Nieuczciwy broker Forex w akcji, czyli jak się naciąga na ryzykowne inwestycje

w , , , , ,

Dawno, dawno temu popełniłem już wpis, którego bohaterami byli nieuczciwi brokerzy – a konkretnie chodziło o Forex market makers. Dziś będzie poniekąd kontynuacja tego tematu, oparta o konkretne case study (czyli inaczej studium przypadku) pochodzące z naszego polskiego podwórka. Dla stałych Czytelników mojego bloga niektóre z zaprezentowanych tutaj mechanizmów zapewne nie będą jakimś szczególnym zaskoczeniem, ale małe usystematyzowanie wiedzy z pewnością nie zaszkodzi. Zatem zaczynamy!

 

Pan Kowalski trafia na reklamę brokera

Naszym dzisiejszym bohaterem będzie Pan Kowalski, który jest osobą nie mającą dotąd większej styczności ze światem finansów czy inwestycji. Jednak pewnego pięknego dnia trafia on na reklamę brokera, która wręcz krzyczy: Jesteś o krok od bogactwa – kliknij i sprawdź! To proste! No, może nie aż tak słowo w słowo, ale przekaz bardzo podobny. Pan Kowalski więc klika i przechodzi na stronę brokera. I tutaj mała ciekawostka: logo tejże platformy jest łudząco podobne do loga pewnego znanego banku, a nazwa również sugeruje takie powiązania, ponieważ różni się zaledwie jedną literą (coś jak filmowy Psikutas bez S na końcu). Sama platforma na pierwszy rzut oka także wygląda na profesjonalną, więc ogólnie jakaś tam wiarygodność jest. Pan Kowalski decyduje się więc na zostawienie kontaktu mailowego do siebie.

 

Przedstawiciel brokera pisze, dzwoni i obiecuje nadzwyczajne zyski

Wkrótce po zostawieniu namiarów do Pana Kowalskiego pisze z oficjalnego maila broker Mirek (imię zmienione), który tytułuje się jako przedstawiciel platformy handlowej. Tenże broker Mirek proponuje Panu Kowalskiemu super deal: proszę wpłacić pieniądze, a zyski w krótkim czasie mogą osiągnąć 200% zainwestowanego kapitału! Przyznacie chyba, że oferta dość kusząca… Do tego nasz dzisiejszy bohater miał zadłużenie w banku, więc szybki przypływ gotówki był mu bardzo na rękę. No a skoro tak, to dość mocno „napalił się” na inwestycję.

Mail kontaktowy, jaki przesłał broker Mirek do Pana Kowalskiego

 

Rejestracja na platformie tradingowej

Rzecz jasna aby móc zacząć zarabiać, najpierw należało się zarejestrować na owej platformie. Nasz bohater, zgodnie z sugestiami podesłanymi mu przez brokera Mirka, dokonał więc procesu rejestracji. I tutaj podał następujące dane:

– kolorowy skan dowodu osobistego,

– rachunki potwierdzające miejsce zamieszkania,

– pośrednictwo złożenia depozytu za pomocą przelewu bankowego.

Jeśli ktoś się dziwi, że można wysłać skan dowodu brokerowi, to podpowiadam, że nawet najwięksi gracze na polskim rynku potrafili żądać tego typu skanów, więc nie jest to jakaś supernadzwyczajna sytuacja. Inna sprawa to przekazywanie takich danych wrażliwych niesprawdzonym, niezweryfikowanym podmiotom…

 

Tak wyglądał mail wyjaśniający zasady zarejestrowania się na platformie

 

Przelanie pieniędzy na konto wskazane przez brokera

Kolejnym krokiem jest przelew pieniędzy na konto inwestycyjne. Operacja ta wygląda następująco:

– broker Mirek każe Panu Kowalskiemu zainstalować komunikator, za pomocą którego zdalnie zalogował się wraz z Panem Kowalskim na jego konto bankowe, gdzie znajdowało się ok. 20 tysięcy PLN przeznaczone na cele remontowe;

– broker Mirek widzi pulpit Pana Kowalskiego i instruuje go jak przesłać pieniądze na tzw. konto handlowe platformy;

– Pan Kowalski przelewa wspomniane 20 tysięcy PLN.

No i tyle. Pieniądze zostały zaksięgowane na koncie, przyszło potwierdzenie – można zacząć inwestować!

 

A tutaj rzecz jasna wspomniane potwierdzenie wpłaty pieniędzy. 

 

Szybkie zyski z inwestycji

Pierwsze transakcje przyniosły profit już stosunkowo szybko – i to profit całkiem niezły, choć wirtualny. Pan Kowalski bardzo się z tego ucieszył, ale jednocześnie uśpiło to jego czujność. Mówiąc inaczej dał się złapać na stary, sprawdzony schemat: najpierw budujemy zaufanie, dajemy delikwentowi co nieco zarobić, a potem zerujemy go totalnie. Tak się zresztą robi nie tylko w przypadku nieuczciwych brokerów – podobne metody z powodzeniem stosowali (i stosują) chociażby oszuści wyłudzający towary na przedłużony termin płatności, którzy ani myślą płacić dostawcom.

