadku kryzysu możemy mieć do czynienia z wysoką inflacją, która spowoduje także znaczny wzrost raty kredytu. A skoro tak, to może się okazać, że po kilku latach jako inwestorzy dostajemy na konto mniej, niż wynosi rata kredytu hipotecznego! I biznes się nie spina, a wręcz zaczynamy do niego dopłacać.

Trzeba tutaj jednak przyznać, że tzw. przeciętny Kowalski ma coraz większą świadomość inflacji, więc w umowach coraz częściej pojawia się zapis dotyczący waloryzacji. Co więcej, nawet jeśli takiego zapisu nie ma, to nic nie stoi na przeszkodzie temu, aby będąc inwestorem zaproponować dodanie odpowiedniego paragrafu w stylu:

„Strony zgodnie dopuszczają możliwość waloryzacji czynszu o wskaźnik inflacji…”.

 

 

Spółka celowa dewelopera wpada w kłopoty – co to może oznaczać dla inwestorów?

 

Scenariusz pierwszy: niedokończona inwestycja

Może się okazać, że niedoświadczony deweloper przeszacuje swoje możliwości i po prostu zabraknie mu pieniędzy na dokończenie inwestycji. Prawdopodobieństwo takiego scenariusza jest tym większe, im mniejszy będzie wkład własny dewelopera w inwestycję. Dlaczego tak? Powód jest prosty: zawsze łatwiej odpuścić, jeśli nie zainwestowało się w dany projekt własnych pieniędzy (cudza strata wszak mniej boli). Tak więc w miarę możliwości przed wejściem w daną inwestycję dobrze jest się dowiedzieć, ile własnych środków pakuje w nią deweloper.

No dobrze, ale co w sytuacji, gdy faktycznie mamy pecha, budowa nie została dokończona, a deweloper idzie w upadłość? Ze względu na obszerność materii jest to temat na osobny wpis – jeśli będzie zainteresowanie ze strony Czytelników, to może i taki się pojawić. Jednak, jak już napisałem powyżej: w takiej sytuacji można stracić nawet 100% zainwestowanych pieniędzy, niestety.

 

Scenariusz drugi: deweloper „odpuszcza” administrowanie inwestycją

Przykład z życia wzięty: deweloper wykańcza pewien nadmorski apartamentowiec, staje się też jego operatorem, czyli pobiera czynsze od najemców i rozlicza się z inwestorami. Początkowo wszystko idzie dobrze i każdy jest zadowolony (tzn. zarówno inwestorzy, jak i sam deweloper). Niestety, piękny sen kończy się wraz z nadejściem pandemii. Deweloper bankrutuje i umywa ręce, a inwestorzy mają problem. Oto bowiem w rękach dewelopera znajdują się istotne części wspólne obiektu, takie jak: recepcja, basen, kotłownia, restauracje, parking. No i po wycofaniu się dewelopera z inwestycji po prostu nie ma kto tym administrować – lokale użytkowe stoją puste generując koszty, w basenie nie ma kto oczyścić wody, a wreszcie dochodzi do sytuacji, w której na klatkach schodowych wyłącza się prąd. No i jak myślicie, czy najemcy będą chcieli wypoczywać w takich warunkach…? No niespecjalnie.

Co gorsza, po bankructwie dewelopera nie ma operatora, który dbałby o odpowiednie obłożenie apartamentów. Docelowo też pomieszczenia należące do dewelopera (wspomniane lokale użytkowe, recepcja itd.) trafiają w ręce syndyka. Co wtedy…? Jednym z możliwych wyjść jest po prostu zrzucenie się przez inwestorów na wykup tych części wspólnych. Tylko jeśli w tę inwestycję weszło kilkadziesiąt osób, to może być im ciężko się dogadać – jeden będzie bowiem chciał wyjść z takiej inwestycji, drugi z kolei nie będzie chciał się zrzucić na wykup basenu czy restauracji, a z trzecim nie będzie się można skontaktować przez dłuższy czas. No i mamy pat…

 

 

Wyjście z inwestycji – z czym należy się liczyć

Taka sytuacja: po kilku latach okazuje się, że inwestycja nie przynosi obiecanych zysków i chcemy z niej wyjść. Jednak, w zależności od konkretnego wariantu inwestycyjnego, mogą tutaj wystąpić pewne problemy.

