Inwestowanie w Dubaju – niebezpieczeństwa, które trzeba znać

/2 komentarze/w , , , , /Autor

Muszę przyznać, że Dubaj ma dobry PR, jeśli chodzi o inwestowanie – w sumie to całe Zjednoczone Emiraty Arabskie (ZEA) są obecnie postrzegane jako kraj otwarty, stabilny i przyjazny. Jednak nie wszystko złoto, co się świeci i ten fajny, przyjemny obraz w wielu przypadkach okazuje się być tylko iluzją. Dziś przedstawię więc kilka rzeczy, o których powinieneś koniecznie wiedzieć, jeśli zamierzasz inwestować w Dubaju. To kwestia życia – Twojego życia i nie ma w tym ani odrobiny przesady.

 

Dla tych, którzy wolą słuchać ⬇️

 

 

Dla tych, którzy wolą czytać ⬇️

 

Spółka w Dubaju – fajna sprawa?

Jest całkiem sporo kancelarii prawnych, które zachwalają zalety spółek w Dubaju – praktycznie brak podatków, brak uciążliwej papierologii, prestiż i tak dalej. No i to się zgadza – jeśli prowadzimy spółkę typu Offshore. Taka spółka jest jednak przydatna np. w sytuacji, gdy chcemy sprzedawać za jej pośrednictwem produkty elektroniczne w UE lub na całym świecie. Jednak w samym Dubaju biznesu z taką spółką nie zrobisz – ba, nawet konta w tamtejszym banku nie otworzysz.

Aby inwestować w ZEA, musisz założyć spółkę typu Onshore. Do jej otwarcia trzeba mieć lokalnego partnera – obywatela ZEA. No i do tego ten partner zgodnie z prawem musi posiadać co najmniej 51% udziałów w Waszej spółce – fajnie, co nie…? Moim zdaniem niekoniecznie. Od tego momentu już może zacząć się ostra jazda, której finałem będzie rozbicie się o bandę, a ściślej rzecz biorąc wieloletnie więzienie za rzeczy, które w Europie nie są niekiedy nawet przestępstwami. Ale o tym już nie zawsze Ci powiedzą w polskiej kancelarii, która pomaga wystartować z biznesem w Zjednoczonych Emiratach Arabskich.

 

Informacyjnie

Zanim przejdziemy do crème de la crème, to wspomnę jeszcze, że tematy związane ze spółkami zagranicznymi będziemy wyczerpująco poruszać również na szkoleniu Białych Kołnierzyków dotyczącym bezpiecznego prowadzenia biznesu. Zachęcam Ciebie, abyś zapisał / zapisała się na początek na nasz newsletter, w którym regularnie wysyłamy Wam za darmo i bez zobowiązań ciekawe materiały dotyczące praktycznego zastosowania prawa w biznesie. Link do zapisów znajdziesz tutaj

 

 

Zjednoczone Emiraty Arabskie – uwarunkowania społeczne

O ile ludność ZEA jest szacowana na ponad 9 milionów, to samych obywateli Emiratów jest szacunkowo ok. 1,5 miliona, z czego jakiś 1 milion to potomkowie rdzennych mieszkańców tych terenów. Reszta, czyli jakieś 7,8 miliona osób, to tzw. ekspaci, czy inaczej mówiąc emigranci (czasowi lub chcący pozostać w Emiratach na stałe). I napiszę to wprost: w praktyce są to osoby drugiej kategorii w tym pustynnym kraju.

Rdzenni mieszkańcy wywodzą się z około 40 plemion, a w każdym z nich mamy kilka bardzo wpływowych rodzin – to miejscowa elita. Co prawda nie każda z tych rodzin ma swoją bezpośrednią reprezentację na szczeblach rządzących, ale mimo to są bardzo mocne i władza się z nimi liczy. Te plemiona i rodziny to skrajnie duża, rozległa sieć wzajemnych układów. Jeśli u nas, w Polsce, mówimy czasem o lokalnych klikach nie do ruszenia, to wiele wskazuje na to, że w ZEA mamy to w wersji turbodoładowanej.

Działanie w ramach układów ułatwia niekiedy fakt, że jedna osoba może mieć tam jednocześnie:

– wysoką pozycję polityczną,

– stanowisko w organach odpowiedzialnych za egzekwowanie prawa,

– własny biznes w prywatnym sektorze.

W tzw. demokracjach zachodnich, taka konfiguracja nazywana jest konfliktem interesów, ale w ZEA jest to jak najbardziej normalne i dopuszczalne. Czym to może skutkować w praktyce dla zagranicznych inwestorów?

Oto przykład:

Jesteś deweloperem budującym osiedle w Dubaju. Prezes miejscowego banku, w którym brałeś kredyt na tę inwestycję, fałszywie oskarża Ciebie o nadużycia finansowe. Idziesz siedzieć. W międzyczasie ów prezes dogaduje się z Twoim miejscowym wspólnikiem odnośnie przejęcia Twoich udziałów (Ty masz 49% udziałów, a Twój wspólnik, obywatel ZEA, 51%). Rozpoczyna się Twój proces. I jak sądzisz, czy sędzia przejmie się tym, że oskarżający Ciebie prezes banku jest równocześnie funkcjonariuszem policji, pełni istotne stanowisko w sądzie, a do tego zasiada w zarządzie firmy deweloperskiej konkurencyjnej do Twojej…? Będzie miał to w… no gdzieś. Rezultat: dostajesz wyrok X-lat więzienia, a ktoś zagarnia Twój majątek.

Nie wierzysz, że tak może się stać…? Wobec tego sugeruję poczytać nieco więcej opracowań na temat sieci powiązań w krajach arabskich. Te powiązania nie tyle kojarzy się z faktyczną władzą, jaką może posiadać dana jednostka, co z przywilejami, jakimi cieszy się ona dzięki bliskim koneksjom z osobami dzierżącymi władzę. To szeroka autostrada do nieformalnego załatwiania różnych spraw. Oczywiście, władze ZEA wdrażały procedury antykorupcyjne itp., ale w praktyce to nie do końca zadziałało.

 

Reasumując ten wątek

Nie ma znaczenia, jak długo mieszkasz w Dubaju – zawsze będziesz tam traktowany jako obcy, jeśli jesteś ekspatą. Przychylność wymiaru sprawiedliwości w stosunku do miejscowych sprawia, że zagraniczni inwestorzy mogą zostać stosunkowo łatwo oszukani przez lokalnych wspólników oraz innych miejscowych. Ba, niektórzy mogą Ciebie wręcz potraktować jako kogoś, kto zapewni im zastrzyk gotówki, którą można sobie wziąć praktycznie bez konsekwencji. Ludzie, którzy przez wiele lat poznali reguły prowadzenia biznesu w Emiratach, twierdzą często, że podstawową troską każdego partnera biznesowego lub wierzyciela z ZEA jest poprawa jego własnego statusu w ramach znanej lub plemiennej sieci. Także wtedy, jeśli odbywa się to kosztem zaufanego partnera zagranicznego i nawet, gdy wiąże się to z naruszeniem kontraktów / umów i spreparowaniem fałszywych oskarżeń. Oczywiście nie zawsze się to sprawdza, żeby było jasne – jest również wielu obywateli ZEA, którzy grają fair.

 

 

Zjednoczone Emiraty Arabskie – system wymiaru sprawiedliwości

Ten rozdział zacznijmy od prokuratorów – wywodzą się oni praktycznie w 100% spośród obywateli ZEA. Prokurator to stanowisko dające bardzo dużą władzę, więc jego objęcie jest pożądane wśród miejscowych.

