Dlaczego warto czytać pisma z banku, czyli o wypowiedzeniu umowy kredytu hipotecznego

w , , , ,

W powszechnej opinii panuje przekonanie, że są dwa rodzaje instytucji, które mają najlepiej skonstruowane umowy: banki oraz ubezpieczyciele. Dziś akurat zajmę się pokrótce tymi pierwszymi, a konkretnie opowiem o jednej niepozornej, ale za to istotnej rzeczy.

 

Wypowiedzenie umowy kredytu hipotecznego

Podobnych sytuacji jest tysiące w skali kraju: bank przesyła wypowiedzenie umowy kredytowej, klient w stresie pobieżnie przegląda otrzymane pismo i oczami wyobraźni przygotowuje się na najgorsze. Co się dzieje dalej? Niekiedy takie papiery lądują w koszu, bez wnikliwego czytania – a ma to miejsce głównie wtedy, gdy dłużnik uznaje swoją sytuację za tak beznadziejną, że jest mu już w sumie wszystko jedno, bo i tak nie widać przysłowiowego światełka w tunelu. A tymczasem to błąd, niekiedy brzemienny w skutkach!

 

Bank wypowiedział umowę kredytową – ale czy na pewno skutecznie…?

Chociaż trudno w to uwierzyć, ale nawet banki potrafią popełniać grube błędy proceduralne. Jednym z nich jest… brak załączenia do wypowiedzenia umowy kredytowej powiadomienia o tym, że klientowi przysługuje prawo do złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Inaczej mówiąc bank ma tutaj obowiązek poinformować, że nawet na tym etapie jest możliwość (możliwość, a nie pewność!) polubownego załatwienia sprawy. Dlaczego jest to tak istotne? Odpowiedź jest prosta: taka czynność jest bezskuteczna z mocy prawa. Oznacza to, że wypowiedzenia jakby nie było – w tym przypadku mamy bowiem dokonanie czynności z pominięciem wymogu formy zastrzeżonej przez ustawę.

 

Ok, no i co w związku z nieważnością wypowiedzenia umowy kredytu hipotecznego?

Najważniejsza kwestia dla dłużnika jest tutaj taka: jeśli podniesie on odpowiedni zarzut, to sąd będzie musiał oddalić powództwo ze względu na to, że jest ono przedwczesne. A jak tak, to bank będzie miał kłopot, ponieważ co do zasady sąd nie może ponownie rozstrzygać sprawy, jeśli dotyczy ona tego samego przedmiotu rozstrzygnięcia oraz identycznej podstawy sporu! W prostszych słowach: nie można pozywać dwa razy za to samo. Rzecz jasna, gdy już dojdzie do takiej sytuacji, to banki i tak sobie z tym poradzą, pozywając dłużnika na innej podstawie, ale to oznacza dla nich kłopot, zupełnie niepotrzebny zresztą.

 

Jaką korzyść może tutaj odnieść dłużnik?

Zasada jest prosta: kiedy bank zorientuje się, że, mówiąc potocznie, dał ciała, to jest zazwyczaj o wiele bardziej skłonny do ugody. No i jeśli w tym momencie do akcji wejdzie dobry prawnik, doświadczony w tego typu tematach, to mamy dużą szansę na wypracowanie ugody bardzo korzystnej dla dłużnika. Czasem będzie to ugoda polegająca na ustaleniu nowego planu spłaty, co pozwoli kredytobiorcy zachować nieruchomość, a czasem zgoda banku na sprzedaż nieruchomości z tzw. wolnej ręki, czyli z pominięciem licytacji komorniczej, która zawsze generuje zbędne koszty i oznacza dużą stratę dla dłużnika.

 

Reasumując

Banki przyciśnięte do muru wolą niekiedy pójść na rękę kredytobiorcy, zamiast „szarpać się” z nim po sądach. Świadomość prawna ogółu społeczeństwa jest jednak na niskim poziomie, więc wiele osób zwyczajnie nie korzysta z podobnych możliwości. Ba, w wielu przypadkach dominuje podejście „Aaa tam, przyszło jakieś pismo z banku, to przyszło – co ma być, to będzie”. A tymczasem w tak istotnej sprawie, jak dach nad głową, warto powalczyć do końca, wyczerpując wszelkie możliwości prawne. Wiem, może i banał, ale niektórzy naprawdę powinni wziąć go sobie do serca. Na sam koniec dodam jeszcze, że jeśli ktoś z Czytelników ma podobne problemy i wisi nad nim groźba licytacji nieruchomości, to tradycyjnie już zapraszam na maila: kontakt@bialekolnierzyki.com

No a tak informacyjnie jeszcze dodam, że od 2020 roku włączyłem komentarze na blogu, więc jeśli ktoś ma ochotę się wypowiedzieć, to zapraszam! ⬇️

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Lichwiarze, weksle i przejmowanie nieruchomości

w , , , , , , ,

Dziś przyjrzymy się pewnym praktykom stosowanym przez lichwiarzy, w których bardzo często wykorzystywano właśnie weksle oraz przewłaszczenie na zabezpieczenie (ale nie tylko!). Będzie to więc wpis typowo prawniczy, taki „techniczny” można powiedzieć, ale tradycyjnie niepozbawiony wątków bardziej sensacyjnych. ????

