Dzika reprywatyzacja – komentarz do wyroku NSA

Naczelny Sąd Administracyjny wydał wczoraj wyrok w sprawie tak zwanej dzikiej reprywatyzacji. Z wyroku tego wynika, że handlarze roszczeń nie byli umocowani prawnie do bycia stroną w postępowaniu, a w związku z tym wszystkie decyzje zwrotowe i odszkodowawcze wydane w postępowaniach ich dotyczących mogą się okazać nieważne. Taki stan rzeczy ma z kolei podobno otworzyć drogę do odebrania nieruchomości handlarzom roszczeń, jak również do zwrotu odszkodowań, jakie uzyskali oni od miast.

Media podchwyciły temat, a niektórzy już otworzyli szampana z radości, że oto tysiące reprywatyzowanych nieruchomości i setki milionów złotych wrócą z powrotem do majątku publicznego i ogólnie zapanuje wreszcie społeczna sprawiedliwość. Tyle tylko, że żyjemy w Polsce, a tu, niestety, mało co jest proste, a już na pewno nie sprawy z przestępczością gospodarczą w tle. Już wyjaśniam, jak to wszystko może wyglądać w praktyce, biorąc pod uwagę typowe schematy działania przestępców w białych kołnierzykach.

Ucieczka z majątkiem uzyskanym w toku reprywatyzacji

 

Tak więc po pierwsze należałoby sobie zadać pytanie, ile nieruchomości w ogóle przejęli osobnicy zwani potocznie handlarzami roszczeń. Jeśli spojrzeć w tzw. Białą Księgę, czyli spis reprywatyzacyjny nieruchomości warszawskich, to owi handlarze roszczeń stanowili zaledwie 16% osób dochodzących swoich praw. Dochodzących bezpośrednio, dodajmy. Tych konkretnych osobników można by ewentualnie „docisnąć” w oparciu o wyrok NSA, żądając od nich zwrotu nieruchomości lub wypłaconych odszkodowań, ale i tak nie oczekiwałbym tutaj spektakularnych rezultatów (o czym za moment).

Tymczasem jednak wiele z nieruchomości było przejmowanych pośrednio przez wyspecjalizowane firmy, które miały powiązania z handlarzami roszczeń. Schemat wyglądał wtedy tak, że jakaś osoba fizyczna (bądź osoby) w teorii będąca następcą prawnym byłych właścicieli, uzyskiwała pozytywną decyzję, przejmując na jej podstawie nieruchomość. Potem udziały w tej nieruchomości osoba taka sprzedawała wyspecjalizowanej spółce. Spółka ta z kolei „oczyszczała” nieruchomość dotychczasowych z lokatorów, a następnie remontowała ją, tworząc w niej np. luksusowe apartamenty, które następnie odsprzedawała z dużym zyskiem. Czy wspomniane osoby fizyczne, które formalnie składały wniosek o zwrot nieruchomości / odszkodowanie, mogły być w niektórych przypadkach słupami firm przejmujących nieruchomości i odsprzedających je dalej? No mogły. Czy w oparciu o wczorajszy wyrok NSA będzie można coś od takich osób odzyskać? Raczej nie, gdyż nie były one nabywcami roszczeń.

Idźmy dalej. Nawet jeśli dziś chcielibyśmy odebrać handlarzom roszczeń przejęte przez nich bezpośrednio nieruchomości, to najprawdopodobniej okazałoby się, że znaczna ich część (jeśli nie większość) została już sprzedana kolejnym nabywcom, których z kolei chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ok, co prawda Komisja Weryfikacyjna działająca od 2017 roku dokonywała wpisów z ostrzeżeniami w księgach wieczystych spornych nieruchomości, co w praktyce blokowało ich sprzedaż, ale wcześniej, czyli przed 2017 rokiem, sprzedano takich reprywatyzowanych kamienic czy działek od groma. No a ich nabywcy są już prawnie chronieni, jeśli działali w dobrej wierze (a ewentualne działanie w złej wierze trzeba przecież udowodnić). O zwrocie pieniędzy uzyskanych w toku sprzedaży też bym raczej sugerował zapomnieć. Dlaczego?