Nieco inaczej jest z sędziami, wśród których znajdziemy wielu obywateli Egiptu oraz państw Zatoki Perskiej – ta swoista multikulturowość również ma znaczenie dla wydawanych wyroków. Zagraniczni sędziowie często pracują w ZEA dzięki otrzymanym wizom, a przy tym są rozliczani za wynik, który wiąże się również z przyznawaniem premii pieniężnych. W praktyce sprowadza się to do tego, że jeśli nie będą orzekać na korzyść miejscowych, to te wizy mogą zostać im cofnięte i pożegnają się z dobrze płatnymi posadami. Jest to wystarczający motywator do tego, aby miejscowi mieli przewagę procesową.

Kolejną grupą są adwokaci. W ZEA możesz mieć zarówno adwokata z urzędu, jak i opłacić samemu swojego obrońcę. Koszty? Bardzo duże – w sumie spokojnie możesz sobie pomnożyć polskie stawki x 10, o czym później. Tak czy inaczej funkcjonuje pogląd, że prawnicy funkcjonują w tamtejszym systemie sądowym przede wszystkim w celu ułatwienia szybkiego osądzania własnych klientów. Często w ogóle nie spotykają się ze swoimi klientami, a niekiedy nawet nie znają angielskiego. Klienci mają więc bardzo mały wpływ na kształtowanie linii obrony. Jakby tego było mało, wielu prywatnych prawników to byli pracownicy prokuratury, którzy mają poczucie lojalności wobec swoich kolegów. Jeśli zatem jesteście przyzwyczajeni do obrazu adwokata znanego z amerykańskich filmów, gdzie w trakcie widzeń z oskarżonym ustala się genialną strategię obrony, a potem toczy zażartą bitwę z prokuratorem, to… To w zetknięciu z realiami dubajskimi możecie srogo się rozczarować – a już prawie na pewno rozczaruje Was obrońca przydzielony z urzędu. Zresztą rozprawy przed tamtejszymi sądami trwają często po 0,5 godziny (podobnie, jak przed naszymi WSA), więc sami sobie odpowiedzcie na pytanie, czy da się w tak krótkim czasie porządnie przedstawić skomplikowany niekiedy stan faktyczny, czy też raczej proces toczył się będzie głównie w oparciu o materiały zgromadzone wcześniej w toku śledztwa…

 

 

Nigdy do niczego się nie przyznawaj!

W tym momencie muszę zaznaczyć bardzo ważną rzecz: policja oraz wymiar sprawiedliwości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich bardzo mocno polegają na tzw. wyznaniu świadka (witness testimony). W praktyce sprowadza się to często do tego, że mając obciążające Ciebie zeznania, prawdopodobnie nie będą przeprowadzać rzetelnego dochodzenia, aby takie oskarżenia zweryfikować. Jeszcze gorzej, gdy wejdziesz w spór z kimś wpływowym (np. swoim miejscowym wspólnikiem, który postanowił Ciebie oszukać). W takiej sytuacji śledztwo może się potoczyć w jednym kierunku: abyś przyznał się do winy. Nie jest przy tym szczególnie istotne, czy jesteś rzeczywiście winny, czy nie. I to przyznanie się zwykle jest wymuszone – nie można nawet wykluczyć stosowania tortur w skrajnych przypadkach.

Kluczowa rzecz: w Emiratach przyznanie się do winy podczas przesłuchań oznacza na 99% wyrok skazujący. Wiele osób może pomyśleć sobie: męczą mnie, to się przyznam, a podczas procesu odwołam swoje zeznania i powiem, że składałem je pod presją. To ogromny błąd, który w drastycznych przypadkach może skutkować nawet spędzeniem reszty życia za kratkami! W razie problemów musisz więc zastosować hasło znane z „Młodych Wilków”: nigdy do niczego się nie przyznawaj, a już na pewno nie w trakcie śledztwa, gdy jesteś niewinny!

Nieco abstrahując: jeśli miałbym to do czegoś porównać, to będzie to patologia, która niekiedy ma miejsce w Polsce przy okazji zeznań tzw. małych 60-tek. Tam w teorii do skazania nie wystarczą same tylko zeznania świadka, który poszedł na współpracę – powinny być one wsparte innymi dowodami. W praktyce bywa jednak, że samo pomówienie, nawet wbrew dowodom, oznacza skazanie kogoś na wiele lat izolacji.

 

 

Meandry prawa w Dubaju

Jak już wspomniałem, prawo w Zjednoczonych Emiratach Arabskich różni się znacząco od systemów znanych chociażby z krajów europejskich. Jest to mieszanka prawa kontynentalnego z prawem szariatu, co niesie za sobą istotne konsekwencje. Zacznijmy od tak banalnej rzeczy, jaką jest picie alkoholu. Mogłoby się wydawać, że jego spożywanie jest w ZEA legalne, bo np. na pokładzie tamtejszych linii lotniczych czy na lotnisku można zakupić wino, whisky etc. Tyle, że turyści nie są uprawnieni do picia alkoholu w Dubaju! Jedynie ekspaci, którzy mają specjalną licencję, mogą pić alkohol – ale tylko w domu lub np. w hotelu, a nie w miejscu publicznym. Fajnie, co nie? Ale to nie wszystko! Wystarczy, że masz zawartość alkoholu we krwi, a już mogą Ciebie aresztować. Przekładając to na realia biznesowe, sytuacja mogłaby być taka: ktoś (np. wspólnik) chce narobić Tobie kłopotu. Pijecie sobie u niego w mieszkaniu, wracasz taksówką do swojego apartamentu, a tam „przypadkowo” policja zatrzymuje Ciebie przed wejściem do wieżowca i sprawdzają, czy czasem nie piłeś. No i trafiasz do aresztu… Tyle na rozgrzewkę – przejdźmy teraz do poważniejszych zagadnień.

 

 

Kredyty bankowe w Dubaju, bounced checks i zarzuty karne

Tym, co niesie za sobą bardzo poważne niebezpieczeństwo w Dubaju (i w ZEA w ogóle) są niespłacone długi. Nie bez powodu w internecie można znaleźć sporo zdjęć luksusowych aut typu Ferrari czy Lamborghini, które są porzucane na ulicach tego miasta. Dlaczego tak się dzieje? Ponieważ wielu ludzi w pośpiechu ucieka przed poważnymi konsekwencjami i zwyczajnie nie mają czasu tych aut sprzedać.

Problemy zaczynają się zwykle od wzięcia kredytów bankowych na rozwój działalności. Kredyty w bankach ZEA są stosunkowo łatwo dostępne, ale ich wzięcie wiąże się z koniecznością wystawienia tzw. czeków zabezpieczających. Wystawiającym jest oczywiście kredytobiorca, a bank od tej pory może dysponować czekiem jako zabezpieczeniem. No i zdarzało się tak, że czeki te były wystawiane na kwoty wielokrotnie wyższe od wartości udzielonego kredytu. Z czym to się może wiązać, opiszę na przykładzie.

Mr Smith prowadzi spółkę z obywatelem ZEA (49% / 51%) – firma deweloperska.

