Operaty szacunkowe vs licytacje komornicze

w , , , , ,

W pierwszej kolejności chciałbym wyjaśnić pewną rzecz: z założenia ten wpis nie ma na celu oskarżanie wszystkich komorników i rzeczoznawców o robienie przekrętów związanych z nieruchomościami. Nie można jednak przejść obojętnie obok tego, że pewne jednostki (zaznaczam, jednostki!) korzystając z ochrony prawnej dopuszczają się wielu nadużyć.

Skoro wstęp mamy za sobą, to pora pójść dalej. Otóż na temat szacowania wartości nieruchomości na potrzeby licytacji komorniczych krążą prawdziwe legendy (głównie takie o negatywnym zabarwieniu). Media co jakiś czas rozpisują się o nowej aferze, jak to komornik zlicytował za 500 tys. PLN dom warty 1 milion PLN itd. – a że większość ludzi za komornikami nie przepada, to takie newsy budzą wiele emocji i stają się dzięki temu bardzo popularne. No i może fajnie się czyta o takich przypadkach, ale gorzej, jeśli to my sami z powodu zbiegu różnych okoliczności zderzamy się nagle z machiną mogącą nas pozbawić w krótkim czasie dorobku całego życia. Wtedy dobrze jest mieć świadomość, jak można się bronić.

W tym momencie ktoś zapewne powie: ale zaraz, moment, przecież jeśli ktoś narobił długów, to niech je spłaca, więc w czym problem, że komornik mu chałupę zlicytuje…? Moja odpowiedź będzie taka: oczywiście, niech licytuje, ale niech ta licytacja będzie przeprowadzona fair, majątek dobrze oszacowany, a nie na zasadzie „ogólmy gościa do zera sprzedając to, co ma za ułamek wartości i grunt, żeby komornik swoje zarobił”.

 

Motyw przewodni

Dla większej przejrzystości dobrze będzie ustalić jedną rzecz, kluczową dla zrozumienia motywów: komornik oraz wierzyciele na ogół są zainteresowani możliwie najniższą wyceną licytowanej nieruchomości, tzn. komornik chce swoje zarobić, a wierzyciel swoje odzyskać – i chcą to zrobić jak najszybciej. No i wiadomo, że im bardziej cena domu, działki, czy zakładu będzie odbiegać od ceny rynkowej, tym szybciej znajdzie się na to kupiec, bo bywalcy licytacji szukają głównie okazji cenowych, czyli najlepiej czegoś „w promocji -50%”. A że dla dłużnika w takiej sytuacji już nic nie zostanie (choć powinno), no to już inna sprawa…

No dobrze, skoro ustaliliśmy, że komornikom często opłaca się wywieranie presji na zaniżanie wycen, to jak w ogóle do tego dochodzi? Nie można przecież (przynajmniej teoretycznie) wpisać sobie w operacie szacunkowym czegokolwiek, bo taki rzeczoznawca naraziłby się nie tylko na odpowiedzialność dyscyplinarną, ale także i karną. Wszystko musi być zrobione z głową i na zasadzie „trochę tu – trochę tam”, żeby w razie czego nikt się nie przyczepił. Oczywiście, zdarzają się „kamikadze”, którzy idą na ostro i piszą w operatach wprost bajowe historie, ale nie ma to miejsca aż tak często – no chyba, że przy wielomilionowych przewałkach, w przypadku których taki rzeczoznawca dostaję odpowiednio wysoką dolę rekompensującą mu nawet utratę uprawnień. W końcu, jak to mówią, kto nie ryzykuje, ten nie pije szampana… Ok, dość tych dywagacji – poniżej kilka podstawowych, niekiedy banalnych sposobów na obniżenie wartości nieruchomości.

 

Jak obniżyć wartość nieruchomości w operacie szacunkowym

1. Uwzględnienie w porównaniu zrobionym do celów wyceny tylko części nieruchomości, np. mieszkań, znajdujących się w danej okolicy. Przykład: na jednej ulicy mamy bloki z lat 80., w których cena za m2 oscyluje w granicach 5-6 tys. PLN i mamy także apartamenty, których średnia cena to 8-9 tys. PLN za m2. No i teraz na tej samej ulicy znajduje się mieszkanie, którego realna wartość wynosi ok. 7 tys. PLN za m2, a więc gdzieś pośrodku w stosunku do wspomnianych wcześniej wycen. Dobry rzeczoznawca może więc tutaj spokojnie „urwać” lub dodać do wyceny 1000 – 1500 PLN za m2, co przy typowym, często spotykanym metrażu ok. 60 m2 może stanowić o różnicy ok. 100 tys. PLN, a więc już całkiem sporo. Oczywiście w przypadku licytacji komorniczych ta cena jest najczęściej „ciągnięta” w dół.

2. W przypadku domów wolnostojących znajdujących się w określonej okolicy, do celów porównawczych bierze się np. stare, wyeksploatowane budynki bez doprowadzonej kanalizacji i z dojazdem drogą gruntową, podczas gdy licytowany dom został zbudowany zaledwie kilka lat temu i do tego leży w centralnym punkcie miejscowości w doskonałym punkcie komunikacyjnym, z potencjałem np. na sklep.