Zabawa w odzyskiwanie roszczeń to była taka trochę gra w ruletkę – raz się udało, a raz nie. Do tego od 2017 roku pojawiła się Komisja Weryfikacyjna i realne niebezpieczeństwo utraty już zagarniętej przez handlarzy kasy. W takich warunkach i na tak wysokim poziomie finansowym (a przypominam, że chodziło niekiedy o dziesiątki milionów złotych), pieniądze musiały więc przejść odpowiednie ścieżki transferu, a nie leżeć sobie beztrosko na koncie, czekając na potencjalne zajęcie przez komornika. No, chyba, że ktoś był totalnym głąbem, o co akurat nie posądzam handlarzy roszczeniami i ich doradców.

Podobnie to wygląda w przypadku zwrotu przez handlarzy roszczeniami nienależnie wypłaconych im odszkodowań – tutaj również nie liczyłbym na fajerwerki. Nie wiadomo tu chociażby dokładnie, ile z tych odszkodowań przejęły zwykłe słupy, od których nic się dzisiaj nie odzyska. Wystarczy bowiem spojrzeć na struktury niektórych wehikułów zaangażowanych w tematy reprywatyzacyjne, gdzie występowało wiele różnych spółek, od których odzyskanie pieniędzy wydaje się bardzo mało prawdopodobne, gdyż albo już nie istnieją, albo nie mają majątku, z którego można by skutecznie prowadzić egzekucję.

Ostre cięcie

 

Wczorajszy wyrok NSA, choć oczywiście słuszny i godny pochwały, nie spowoduje więc raczej, że nieruchomości i pieniądze zagarnięte przez handlarzy roszczeniami zostaną realnie odzyskane na dużą skalę. No, jakby tak choć ze 20 – 30% udało się odzyskać, to już można by to uznać za prawdziwy sukces. A reszta? Reszta jest milczeniem…

Ten problem reprywatyzacyjny trzeba było bowiem rozwiązać 30 lat temu, bezpośrednio po upadku komuny, a nie produkować jakieś półstany prawne, pozwalające różnym cwaniakom latami zgarniać miliony. Tacy na przykład Niemcy mieli podobny problem reprywatyzacyjny, ale rozwiązali go w sposób zorganizowany i cywilizowany, tworząc w 1990 roku ustawę Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen. Ustawa ta jasno regulowała, kto ma prawo ubiegać się o odszkodowania lub zwrot budynków przejętych przez NRD w drodze wywłaszczenia pierwotnych właścicieli. Procedurę mógł wszcząć uprawniony, a miał na to czas do 31 grudnia 1992 roku w przypadku nieruchomości i do 30 czerwca 1993 roku w przypadku ruchomości. Po przekroczeniu tych terminów wniosków już nie przyjmowano. Takie „ostre cięcie” w postaci około 3-letnich terminów pozwoliło wyważyć interes prywatny i publiczny, rozwiązując problem w krótkim czasie. No a u nas, w Polsce, przez 30 lat trwał legislacyjny „rozpierdolnik”, a kolejne rządy podchodziły do tematu reprywatyzacji niczym pies do jeża. Powodów takiego stanu rzeczy możemy się oczywiście domyślać, a teorie są tu różne: od lenistwa i niekompetencji, po gruby lobbing. Ja osobiście myślę natomiast, że było tam wszystkiego po trochu.

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

 

Kary umowne i windykacja w budownictwie

W branży budowlanej funkcjonuje powiedzenie, że generalny wykonawca płaci swoim podwykonawcom nie pieniędzmi, lecz karami umownymi. Oczywiście, jest to powiedzenie nieco przejaskrawione, ale zawiera się w nim sporo prawdy. Sam mechanizm nakładania takich kar opisałem już w jednym z wcześniejszych wpisów (można go znaleźć TUTAJ), ale dziś przypomnę dla porządku, że kary mogą zostać nałożone praktycznie za wszystko i w zasadzie bez żadnego sensownego uzasadnienia ze strony generalnego wykonawcy.

Cel działania nieuczciwego dewelopera

Generalnie chodzi o to, aby „zamęczyć” podwykonawcę procesami sądowymi, niejednokrotnie doprowadzając go do tego, że zdąży on zbankrutować, zanim uzyska korzystny dla siebie wyrok. A i nawet wtedy, gdy będzie miał już w ręku tytuł egzekucyjny, może się okazać, że generalny wykonawca w międzyczasie wyprowadził majątek ze spółki i komornik nie ma czego zajmować (tego typu sytuację przedstawiłem w poprzednim wpisie z 7 lutego).