Mr Smith jest prezesem tej spółki i wziął w dubajskim banku kredyt w wysokości 1 miliona USD na budowę nieruchomości. Wystawił przy tym czek zabezpieczający opiewający na 3 miliony USD, bo tego wymagał bank. Inwestycja się nie udaje, kredyt przestaje być obsługiwany, więc bank, niezbyt uprzejmie, zwraca się do Mr Smith’a o zapłatę 3 milionów USD, na jakie opiewa wspomniany czek będący zabezpieczeniem kredytu! I nie ma tutaj znaczenia, że kredyt był, przykładowo, spłacony już w 80% – jest tyle i tyle na czeku, więc płać! Nie płacisz? No to czeka Cię spotkanie z prokuratorem. Znacznie różni się to chociażby od polskiego systemu prawnego, gdzie w praktyce płaci się kilka pierwszych rat i znajduje wiarygodne wytłumaczenie niepłacenia, a już nie musimy obawiać się prokuratora (co najwyżej komornika). Oczywiście pomijam przypadki ewidentnych wyłudzeń np. na sfałszowane dokumenty. Wracając jednak do dubajskiej rzeczywistości: nasz Mr Smith nie ma takich pieniędzy, a to on odpowiada za to zadłużenie jako osoba, której podpis widnieje na czeku – lokalny partner z jego spółki nie pełnił w niej żadnych funkcji zarządczych i nic nie podpisywał. No to teraz tak:

  1. Tak zwany bounced check, nazywany również czekiem odbitym lub czekiem bez pokrycia, to według prawa ZEA temat kwalifikujący się do sądu karnego, a nie cywilnego! No a skoro tak, to nasz dzisiejszy Mr Smith może iść do więzienia za niezrealizowane zobowiązanie, bo czeka go sprawa karna.
  2. I tutaj przechodzimy do kolejnego punktu: jeden niezrealizowany czek oznacza do 3 lat więzienia. Co gorsza, w przypadku kilku takich czeków bez pokrycia, wyrok prawdopodobnie zapadnie osobno za każdy z nich! Oznacza to zsumowanie się wyroków – czyli jeśli Mr Smith wystawił 5 takich odbitych czeków, to mamy 5 x 3 = 15 lat więzienia. Tak, tyle właśnie mu grozi, a znane są przypadki, że niektórzy biznesmeni dostali w Dubaju po kilkadziesiąt lat za czeki! U nas, w Polsce, mieliby na głowie komornika i sprawy cywilne, a w Emiratach mają całkowicie zniszczone życie.

Jak więc widzicie, to jest naprawdę ostra gra. Co gorsza, czeki zabezpieczające są spotykane nie tylko w przypadku pożyczek, ale również stosowane jako zabezpieczenie różnych transakcji. Przykładowo będzie to wynajem biura, gdzie właściciel nieruchomości przy podpisaniu umowy na 1 rok żąda wystawienia czeku zabezpieczającego opiewającego na kwotę rocznego czynszu. A więc jeśli nasz przykładowy Mr Smith został zamknięty w więzieniu i tym samym nie był w stanie płacić czynszu za wynajmowane biuro, to właściciel nieruchomości może wysunąć przeciwko niemu kolejny zarzut i dołożyć mu następne 3 lata do wyroku!

Co gorsza, dla sądu w ZEA nie będzie miało większego znaczenia, czy Wasz czek został „odbity” z Waszej winy, czy nie! Tutaj sytuacja jest w zasadzie czarno biała – jeśli nie jesteś w stanie zapłacić, to masz wyrok skazujący. Powiecie może: ale to skurw*syństwo wsadzać ludzi do więzienia w takich okolicznościach! Cóż, dura lex sed lex.

 

 

Dubaj, bounced checks i call loans

To, jak może się skończyć niepłacenie zobowiązań, można było na dużą skalę zaobserwować od 2007 roku. Wtedy to szalał kryzys, a ceny nieruchomości w Dubaju mocno poleciały w dół – dość powiedzieć, że niektóre z inwestycji straciły ¾ ze swojej wartości w ciągu zaledwie kilku miesięcy! Przez następne lata spowodowało to lawinę problemów. Inwestycje stanęły, ludzie potracili masę pieniędzy. Wielu tzw. ekspatów, czyli cudzoziemców robiących interesy bądź pracujących w Dubaju, potraciło źródła dochodów i przestało mieć środki na spłatę kredytów. Ludzie ci w panice sprzedawali więc co się da, a nawet jeśli nie mogli sprzedać, to wielu z nich uciekało za granicę, pozostawiając majątek na miejscu.

Banki jednak nadal pożyczały, w nadziei na pokonanie kryzysu. Jednak w obrót weszły tzw. call loans, czyli kredyty z możliwością wezwania do zapłaty w terminie wcześniejszym niż ten uzgodniony w umowie jako termin finalnej spłaty. Mówiąc inaczej call loans to kredyty / pożyczki, w których pożyczkodawca może w każdej chwili zażądać spłaty. Takie konstrukcje są niekiedy stosowane np. w relacjach bank – firma brokerska, ale w ZEA również bank – tamtejsza spółka onshore. W warunkach kryzysowych zdarzało się, że banki żądały od spółek wcześniejszej spłaty kredytów. I tutaj ciekawostka: za niektórymi takimi przypadkami stali obywatele ZEA, będący miejscowymi wspólnikami. Korzystając ze posiadanych koneksji, po prostu starali się oni wypchnąć ze wspólnych biznesów swoich zagranicznych wspólników. Jeszcze w innych przypadkach rządy niektórych emiratów zaczęły przejmować na podobnej zasadzie firmy! Myślisz, że to się nie zdarza, że to science fiction? Dwa przypadki:

  1. Pewien obywatel Wielkiej Brytanii pozostaje uwięziony w ZEA od ponad 10 lat w oparciu o właśnie taki scenariusz. Jego firma została zniszczona, a majątek zarekwirowany. Człowiek ten został później nawet przeproszony, ale pozostaje w areszcie, gdyż bank miał prawne możliwości, aby trzymać go tam tak długo, dopóki nie zapłaci kwot ujętych na czekach zabezpieczających – a o to było trudno zważywszy na fakt, że jego firma została zrujnowana. No i teraz skala: bank pożyczył spółce ok. 500 milionów USD, a po problemach z płatnościami zajął nieruchomości warte ok. 1 miliard USD. Dlaczego tak…? Przypomnijcie sobie zasady wystawiania czeków zabezpieczających, o których pisałem kilka akapitów powyżej.
  2. Inny przypadek i kolejny obywatel Wielkiej Brytanii, który został skazany na 42 lata więzienia za wiele niezrealizowanych czeków zabezpieczających. Na szczęście mężczyzna został zwolniony na skutek presji wywieranej przez brytyjski rząd – można więc powiedzieć, że miał sporo szczęścia.

Tak jest, za historie typu odrzucone czeki naprawdę łatwo jest „popłynąć” w Dubaju. Ba, może się zdarzyć tak, że wspólnik, który chce nas wygryźć z biznesu, korzystając ze swoich lokalnych znajomości specjalnie zaaranżuje taką sytuację, gdzie na moment utracimy płynność finansową. Przykładowo nagle i w zasadzie bez powodów wycofa się bardzo ważny kontrahent, skutkiem czego nasz cashflow się nie zepnie i… I toniemy!

 

 

Zagraniczni inwestorzy w Dubaju – kolejne zagrożenia

Akcje z bounced checks to jednak nie wszystkie niebezpieczeństwa, jakie mogą czekać na inwestorów w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Weźmy taki oto scenariusz:

Masz spółkę w Dubaju wespół z lokalnym partnerem. To Ty prowadzisz biznes, ale lokalny partner również jest upoważniony do korzystania z konta bankowego Waszej spółki. No i trzeba wiedzieć, że często jest tak, iż lokalni partnerzy traktują konto firmowe jako bankomat i biorą sobie pieniądze, kiedy chcą. Tymczasem to Ty wystawiałeś dostawcom czeki, które okazały się bez pokrycia, bo Twój partner wziął sobie za dużo z konta! No i teraz grozi Tobie do 3 lat za każdy taki czek – nawet jeśli nie miałeś kontroli nad tym, czy i ile Twój partner wypłacał. Wniosek jest więc tutaj oczywisty: ufaj, ale sprawdzaj.