 

Schemat udzielania lichwiarskiej pożyczki w oparciu o weksle

Zacznę może od tego, że w 2006 roku weszły w życie przepisy o odsetkach maksymalnych, które w zamyśle miały ograniczyć tzw. Dziki Zachód na rynku pożyczek pozabankowych. Wydawać by się zatem mogło, że lichwiarze zostali postawieni pod ścianą, a przejmowanie nieruchomości wartej kilkaset tysięcy PLN za pożyczki w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych + horrendalne odsetki przejdą do historii. Otóż niekoniecznie! Na horyzoncie pojawiło się bowiem potencjalnie doskonałe rozwiązanie: weksle.

Dlaczego lichwiarze pokochali weksle

Tradycyjne lichwiarskie umowy udzielenia bardzo wysoko oprocentowanej pożyczki w świetle nowych regulacji prawnych straciły rację bytu. W związku z tym zaczęto pozorować sprzedaż weksli. W praktyce wyglądało to tak, że lichwiarz zawierał z pożyczkobiorcą tzw. porozumienie wekslowe, zgodnie z którym pożyczkobiorca „sprzedawał” wystawiony przez siebie weksel własny remintentowi, czyli pożyczkodawcy. Porozumienie to przewidywało również, że pożyczkobiorca zobowiązuje się do wykupienia weksli od remitenta (czyli w tym przypadku lichwiarza) w określonych terminach.

No i teraz najciekawsze: część weksli opiewała na właściwą kwotę pożyczki wraz z oprocentowaniem (weksle A), a część stanowiły tzw. weksle kaucyjne, inaczej zwane też karnymi (weksle B). No i właśnie te weksle karne (czyli B) wystawcy byli zobowiązani wykupić w przypadku, gdy nie oddali długu na czas, czyli, inaczej mówiąc, nie wykupili weksli opiewających na kwotę pożyczki + odsetki od niej (weksle A). Na pierwszy rzut oka wygląda to może trochę pokrętnie, ale w gruncie rzeczy jest bardzo proste. Oczywiście te karne weksle opiewały na ogół na kwoty kilkukrotnie wyższe niż należność główna, a do tego zwykle nie zawierały daty płatności, którą remitent (czyli lichwiarz) mógł w zasadzie dowolnie określić. Bywały jednak przypadki, w których taka data była określona. Wtedy to remitent (lichwiarz) np. zobowiązywał się zwrócić lub sprzedać takie weksle za symboliczną kwotę – rzecz jasna wtedy, gdy weksle dotyczące należności głównej (weksle A w naszym przykładzie) zostały wykupione w terminie, czyli gdy pożyczkobiorca spłacił zadłużenie.

Jakie korzyści, teoretycznie, zapewniał taki schemat?

Po pierwsze lichwiarze omijali w ten sposób ograniczenia prawne związane z naliczaniem odsetek oraz inne zastrzeżenia umowne niezgodne z prawem. Dziś zresztą także mamy ustawowe ograniczenie wysokości takich odsetek – art. 359 k.c. mówi bowiem o tym, że maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnych nie może w stosunku rocznym przekroczyć dwukrotności odsetek ustawowych, a postanowienia umowne nie mogą tego przepisu wyłączyć. No a ponieważ czas nie wpływał na rozmiary świadczenia określonego w karnych wekslach, to w stosunku do nich nie miały zastosowania ustawowe przepisy o odsetkach maksymalnych – takie były przynajmniej interpretacje.

Po drugie weksle były też niezłą metodą na uniknięcie podatku od czynności cywilno – prawnych (PCC), co jednak w przypadku tego typu interesów, jak lichwa i przy takich stopach zwrotu, można raczej uznać za motyw drugorzędny.

 

Przejmowanie nieruchomości przez lichwiarzy w oparciu o weksle

Pożyczki lichwiarskie „bez BIK” od zawsze były obarczone ponadprzeciętnym poziomem ryzyka – więc co było bardzo pożądane przez lichwiarzy…? Oczywiście zabezpieczenie! A jedną z najlepszych form zabezpieczenia były i są oczywiście nieruchomości. W przypadku lichwiarskich pożyczek stosowano więc zabezpieczenia w postaci:

  • ustanowienia hipoteki,
  • przewłaszczenia na zabezpieczenie,
  • zawarcie umowy zobowiązującej do sprzedaży lub sprzedaży przedwstępnej,
  • ewentualnie w drodze udzielenia tzw. pełnomocnictwa dla zabezpieczenia.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie

To właśnie ono było chyba najpopularniejszym schematem stosowanym przez lichwiarzy, a już na pewno jednym z najpopularniejszych. Co prawda były różne kontrowersje w doktrynie, czy taka forma jest dopuszczalna, czy nie, ale ogólnie ją stosowano. W każdym razie w wyniku takiej umowy przewłaszczenia właściciel nieruchomości, czyli pożyczkobiorca, bezwarunkowo przenosił jej własność na wierzyciela, czyli lichwiarza. Tenże wierzyciel z kolei zobowiązywał się do powrotnego przeniesienia własności na pożyczkobiorcę w razie spłaty przez tego ostatniego długu w określonym terminie. W innym wariancie, jeszcze bardziej niebezpiecznym dla dłużnika, w umowie przewłaszczenia nie określano terminu zaspokojenia się wierzyciela z przedmiotu przewłaszczenia. No i lichwiarz mógł wtedy „hodować” należność, nie żądając przez określony czas spłaty od nieświadomego niczego dłużnika. Celem było tutaj osiągnięcie sytuacji, w której stan takiej wierzytelności pozwolił lichwiarzowi na zachowanie nieruchomości.

Lichwiarskie pożyczki a umowa sprzedaży nieruchomości

Tutaj schemat często wyglądał tak, że pożyczkobiorca – właściciel nieruchomości zawierał z lichwiarzem umowę dotycząca sprzedaży tej nieruchomości, oczywiście w formie notarialnej. Równolegle jednak podpisywana była druga umowa, w której wierzyciel (lichwiarz) zobowiązywał się do powrotnego przeniesienia własności tej nieruchomości na zbywcę (pożyczkobiorcę). Niby wszystko ok, ale patent był tutaj taki: ta druga umowa nie była sporządzana w formie wymaganego prawnie aktu notarialnego. No a skoro tak, to była po prostu nieważna – co za tym idzie lichwiarz nie był nią związany i spokojnie mógł zatrzymać nieruchomość (oczywiście pod warunkiem, że pożyczkobiorca nie zdecydował się na wejście na drogę prawną, z czym różnie bywało).

 

Jak to się działo, że pożyczkobiorcy podpisywali skrajnie niekorzystne umowy z lichwiarzami?

Nie będzie chyba zaskoczeniem, że ofiarami opisanych powyżej kombinacji najczęściej padały osoby nieporadne życiowo lub z poważnymi problemami finansowymi, będące pod przysłowiową ścianą. Tacy ludzie zwykle nie mieli zbytniego rozeznania w zawiłościach prawa i nie rozumieli, jakie konsekwencje może nieść za sobą podpisanie wspomnianych umów wekslowych. Zresztą bądźmy szczerzy: wielu wykształconych ludzi też nie wiedziałoby do końca, o co tak naprawdę chodzi z tymi wekslami, bo to dość skomplikowana materia. Do tego, wbrew pozorom, lichwiarze nie zawsze byli „typami spod ciemnej gwiazdy”, obwieszonymi złotymi łańcuchami i jeżdżącymi czarnym BMW z przyciemnianymi szybami. W rzeczywistości często posiadali oni wizerunek typowego „białego kołnierzyka” w dobrze skrojonym garniturze, wzbudzali też zaufanie swoim sposobem wypowiedzi i używaniem wielu prawniczych zwrotów.

Będzie Pan zadowolony…

Lichwiarze potrafili także kłamać bez przysłowiowego mrugnięcia okiem – zwłaszcza w przedstawianiu skutków prawnych zobowiązań zaciąganych przez pożyczkobiorców oraz konsekwencji niewywiązywania się przez nich z umów w określonym terminie. Rzecz jasna zatajali także prawdziwy cel udzielania pożyczek, czyli przejmowanie nieruchomości za ułamek ich wartości – pożyczkobiorcom była przedstawiana wersja, że chodzi tylko i wyłącznie o standardowy zarobek na odsetkach od pożyczki.

Co ciekawe w niektórych przypadkach stosowano „zarzutkę”, jaką miało być załatwienie dużego kredytu. Wyglądało to tak, że klient był namawiany na wzięcie lichwiarskiej pożyczki i podpisanie weksli, a potem, czyli docelowo, miał on jeszcze otrzymać duży kredyt bankowy pozwalający mu na spłatę wszystkich zobowiązań. Lichwiarze powoływali się przy tym na różnego rodzaju „układy” mające sprawić, że taki kredyt zostanie przyznany z pominięciem procedur bankowych. Było to oczywiste oszustwo, ale wiele osób, desperacko poszukujących finansowania, łapało się na takie zapewnienia.

Notariusz a umowa na przewłaszczenie nieruchomości

Przyszedł moment odpowiedni na zadanie istotnego pytania: a jak w takich przypadkach zachowywali się notariusze? Przecież teoretycznie powinni oni stać na straży interesów obu stron umowy i wyłapywać sytuacje, w których np. lichwiarz pożyczając kwotę rzędu 10 czy 20 tys. PLN przejmuje mieszkanie warte 200 tys. PLN. Tyle, że w praktyce niestety nie było to wcale takie proste, a na przeszkodzie stało tutaj złe prawo oraz niespójne orzecznictwo. Jeśli chodzi o to ostatnie, to weźmy taki oto przykład:

– w jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy uznał, że proporcja kwoty pożyczki w stosunku do wartości zabezpieczenia może być niewspółmiernie mała (np. 20 tys. vs 200 tys.);

– z kolei w innym orzeczeniu SN stwierdził, że jeśli różnica ta jest drastyczna, to można unieważnić taką umowę.