3. W przypadku nieruchomości komercyjnych często to ich położenie ma kluczowe znaczenie, więc inaczej będzie wyceniany np. hotel leżący tuż obok ruchliwej trasy, a inaczej taki, który leży w punkcie z utrudnionym dojazdem, chociaż obydwa mają podobną powierzchnię i standard wykończenia – po prostu ten pierwszy będzie prawdopodobnie przynosił o wiele większe zyski, niż ten drugi. I tutaj, jak nietrudno się domyślić, można namieszać w operacie tak, aby nagle doskonale skomunikowany punkt z dobrym potencjałem biznesowym stał się średnio atrakcyjnym odludziem.

4. Branie pod uwagę określonego zakresu dat – kwestia przydatna w szczególności podczas wycen działek w okolicach miast, których wartość wzrosła znacząco przez ostatnie lata, więc opłaca się „cofnąć wstecz”. Obecnie jest tak, że rzeczoznawcy majątkowi mają dostęp do rzeczywistych cen transakcyjnych nieruchomości w danej okolicy w oparciu o dane z aktów notarialnych – zwykli „śmiertelnicy” mogą się co najwyżej wzorować na cenach podawanych w ogłoszeniach, z reguły sporo zawyżonych. I teraz wystarczy, że taki rzeczoznawca weźmie pod uwagę ceny działek z danej okolicy, które sprzedały się kilka lat wstecz, zamiast z okresu ostatniego roku. Przy stałym, sporym wzroście cen daje to duże rozbieżności. Oczywiście, takie postępowanie nie jest zgodne z zasadami prawidłowej wyceny w przypadku typowych nieruchomości, bowiem ich wartość powinna być szacowana w oparciu o dane z ostatnich 2 lat – stosowanie innego zakresu dat wymaga tutaj szczegółowego uzasadnienia, a o takie może być dość trudno, ponieważ transakcji kupna-sprzedaży typowych działek, domów czy też lokali mieszkalnych jest dość sporo i ciężko byłoby udowodnić, że akurat przez ostatnie 2 lata nie ma za bardzo bazy do porównania. Zdarzały się jednak przypadki, że rzeczoznawca fałszował datę transakcji służących do celów porównawczych, no ale to akurat był dość ryzykowny krok zważywszy na to, że jest to do sprawdzenia. Nieco inaczej ma się sytuacja w przypadku nietypowych nieruchomości, jak np. stary dworek, drewniany kościółek itp., gdzie jest bardzo mało transakcji, na których można by oprzeć porównanie. Tutaj można już ugrać naprawdę dużo, bo ciężko będzie to sprawdzić.

5. Nadanie lokalowi niższego standardu, niż jest w rzeczywistości. Otóż przy typowych, najbardziej popularnych wycenach (mieszkania, domy, lokale użytkowe) przyjmuje się założenie, że standard wykończenia i stan techniczny lokalu/budynku jest jedną z cech znacząco wpływających na wartość nieruchomości. I teraz taką cechę przyjmuje się dość ogólnie, np. w 3-stopniowej skali, jak standard niski, średni i wysoki. Czyli podczas dokonywania wyceny nie liczy się wartości każdego nowego okna czy też marmurowych kafli w łazience, lecz przyjmuje się ogólnie standard wysoki, przykładowo. No i tutaj mamy pole do manipulacji, bo wystarczy w zasadzie, że rzeczoznawca „zbagatelizuje” remont kapitalny lokalu zrobiony przy użyciu wysokiej jakości materiałów i zamiast wysokiego standardu lokalu wpisze średni – no i już mamy XX-tysięcy „urwane”.

6. Dość często spotykaną praktyką jest także porównywanie kilkuletnich, dobrze wyposażonych mieszkań z nowymi mieszkaniami w stanie deweloperskim. Niby i jedne i drugie leżą w tej samej okolicy, ale jednak ich ceny na wolnym rynku są nieco inne i nie muszę tu raczej tłumaczyć, w jakim kierunku to przebiega.

7. Niedoszacowanie wartości urządzeń trwale związanych z budynkiem, jak chociażby różnego rodzaju instalacje w dużych oborach – jeden rzeczoznawca wyceni je jako praktycznie po cenie złomu, inny jak prawie nowy sprzęt wysokiej klasy.

8. Niedoszacowanie wartości utwardzenia terenu – znany jest przypadek sprzed kilku lat, w którym to rzeczoznawca działający z ramienia komornika wycenił utwardzenie terenu zakładu na ok. 20 tys. PLN, a rzeczoznawca wynajęty przez dłużnika na 150 tys. PLN. No i który z nich miał rację…?

9. Drastyczne wyolbrzymianie skutków tzw. uciążliwego sąsiedztwa, jakim jest np. kompleks kurników (wiadomo, uciążliwe zapachy) czy też sąsiedztwo betoniarni, które generuje duże natężenie ruchu samochodów ciężarowych. Na takich podstawach można mocno zaniżyć ceny nieruchomości mieszkalnych, a już na pewno takich, które pełnią funkcje komercyjne związane z pobytem gości, jak np. pensjonaty czy gospodarstwa agroturystyczne.