 

No a teraz case study

Bohaterem był pewien biznesmen – nazwijmy go Mr Smith, prowadzący biznes w Dubaju wespół z lokalnym partnerem (49 / 51%). Jego partner był członkiem bardzo szanowanej rodziny, co teoretycznie dawało świetne perspektywy biznesowe. Tenże wspólnik z Emiratów nie angażował się aktywnie w prowadzenie spółki – po prostu brał swoją część zysku. Biznes doskonale się rozwinął i w pewnym momencie był wart ponad 500 milionów USD. Wydawało się, że wszystko jest świetnie i że lokalny partner jest z tej spółki bardzo zadowolony. Niestety, szok przyszedł wtedy, gdy wspólnik Mr Smith’s zaproponował mu wykupienie udziałów – za 250 tys. USD, a więc 1000 razy taniej niż ich rzeczywista wartość. Początkowo Mr Smith uznał to za żart, ale przy tak dużych pieniądzach nie ma miejsca na żarty. Padły więc groźby ze strony wspólnika, że jeśli nie sprzeda udziałów za zaproponowaną cenę, to trafi do więzienia. Aby pokazać, że to nie przelewki, wspólnik z ZEA doprowadził do zamknięcia biur firmy oraz wyłączenia prądu zarówno w siedzibie firmy, jak i w prywatnym domu Mr Smitha. Mr Smith zorientował się, że znalazł się w bardzo trudnej sytuacji i że faktycznie robi się niebezpiecznie, więc jak najszybciej opuścił Emiraty.

Przy takich kwotach oczywiście nie dziwi, że Mr Smith nie dał za wygraną i wynajął renomowanego prawnika. Prawnik ten był również przyjacielem miejscowego szejka, a jednocześnie także szefem międzynarodowego centrum arbitrażowego w Dubaju i pracował w jednej z topowych firm prawniczych w ZEA. Wydawać by się mogło, że przy tak mocnym wsparciu wszystko powinno pójść w dobrym kierunku. No więc właśnie niekoniecznie. Prawnik wziął co prawda sprawę i reprezentował Mr Smith’a w sądzie, ale jednocześnie reprezentował także jego wspólnika z Emiratów! Podobna sytuacja w naszym systemie prawnym byłaby totalnym konfliktem interesów, gdyż będąc prawnikiem ciężko jest rzetelnie dbać zarówno o interesy powoda, jak i pozwanego. W ZEA nie ma z tym jednak większych problemów. Tak czy inaczej sprawa była prowadzona tak, aby „przybić” Mr Smith’owi zarzuty defraudacji. W konsekwencji doprowadziło to do bezwzględnej kradzieży udziałów Mr Smith’a. Co ciekawe, udziały te zostały później darowane członkowi rodziny szejka. Jakie rozliczenia za tym stały, trudno powiedzieć. W każdym razie Mr Smith miał na tyle szczęścia, że nie spędził wielu lat więzieniu, ale i tak został wpisany do bazy Interpolu jako poszukiwany przestępca, co z pewnością nie jest miłe. No i płynnie przeskakujemy teraz do kolejnej rzeczy.

 

 

Interpol Red Notice

Przejdźmy teraz do kolejnej kategorii problemów, jakie czekają na tych, którzy popadną w konflikt z prawem Zjednoczonych Emiratów Arabskich. Oto bowiem dość powszechną praktyką w sytuacjach podobnych do tutaj opisanych, jest umieszczenie ekspatów robiących interesy w ZEA w bazach poszukiwanych Interpolu (tzw. Red Notice). Po co?

Po pierwsze po to, żeby utrudnić delikwentowi powrót do ZEA i wytoczenie powództwa w tamtejszym sądzie.

Po drugie wpisanie do bazy Interpolu jest również czymś, co ma zmusić zagranicznych inwestorów do przepisania należących do nich udziałów w biznesie. Beneficjentem będzie tutaj zazwyczaj albo dotychczasowy wspólnik z ZEA, albo jakiś inny obywatel tego kraju.

No i po trzecie takie postawienie sprawy ułatwia również zarekwirowanie i przejęcie majątku pozostawionego w Emiratach przez uciekających stamtąd biznesmenów.

Teoretycznie wpisanie do bazy Interpolu nie powinno było zostać uskutecznione w pierwszej kolejności – ale w ZEA powszechną praktyką jest, że robi się to przed wydaniem wyroków sądowych. Oczywiście da się to potem odkręcić i cofnąć Red Notice, ale wymaga to sporo zachodu. Wiele osób zwyczajnie nie wie, jak sobie z tym poradzić, a poza tym trzeba udowodnić, że wpis do bazy był bezzasadny i miał służyć do wymuszenia. Generalnie takie „oznaczenie na czerwono” w porównaniu z wieloletnim więzieniem może się wydawać dość błahą dolegliwością, ale dla kogoś, kto prowadzi biznesy w międzynarodowej skali, perspektywa zatrzymania go w trakcie podróżowania po świecie nie jest niczym przyjemnym. W rzeczywistości wielu ekspatów, którzy zdołali uciec z Emiratów, dowiaduje się o zawiadomieniu właśnie wtedy, gdy zostają zatrzymani na lotnisku lub w trakcie kontroli. To poważna sprawa, ponieważ grozi im ekstradycja do ZEA, a tam z kolei więzienie (i to często wieloletnie!).

 

 

COVID-19 a inwestowanie w Dubaju

Według ekspertów obecna sytuacja związana z pandemią mocno wpłynęła na gospodarkę w Emiratach i może skutkować kryzysem podobnym do tego, który rozpoczął się w 2007 roku. Zamknięcie ZEA na turystów spowodowało spowolnienie niektórych inwestycji, a przesunięcie Dubai Expo 2020 na kolejny rok tylko obrazuje powagę sytuacji. Wielu ekspatów już potraciło dobrze płatne posady, żyją z oszczędności, a niektórzy aktualnie popadają w długi. A przypominam: jeśli ktoś nie będzie mógł opłacić czeków, to może czekać go więzienie – bez względu na to, czy był winien tej sytuacji, czy nie.

Poza tym rdzenni mieszkańcy Emiratów, zaangażowani w różne biznesy z ekspatami, również są narażeni na straty, więc istnieje poważne niebezpieczeństwo, że będą chcieli je sobie zrekompensować kosztem zagranicznych partnerów. Inni partnerzy biznesowi z ZEA mogą z kolei wypłacić pieniądze z rachunków bankowych spółek bez porozumienia z zagranicznymi wspólnikami, co z kolei może prowadzić do niewypłacalności i postawienia zarzutów – i tak dalej… Co więc mają zrobić zagraniczni inwestorzy w sytuacji, gdy na horyzoncie pojawią się symptomy problemów? Dla własnego bezpieczeństwa wielu z nich powinno się zastanowić nad opuszczeniem Emiratów – choćby czasowo, dopóki sytuacja się nie wyjaśni.

 

 

Jak się zabezpieczyć przed podobnymi problemami?

Powiem krótko: na 100% nie da się. System prawny Emiratów bardziej przypomina Republikę Bananową, niż to, co znamy z Unii Europejskiej. Podstawową sprawą, jaką ja bym osobiście rekomendował, będzie z pewnością posiadanie tzw. funduszu bezpieczeństwa, który w awaryjnej sytuacji pozwoli nam na wykonanie akcji ratunkowej, czyli:

– wynajęcie dobrego prawnika,

– przeloty z Polski do ZEA,

– odpalenie kampanii medialnej w Polsce.