Którą wersję miałby przyjąć notariusz? Poza tym jak określić to drastyczne zróżnicowanie, skoro nigdzie nie było wytycznych? Czy zatem wspomniane 20 tys. PLN pożyczki kontra zabezpieczenie w postaci nieruchomości o wartości szacunkowej 200 tys. PLN podpada już pod tę definicję…? Ok, tutaj być może tak, ale czy już np. 50 tys. PLN kontra 200 tys. PLN to nadal byłoby drastyczne zróżnicowanie, czy może już nie…? Widzicie sami, że na skutek istotnej luki w przepisach ciężko było podjąć właściwą decyzję.

Dodatkowo jeszcze mamy zasadę swobody umów, z którą związane jest to, że jeśli dana czynność jest zgodna z prawem, to notariusz nie może tak po prostu powiedzieć „Veto!”, tzn. nie może odmówić przeprowadzenia czynności notarialnych. A jeżeli jednak odmówi, co zresztą niejednokrotnie miało miejsce…? Wtedy łamie prawo, a lichwiarz może złożyć skargę do sądu. W praktyce jednak takie skargi były raczej sporadyczne (o ile w ogóle się zdarzały), a lichwiarze po prostu wybierali innego notariusza, który nie miał podobnych dylematów moralnych.

Warto też wspomnieć tutaj o pewnej kwestii, jaką było wprowadzanie notariuszy w błąd przez… samych pożyczkobiorców! Otóż, zgodnie z doniesieniami płynącymi z samego środowiska notarialnego, osoby będące w trudnej sytuacji niekiedy okłamywały notariuszy co do faktycznej kwoty pożyczki – przykładowo twierdziły, że dostają 100 tys. PLN zamiast rzeczywistych 20 tys. PLN. W takiej przykładowej sytuacji nie wchodziło już w grę wspomniane przeze mnie drastyczne zróżnicowanie, więc notariusz nie miał za bardzo podstaw do odmowy wykonania czynności notarialnych. Tutaj jest raczej jasne, że pożyczkobiorcy byli odpowiednio instruowani przez lichwiarzy, co mają mówić w obecności notariusza.

Na koniec tego punktu dodam, że byli też notariusze, którzy jawnie współpracowali z przestępcami – niektóre przypadki były nawet dość głośne medialnie. Jednak zaryzykowałby stwierdzenie, że były to jedynie incydenty tzw. czarnych owiec, a nie norma.

 

Zatrzymanie jednego z członków grupy podejrzewanej o lichwiarskie przejmowanie nieruchomości. W tej sprawie zabezpieczono majątek o wartości ok. 20 milionów PLN. Źródło: CBŚP

 

Czy pożyczkobiorcy mieli szansę skutecznego dochodzenia swoich praw w sądzie?

Oczywiście! Wiele spraw związanych z działalnością lichwiarzy było do wygrania – gdyby tylko trafiły do sądu „pilotowane” przez ogarniętych pełnomocników. Co więcej, w opinii znanych mi prawników specjalizujących się w tematach „okołoupadłościowych”, wiele firm pożyczkowych było skłonnych do sporych ustępstw, jeśli trafiły na profesjonalnego pełnomocnika prowadzącego negocjacje w imieniu dłużnika. Cóż, po prostu przedstawiciele tych firm wiedzieli, że w sądzie może być różnie, a wygrana nie jest wcale przesądzona. Dobry prawnik mógł bowiem wytoczyć cały arsenał zarzutów – dobrym przykładem będzie tutaj oparcie się na art. 58 k.c., który mówi, że cel umowy nie może służyć obejściu prawa lub być niezgodny z zasadami współżycia społecznego. Nie da się ukryć, że „patenty” stosowane przez lichwiarzy można by pod to podciągnąć. Zresztą orzecznictwo też bywało przyjazne dłużnikom – jak już wspominałem, Sąd Najwyższy potrafił wydawać wyroki mówiące, że można stwierdzić nieważność umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie w przypadku ustanowienia na rzecz wierzyciela nadmiernego lub zbytecznego zabezpieczenia wierzytelności.

Dlaczego więc lichwiarze działali niekiedy praktycznie bezkarnie?