10. Przy nieruchomościach o dużej wartości, jak np. działki z potencjałem pod budowę dużych osiedli mieszkaniowych, pojawiają się też niekiedy próby zakwalifikowania ich np. jako terenu podmokłego, co mocno wpływa na wycenę (duże koszty dostosowania terenu – drenaże, podniesienie itd.). W tym celu można wykorzystać nie do końca rzetelnie przeprowadzone badania geotechniczne, które można potem „podmienić” na inne, stwierdzające, że grunt jest w porządku. Oczywiście podobne postępowanie ma sens wtedy, kiedy przyszły nabywca działki jest już z góry znany (przynajmniej komornikowi) i wie, że taka opinia to przysłowiowy pic na wodę, fotomontaż.

Jak widać jest całkiem sporo rzeczy, które mogą mocno wpłynąć na cenę licytowanej nieruchomości – zastosowanie „kumulacji” kilku z powyższych sposobów może wpłynąć na obniżenie ceny nieruchomości o kilkadziesiąt %, co w niektórych przypadkach daje setki tysięcy (albo nawet miliony) PLN potencjalnego zysku dla kupującego. Nie dziwne więc, że niektórzy korzystają z takich możliwości ile wlezie, co prowadzi niekiedy do ciekawych sytuacji.

Przykładem jest chociażby pewna sprawa sprzed kilku lat, kiedy to bank zaskarżył wycenę na potrzeby licytacji komorniczej – w ciągu jednego roku ten sam (!) rzeczoznawca wycenił tę samą nieruchomość na dwie zupełnie inne kwoty, przy czym wycena robiona kilka miesięcy przed licytacją opiewała na kwotę wyższą o 100% niż ta, którą sporządzono na potrzeby licytacji. To tak, jakby ten sam dom w styczniu był wart 2 miliony, a w październiku już tylko 1 milion – normalnie cud!

Oczywiście, jak już wspomniałem powyżej, nierzetelna wycena i sprzedaż nieruchomości „za grosze” może wiązać się z odpowiedzialnością karną zarówno komornika, jak i rzeczoznawcy, ale życie pokazuje, że dzieje się tak w jedynie w najbardziej drastycznych przypadkach lub wtedy, kiedy dłużnik jest mocno uparty i zdecyduje się ostro walczyć o swoje. A jak to zrobić…? O tym poniżej.

 

Jak zawalczyć z komornikiem, gdy operat jest mocno zaniżony 

Przyjmijmy założenie, że komornik zajął naszą nieruchomość i chce wystawić ją na licytację w cenie tak niskiej, że nie wiadomo, czy śmiać się, czy też może płakać (choć raczej w przypadku dłużnika płacz wydaje się bardziej adekwatny). Co dalej?

1. Pierwszym krokiem powinno być złożenie skargi kwestionującej wynik operatu szacunkowego. Oczywiście taka skarga powinna być odpowiednio uargumentowana, tzn. wskazująca na wszelkie nieścisłości i uchybienia w pracy rzeczoznawcy, a mające naszym zdaniem wpływ na zaniżenie wyceny. I tutaj może pojawić się problem, ponieważ niektórzy komornicy wbrew prawu (szok!) odmawiają wydania ksera operatu szacunkowego tłumacząc to pokrętnie „brakiem zgody osoby wykonującej oszacowanie” – jest to ewidentna gra na zwłokę i nie można dać się zwieść takim gadkom! Tutaj trzeba działać szybko, bowiem dłużnik ma zaledwie 2 tygodnie na wniesienie skargi, więc jeśli komornik nie chce dać dostępu do operatu, to należy bezzwłocznie podjąć współpracę z dobrą kancelarią prawną, która go do tego zmotywuje – przynajmniej będzie wiedział, że to nie przelewki i że powalczymy o swoje przy pomocy profesjonalistów, co może nieraz diametralnie zmienić jego nastawienie.

2. I teraz bardzo ważna rzecz: do skargi dobrze jest dołączyć własny kontroperat – rzecz jasna taki, który będzie odpowiadał rzeczywistej wartości majątku mającego być przedmiotem licytacji. I tutaj uwaga! Lepiej nie brać pierwszego lepszego rzeczoznawcy, szczególnie w przypadku mienia o naprawdę dużej wartości, ale poświęcić nawet i kilkanaście tys. PLN (w przypadku dużych budynków), zlecając wykonanie operatu w którymś ze stowarzyszeń zawodowych rzeczoznawców. Dlaczego? Do niedawna (czyli do zeszłego roku) z uwagi na pewien „kruczek” prawny, jakim był artykuł 157 ust. 1a Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Artykuł ten dawał stowarzyszeniom rzeczoznawców ogromną władzę, ponieważ ich ekspertyzy praktycznie unieważniały wszelkie inne wyceny, dając tym samym furtkę do blokowania prawie każdego postępowania egzekucyjnego. Ustawodawca chyba sam się połapał w skali tej patologii i uchylił niedawno ten przepis. Mimo wszystko także i dziś warto zlecić stowarzyszeniu branżowemu zrobienie nowego operatu mającego stanowić poważny argument dla sądu – są one traktowane przez sędziów jako nieco bardziej wiarygodne i „mocniejsze” (choć niekoniecznie tak właśnie jest).