 

Wariant 1

Nie jesteśmy właścicielem konkretnego lokalu, a jedynie udziałów w spółce celowej. W takiej sytuacji nie jesteśmy wpisani do księgi wieczystej konkretnego lokalu, więc możemy sprzedać tylko te udziały. No i tutaj raczej nie ma co liczyć na to, że dostaniemy za nie wysoką cenę – prędzej niestety sprzedamy poniżej kosztów, czyli ze sporą stratą.

 

Wariant 2

W niektórych condhotelach mamy tak, że w umowie podpisanej z deweloperem jest następujące zobowiązanie: dany lokal możemy sprzedać tylko wraz z umową najmu, a nie osobno. Nie jest to takie straszne, dopóki obiekt dobrze funkcjonuje i przynosi zyski. Gorzej, gdy mamy tak, że zamiast zysków są straty, a operator swoje pobiera… W takim wariancie musimy się liczyć ze znaczną obniżką ceny, niekiedy sięgającą 30%.

 

Wariant 3

Jesteśmy właścicielem lokalu, możemy go sprzedać, ale deweloper poszedł w upadłość i nie ma kto zarządzać obiektem. Zysków z inwestycji nie ma, a co gorsza nie ma też wody w basenie, światła w hallu, winda zepsuta nienaprawiona od miesiące i tak dalej… W tej sytuacji sprzedaż naszego lokalu to droga przez mękę – jeśli już nawet znajdziemy chętnego, to może się okazać, że zaoferuje nam on cenę o 20 – 30% niższą od tego, co my zapłaciliśmy deweloperowi! No i znowu strata zamiast obiecanych stabilnych zysków…

 

Wariant ekstremalny

W pewnej inwestycji operator upadł – cóż, zdarza się. Zdesperowani inwestorzy robili więc wyprzedaż apartamentów – „promocje” sięgały nawet 40%! I tutaj ciekawostka: zakrojony na szeroką skalę skup tych nieruchomości był realizowany przez spółkę, która miała powiązania osobowe z operatorem w upadłości. Przypadek, a może metoda na zbudowanie atrakcyjnej nieruchomości za pieniądze inwestorów, a następnie przejęcie jej za relatywnie nieduże pieniądze…?

 

 

Pojedyncze apartamenty zarządzane przez zewnętrzną firmę

Przy okazji poruszenia tematu condo & apart wypadałoby również wspomnieć o specyficznym rodzaju biznesu związanego z wynajmem apartamentów, gdzie mamy np. 1 -2 mieszkania w jakiejś atrakcyjnej turystycznie miejscowości i oddajemy je w zarząd jakiejś zewnętrznej firmie. Taka firma zarządza w naszym imieniu tymi mieszkaniami, wynajmuje je, sprząta i tak dalej. Model rozliczenia: dostajemy umówioną kwotę od każdego klienta, a pozostałą część zabiera zarządca.

 

Gdzie w takiej konfiguracji mamy okazję do oszustwa?

Tutaj bez zaskoczenia: najbardziej prymitywnym i najczęściej spotykanym sposobem będzie oczywiście zaniżanie przez zarządcę rzeczywistej liczby klientów (tzw. obłożenia). Przykładowo zarządca będzie deklarował, że w lipcu i sierpniu apartament był wynajęty przez 40 dób hotelowych, podczas gdy w rzeczywistości było to 50 dób. Różnicę, czyli 10 dób, nieuczciwy zarządca „schował do kieszeni”, czyli nie podzielił się tymi wpływami z właścicielem.

 

Jak zabezpieczyć nasze interesy?