 

Prawnik

Zacznijmy od prawnika – jakiego rzędu są to koszty? Przy stosunkowo prostych sprawach, jak chociażby pozwy składane przez oszukanych pracowników, którym nie zapłacono lub zapłacono za mało, trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu 4 – 5 tys. USD. W skomplikowanych sprawach gospodarczych, jeśli chcemy wynająć dobrego prawnika z odpowiednim doświadczeniem (a czasem i koneksjami), możemy zapłacić 1000 USD – za 1h jego pracy. W przełożeniu na cały proces mogą to być koszty w dziesiątkach tysięcy USD (o ile nie w setkach tysięcy). Poza tym powstaje pytanie: jakiego prawnika wziąć? Ciężko jest tutaj odpowiedzieć jednoznacznie. Na pewno nie ma co wierzyć w zapewnienia polskich kancelarii pomagających w zakładaniu spółek w ZEA, że w razie czego zapewnią skuteczną osłonę prawną. Nie, nie zapewnią – a jeśli zapłacą jakiemuś miejscowemu adwokatowi, to jest duża szansa, że nic to nie da. Wydaje się więc, że w tego typu sprawach lepiej jest się zwrócić do międzynarodowych firm wyspecjalizowanych działaniach na terenie Emiratów, bo to zwiększy szanse na sukces.

 

Logistyka

Przeloty z Polski do ZEA – może się okazać, że aby popchnąć pewne sprawy do przodu, przyda się osobista wizyta na miejscu np. jakiegoś reprezentanta prawnego lub członka rodziny. Bilety lotnicze, hotele, inne wydatki – to też są koszty, które warto mieć na uwadze.

 

Media

Kampania medialna w Polsce. Po co to? Tak to już jest, że jeśli jakaś sprawa stanie się głośna, to po pierwsza będzie większe „ciśnienie”na jej rozwiązanie ze strony naszych służb dyplomatycznych, a pod drugie jest większa szansa na to, że kręgi rządzące w ZEA będą chciały ją rozwiązać pozytywnie ze względu na dobry PR. No a anonimowym przedsiębiorcą siedzącym w więzieniu nikt się specjalnie nie będzie przejmował.

Mając na uwadze prowadzenie kampanii medialnej, moim zdaniem warto opisywać gromadzić historię naszych działań biznesowych w ZEA wraz z niektórymi dokumentami – taki backup można robić na bieżąco np. raz w miesiącu. Oczywiście nie należy w ten sposób wysyłać żadnych dokumentów, które mogłyby zostać w Emiratach uznane za poufne, bo jeszcze dostalibyśmy za to dodatkowe zarzuty. Ot, zwykły opis naszych kroków biznesowych – kontrakt taki i taki, z tym i tamtym, warunki umowy. Te informacje w postaci zaszyfrowanego pliku można np. przesyłać na specjalny adres e-mail. Odbiorcą powinna być nasza zaufana osoba, która w razie zamknięcia nas w więzieniu uruchomi hasło i będzie mogła te pliki odczytać. W jakim celu? Aby uniknąć sytuacji, w której nas aresztują w Dubaju, a nasza żona, brat czy kochanka będą wiedzieli tylko tyle: no prowadził jakiś biznes w ZEA, budowali coś ze wspólnikiem, ale go zamknęli – w sumie nie do końca wiem za co, ale zamknęli. Czy taka historia nadaje się do opublikowania w mediach? No niespecjalnie. Co innego, gdy mamy wszystko opisane i poparte dokumentami – wtedy można z tego sklecić coś ciekawego, co będzie miało szanse przebić się w mediach.

 

Ok, to ile powinniśmy przeznaczyć na taki fundusz bezpieczeństwa…?

Moim zdaniem nie mniej, jak 50 000 USD. Dodam, że pieniądze te powinny być ulokowane w Polsce (ewentualnie w innym kraju europejskim), a nie w ZEA, gdzie mogą je w każdej chwili zarekwirować. Bez posiadania takiego funduszu bawienie się w poważniejsze biznesy w Dubaju to jazda po bandzie.

 

 

Kilka istotnych rzeczy na zakończenie

Pocieszę Was: to nie jest tak, że wszystkie z opisanych tutaj rzeczy muszą się zdarzyć! Jest wiele przykładów biznesów, gdzie zagraniczni inwestorzy bardzo udanie współpracują z miejscowymi partnerami i nikt nikogo nie oszukuje ani nie outuje z interesu. Jednak nie zmienia to faktu, że mamy niejako 2 równoległe ZEA:

– jedne to iluzja,

– a drugie to rzeczywistość.

Iluzja to kraj otwarty i przyjazny inwestorom – właśnie ona pcha tysiące ludzi do Dubaju czy Abu Zabi.

Rzeczywistość jednak jest taka, że rządzi tam zamknięta społeczność z zasadami nieco innymi, niż te zachodnie.

Wszystko jest fajnie – ale tylko do momentu, w którym nie popadniemy w konflikt z kimś z lokalnej społeczności albo z naszym wspólnikiem mającym tam mocne układy. Ja wiem, może masz na koncie kilka – kilkanaście milionów $ i myślisz, że jesteś poważnym graczem, bo właśnie chce zakładać z Tobą spółkę ktoś, kto ma powiązania z rodziną tamtejszych szejków. Muszę Cię rozczarować – biorąc pod uwagę tamtejsze warunki, nie jesteś królem świata, a prędzej dostarczycielem kapitału, którego można bardzo szybko sprowadzić do parteru. Zresztą w rzeczywistości gdybym wypuścił ten wpis w ZEA, a mój tamtejszy wspólnik przesłałby to władzom, to miałbym duże szanse na to, aby trafić do miejscowego więzienia. Ot tak, za rozpowszechnianie informacji godzących w dobre imię kraju – prawda nie miałaby tutaj znaczenia. I to w zasadzie jest dobre podsumowanie dubajskich realiów.

 

Spodobał Ci się ten tekst?

Byłoby fajnie, gdybyś go udostępnił / udostępniła w ramach podziękowania. A poza tym przypominam, że tematy związane ze spółkami zagranicznymi będziemy wyczerpująco poruszać również na szkoleniu Białych Kołnierzyków dotyczącym bezpiecznego prowadzenia biznesu. Zachęcam Ciebie, abyś zapisał / zapisała się na początek na nasz newsletter, w którym regularnie wysyłamy Wam za darmo i bez zobowiązań ciekawe materiały dotyczące praktycznego zastosowania prawa w biznesie. Link do zapisów znajdziesz tutaj

 

Kryzys na rynku nieruchomości – zagrożenia dla inwestorów i zwykłych właścicieli

/2 komentarze/w , , , , , , /Autor

Co przekonało większość inwestorów do ulokowania swoich pieniędzy w nieruchomościach? Poczucie, że jest to bezpieczna inwestycja. Nieruchomości kojarzą się mocno ze stabilizacją i choć ciężko tu o rekordowe zwroty z kapitału, to do tej pory można było z tego biznesu bardzo dobrze żyć. Niestety, piękny sen może się wkrótce skończyć – zwłaszcza w przypadku tych, którzy inwestowali głównie na kredyt. Dziś przedstawię szybką analizę potencjalnych problemów i wyzwań, przed jakimi mogą stanąć już niedługo mniejsi inwestorzy.

 

Uwaga! Ruszyliśmy z nową inicjatywą!

W dniu 23 lipca uruchomiliśmy zapisy na unikalny kurs Skuteczne Zabezpieczenie Nieruchomości! Jest to megaprzydatna porcja wiedzy, którą powinien poznać KAŻDY, kto chce zabezpieczyć swój majątek tak, aby w razie niepowodzenia w biznesie nie stracić owoców swej wieloletniej pracy.