3. Co jest równie (a czasem i bardziej) istotne, to to, aby taki kontroperat był sporządzany tym samym podejściem i metodą, co operat zrobiony na zlecenie komornika, ze szczególnym uwzględnieniem kwestionowanych uchybień – bez tego sąd może zwyczajnie nie znaleźć podstaw do uchylenia. Oczywiście, nikt nie może nakazać rzeczoznawcy wyboru konkretnego podejścia i metody wyceny (art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami). Tyle tylko, że po pierwsze rzeczoznawca musi się jednak stosować do pewnych przepisów i zasad sporządzania operatów szacunkowych, więc prawdopodobnie kontroperat tak czy tak będzie musiał być sporządzony tym samym podejściem, a po drugie to samo podejście i metoda ułatwia porównanie sądowi, co jest bardzo ważne w kontekście rozpatrzenia skargi.

4. Warto też wiedzieć, że jest coś takiego, jak Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Majątkowych, która dokonuje ocen prawidłowości sporządzania operatów szacunkowych – i tam właśnie można się zgłosić, jeśli uważamy, że operat jest drastycznie zaniżony.

 

„Podbijanie” wysokości operatów 

Branżową tajemnicą Poliszynela jest, że klient płaci – klient wymaga, więc wycena nieruchomości przeprowadzona na zlecenie dłużnika często bywa „lekko” zawyżona. W celu zawyżenia wyceny stosuje się zwykle „odwrócenie” niektórych metod opisanych uprzednio w punktach od 1 do 10, a dodatkowo niekiedy jeszcze kilka innych sposobów, jak chociażby:

– przyjmowanie podczas sporządzania operatu cen za m2 właściwych dla małych mieszkań, w przypadku których ta cena jest zwykle wyższa od ceny za m2 mieszkań większych,

– dłużnicy, działając w porozumieniu z kilkoma sąsiadami, wystawiają fikcyjnie na sprzedaż nieruchomości  porównywalne do tej mającej podlegać licytacji, ale za cenę wywoławczą wyższą o +- 50% od cen dotąd obowiązujących w danej okolicy – ma to dać podstawy do wyższej wyceny niż ta, którą podał rzeczoznawca działający na zlecenie komornika,

– nieco naiwna metoda, której nie polecam, czyli fałszowanie dokumentów zakupu wyposażenia budynków i tym samym próby wpłynięcia na zawyżenie jego wartości (uwaga, odpowiedzialność karna za fałszowanie faktur!),

– „maskowanie” istotnych czynników mogących mieć wpływ na obniżenie wyceny, jak np. pleśń na ścianach, niedziałające instalacje itd.

Oczywiście lepiej nie przeginać w drugą stronę i nie dawać wartości z kosmosu bez żadnego pokrycia, ponieważ zbyt wielka, niczym nieuzasadniona rozbieżność wycen może się wydać dla sądu mało wiarygodna – najlepiej jest więc podać rzetelną wycenę możliwie zbliżoną do wartości rynkowej + od 10 do 20%.

 

Gdy nie ma czasu…

Ok, a co w sytuacji, kiedy nie ma za bardzo szans na to, aby sporządzić kontroperat w terminie właściwym dla złożenia skargi? Można także w skardze wnieść o uchylenie czynności opisu i oszacowania oraz złożyć wniosek o powołanie nowego biegłego, który mógłby sporządzić nowy operat. Dobrze jest wtedy przynajmniej wskazać, z którymi częściami kwestionowanego operatu się nie zgadzamy i przedstawić wyższe ceny porównywalnych nieruchomości z okolicy (np. wydrukować screeny z portali ogłoszeniowych).

No a w trakcie sporządzania kolejnego operatu w miarę możliwości uczestniczyć w czynnościach (najlepiej w towarzystwie swojego rzeczoznawcy) i uświadamiać osobę dokonującą nowej wyceny, że w poprzedniej pominięto istotne elementy zwiększające wartość nieruchomości i tym samym obniżono np. jej standard.

 

No i to by było na tyle, jeśli chodzi o podstawowe zagadnienia związane ze sporządzaniem nierzetelnych operatów na potrzeby licytacji komorniczych. Tak naprawdę, aby to rzetelnie opisać, trzeba by przeanalizować od A do Z jakiś konkretny przykład – chociażby wycenę jakiegoś zakładu czy też fabryki, bo to w takich przypadkach mają zwykle miejsce największe wałki. No ale to już temat na jeden z kolejnych wpisów.