W zasadzie sposób jest tylko jeden: kontrolować, kontrolować i jeszcze raz kontrolować. Oczywiście nic nam tutaj nie da sprawdzanie aplikacji, która pokazuje właścicielowi mieszkania, czy jest ono wynajęte, czy puste – nieuczciwi zarządcy fałszują takie dane. Ja radziłbym postawić na kontrolę fizyczną, czyli po pierwsze w razie możliwości warto przejechać się od czasu do czasu do takiego apartamentu i sprawdzić, czy wieczorem świeci się w nim światło. Jeśli tak, a aplikacja deklaruje, że mieszkanie powinno być w tym czasie puste, to powinniśmy nabrać podejrzeń. Dobrym sposobem, do tego relatywnie tanim, będzie zamontowanie czujników rejestrujących otwarcie / zamknięcie drzwi w połączeniu z zapaleniem / zgaszeniem światła. Taki system będzie rejestrował wymienione zdarzenia i dzięki temu będziemy mieli podgląd tego, czy w danych dniach rzeczywiście ktoś w apartamencie przebywał. Już sam fakt poinformowania firmy zarządzającej o tym, że wdrożyliśmy taki system, będzie pełnił prewencyjną rolę i minimalizował ryzyko, że zostaniemy oszukani.

 

 

Krótkie podsumowanie + ważna informacja

Jak już pisałem na samym początku: to nie jest tak, że inwestowanie w nieruchomości zawsze jest bezpieczne! Tutaj też można stracić – i to sporo. Jeśli więc nie mamy zbytniego pojęcia o inwestycjach tego rodzaju, to najlepiej byłoby się zwrócić do kogoś, kto takie pojęcie ma i poprosić do o poradę. Sugerowanie się artykułami w internecie jest dość niebezpieczne, ponieważ są one często sponsorowane przez samych deweloperów lub pisane przez ludzi, którzy żyją z pośrednictwa ze sprzedaży takich inwestycji. Tak więc, uważajcie i zachowajcie czujność!

Interesujesz się tematem inwestowania w nieruchomości? A może już takie posiadasz i chciałbyś je oddzielić od ryzyka biznesowego?

W takim razie koniecznie sprawdź naszą ofertę konsultacji, podczas których poznasz rozwiązania prawne zabezpieczające Twoje nieruchomości przed zagrożeniami, zostawiając przy tym pełną kontrolę nad majątkiem w Twoich rękach! Szczegóły znajdziesz na dedykowanej stronie www – wystarczy kliknąć TUTAJ

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Skuteczne zabezpieczenie nieruchomości – wyjątkowe konsultacje online

Jak wskazuje sam tytuł, dzisiejszy wpis będzie dotyczył nieruchomości, a konkretnie sposobów ich zabezpieczenia przed zlicytowaniem przez komornika, zajęciem przez prokuraturę, jak również innymi, niezbyt przyjemnymi, ewentualnościami. Jest to szczególnie ważne w czasach, gdy na horyzoncie mamy kryzys gospodarczy, a politycy co rusz wpadają na przeróżne „genialne” rozwiązania dające coraz większe uprawnienia organom skarbowym.

 

Kilka interesujących liczb dotyczących nieruchomości ⬇️

34 tysiące nieruchomości w Polsce zostało zabezpieczonych przez prokuraturę zakazem zbywania z wpisem do księgi wieczystej.

Ponad 150 tysięcy nieruchomości w Polsce zostało zajętych przez komorników.

Corocznie ponad 10 tysięcy licytacji komorniczych dotyczących nieruchomości kończy się sprzedażą.

 

Co łączy ze sobą te przypadki?

Zdecydowana większość przytoczonych powyżej sytuacji nie doszłaby do skutku, gdyby właściciele nieruchomości zabezpieczyli je prewencyjnie lub chociażby podjęli próbę zablokowania licytacji komorniczych na etapie zajęcia. Dlaczego zatem tak się nie stało…? Winna jest niska świadomość prawna oraz bagatelizowanie kwestii zabezpieczenia majątku.