Jednak nie zawsze bywa tak, że generalny wykonawca nie chce płacić nic – on niekiedy wręcz zmierza w kierunku zmuszenia podwykonawcy do podpisania skrajnie niekorzystnej dla niego ugody. No i właśnie o takim scenariuszu będzie dzisiejszy artykuł. 

 

Wymuszona ugoda na budowie

Mamy więc sytuację, w której podwykonawca A wykonał całość zakontraktowanych robót. Współpraca z generalnym wykonawcą B szła do tej pory całkiem dobrze, nie było jakichś wielkich zastrzeżeń odnośnie jakości prac. Sytuacja zmieniła się jednak przy ostatecznym odbiorze – nagle inspektorzy z ramienia generalnego wykonawcy zaczęli się dopatrywać „wielu poważnych uchybień” oraz stwierdzili „nieterminowe zakończenie robót”. Efekt: na podwykonawcę A nałożono kary umowne w wysokości ponad 70% wartości całego kontraktu.

Oczywiście, podwykonawca A bronił się tym, że przecież na wcześniejszych etapach inspektorzy nie zgłaszali żadnych nieprawidłowości, a opóźnienia w pracach były spowodowane niedotrzymaniem terminów przez innych wykonawców (podwykonawca A nie mógł zacząć swojego etapu prac, zanim inny podwykonawca nie zakończył przypisanych mu robót). Nic to jednak nie zmieniło i generalny wykonawca B, występując z pozycji siły, odmówił wypłaty wynagrodzenia, jednoznacznie przy tym sugerując, że w sądzie może być różnie i podwykonawca A może zwyczajnie nie dotrwać do końca batalii. No, ale „wyjątkowo możemy pójść Panu na rękę i zaproponować ugodę…”.

 

Dlaczego generalny wykonawca proponuje ugodę podwykonawcy?

Teoretycznie mogłoby się wydawać, że ugoda zaproponowana przez GW będzie dla wykonawcy dobrym rozwiązaniem, gdyż uchroni go od kosztów prowadzenia działań windykacyjnych, kosztów ewentualnego procesu, czy wreszcie zszarganych nerwów. W praktyce jednak nie jest tak różowo – poniżej dwa główne powody takiej sytuacji.

1. Ugoda oznacza obcięcie dużej części wynagrodzenia dla wykonawcy

Zazwyczaj proponowana ugoda jest bardzo niekorzystna dla naszego przykładowego podwykonawcy A – często proponowana suma ledwo co przekracza połowę oczekiwanej zapłaty (pozostała część jest potrącana w formie kar umownych).

2. Chodzi o wysokość kar potrąconych przez generalnego wykonawcę

Otóż rażąco wygórowane kary umowne są niezgodne z Kodeksem cywilnym, a do tego, zgodnie z orzecznictwem sądowym, nie można na wykonawcę nakładać kar w wysokości np. 80% wynagrodzenia, podczas gdy w rzeczywistości wykonał on 100% prac, a zastrzeżenia dotyczą jedynie części z nich.

Tymczasem ugoda w praktyce zabezpiecza generalnego wykonawcę przed ewentualną przegraną w sądzie. Co prawda podwykonawca, który pójdzie na ugodę, może potem wytoczyć proces generalnemu wykonawcy, ale w jego trakcie będzie musiał udowodnić, że rezygnacja z pierwotnego roszczenia, czyli właściwej zapłaty, została na nim de facto wymuszona, ewentualnie podpisał ugodę będąc w stanie wykluczającym swobodne wyrażanie woli. W praktyce procesowej, mając za przeciwników biegłych prawników zatrudnionych przez generalnego wykonawcę, podwykonawca na ogół stoi na straconej pozycji.