Powody są bardzo złożone. Zacznę od tego, że bardzo duża część klientów lichwiarzy stanowiły osoby nieporadne życiowo, do tego zwykle obarczone ogromnymi problemami finansowymi. Lichwiarze wykorzystywali to z pełną premedytacją wiedząc, że bardzo duża część takich osób nie złoży zawiadomienia o przestępstwie i nie pójdzie do sądu, ponieważ zwyczajnie nie mają pieniędzy na honorarium dla adwokata czy też radcy. A trzeba wiedzieć, że opisywana dziś materia jest w praktyce dość trudna i ciężko tutaj coś wywalczyć bez profesjonalnego wsparcia. Kolejna sprawa to nie do końca jasne przepisy, które z kolei powodowały niekiedy „olewanie” tematu przez prokuratorów. W tego typu przypadkach była bowiem potrzebna szczególnie wnikliwa kontrola sposobu zaspokojenia wierzyciela – jej celem było oczywiście sprawdzenie, czy silniejsza strona umowy (tj. lichwiarz) nie zmierza do osiągnięcia skutku w postaci przepadku przedmiotu zabezpieczenia (nieruchomości). No i cóż, zdarzali się prokuratorzy, którzy nie dopatrywali się znamion przestępstwa i umarzali podobne sprawy. A szkoda…

 

Czy zamiast legalnie działających firm pożyczkowych rynek tzw. trudnych pożyczek przejmą kryminaliści?

Zacznę od tego, że według nowego projektu ustawy antylichwiarskiej zabezpieczenie pożyczek, np. w postaci hipoteki na nieruchomości czy weksli kaucyjnych, nie będzie mogło przekroczyć pożyczonej kwoty, powiększonej maksymalnie o 45%. I to właśnie prawne „blokady” dotyczące zabezpieczeń, a nie ograniczanie wysokości odsetek lub kosztów pozaodsetkowych, mogą się tutaj okazać kluczową kwestią. No i wielu z Was wie, że nie raz i nie dwa krytykowałem zmiany legislacyjne wprowadzane przez aktualnie rządzących, ale tutaj akurat nie wypada ich nie pochwalić, bo wydają się krokiem w dobrym kierunku.

Jednak, niejako w opozycji do zmian, słyszałem głosy w mediach, że wprowadzenie w życie nowej ustawy antylichwiarskiej może oznaczać zniknięcie z rynku wielu firm pożyczkowych. Nie dopowiedziano jednak, że będzie to głównie dotyczyć tych najbardziej „agresywnych”, tzn. stosujących różne niezbyt etyczne sztuczki prawne (min. takie, jak tutaj opisałem). I wiecie co…? Ja tam bynajmniej nie będę takich firm żałował – wrzucenie zwykłej lichwy w eleganckie opakowanie nie zmienia bowiem faktu, że to nadal lichwa, którą należy eliminować. Tak się robi w cywilizowanych krajach, jak np. Wielka Brytania, gdzie istnieje prawo mówiące o tym, że jeśli ktoś pożyczy pieniądze od nielegalnie działającego pożyczkodawcy – tzw. loan sharks – na % niezgodny z prawem, to nie ma prawnego obowiązku ich zwracania. Wracając jednak na nasze polskie podwórko dodam, że już zwłaszcza nie zapłaczę za pewną częścią takich podmiotów, które miały jako udziałowców czy właścicieli np. członków grup przestępczych zajmujących się wyłudzaniem podatku VAT – pożyczki były tutaj doskonałym sposobem na maksymalizację zysków. Zaznaczam przy tym jasno, że chodzi tu o pojedyncze przypadki, a nie cały rynek pożyczek pozabankowych, bo to byłoby bardzo krzywdzące i nieprawdziwe pomówienie!

Czy powstanie mafijne podziemie pożyczkowe…?

Powiem tak: opowieści o tym, jak to pozbawieni finansowania konsumenci będą masowo pożyczać pieniądze od „smutnych panów ze złotymi łańcuchami na szyi” można raczej włożyć między bajki. Oczywiście jest to tylko moja prywatna i nieco subiektywna opinia, a nie jakiś powszechnie znany fakt, czy to naukowy, czy potwierdzony przez ekspertów – w każdym razie uzasadnienie macie poniżej.

Każdy, kto choć trochę zna środowisko takich szemranych ludzi, wie, że bez zabezpieczenia w postaci nieruchomości czy np. auta, raczej nie będą oni pożyczać pieniędzy pierwszej lepszej osobie z ulicy, której nie znają i nie wiedzą, czy będzie potencjalnie miała z czego oddać dług. Co innego bowiem pożyczanie komuś znanemu, kogo zachowanie można mniej – więcej przewidzieć, a co innego obsługiwanie dziesiątek lub nawet setek finansowych desperatów. Takie ostrożne podejście „lichwiarzy z półświatka” jest uzasadnione – sam znam chociażby przypadek, w którym taki pożyczkobiorca wziął 10 tys. PLN „na dwa tygodnie”, po czym wyjechał sobie za granicę i ślad po nim zaginął. No a za tak małą kwotę raczej żaden lichwiarz, posiadający choć kilkadziesiąt punktów IQ, nie będzie nachodził rodziny takiego pożyczkobiorcy i jej groził, czy tam bił, ponieważ ryzyko spotkania z prokuratorem jest niewspółmierne do kwoty długu. Podobnych historii jest wiele. Ba, znam osobiście kogoś, kto pożyczył w sumie kilkaset tys. PLN takim przypadkowym osobom na wysoki % bez zabezpieczeń, a dziś ściąga po stówkę – dwie miesięcznie od niektórych ze swoich dłużników. I nawet nie to, że nie mógłby ich „dojechać” – po prostu prowadząc większe interesy zwyczajnie nie opłaca mu się ryzykować problemów z prawem dla jakichś drobniaków. Co do pożyczek zaś, to osoba ta nie daje już nikomu pieniędzy bez zabezpieczenia o wartości co najmniej dwukrotnie wyższej od pożyczanej kwoty. Zatem, reasumując, jeśli możliwość przejmowania nieruchomości przez lichwiarzy w zamian za stosunkowo niewielkie długi zostanie prawnie wyeliminowana, to praktycznie nie ma opcji, aby „kryminalni pożyczkodawcy” przejęli w dużym stopniu rynek po „agresywnych” firmach pożyczkowych.