 

Kilka istotnych ryzyk dotyczących nieruchomości ⬇️

1. Ryzyko biznesowe

Nie ma chyba w Polsce przedsiębiorcy, który prowadziłby działalność gospodarczą w sposób w 100% legalny. Przy tak dużej biurokracji, różnych interpretacjach i orzecznictwie podatkowym, niejasnych zapisach RODO czy przypadkowym udziale w karuzeli VAT, nie da się prowadzić biznesu z wykluczeniem ryzyka biznesowego. Mając to na uwadze jedynym słusznym antidotum jest separowanie działalności zarobkowej od posiadanego majątku.

2. Długi kontra anonimizacja nieruchomości

Nieruchomości to łakomy kąsek dla wierzycieli – niestety nie mają kółek, więc ciężko je „schować”. O ile instytucje takie jak ZUS, US, komornik czy prokuratura nie mają problemu z odnalezieniem nieruchomości dłużnika, o tyle potencjalny wierzyciel np. dawny kontrahent ma trudniejsze zadanie. Czy na pewno…?

Otóż NIE. Dobre kancelarie prawne czy agencje detektywistyczne są w stanie w ciągu kilku minut (i to zza biurka!) ustalić wszystkie nieruchomości zapisane na konkretny numer PESEL czy REGON firmy. Wtedy mają już prostą drogę do wpisania się na hipotekę danej nieruchomości, co w konsekwencji może doprowadzić do licytacji komorniczej.

3. Zmienność prawa

Ustawodawca w Polsce co rusz zaskakuje nas przeróżnymi pomysłami „uszczęśliwiającymi” obywateli (szczególnie tych, którzy posiadają jakiś znaczniejszy majątek). A co, teoretycznie, mogłoby dotknąć właścicieli nieruchomości? Kilka przykładów potencjalnych zagrożeń:

– podatek katastralny na drugą i kolejne z posiadanych nieruchomości,

– zakaz eksmisji lokatorów,

– ciche przyzwolenie na niepłacenie czynszu,

– maksymalna stawka za wynajem mieszkania,

– wyższy podatek PCC (obecnie 2% ceny sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym),

– zakaz zbywania i nabywania nieruchomości przy większej ilości,

– pozwolenia na zakup nieruchomości przez cudzoziemców,

–  czy wreszcie drakoński scenariusz, jakim jest konfiskata mienia (są pomysły, aby realizować konfiskatę bez wyroku sądu).

Tutaj możliwe scenariusze można wymieniać w nieskończoność i smutne jest to, że wszystkie są całkiem realne, gdyż każdemu rządowi wygodniej jest stosować rozwiązania krótkoterminowe, niż te skuteczne w długim terminie. Sprawa jest prosta: trzeba uszczknąć lub zabrać tym, którzy mają, aby dać tym, którzy potrzebują i są biedni.

4. Stopy procentowe

Obecnie rekordowo niskie stopy procentowe mogą przyzwyczaić przeciętnego Kowalskiego lub inwestora lokującego środki w nieruchomościach do poziomu kwoty, która co miesiąc stanowi jego koszt. Niestety, wspomniane stopy procentowe przy dużym kryzysie mogą pójść ostro do góry. Co oczywiste, będzie wiązało się to z wyższą ratą kredytu hipotecznego, więc możliwy jest scenariusz, w którym zamiast 1500 zł kosztu raty kapitałowo-odsetkowej przysłowiowy Kowalski będzie musiał przyzwyczaić się do wydatku rzędu 5000 zł. Skala ilości posiadanych kredytów rzecz jasna potęguje wydatki.