 

Szantażowanie podwykonawców

Warto również wiedzieć, że generalni wykonawcy naciskali na mniejszych podwykonawców, szantażując ich, że jeśli nie podpiszą ugody, to nie dostaną już więcej żadnego zamówienia od innych generalnych wykonawców. Coś na zasadzie: „My tu w branży wszyscy się znamy i jeśli będzie Pan z nami walczył, to może Pan zapomnieć, że jakakolwiek duża firma da Panu jakiś kontrakt.”. Niestety, takie groźby były w znacznej części uzasadnione, gdyż firmy będące generalnymi wykonawcami współpracowały ze sobą na polu eliminowania „krnąbrnych” podwykonawców.

 

Brak zapłaty za wykonane roboty budowlane a efekt domina

Zarysujmy teraz sytuację podwykonawcy A. To mała firma, bez odłożonych na koncie milionów, które mogłyby jej zapewnić funkcjonowanie bez otrzymania zapłaty od generalnego wykonawcy B i jednoczesne wieloletnie dochodzenie swoich praw w sądzie.

Trzeba bowiem wziąć pod uwagę, że podwykonawcy w trakcie realizacji prac ponoszą bardzo duże koszty z własnej kieszeni – kupują część materiałów, wypłacają pensje pracownikom, płacą raty leasingowe za maszyny, za paliwo itd. Sytuacja, w której generalny wykonawca odmawia zapłaty faktury np. na 1,7 miliona PLN, oznaczać więc może ogromne problemy z utrzymaniem płynności finansowej.

Dramatyczny wybór

Podwykonawca staje wtedy niejednokrotnie przed bezwzględnym dylematem: albo pójdzie na ugodę, w której generalny wykonawca zapłaci mu np. 60% wartości kontraktu, co uratuje chwilowo firmę, albo będzie trzeba iść po pieniądze do sądu.

No i niestety, nie mam tutaj dobrych wieści dla tych, którzy wierzą w polski wymiar sprawiedliwości. Na rozprawy sądowe czeka się niekiedy latami, zwłaszcza w większych miastach. W międzyczasie generalny wykonawca piętrzy stos przeszkód, a jego prawnicy cały czas składają nowe wnioski dowodowe, powołują biegłych, świadków i tak dalej. Generalnie cały scenariusz działania jest tutaj obliczony na maksymalne przeciągnięcie sprawy, bo każdy miesiąc zwłoki zwiększa prawdopodobieństwo, że podwykonawca żądający pieniędzy „wykrwawi się” i zbankrutuje.

Bankructwo? Prawdopodobne

Wizja bankructwa podwykonawcy w opisanym powyżej układzie jest dość prawdopodobna. Jeśli bowiem nie otrzyma on zapłaty, to sam może nie mieć z czego uregulować zobowiązań wobec swoich dostawców i firm leasingowych, może również nie mieć środków na wypłaty dla pracowników oraz na zapłacenie podatków i składek ZUS. Dostawcy mogą jeszcze przed pójściem do sądu wpisać nieszczęśnika na giełdy długów, co skutecznie zablokuje mu możliwość wzięcia kredytów, firmy leasingowe zabiorą sprzęt budowlany niezbędny do pracy, pracownicy odejdą (któż bowiem chciałby pracować bez wypłaty pensji), a Urząd Skarbowy szybko upomni się o swoje.

Tak właśnie wygląda czarny scenariusz, który zresztą realizował się w praktyce nie raz i nie dwa, chociażby przy budowie autostrad. Niestety, w dzisiejszych czasach prawdopodobnie będziemy mieli do czynienia z falą nieuregulowanych płatności ze strony deweloperów, którzy źle skalkulowali inwestycje i „popłynęli” chociażby na drożejących materiałach budowlanych.

Skuteczna windykacja w branży budowlanej, czyli co można zrobić, gdy generalny wykonawca nie chce płacić?

Na dobrą sprawę jedyną naprawdę skuteczną metodą będzie ustanowienie zabezpieczenia na nieruchomości / majątku posiadanym przez generalnego wykonawcę. Do kwoty 75 tys. PLN jest to relatywnie proste, gdyż nie musimy wykazywać tzw. interesu prawnego. Problem zaczyna się jednak w przypadku kwot na umowie wyższych niż 75 tys. PLN, gdyż wtedy musimy przekonać sąd, że nasz interes jest zagrożony. Trzeba więc zebrać dowody świadczące chociażby o tym, że deweloper nie płaci również innym wykonawcom, wyprowadza majątek ze spółki, a do tego są mocne przesłanki dotyczące jego niewypłacalności. Tylko jak takie dowody zdobyć?