Potrzebujesz pomocy przy rozwiązaniu problemów związanych z przestępczością gospodarczą? Chcesz odzyskać tzw. trudny dług? A może potrzebujesz skutecznej ochrony antywindykacyjnej? Napisz do mnie: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Jak nie dać się oszukać w biznesie – miniporadnik, część pierwsza

w , ,

Na wstępie chciałbym zaznaczyć, że jest to zestawienie na poziomie absolutnie podstawowym, a o dziwo i tak wielu przedsiębiorców nie stosuje nawet takich uproszczonych procedur zapobiegania oszustwom. Przedstawione metody postępowania są na tyle uniwersalne, że w zasadzie da się je zastosować w większości branż, a już na pewno na ich podstawie można sobie stworzyć swoją własną „checklistę bezpieczeństwa”, która co prawda nie uchroni nas w 100% przed zawodowymi oszustami, ale bez wątpienia może utrudnić im robotę.

 

  1. Zanim zaczniesz robić z kimś interesy, sprawdź go w sieci

Wbrew pozorom w Internecie można często znaleźć całkiem sporo informacji na temat naszego potencjalnego kontrahenta, które to informacje powinny spowodować zapalenie się w naszym umyśle przysłowiowej czerwonej lampki. W zasadzie jest to tzw. biały wywiad gospodarczy polegający na analizie danych z ogólnodostępnych rejestrów – można przejrzeć je albo za darmo, albo za niewielką opłatą, ewentualnie zlecić zewnętrznej agencji, co też nie będzie kosztować zbyt dużo. A oto miejsca, do których warto zajrzeć:

  • KRS i CEIDG

Absolutna podstawa to wiedzieć, czy potencjalny kontrahent w ogóle prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą, ponieważ zdarzają się „asy”, które nie mają żadnej firmy, a i tak wystawiają faktury VAT. I teraz w przypadku większego dealu dobrze jest poświęcić trochę czasu i zwrócić się do Sądu Gospodarczego celem uzyskania pełnego odpisu KRS i uzyskania przeglądu poprzednich właścicieli spółki – koszt to 60 PLN, więc relatywnie niewielki. Po co to? Otóż w internetowym KRS mamy jedynie dane aktualne, a w przypadku zapoznania się z pełnym odpisem może się np. okazać, że Twój kontrahent dopiero co przejął spółkę, która wcześniej była prowadzona przez kogoś, kto jest częstym „bywalcem” giełd długów lub też nawet bohaterem jakiejś mniejszej afery gospodarczej – w takim przypadku mamy mocne przesłanki, że nowy prezes jest tak naprawdę słupem, a nasza firma być może kolejnym celem oszustów.

  • Portal Podatkowy Ministerstwa Finansów

Bezpłatny, ogólnodostępny rejestr, w którym można sprawdzić, czy potencjalny kontrahent jest czynnym płatnikiem VAT – wystarczy tylko wpisać w wyszukiwarkę jego NIP. Jest to jeden z warunków tzw. zachowania należytej staranności, co jest ważne w przypadku, kiedy taki podmiot nie odprowadzi należnych podatków i zniknie, a do naszej firmy wpadnie Urząd Skarbowy żądając zapłaty VAT-u i oskarżając nas chociażby o współudział w karuzeli VAT-owskiej. Jeśli udowodnimy, że sprawdziliśmy co trzeba (warto zrobić i zachować screeny jako podstawowy dowód!), to mamy większą szansę na wyjście z takiej przykrej sytuacji obronną ręką.

  •  Rejestr Dłużników Niewypłacalnych KRS

Kolejne przydatne narzędzie, które umożliwia wstępną ocenę kondycji płatniczej kontrahenta. Uzyskanie informacji z RDN również nie jest szczególnie drogie, bowiem koszt to 60 PLN za odpis pełny i 30 PLN za odpis aktualny. Ok, a czego możemy się dowiedzieć z tego rejestru? Przede wszystkim tego, że nasz potencjalny kontrahent w nim nie figuruje = plus dla niego. No a jeśli figuruje, to tym bardziej można zasięgnąć ciekawych informacji o nim, jak np. data i sygnatura akt sprawy upadłościowej, okoliczności postępowania dotyczącego wyjawienia majątku, czy też kwota zadłużenia. I jeszcze ciekawostka: w RDN znajdują się także dane osób pozbawionych prawa wykonywania działalności gospodarczej na własny rachunek oraz prawa pełnienia różnych ważnych funkcji w spółkach – taki fakt powinien być dyskwalifikujący pod kątem nawiązania współpracy biznesowej.

  •  Giełdy długów

Chciałbym tutaj coś zaznaczyć: to nie jest tak, że jeśli ktoś widnieje na jakiejś giełdzie długów, to z miejsca staje się kimś, z kim nie warto robić interesów! Często zdarza się przecież, że ktoś trafia tam np. na skutek chwilowych trudności i aktualnie systematycznie spłaca swoje zobowiązania, co jednak trochę trwa, a on przez ten czas widnieje w rejestrach jako dłużnik. Zdarza się też tak, że na giełdach długów umieszcza się wierzytelności kwestionowane – przykładowo firma X zrobiła partacką robotę, firma Y odmówiła zapłaty za fuszerki, więc firma X wpisała firmę Y na giełdę długów jako swojego dłużnika, choć postępowanie sądowe nawet się nie rozpoczęło i właściwie nie wiadomo, która z tych firm ma tak naprawdę rację. Mimo wszystko zdecydowanie jednak odradzam dawanie towaru w kredyt kupiecki czy też wykonywanie usług bez wzięcia zaliczki względem kogoś, kto ma kilka różnych długów na takich giełdach – może to być bowiem tzw. zawodowy dłużnik, który i tak nie ma nic do stracenia, więc nie boi się komornika, a tym bardziej zwykłych firm windykacyjnych. Pomyśl, czy chcesz się potencjalnie „bawić” w odzyskiwanie swoich pieniędzy od kogoś takiego.