No i to by było na tyle na dziś. Póki co nie mamy jeszcze nowej ustawy antylichwiarskiej, a wiele firm pożyczkowych wciąż doprowadza do licytacji nieruchomości dłużników. Przy okazji tematu chciałbym więc dodać, że jeśli ktoś z Was lub Waszych bliskich albo znajomych miał problemy z lichwiarzami podobne do tutaj opisanych, to możecie pisać do mnie na maila: kontakt@bialekolnierzyki.com

No a tak informacyjnie jeszcze dodam, że od 2020 roku włączyłem komentarze na blogu, więc jeśli ktoś ma ochotę się wypowiedzieć, to zapraszam! ⬇️

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

 

Jak rozgrywać licytacje komornicze – wczoraj kontra dziś

w , , , , ,

Na temat rozlicznych patologii występujących na aukcjach komorniczych napisano już wiele rzeczy – sam zresztą jakieś 1,5 roku temu (ale ten czas leci…) wrzuciłem wpis dotyczący podstawowych metod obniżania wartości nieruchomości w operatach szacunkowych. Dziś natomiast będzie trochę wspominek i trochę relacji z bieżących wydarzeń, jakie mają miejsce na niejednej licytacji. ????

 

Licytacje komornicze kiedyś

Nie ma co ukrywać, jeszcze 10-15 lat temu bardzo duża część licytacji była opanowana przez panów, których można byłoby umownie określić „dres i złoty łańcuch”. Tacy szemrani biznesmeni – cwaniacy z mniejszymi lub większymi powiązaniami ze światem przestępczym. Komornicy też mieli nieco inne standardy pracy niż dzisiaj, tak więc wiele rzeczy, które teraz by nie przeszły, wtedy dało radę przeprowadzić. No, ale przejdźmy do konkretnych przykładów.

 

Licytacje tylko dla wybranych

Dla nikogo nie będzie chyba zaskoczeniem, że szczególnie łakomym kąskiem na licytacjach były oczywiście nieruchomości (nie tylko mieszkalne zresztą). Czasami zdarzało się, że „przypadkiem” wyceniano je w operatach szacunkowych na bardzo niskie kwoty, a dodatkowo jeszcze przy pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosiła ¾ kwoty oszacowania. W konsekwencji niektóre domy czy mieszkania można było nabyć za ok. 50% ich realnej rynkowej wartości. A skoro tak, to oczywistym jest, że czaiło się na nie wielu chętnych, którzy dysponowali walizką pieniędzy. Jednak „nie dla nas kwitnie ananas”, czyli nie każdy mógł sobie ot tak po prostu wejść w ten biznes. Istniały bowiem pewne grupy mające dojścia do komorników, którym zbyt duża konkurencja była nie na rękę – no bo jeszcze ktoś by podbił cenę niepotrzebnie i tak dalej… Raz po raz miały więc miejsce zamknięte aukcje. Jak to wyglądało w praktyce? Przykładowo wejścia strzegli ochroniarze, którzy wpuszczali wyłącznie odpowiednie osoby. Pretekstem było zapewnienie bezpieczeństwa uczestnikom licytacji. Oczywiście ciężko nie przypuszczać, że tego typu historie były możliwe wyłącznie przy aprobacie samego komornika przeprowadzającego aukcję, co samo w sobie jest już skandaliczne.

 

Znikające obwieszczenia o licytacjach komorniczych

Innym dość znanym sposobem wyeliminowania konkurencji były tzw. znikające obwieszczenia. O co chodzi? Otóż komornicy byli zobligowani do wywieszania obwieszczeń o licytacjach na specjalnej tablicy znajdującej się w sądzie. No i ok – tyle, że nikt nie kontrolował, jak długo takie ogłoszenie tam wisi! Wystarczyło więc, że powisiało sobie godzinę czy tam dwie, a następnie zostało zdjęte. No i tym sposobem zobaczyło je bardzo niewiele osób, a co za tym idzie radykalnie zmniejszyła się liczba uczestniczących w licytacji. Oczywiście kto miał wiedzieć o licytacji, ten wiedział – proste i skuteczne rozwiązanie.