Co znajdziesz w naszym kursie:

  • Zestaw skutecznych rozwiązań opracowanych przez doświadczonych praktyków z branży nieruchomości oraz najlepszych prawników.
  • Forma indywidualnej konsultacji, podczas której możesz zadawać pytania + pełen zestaw informacji w formie pisemnej.
  • Indywidualny Plan Zabezpieczający, ułożony specjalnie dla Ciebie i dostosowany do Twoich potrzeb oraz oczekiwań.

Link do dedykowanej strony z informacjami odnośnie kursu znajdziesz TUTAJ

 

Dla tych, którzy wolą oglądać ⬇️

 

 

Dla tych, którzy wolą czytać ⬇️

 

1. Kryzys, inflacja i stopy procentowe

Obecna sytuacja jest naprawdę wyjątkowa. Mamy bowiem rekordowo niskie stopy procentowe, które z jednej strony są oczywiście korzystne, ale z drugiej mogą stanowić pułapkę. Tzw. przeciętny Kowalski lub też mniej doświadczony inwestor, mogą bowiem oprzeć swoje kalkulacje wypłacalności na dzisiejszych wskaźnikach. Tymczasem rządzący fundują nam „dodruk” pustego pieniądza, co może skutkować wzrostem inflacji, a w drastycznym scenariuszu nawet wejście w hiperinflację. Mówią o tym zresztą wszędzie, więc to nie jest jakaś wiedza tajemna. No dobrze, co się wtedy stanie…?

Przede wszystkim spadnie siła nabywcza pieniądza fiducjarnego, czyli niemającego pokrycia w dobrach materialnych. Ludzie mogą przestać wierzyć w złotówkę oraz, tak bardziej ogólnie, w państwo. Co gorsza, diabli wiedzą, jaka będzie skala „dodruku” złotówek – rządzący mówili, że wykreują tyle, ile będzie trzeba. A właściwie to, będąc precyzyjnym, zwiększą się płynne rezerwy na rachunkach bieżących banków komercyjnych, co potocznie nazywa się dodrukiem. No i jeżeli dojdzie do utraty wiary w złotego, to inwestorzy będę niechętnie kupowali kolejne obligacje Skarbu Państwa. Ratunkiem być może byłby tutaj interwencyjny skup obligacji przez NBP, ale co, jeśli to by nie wystarczyło…? W takiej sytuacji mechanizmem ratującym system może być chociażby maksymalne podniesienie stóp procentowych i emisja obligacji z oprocentowaniem np. 20%. Brzmi to dziś mało prawdopodobnie, ale przy szalejącym kryzysie… Zresztą zbliżony scenariusz mogliśmy obserwować niedawno w Turcji, gdzie przeciętny inwestor mógł zarobić na obligacjach państwowych 24%. My w Polsce, póki co, mamy 1% rocznie na obligacjach, co w warunkach szalejącej inflacji byłoby wręcz śmieszną wartością.

 

Skala potencjalnych problemów

No dobrze, nastają mroczne czasy, rosną więc stopy procentowe – a wraz z nimi raty. O ile? Oto szybka symulacja.

Załóżmy, że mamy kredyt na 400 tys. PLN na 30 lat:

– jeśli mamy oprocentowanie na poziomie 3,5%, to rata miesięczna wyniesie niecałe 1800 PLN,

– skok oprocentowania do 5% oznacza już ratę na poziomie około 2150 PLN,

– dalej mamy 10% – rata jest już na poziomie ok. 3500 PLN, co jest bardzo dużym wzrostem,

– no i wreszcie oprocentowanie na poziomie 15%, co oznacza ratę w wysokości ponad 5000 PLN!

Czyli startowaliśmy z pułapu 1800 PLN miesięcznej raty, a w megaczarnym scenariuszu możemy wskoczyć na ponad 5000 PLN. Ile budżetów domowych i biznesplanów wytrzymałoby taki skok…? Niewiele. Skala ilości posiadanych kredytów może tutaj tylko potęgować problemy.

Dla przeciętnego Kowalskiego, mającego mieszkanie na kredyt, to byłaby tragedia porównywalna do tej, którą przeżywają dziś niektórzy frankowicze. Być może sprytni inwestorzy daliby sobie radę nieco lepiej. Na pewno większą szansę na przetrwanie mieliby tacy, którzy kupili mieszkania w okazyjnych cenach oraz wprowadzili w nich adaptacje zwiększające przychody z najmu, jak chociażby podział na pokoje, czy tak zwane unity. No i do tego mają dobry cashflow, czyli inaczej poduszkę bezpieczeństwa pozwalającą przetrwać przez jakiś czas podwyżki rat kredytów hipotecznych.

 

 

2. Demografia, emigracja, bezrobocie

No niestety, ale podwyżki stóp procentowych to nie jedyny z problemów, jakie już wkrótce mogą zajrzeć w oczy inwestorom i kredytobiorcom. Zacznę może od słynnego 500+, które teoretycznie miało stymulować wzrost demograficzny. W praktyce niewiele z tego wyszło – tzn. wyszło kupowanie głosów wyborców, bo dzieci nie rodzi się wcale więcej lub też wzrost ten jest minimalny. Struktura demograficzna dalej jest więc w Polsce zła, co nie napawa optymizmem – no, ale to wiemy nie od dziś.

Do tego kryzys… A w kryzysie możemy mieć do czynienia ze zwiększoną emigracją Polaków poza granice, co zmniejszy popyt na mieszkania. I tak złą sytuację może pogorszyć osłabiający się złoty. Jego niskie ceny w stosunku do Euro, funtów czy dolarów będą stanowić dodatkowy bodziec do wyjazdów. A jak dodamy do tego wzrost wysokości rat kredytów hipotecznych, to niektórzy wręcz nie będę mieli innego wyjścia, jak tylko emigracja – no, chyba, że zdadzą się na łaskę lub niełaskę komornika. Poza tym nie wiadomo, jak za kilka miesięcy będzie wyglądała sprawa z Ukraińcami, którzy dziś w sporej części wyjechali z naszego kraju. Ukraińcy dość mocno napędzali rynek wynajmu mieszkań i dawali zarabiać inwestorom. A teraz, czy wrócą? Część zapewne tak, ale jaka…? Nie można też zapominać o tych, którzy kupili mieszkania w atrakcyjnie turystycznych rejonach z myślą o zarabianiu na wynajmie krótkoterminowym! W przypadku pikujących w dół wskaźników gospodarczych ludzie będą mieli mniej pieniędzy, a jedną z branż, które odczują to najszybciej, będzie szeroko rozumiana turystyka. O ile bowiem bez jedzenia czy internetu ciężko się obyć, to już z takiego wyjazdu na weekend nad morze można spokojnie zrezygnować. Tu też niełatwo więc przewidzieć wahania popytu.

 

Modelowy najemca

Kolejna kwestia, istotna szczególnie dla inwestujących w nieruchomości, to trudności w pozyskaniu tak zwanego modelowego najemcy. Kim jest ów modelowy najemca? W skrócie to ktoś, kto dysponuje płynnością finansową i regularnie reguluje swoje zobowiązania względem wynajmującego. Jeśli takich modelowych najemców jest coraz mniej, to inwestor wynajmujący mieszkania staje w obliczu podwyższonych kosztów związanych chociażby z brakiem płatności, prowadzeniem działań windykacyjnych, czy wreszcie eksmisją lokatorów. A skoro już przy tym temacie jesteśmy, to już dziś epidemia koronawirusa praktycznie sparaliżowała eksmisje komornicze, co oczywiście przyczyniło się do strat ponoszonych przez niektórych właścicieli mieszkań. Jak będzie w przyszłości? Nie bardzo wiadomo. Nie chciałbym też być złym prorokiem, ale rządzący również mogą spłatać inwestorom psikusa w temacie eksmisji i w przypadku ostrego kryzysu zablokować je na jakiś czas. Ostatecznie wszak docelową grupą wyborców PiS są raczej biedniejsze warstwy społeczne, więc lepiej ściągnąć na siebie gniew niewielkiej grupki inwestorów niż wkurzyć lud ułatwieniami w eksmisjach. To też należy mieć na uwadze, więc teraz przeskoczmy płynnie do punktu trzeciego.