Windykacja śledcza – sposób na skuteczne odzyskanie długów w branży budowlanej

Kluczem do sukcesu jest tutaj profesjonalnie przeprowadzona windykacja śledcza – a takiej zwykła kancelaria adwokacka czy radcowska raczej nie zrobi. Wielu prawników woli zresztą działać w oparciu o utarte (i wygodne dla nich) schematy, kierując swoich klientów na drogę procesu cywilnego. Niestety, takie postępowanie na ogół generuje tylko niepotrzebne koszty, gdyż komornik finalnie i tak nie ma czego zabrać deweloperowi – oszustowi.

 

Ustanowienie zabezpieczenia na majątku

W polskim systemie prawnym w zasadzie jedyną skuteczną ścieżką, która daje wykonawcy do ręki argumenty w walce z deweloperem, jest ustanowienie zabezpieczenia na majątku tegoż dewelopera (najlepiej na nieruchomości). I to właśnie w tym kierunku należy podążać, pamiętając przy tym o szybkości działania, która niejednokrotnie będzie tutaj kluczowa. Wieloletnie procesy sądowe to, niestety, w polskich warunkach prosta droga do niewypłacalności.

 

Windykacja dla branży budowlanej

Nie otrzymałeś zapłaty wykonane roboty budowlane? Zgłoś się do nas już dziś – od lat z sukcesami zajmujemy się windykacją śledzą. Przeanalizujemy Twoją sprawę i pomożemy Ci szybko odzyskać pieniądze!

Kontakt:

E-mail: kontakt@bialekolnierzyki.com

Telefon: 513 755 005

 

Skuteczna windykacja należności w branży budowlanej

Branża budowlana jest bez wątpienia jedną z tych, w których najczęściej występują problemy z płatnościami. Niekiedy jest to spowodowane złym obliczeniem kosztów inwestycji przez dewelopera, innym znów razem zaplanowaniem oszustwa z góry zakładającego niepłacenie wykonawcom. W dzisiejszym materiale omówimy, jak wygląda przykładowy schemat pokrzywdzenia wykonawcy oraz co można zrobić, aby się przed nim zabezpieczyć.

 

Jak nie zapłacić wykonawcy – case study

Jest sobie deweloper ABC, stawiający eleganckie osiedle na obrzeżach miasta. Deweloper ten jakiś czas temu podpisał umowy na sprzedaż mieszkań po stałej cenie, z czego większość znalazła nabywców w ciągu zaledwie kilku miesięcy. Tak czy inaczej roboty budowlane zbliżają się już ku końcowi, więc nasz deweloper ABC prosi sekretarkę o zaparzenie pysznej kawy, odpala Excela i liczy…

Niestety, z tych wyliczeń wychodzi mu czarno na białym, że ceny materiałów budowlanych poszły na tyle mocno do góry, że cała inwestycja ledwo spina się finansowo. A tu już nowy Mercedes G-klasa AMG wybrany w salonie, żona też ma obiecane nowe Porsche, więc co robić, jak żyć…?! Nagle przychodzi chwila olśnienia: no przecież, że trzeba zwiększyć rentowność inwestycji!

Oszczędzanie na wykonawcach

Tylko jest tutaj pewien problem: mieszkania w większości zostały już sprzedane, więc ceny tam specjalnie nie podbijemy. W takim układzie idziemy w kierunku zmniejszenia kosztów – tyle, że na materiałach nie bardzo się da, bo i tak cały czas drożeją… Ale przecież są jeszcze wykonawcy! Co prawda zapłaciliśmy im już około 2/3 należności, ale przecież nikt nie powiedział, że musimy też zapłacić pozostałą 1/3. Prosty numer, a da się na nim zaoszczędzić baaardzo dużo.