Na zakończenie tego wątku muszę dodać, że obecnie już rzadko słyszy się o podobnych historiach i standardy działania komorników dość mocno się poprawiły (przynajmniej według mojej wiedzy). Zresztą sami ustawodawcy dostrzegli problem, o czym świadczy chociażby wprowadzenie w 2012 roku konieczności zamieszczania ogłoszeń o licytacjach w Internecie.

 

Licytacji komorniczej nie uniknął nawet miliarder Ryszard Krauze – na zdjęciu jego willa w Konstancinie, która poszła swego czasu pod młotek. Źródło zdjęcia: Puls Biznesu

 

Licytacje komornicze dziś

Jak napisałem przed chwilą, era prymitywnych ustawek itp. nieprawidłowości odeszła już w zapomnienie – ale tylko jeśli chodzi o samych komorników! Wspomniani na początku biznesmeni „w dresach i złotych łańcuchach” wciąż bowiem tkwią mentalnie na poziomie lat 90. i starają się ugrać swoje stosując cwaniackie metody, o czym poniżej.

 

Pan to niech lepiej nie licytuje tej nieruchomości

Załóżmy, że ktoś jest chętny na zakup jakiejś nieruchomości leżącej nieopodal Warszawy – Żyrardów, Marki, Wołomin, Płock… Wpłaca więc wadium, przychodzi dzień licytacji i jedzie na miejsce. No a tam czeka już grupa cwaniaków, którzy szybko ustalają kto to taki – czy czasem nie policjant lub gangster. Jeśli wyjdzie, że to zwykły kupujący, to są dwie opcje:

Pierwsza opcja to taka, że starają się go przegonić z licytacji, aby nie podbijał ceny innym. Komornicy podobno rzadko kiedy na to reagują, choć nieraz zdarzają się nawet bijatyki.

Druga opcja to złożenie propozycji nie do odrzucenia, czyli „daj pan kasę, to odstąpimy od licytowania”. To ciekawy temat, a także niezły pomysł na biznes dla tych, którzy lubią działać na granicy prawa.

 

Odstępne za rezygnację z licytowania

Załóżmy, że jest na sprzedaż samochód, którego cena wywoławcza wynosi 40 tys. PLN. Na taką licytację przychodzi 10 osób, potencjalnie zainteresowani wpłacają oczywiście wadium. Tuż przed samym rozpoczęciem do każdego uczestnika podchodzi jakiś gość i mówi:

– Ile chcesz pan dać za ten samochód…?

Pada odpowiedź:

– 41 – 42 tysiące…

Gość na to:

– A tamten facet da 45 tysięcy. To zrobimy tak: dostaniesz pan 500 PLN jak nie będziesz licytował i przebijał. Pasuje…?

Tym, którzy jeszcze nie zrozumieli zasady działania tego mechanizmu, już tłumaczę. Licytowane auto było warte więcej niż 45 tys. PLN. Jednocześnie gdyby do licytacji włączyli się wszyscy uczestnicy, to prawdopodobnie doszłoby do takiego podbicia ceny, że zakup okazałby się nieopłacalny. Te 45 tys. PLN to zaś mniej – więcej tyle, aby spokojnie zarobić, a jednocześnie jest to średnio atrakcyjna cena dla przeciętnego uczestnika licytacji, który na ogół szuka prawdziwej okazji za przysłowiowe pół ceny. Co więc robi taki przeciętny uczestnik…? Zwykle bierze pieniądze oferowane za odstąpienie od podbijania i siedzi spokojnie. Tymczasem komornik otwiera licytację, czeka na postąpienie, a tu facet, który miał zamiar dać 45 tys. PLN mówi np.: 40 200 PLN! I tyle – licytacja się kończy, ponieważ nikt nie podbija już stawki.

Teraz policzmy: gość, który od początku chciał kupić auto za 45 tys. PLN, dał 9 pozostałym uczestnikom licytacji po 500 PLN + minimalne postąpienie na kwotę 200 PLN oraz zapłacił 40 tys. PLN ceny wywoławczej. Razem auto kosztowało go więc 44 700 PLN. Teoretycznie, bo teraz przeanalizujmy 2 możliwe scenariusze takich ustawek.

 

Scenariusz 1

Licytacja została ustawiona przez gościa, który w podanym przykładzie wylicytował samochód. Przykładowo wziął 5 znajomych do zrobienia sztucznego tłoku i wywarcia presji psychologicznej, 4 pozostałym uczestnikom licytacji dał po 500 PLN na odczepnego, aby nie przeszkadzali licytować i kupił po takiej cenie, po jakiej chciał. Czyli tak: 40 200 PLN + 4 x 500 PLN dla normalnych licytantów + powiedzmy 5 x 100 PLN dla znajomych figurantów = 42 700 PLN za auto.