 

 

3. Zmienność prawa

Ooo, tutaj można by dużo pisać o możliwych scenariuszach, bo nasz Ustawodawca uwielbia nas zaskakiwać. No i niestety, w wielu przypadkach jest tak, że prawo w Polsce tworzy się w perspektywie krótkoterminowej. Po co? Żeby osiągnąć doraźne cele, na przykład propagandowe. Mówiąc wprost: niektóre rozwiązania wyglądają tak, jakby tworzono je wyłącznie po to, aby przypodobać się elektoratowi. W praktyce często sprowadza się to do schematu: uszczknąć tym, którzy mają nieco więcej i za te pieniądze kupić poparcie tych, którzy mają mniej. Co smutniejsze, zabieranie bogatszym znajduje szerokie poparcie w polskim społeczeństwie, które w dużej mierze uważa, że to dobry kierunek, no bo po co komuś np. 5 mieszkań – przecież wystarczy mu jedno. Nie wierzycie? No to poczytajcie sobie komentarze w internecie. Nie zdziwiłbym się więc, gdyby w pewnym momencie wprowadzono chociażby podatek katastralny np. na trzecie i kolejne mieszkanie posiadane przez jedną osobę. Do tego mogłyby też dojść inne „kwiatki”, jak chociażby:

  • zakaz eksmisji w określonych sytuacjach,
  • ciche przyzwolenie na niepłacenie czynszów przez lokatorów,
  • maksymalna stawka za wynajem m2 mieszkania,
  • wyższy podatek PCC (obecnie 2% od ceny sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym),
  • zakaz zbywania / nabywania mieszkań przy większej ilości,
  • konfiskata mienia (to już megadrastyczne!),
  • i tak dalej…

Problem jest tutaj taki, że ciężko jest przewidzieć, w którym kierunku to wszystko pójdzie. A taka niepewność nie sprzyja inwestycjom, tak najogólniej mówiąc.

 

 

Licytacje komornicze – grabież w świetle prawa

Tak więc łącząc wszystkie kropki, może się okazać, że powstanie z nich jedna wielka czarna dziura. W tej dziurze wielu Polaków z dnia na dzień przestanie regulować swoje zobowiązania, w tym również kredyty hipoteczne. Nie ze złej woli – po prostu nie będą mieli z czego. No i duża część z tych nieruchomości trafi pod młotek, czyli pójdą na licytację komorniczą. Co to oznacza dla licytowanych…? Potężne straty finansowe!

Zacznę tutaj od tego, że od 2008 roku – to jest od słynnego krachu w USA – polskie banki zaczęły stosować rekomendacje S, wymagające od kredytobiorcy hipotecznego wkładu własnego na poziomie do 20% (obecnie). Dodatkowo ceny nieruchomości w ciągu ostatnich lat szły w górę, tworząc jeszcze większą różnicę pomiędzy ceną mieszkania czy domu, a kwotą kredytu na zakup udzielonego przez bank. Dlaczego jest to istotne, o tym za moment.

 

Ile realnie traci się na licytacji komorniczej

Najlepiej będzie, jeśli przedstawię sytuację na konkretnym przykładzie, wziętym zresztą z życia.

Jest więc mieszkanie inwestycyjne w Sopocie o wartości ok. 700 tys. PLN, z kredytem hipotecznym na poziomie 400 tys. PLN. Różnica, czyli 300 tys. PLN, to wkład własny, czyli kapitał prywatny + wzrost ceny nieruchomości w ciągu ostatnich lat. Zapamiętajmy teraz tę kwotę 300 tys. PLN, gdyż będzie ona kluczowa w dalszym rozliczeniu.

No i teraz mamy galopującą inflację, rata kredytu hipotecznego znacząco wzrasta, a nieruchomość nie generuje przychodu z najmu. Dlaczego nie generuje? Bo np. jest nadpodaż i małe obłożenie w przypadku wynajmu turystom, lub trafia się niepłacący najemca, którego nie można eksmitować. Finalnie kredyt przestaje być obsługiwany, a bank wypowiada umowę dając niewiele czasu na spłatę 400 tys. PLN (no, może niecałych, bo ileś tam rat już spłacono). Nieruchomość trafia więc w ręce komornika, no i tu zaczyna się zabawa…

Powiem to mocno, ale niech będzie: system licytacji komorniczych w Polsce jest bardzo często niczym innym, jak ograbieniem dłużnika z majątku. Wspominałem już o tym ze 2 lata temu na moim blogu, co wywołało spore oburzenie wśród wielu komorników. Prawda jest jednak taka, że komornik to w dużej mierze przedsiębiorca, który musi kierować się rachunkiem zysków i strat. Sentymenty? Te często trzeba odłożyć na bok. W interesie komornika leży więc to, aby wycenić nieruchomość jak najtaniej (ale na tyle, żeby w miarę możliwości starczyło na spłatę długów + koszty komornicze). Powód jest prozaiczny: ludzie przychodzący na licytacje komornicze chcą kupić nieruchomość po cenie niższej od rynkowej – taka jest specyfika tego biznesu. W praktyce więc wyceny rzeczoznawców majątkowych pracujących dla komorników potrafią różnić się o 20 – 30% od rzeczywistej wartości danego domu czy mieszkania! Do tego dochodzą ceny wywoławcze: w pierwszym terminie licytacji jest to ¾ kwoty oszacowania, w drugim terminie już tylko 2/3. Dla naszego przykładu oznacza to, że mieszkanie w Sopocie warte realnie 700 tys. PLN, w wariancie pesymistycznym zostanie sprzedane za około 325 tys. PLN, a w wariancie optymistycznym za około 420 tys. PLN. Prawdopodobnie sposób prowadzenie licytacji i wycena będą dążyły do tego, aby uzyskać tę wyższą cenę umożliwiającą spłatę wierzyciela (czyli banku) oraz pokrycie kosztów komorniczych. No dobrze, a co z realnie poniesionym wkładem własnym na poziomie 300 tys. PLN…? Wyparował – nie ma go. Albo inaczej: w pewnej części przejęła go osoba, która kupiła mieszkanie na licytacji. Wszak w przyrodzie nic nie ginie.

 

 

Czy czarne scenariusze właścicieli mieszkań muszą się ziścić?

Na szczęście nie – być może kryzys nie uderzy aż tak mocno i dramatów będzie stosunkowo mało. Ale jeśli nawet, to istnieją rozwiązania pozwalające skutecznie blokować możliwość licytacji nieruchomości – także tych, których właściciele już mają problemy. Jest tego cały arsenał, a niektóre z nich zostały opracowane bardzo niedawno i jeszcze ich nie upubliczniono. Dzisiejszy materiał był tylko wprowadzeniem w temat, taką zajawką, mówiąc młodzieżowym slangiem. Tak się zastanawiałem, czy może warto byłoby zrobić jakąś miniserię na temat strategii ochrony nieruchomości w razie problemów z płynnością, może nawet coś więcej…? Wiedza, którą chcielibyśmy przekazać, pochodziłaby nie od szkoleniowców, ale od praktyków, którzy faktycznie zarządzają nieruchomościami o wielomilionowej wartości i sami opracowali rozwiązania na potrzeby ochrony własnego majątku.