  •  Fora branżowe

Często jest tak, że na różnych forach branżowych można spotkać ciekawe tematy typu: „Uważajcie na firmę Andrzeja K… z Poznania, nie płaci kontrahentom!”. Było tak np. w przypadku niedawnej upadłości pewnej firmy kurierskiej (o którym to przypadku pisałem zresztą w jednym z poprzednich artykułów), gdzie już kilkanaście tygodni przed wybuchem afery niezadowoleni kontrahenci pisali, że firma ta ma problemy z przelewaniem pieniędzy za pobrania i lepiej na nią uważać. Warto więc wpisać w Google imię, nazwisko i adres firmy, z którą mamy robić biznes.

 

  1. Rzeczy, na które warto zwrócić uwagę podczas analizowania ogólnodostępnych informacji

Ok, przebrnęliśmy przez najnudniejsze zagadnienia, więc pora na trochę bardziej ciekawe tipy. Być może niektórzy posądzą mnie za moment o swego rodzaju dyskryminację, ale co tam, biznes to twarda gra w praktyce, a nie pole do czysto teoretycznej dyskusji światopoglądowej. Ze swojego doświadczenia mogę podpowiedzieć, że lepiej zachować ostrożność w przypadku takich sygnałów, jak:

a) Osoby o „wschodniobrzmiących” imionach i nazwiskach w zarządzie spółki, zwłaszcza w przypadku, kiedy jest to spółka stosunkowo nowa i nie ma na jej temat w sieci żadnych informacji – oprócz tej, że w ogóle istnieje. Nie chodzi tutaj o ksenofobię, ale o fakt, że oszuści dość często rejestrują spółki – słupy np. na Ukraińców, którzy po wprowadzeniu w życie przestępczego planu znikają na przysłowiowych stepach, na których można co najwyżej poszukać przysłowiowego wiatru. Spółki takie są często używane min. do wyłudzania VAT-u, brania kredytów, czy też łatwo zbywalnych towarów na przedłużony termin płatności – czyli nic przyjemnego dla kontrahenta uwikłanego we współpracę z nimi.

b) Spółki, w których prezesami są młode, 20-kilkuletnie osoby, pełniące oprócz tego funkcje zarządcze w kilku – kilkunastu innych spółkach, przy czym o działalności tych spółek nie ma praktycznie żadnej informacji w sieci, podobnie zresztą jak o tych młodych osobach (tzn. nie mają one nawet profili w popularnych portalach społecznościowych i nigdzie nie ma o nich żadnych wzmianek). Jeśli zaś dodatkowo we władzach takich spółek zasiadają osoby o „wschodniobrzmiących” nazwiskach (o który wspominałem w poprzednim punkcie), to mamy całkiem spore prawdopodobieństwo, że właśnie trafiliśmy na karuzelę VAT-owską lub też infrastrukturę spółek zbudowaną po to, aby przeprowadzać tzw. agresywną optymalizację podatkową. Ok, a gdzie można szybko sprawdzić takie powiązania i ile to kosztuje? Są portale internetowe, jak np. Infoveriti.pl, gdzie za ok. 50 PLN możemy się dość dokładnie dowiedzieć, czy „prześwietlana” przez nas osoba nie jest czasem „multiprezesem” całej sieci spółek. Dobrze jest się zastanowić, czy chcemy podejmować ryzyko współpracy z takim kontrahentem i być może nieco bardziej go prześwietlić, choć oczywiście taka siatka spółek nie musi koniecznie oznaczać nieuczciwości!

c) Istnienie lub ustanie małżeńskiej wspólnoty majątkowej prezesa spółki – info dostępne w KRS we wpisie rozszerzonym, choć trzeba przyznać uczciwie, że nie zawsze (szczególnie w przypadku ustania wspólnoty majątkowej, gdyż wielu przedsiębiorców po prostu tego nie zgłasza, choć są zobligowani). Taka rozdzielność majątkowa sama w sobie nie jest  niczym złym – gorzej jeśli zbiegnie się w czasie z pewnymi wydarzeniami. Jakimi? A np. z wpisem na giełdzie długów dodanym niedługo po tym, kiedy została ujawniona informacja o ustaniu wspólnoty majątkowej prezesa spółki.  Inna sytuacja to np. taka, w której prezes spółki z o.o. założonej np. w lipcu 2017 roku wpisał w odpowiednią rubrykę rozdzielność majątkową, a jego poprzednia spółka sprzedana np. w maju 2017 roku widnieje na giełdach długów. Takie przesłanki mogą wskazywać na to, że dany podmiot już wkrótce może okazać się niewypłacalny i przygotowuje się do ukrycia majątku, więc egzekucja naszych ewentualnych wierzytelności może być mocno utrudniona.