 

Scenariusz 2

Do gościa, który w podanym powyżej przykładzie wygrał licytację, zgłosił się figurant – ustawiacz i złożył mu propozycję nie do odrzucenia: albo dasz nam kasę za odstąpienie od licytacji, albo będziemy Cię przebijać i podbijemy mocno cenę – a nas jest tutaj 5… Następuje szybka kalkulacja i gość nastawiony na zwycięstwo idzie na układ. I w tym układzie zapłaci za auto wspomniane 44 700 PLN, jest to więc dla niego scenariusz mniej korzystny, ale i tak prawdopodobnie lepszy, niż gdyby miano licytować normalnie, bez ustawki.

Rzecz jasna podobne rzeczy dzieją się nie tylko na aukcjach dotyczących samochodów – licytacje nieruchomości też nie są od nich wolne. Co ciekawe, dotarło do mnie kilka sygnałów, że często za procederem takim stoją zorganizowane grupy figurantów (albo wręcz całe rodziny), które uczestniczą w praktycznie każdej większej aukcji w danym rewirze. Nad nimi stoi „oficer prowadzący”, który jednak sam nie bierze udziału w licytacji, lecz czeka gdzieś nieopodal. Wykłada za to kasę na wadium, a potem odbiera te pieniądze + odstępne od tego uczestnika, który rzeczywiście chce wygrać aukcję. Oczywiście figuranci też otrzymują swoją dolę i każdy jest zadowolony – no, może oprócz zwykłych uczestników aukcji, którzy nie znają tych mechanizmów.

 

A co na to wszystko komornicy…?

Na ogół nic – nie reagują na tego typu akcje, choć prawie na pewno wiedzą, co jest grane. Tylko niekiedy zgłaszają temat na policję lub do prokuratury i wychodzi z tego afera, jak chociażby w Jastrzębiu-Zdroju, gdzie w 2018 roku zatrzymano 3 członków grupy „ustawiaczy” (grozić im ma do 3 lat więzienia, w praktyce zapewne dostaną „zawiasy”). Co jeszcze warto by dodać, to to, że czasem zdarzają się śmieszne sytuacje, w których prawie dochodzi do rękoczynów, a przynajmniej padają mocne słowa. Przykład z życia wzięty: jest facet, który ma już ustawioną licytację w opisany powyżej sposób, więc wygrana praktycznie pewna. Niestety, jeden z normalnych uczestników licytacji (tzn. spoza grupy figurantów) nie zrozumiał, że powinien milczeć i zaczął licytować. W ślad za nim poszedł inny, który myślał, że chcą go oszukać. Panowie zaczęli więc przebijać, aż stanęli na dość wysokiej cenie. Ostatecznie licytację wygrał ten, kto i tak miał wygrać, ale sporo przepłacił względem pierwotnych oczekiwań. Oczywiście uczestnik, który nieopatrznie rozpoczął to licytowanie, nasłuchał się dość agresywnych komentarzy i przezornie ewakuował się z licytacji.

 

Gdzie mają miejsce podobne akcje na licytacjach komorniczych?

Z tego, co wiem, grupy ustawiaczy licytacji grasują w okolicach Warszawy, na południu (Wrocław i okolice), w niektórych miastach kujawsko – pomorskiego (Bydgoszcz) i w pomorskim (Gdańsk, Gdynia). W takim Poznaniu np. ich nie spotkałem, choć może po prostu miałem szczęście. Co do innych rejonów kraju, to myślę, że od czasu do czasu i tam trafiają się podobne patologie. No a na koniec dodam, że moim zdaniem jest to całkiem ciekawy temat dla Uwagi itp. programów – wystarczyłoby pójść z ukrytą kamerą na jedną czy drugą licytację i nagrać co nieco… ????

Przy okazji tematu mała autoreklama: jeśli ktoś ma problem z komornikiem chcącym zlicytować mu nieruchomość lub z funduszem sekurytyzacyjnym, który żąda spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką, to niech śmiało pisze: kontakt@bialekolnierzyki.com 

 

Uwaga! Ruszyliśmy z nową inicjatywą!

W dniu 23 lipca uruchomiliśmy zapisy na unikalny kurs Skuteczne Zabezpieczenie Nieruchomości! Jest to megaprzydatna porcja wiedzy, którą powinien poznać KAŻDY, kto chce zabezpieczyć swój majątek tak, aby w razie niepowodzenia w biznesie nie stracić owoców swej wieloletniej pracy.

Co znajdziesz w naszym kursie:

  • Zestaw skutecznych rozwiązań opracowanych przez doświadczonych praktyków z branży nieruchomości oraz najlepszych prawników.
  • Forma indywidualnej konsultacji, podczas której możesz zadawać pytania + pełen zestaw informacji w formie pisemnej.
  • Indywidualny Plan Zabezpieczający, ułożony specjalnie dla Ciebie i dostosowany do Twoich potrzeb oraz oczekiwań.

Link do dedykowanej strony z informacjami odnośnie kursu znajdziesz TUTAJ

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!