No i właśnie macie te informacje i „patenty” na wyciągnięcie ręki – lepszej okazji nie będzie! Link do zapisów TUTAJ

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Koronawirus i białe kołnierzyki – opinia inwestora giełdowego

/w , , , /Autor

Czasy mamy takie, że ciężko napisać coś mądrego, co pozwoliłoby lepiej zrozumieć ten cały zamęt w gospodarce, jaki dzieje się teraz w związku z koronawirusem. Obecna sytuacja jest wszak z gatunku tych, które się filozofom nie śniły. Nikt nie ma też szklanej kuli, żeby wiedzieć, jak to wszystko się rzeczywiście potoczy, ale… Ale można sobie składać w jedną całość różne elementy i wyciągać pewne wnioski na podstawie dostępnych danych. Niektórzy powiedzą: ale po co, przecież to wróżenie z fusów…? Możliwe, jednak dzisiaj zaprezentuję Wam wiadomość, jaką dostałem wczoraj od jednego z najciekawszych inwestorów i analityków giełdowych, jakich dane mi było poznać osobiście w ciągu ostatnich kilku lat. Wrzucam to na bloga za jego zgodą – ot tak, jako ciekawostkę pokazującą w jaki sposób patrzą na ten kryzys niektóre osoby prowadzące biznes w skali o wiele większej, niż przeciętna.

 

Koronawirus kontra duże korporacje – przykładowy scenariusz

Wyrobiłem sobie zdanie o obecnym kryzysie: ogólnie można go nazwać pieczeniem wielu pieczeni na jednym ogniu. Najpierw przedstawię fakty:

Giełdy i waluty w dobie epidemii jednoznacznie pokazują, że możemy mieć do czynienia z zaplanowaną akcją w skali ogólnoświatowej. Indeks 500 największych firm w USA idzie w górę i już niedługo odrobi prawie 80% całych spadków, które miały miejsce przez równo miesiąc – od 20 lutego do 20 marca. Indeks osiągnie przy tym poziom 3104 – teraz jest to 2786.

Po pierwsze odbicie było bardzo silne, tylko z 2 małymi korektami równej długości od 22 marca do dziś. No i indeks 500 największych firm idzie do góry mimo szczytu paniki medialnej oraz zwolnień milionów ludzi z pracy. Do tego wyniki gospodarcze są fatalne i nie ma żadnych wiarygodnych informacji mówiących o tym, kiedy to zamieszanie się skończy. W tej chwili stoi nawet 1/3 gospodarki światowej.

Czy patrząc na odbicie największych korporacji mamy więc do czynienia z chorą spekulacją na giełdzie?

Przecież każdy wie, że skutki epidemii spowodują recesję na świecie, setki milionów bezrobotnych i tak dalej. I tutaj przechodzimy do drugiej rzeczy. Rządy, aby ratować gospodarkę, drukują czy też kreują biliony dolarów pustych pieniędzy. Co ciekawe, taka na przykład platyna zanotowała ostatnio historycznie najniższą cenę. Ropa kosztowała wczoraj przez chwilę nawet 7$ – mogłem po tyle kupić. To wskazuje, że mamy do czynienia z prawdziwym krachem gospodarczym.

 

Co to wszystko będzie oznaczać?

Miliony firm zbankrutują. Masy nowych bezrobotnych staną się rzeczywistością. Diabeł jednak tkwi w szczegółach. Największe firmy przetrwają bowiem kryzys – czy to z pomocą rządów, czy bez jego pomocy. Padną za to przedsiębiorstwa małe i średnie. Pieniądze drukowane są na potęgę. Stopy procentowe wszyscy ścięli praktycznie na zero, więc nikt nie dostaje kasy za trzymanie pieniędzy w bankach, a inflacja przy takim drukowaniu pieniądza prędzej czy później przyjdzie.

Co jest więc teraz najlepszą inwestycją na świecie?

Duże firmy z NASDAQ (top 100 firm technologicznych) zachowują się lepiej niż te z S&P 500, bo już odrobiły parę dni temu 75% spadków, a celują w odrobienie prawie całych. Najwięksi gracze więc przetrwają, a małe i średnie przedsiębiorstwa w dużej mierze padną. Zresztą trochę irytujące były te „maluchy” i „średniaki” dla niektórych – niskie koszty, nieraz większa wydajność… Tylko zaniżają ceny, a ich właściciele i pracownicy nie są pod żadną kontrolą. A jak popadają, to korporacje na tym koniec końców skorzystają i z nawiązką odrobią straty z kryzysu. Wyjdą z tego zwycięsko. Nie ma więc co się dziwić wzrostom cen dużych spółek na amerykańskiej giełdzie.

Zastanawia natomiast moment rozpoczęcia zakupów: 22 marca. Wtedy nikt teoretycznie nie wiedział, jak to się potoczy – nawet teraz nie wiemy. Tylko brakuje wynalezienia leku za kilka tygodni lub miesięcy. Korporacje mają olbrzymi wpływ na rządy i media – nawet na naszym podwórku taki chociażby premier Morawiecki to człowiek związany niegdyś z zagranicznymi bankami. Bardzo więc możliwe, że korporacje i ludzie w rządach znajdujący się pod wpływem wielkiego kapitału przejmą kontrolę nad bardzo dużą częścią gospodarki znajdującą się dotychczas poza ich zasięgiem. Jak? Po prostu wejdą w miejsce upadających małych i średnich firm.

Do tego obrazu doskonale pasuje to, że rządy wprowadzają bardzo daleko idące ograniczenia swobód obywatelskich. Czy po zakończeniu pandemii zdejmą je w 100%? Wątpliwe. Zresztą np. na Węgrzech już wprowadzono dyktaturę, a Polska też niebezpiecznie dryfuje w tym kierunku. Poza tym już pojawiają się głosy, że wirus może gościć u nas przez lata, więc to będzie pretekst do utrzymania w mocy ograniczeń. A potem… Potem się zobaczy.

Wygląda więc na to, że czasy klasy średniej, na której zbudowano dobrobyt USA, odchodzą właśnie w przeszłość. Korporacje już miały olbrzymi wpływ na rządy i media, a teraz będą miały jeszcze większy. Czy skończy się to rewolucją…? Mając realnie wojsko i policję pod kontrolą, raczej utrzymają porządek. Oczywiście, niektóre państwa będą się buntować, ale wtedy czekają je kłopoty. Tak to widzę.

 

Gdzie jest prawda…

No i tyle z rzeczy do publikacji. Oczywiście narzuca się pytanie: na ile jest to trafna opinia? Albo w jakim zakresie się sprawdzi? Szczerze mówiąc nie wiem. Być może musiałbym się zaliczać do ułamka % najbogatszych i najlepiej poinformowanych osób na świecie, aby to wiedzieć na pewno. Czyli być białym kołnierzykiem z absolutnego topu.

Równie dobrze wybuch tej epidemii w tzw. zachodnim świecie to może być absolutny przypadek i tyle – osobiście skłaniam się ku takiej właśnie wersji. Pandemie zresztą to nic nowego – po prostu do tej pory miały miejsce chociażby w Afryce, więc mało kto o to dbał. Poza tym skoordynowane przejęcie kontroli wygląda na mission impossible, z wielu różnych względów. Jednak akurat to, że korporacyjne białe kołnierzyki mogą najbardziej skorzystać na całej sytuacji, wcale mnie nie dziwi – i nie musi mieć to związku z jakimiś spiskami, ale po prostu z siłą ich kapitału. A ludzie w kryzysowych sytuacjach mają tendencję do skłaniania się ku sile, bo ona daje poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji. W końcu, jak mówi znane powiedzenie, „the rich get richer”, czyli bogaci jeszcze bardziej się bogacą.

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!