d) KRS: czy spółka składała sprawozdania za ostatnie lata działalności, czy też może nie składała…? Wbrew pozorom jest to dość ważna informacja, bowiem notoryczne nieskładanie sprawozdań (powiedzmy, że za ostatnie 2-3 lata) po pierwsze może świadczyć o tym, że dana spółka tak naprawdę jest wydmuszką nieprowadzącą żadnej realnej działalności, a w „lepszej wersji”  dawać przesłanki, że osoby zarządzające albo nie ogarniają prowadzenia biznesu jak trzeba, albo bagatelizują wszelkiego rodzaju obowiązki nakładane przez prawo – takich na przykład podatków też mogą więc nie płacić, np. VAT-u, a urząd skarbowy może przyjść później do nas… no i wiadomo, problemy.

e) Brak dbałości o wizerunek w sieci. Temat mi bliski chociażby z tego powodu, że przez ładnych kilka lat miałem styczność z branżą marketingową i do dziś potrafię dość precyzyjnie ocenić poziom wiarygodności wielu zapewnień w stylu: „nasza firma jest liderem rynku, prężnie działającym w Polsce oraz w kilkunastu krajach europejskich…” itd. Załóżmy więc, że jest rzekomo duża firma, która prowadzi rzekomo szeroką działalność sprzedażową na kilku rynkach. Chcemy zdobyć więcej info, więc postanawiamy wejść na jej stronę www. I co się okazuje? Otóż A: strony nie ma w ogóle, B: strona jest totalnie „badziewna”. Pisząc „badziewna” mam na myśli np. wszelkie strony stawiane u darmowych dostawców typu WIX, czy też tanie, niedopracowane szablony WordPress-owe, w których brak jest np. wypełnionych niektórych sekcji, widać całą masę błędów (np. duża ilość fraz nieprzetłumaczonych z angielskiego na polski), mamy niechlujnie napisane teksty, czy też brak danych kontaktowych poza formularzem i/lub darmowym adresem mailowym typu @gmail.com, @wp.pl itp. Jeśli dodamy do tego zero jakichkolwiek informacji na temat działalności firmy w sieci, zero opinii klientów, czy też zero info o kluczowych pracownikach (np. o dyrektorze handlowym), no to jakoś się to nie spina z „bogatą spółką prowadzącą dynamiczną działalność”. Oczywiście to wszystko nie musi oznaczać od razu, że dana spółka jest „lewa” i lepiej nie wchodzić z nią w konszachty, bo być może trafiliśmy na właścicieli tzw. starej daty, totalnie nieinternetowych, zwanych także Januszami biznesu. Jednak ostrożne podejście do zapewnień o rzekomej potędze na pewno nie zaszkodzi. W ogóle kreowanie wiarygodności firmy w sieci to temat na osobny wpis i za jakiś czas zapewne wrzucę krótkie opracowanie, jak za kilkanaście – kilkadziesiąt tys. PLN stworzyć fake „korporację”, ale to kiedy indziej.

No i to byłoby na tyle na dziś, jeśli chodzi o absolutne podstawy tzw. białego wywiadu gospodarczego, czy też z angielska due intelligence, przeprowadzanego na własną rękę. Oczywiście, jeśli dana firma ma model biznesowy oparty na wielu drobnych kontrahentach składających zamówienia na małe kwoty, to raczej na pewno nie sprawdzi ich wszystkich, gdyż zajęłoby to zbyt dużo czasu i byłoby nieopłacalne. Jednak w sytuacji, kiedy tych kontrahentów jest np. 10-20 rocznie i mówimy tu o poważniejszych sumach, to sprawdzenie chociażby tych najbardziej niepewnych z pewnością powinno się rozważyć. W drugiej części tego miniporadnika przedstawię kilka typowych sytuacji i metod pracy oszustów, a także podam, jak można im choć trochę utrudnić życie.


Potrzebujesz pomocy przy rozwiązaniu problemów związanych z przestępczością gospodarczą? Chcesz odzyskać tzw. trudny dług? A może potrzebujesz skutecznej ochrony antywindykacyjnej? Napisz do mnie: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Branża budowlana – ciąg dalszy

w , , , ,

Po ostatniej publikacji na INNPoland dostałem sporo wiadomości od przedsiębiorców z branży budowlanej (nie tylko z tej zresztą), którzy opisywali mi różne metody oszustw. Niektóre z tych metod znałem, inne nie, ale przytoczę dwie, które wydały mi się najciekawsze z nadesłanych.