 

Utrudnienie windykacji, czyli transfer majątku z firmy deweloperskiej

Metody działania podobne do opisanych powyżej to niestety codzienność w polskiej branży budowlanej. Jak już wspomniałem na samym początku, niekiedy jest to konsekwencją złego obliczenia kosztów. Jednak warto wiedzieć, że na tym rynku funkcjonują również takie firmy, które są z góry nastawione na oszukiwanie wykonawców. Szefowie takich firm korzystają na ogół z prawników, którzy „przeszli na ciemną stronę mocy”, czyli wyspecjalizowali się w tworzeniu struktur nastawionych z góry na transfer majątku, a tym samym utrudnienie (czy wręcz uniemożliwienie) dochodzenia roszczeń przez wykonawców.

 

Przykład takiego transferu

Firma A stawia osiedle. Bez zbędnej zwłoki płaci wykonawcom za pierwsze wystawione faktury i nie robi problemów z odbiorem robót. Sytuacja jednak zmienia się, gdy całość robót jest już praktycznie ukończona, a wykonawcy chcą wystawić ostatnie faktury w wysokości 20 – 30% wartości wykonanych prac.

Zaczynają się więc „cyrki” z odbiorem, naliczanie wyimaginowanych kar umownych i tym podobne „uniki” ze strony dewelopera. W międzyczasie prawnicy obsługujący dewelopera tworzą spółkę B, zarejestrowaną na klasycznego słupa, która to spółka przejmuje inwestycje od spółki A.

Proste pytanie: skąd spółka B ma pieniądze na taką operację?

Odpowiedź: sprzedaż następuje na przedłużony termin płatności, co już samo w sobie śmierdzi na kilometr „wałkiem”, gdyż w praktyce obrotu gospodarczego bardzo rzadko występują podobne transakcje. Tak czy inaczej od spółki B inwestycje kupuje spółka C.

 

Jaki więc mamy stan faktyczny?

Sytuacja przestawia się niezbyt korzystnie z punktu widzenia wykonawcy, który chciałby otrzymać swoje pieniądze. Mamy bowiem spółkę A, z której wytransferowano majątek. Jest również spółka B, która jest postawiona na słupa i której w praktyce nic nie można zabrać, więc jej odpowiedzialność jest iluzoryczna.

No i wreszcie ostatni element, czyli spółka C, która przejęła inwestycje w dobrej wierze i w razie czego chroni ją rękojmia wiary ksiąg wieczystych. Teoretycznie więc nie ma widoku na happy end w przypadku klasycznego procesu sądowego.

 

Czy przeprowadzenie skutecznej windykacji w branży budowlanej jest możliwe?

 

Odpowiedź na powyższe pytanie brzmi: TAK, niejednokrotnie jest to możliwe.

Właściwie jedyną skuteczną metodą będzie tutaj ustanowienie zabezpieczenia na nieruchomości. Problem w tym, że jeśli mówimy o kwocie wyższej niż 75 tys. PLN, musimy wykazać tzw. interes prawny, czyli przekonać sąd, że nasz interes jest zagrożony.

Przykładowo będzie to dostarczenie dowodów, że deweloper nie płaci również innym wykonawcom, że transferuje majątek ze spółki, są przesłanki dotyczące jego niewypłacalności i tak dalej. Wszystko opiera się tak naprawdę na profesjonalnie przeprowadzonej windykacji śledczej – a takiej zwykła kancelaria prawna raczej nie zrobi. Wielu prawników woli zresztą chadzać utartymi ścieżkami, kierując swoich klientów na drogę procesu cywilnego, generując tylko niepotrzebne koszty, bo komornik finalnie i tak nie ma czego zabrać deweloperowi – oszustowi.

A więc powtórzmy:

W polskim systemie prawnym jedyną skuteczną ścieżką, która daje wykonawcy do ręki argumenty w walce z deweloperem jest ustanowienie zabezpieczenia na majątku (najlepiej nieruchomości).

 

Skuteczna windykacja dla branży budowlanej

Jeśli masz problem z zapłatą za wykonane roboty budowlane, to nie czekaj, aż będzie za późno! Zgłoś się do nas już dziś – przeanalizujemy Twoją sprawę i pomożemy Ci szybko odzyskać pieniądze!

Kontakt:

E-mail: kontakt@bialekolnierzyki.com

Telefon: 513 755 005

 

Zapraszamy również do obejrzenia materiału video na naszym kanale na YouTube, w którym ekspert od windykacji śledczej opowiada o oszustwach deweloperów oraz o tym, jak im przeciwdziałać.