5. Demografia, bezrobocie, emigracja

Inwestowanie w nieruchomości świetnie działa do momentu, w którym wysokość raty kredytu jest na akceptowalnym poziomie, a w mieszkaniu nie ma pustostanu. Niestety, taki stan dobrobytu może nie trwać wiecznie z uwagi na kilka istotnych spraw:

– po pierwsze nasze społeczeństwo się starzeje, co przekładać się będzie na mniejszą liczbę wynajmujących,

– po drugie może nastąpić skok bezrobocia i część najemców będzie zmuszona się wyprowadzić lub przestanie opłacać czynsz,

– po trzecie ewentualna zwiększona emigracja Polaków i „przeniesienie się” na Zachód Ukraińców również dość mocno ograniczy popyt na wynajem mieszkań.

W konsekwencji będziemy mieli przestoje w wynajmie i spłacanie kredytu zwyczajnie „nie zepnie się” finansowo.

 

Co wtedy? Wtedy do akcji wkroczy komornik! ☠️

Większość z nas chyba wie, że licytacje komornicze nieruchomości to w pewnym sensie ograbianie ich właścicieli z majątku. Przykładowo mając mieszkanie warte ok. 700 tys. PLN w przypadku jego licytacji możesz stracić około 300 tys. PLN – takie są właśnie realne koszty działalności komornika! Na takich warunkach łatwo można wyzerować się z majątku gromadzonego z trudem przez długie lata, możesz mi wierzyć.

 

Uwaga! Ryzyko utraty nieruchomości można radykalnie ograniczyć! 

W jaki sposób…? A o tym akurat możemy Wam opowiedzieć podczas indywidualnych konsultacji. To jedyna taka oferta na rynku, przynajmniej na ten moment. W pakiecie dostaniesz tutaj sprawdzone sposoby, przygotowane na potrzeby własne osób obracających i zarządzających nieruchomościami w skali wielomilionowej.

Szukając najbardziej wyrafinowanych form zabezpieczenia majątku oraz różnych optymalizacji podatkowych, spędziliśmy wiele godzin na analizach oraz wydaliśmy dziesiątki tysięcy złotych na konsultacje specjalistyczne z doradcami podatkowymi, radcami prawnymi oraz komornikami. Konsultacja to kompendium naszej wiedzy, dopasowane do indywidualnej sytuacji Klientów.

Teraz możesz dostać to wszystko w megaatrakcyjnej cenie! ????

Zdobycie tych informacji samodzielnie wielokrotnie przewyższy koszt konsultacji, a samo stosowanie rozwiązań takich jak amortyzacja, uniknięcie podatku PCC przy sprzedaży/zakupie nieruchomości, czy optymalizacja podatkowa, przełożą się na realne zyski z zainwestowanego kapitału.

 

Kto powinien skorzystać z konsultacji ???? 

Nasza oferta jest idealna właśnie dla Ciebie, jeśli Twoja sytuacja pasuje choć do jednego z poniższych punktów:

– chcesz oddzielić działalność zarobkową od posiadanych nieruchomości,

– nie chcesz posiadać nieruchomości na siebie, ale chcesz zachować nad nimi pełną kontrolę,

– szukasz optymalizacji podatkowej w zakresie wynajmu i amortyzacji nieruchomości,

– chcesz, aby Twój majątek był nieosiągalny dla wierzycieli,

– chcesz ograniczyć ryzyko zakazu zbywania nieruchomości na wniosek prokuratury,

– chcesz się bronić przed krzywdzącym procesem licytacji komorniczej,

– chcesz mieć możliwość sprzedaży, obciążania i zarządzania nieruchomościami będąc poza granicami kraju,

– chcesz w bezpieczny sposób kupić lub sprzedać swoją nieruchomość.

Teraz pozostaje tylko jeden krok… ⬇️

Odwiedź naszą dedykowaną stronę internetową, wypełnij krótki formularz i kliknij przycisk Wyślij. Potem skontaktujemy się z Tobą w ciągu kilku dni i przedstawimy możliwości związane z konsultacją oraz dostępne terminy. Następnie zdecydujesz, czy skorzystać z oferty, czy nie.

Link do strony znajdziesz TUTAJ

To może być ten moment, w którym podejmiesz jedną z najlepszych decyzji w swoim życiu. Nie zmarnuj tego!

 

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!