Metoda nr 1: Generalny wykonawca wyznacza swojego reprezentanta upoważnionego do dokonania odbioru robót (najczęściej kierownik budowy), którego, oczywiście całkiem przypadkowo, nie ma na budowie akurat wtedy, kiedy należy tenże odbiór wykonać. Zamiast takiego reprezentanta, protokół odbioru podpisuje więc inny pracownik „generalnego”, podobnie jak niedługo potem kwituje odebranie faktury od podwykonawcy. Niby wszystko w porządku, ale… Ale po pewnym czasie podwykonawca stwierdza, że nie ma na koncie pieniędzy. Udaje się więc do siedziby generalnego wykonawcy i co się okazuje? Że oto pracownik, który dokonał odbioru i potwierdził odebranie faktury, nie miał odpowiednich uprawnień żeby to zrobić. Termin już minął, a robota nieodebrana jest traktowana jako niewykonana. Walka podwykonawcy o swoje pieniądze w sytuacji, kiedy nie ma ważnego protokołu ani faktury przyjętej przez osobę, która ma do tego uprawnienia, jest bardzo ciężka.

Często też bywa tak, że „generalny” składa podwykonawcy „propozycję nie do odrzucenia”: Wie Pan, teraz to trochę czasu minęło, mamy już kolejny etap budowy, prace poszły dalej i ciężko zweryfikować, czy Pan rzeczywiście dobrze zrobił, czy też my musieliśmy na własny koszt poprawiać, któż ogarnąć teraz zdoła, więc proponujemy Panu 50% wynagrodzenia ustalonego na początku, a jak Pan chce całość, to spotykamy się w sądzie.
Część podwykonawców się godzi, część się targuje, część grozi sądem, ale tak czy inaczej wykonawca generalny zawsze będzie „do przodu” na takim numerze…

Metoda nr 2: Można by ją w sumie nazwać „na dobrego wujka”. Wygląda to tak, że generalny wykonawca (czasem inwestor) bierze podwykonawcę i zleca mu określony zakres prac. Kolejne etapy są wykańczane zgodnie z planem, pieniądze spływają bez problemów i opóźnień (co nie zdarza się w tej branży często), wiec podwykonawca nabiera do „generalnego” zaufania. No a jak już tego zaufania nabierze, to otrzymuje ciekawą propozycję – poniżej dwie przykładowe.

a) Wie Pan, inny podwykonawca się wycofał ze zrobienia tego a tamtego, więc może Pan się tym zajmie? Przygotujemy aneks do umowy, jak tylko dyrektor odpowiedzialny za te sprawy wróci z urlopu, a Pan już może przystępować do robót, kierownik budowy wszystko wie i zapisze to sobie w notesie.

b) Wie Pan, tutaj miało być zrobione to i to z takiego i takiego materiału, ale inwestor się zdecydował, że jednak woli inny (najczęściej o wiele droższy), więc proszę zakupić nowe materiały i zrobić zgodnie z tym, co mówię, a specyfikację zmienimy potem, jak tylko dyrektor odpowiedzialny za te sprawy wróci z urlopu. Także Pan działa, a kierownik budowy zapisze sobie wszystko w notesie.

Ok, i co dalej? Dalej okazuje się, że nagle i „niespodziewanie” zmienia się kierownik budowy. Z urlopu wraca dyrektor, podwykonawca swoje już zrobił, więc idzie z fakturą po kasę i mówi: Tutaj są faktury za taką i taką robotę + materiały no i jeszcze z kierownikiem X ustalaliśmy, że oprócz prac zawartych w umowie zrobię jeszcze to i to / zakupię droższe materiały niż te, co były w specyfikacji.

A dyrektor na to: Zaraz, zaraz, a jakieś papiery Pan na to masz, aneksy, potwierdzenie zmiany specyfikacji, cokolwiek…?

Podwykonawca odpowiada: Nie, ale to mieliśmy załatwić jak Pan wróci z urlopu, kierownik budowy X może zaświadczyć…

Dyrektor: Dobrze, ale X już tu nie pracuje, a ja potrzebuję potwierdzenia – zobaczmy więc, co nowy kierownik budowy Y na to, zaraz każę go zawołać.

No i przychodzi kierownik Y i mówi: Ja tam nic o tych zmianach nie wiem, nie mam żadnego potwierdzenia, X jak odchodził to nic mi nie przekazał, żadnej dokumentacji z tym związanej, także ten…

Także ten, mówi dyrektor: Nie zapłacimy Panu, Panie podwykonawco, albo inaczej – zapłacimy tylko za to, co było pierwotnie w umowie, nic ponadto.

No i tyle. Podwykonawca w takiej sytuacji jest w bardzo ciężkim położeniu, bo praktyczne szanse na to, że uda mu się wygrać podobną sprawę w sądzie są w zasadzie dość nikłe, a można wręcz rzec, że minimalne. Nie ma bowiem żadnego potwierdzenia na piśmie dotyczącego zmian, a tylko podpisane przez siebie oraz „generalnego” umowę i specyfikację, które zawierają zupełnie co innego, niż zrobił w rzeczywistości.


Potrzebujesz pomocy przy rozwiązaniu problemów związanych z przestępczością gospodarczą? Chcesz odzyskać tzw. trudny dług? A może potrzebujesz skutecznej ochrony antywindykacyjnej? Napisz do mnie: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!