 

Broker proponuje dużą transakcję

Wstępny etap nie trwa zbyt długo, więc wkrótce broker Mirek dzwoni do Pana Kowalskiego i proponuje mu jeszcze bardziej zyskowny deal. Jak sam dodaje, jest to jednak transakcja dość ryzykowna i wymagająca przypilnowania, no ale przecież pieniądze są pod opieką profesjonalisty, więc spokojnie, będzie dobrze… Pan Kowalski finalnie zgadza się na tę inwestycję.

 

Inwestycja zaakceptowana = można wznieść toast. Kadr z filmu „Wielki Gatsby”. 

 

Pierwsze trudności i debet na koncie

Nagle, zupełnie niespodziewanie, kontakt z brokerem Mirkiem się urywa. Pan Kowalski, coraz bardziej zaniepokojony, próbuje się dodzwonić do niego kilkanaście razy dziennie – niestety bezskutecznie. Telefony nie odpowiadały lub włączał się automat. Wreszcie sukces! Broker Mirek sam oddzwonił do Pana Kowalskiego, ale tym razem niestety nie miał dobrych wieści: otóż ryzykowna inwestycja jednak nie wypaliła i na koncie handlowym pojawiło się duże saldo ujemne. W tej sytuacji Pan Kowalski dostał taką oto propozycję: albo pogodzi się ze stratą pieniędzy, albo trzeba „zasypać dziurę” i spróbować się odkuć na kolejnych inwestycjach, które tym razem na pewno będą udane.

 

Dramatu ciąg dalszy, czyli pętla kredytowa się zaciska

Pan Kowalski nie miał już jednak pieniędzy na koncie bankowym, ale broker Mirek zaproponował mu rozwiązanie: trzeba wziąć kredyt! Niestety, nasz bohater nie miał zdolności kredytowej umożliwiającej mu wzięcie pożyczki w banku, więc pozostały mu tzw. chwilówki. Oczywiście, broker Mirek przekonywał tutaj Pana Kowalskiego, że tym razem się uda, że szybko spłaci te pożyczki i odzyska zainwestowane wcześniej środki i tak dalej… Takie postępowanie brokera samo w sobie jest wysoce naganne i zasługuje na ostre potępienie – to jest jasne. Pan Kowalski jednak zaryzykował i nabrał tyle chwilówek, ile zdołał – niestety, nie wystarczyło to do wyrównania salda ujemnego na platformie handlowej, które cały czas się zwiększało. Wreszcie nadszedł ostatni akt dramatu: transakcja sama się zamknęła, a tym samym wszystkie zainwestowane pieniądze przepadły.

 

Zanim zaczniesz krytykować – przeczytaj!

W tym momencie chciałbym przybliżyć jeden z podstawowych mechanizmów, jakie wykorzystują w podobnych przypadkach zawodowi oszuści. Otóż jedną z najsilniejszych ludzkich motywacji jest chęć odegrania się rozumiana jako dążenie do odrobienia już poniesionych strat. I to nie jest wcale tak, że w podobny sposób działają tylko hazardziści czy zdesperowani ryzykanci! Pamiętam jeszcze ze studiów, jak jeden z profesorów opowiadał nam o pewnym doświadczeniu, jakie przeprowadzono niegdyś w USA (o ile dobrze kojarzę, to chyba na tamtejszych topowych uniwersytetach, ale głowy nie dam).

Osoby uczestniczące w tym eksperymencie wcieliły się w rolę managerów zarządzających firmą X produkującą samoloty. Firma ta zainwestowała kilkaset milionów USD w skonstruowanie prototypu, który miał szybko podbić rynek, a prace były już bardzo zaawansowane, jednak nieukończone. W międzyczasie jednak do sprzedaży wszedł niespodziewanie model samolotu konkurencyjnej firmy Y, który był we wszystkim lepszy od prototypu opracowanego przez firmę X. Było więc praktycznie pewne, że samolot produkowany przez X nie ma szans na przyniesienie zysku (takie było przynajmniej założenie tego eksperymentu), a wręcz jego wprowadzenie będzie oznaczać stratę. W dokończenie projektu należało jednak zainwestować kolejnych kilkadziesiąt milionów USD.

No i teraz uczestnikom eksperymentu postawiono pytanie:

Czy wiedząc o tym, że nowy samolot praktycznie na 100% przyniesie straty, decydujesz o zainwestowaniu środków firmowych na dokończenie tego projektu i tym samym „przepalenie” kolejnych kilkudziesięciu milionów USD, czy od razu kończysz projekt oszczędzając tym samym owe kilkadziesiąt milionów?

Oczywiście pomijamy tutaj fakt ewentualnych korzyści podatkowych itp. tylko proste pytanie: kończymy projekt i topimy więcej kasy, czy nie kończymy i oszczędzamy? Większość uczestników wybrała opcję dokończenia projektu bez względu na koszty. Po prostu doszli do wniosku, że szkoda już straconego czasu i już straconych pieniędzy – dla takiego powodu byli gotowi dodatkowo zwiększyć straty swojej firmy.

Zbliżony mechanizm działa również w przypadku ofiar takich oszustw, jak to dzisiaj opisywane. Po prostu większość ludzi tak bardzo chce się odegrać i doprowadzić „projekt inwestycyjny” do końca, że podejmują nieracjonalne decyzje. Wydają więc kolejne pieniądze nawet wtedy, gdy wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że nie ma to sensu i tylko zwiększy straty.

 

 

Historii z brokerem ciąg dalszy

Wracając jednak do głównego wątku: wkrótce po zamknięciu ostatniej transakcji Pan Kowalski utracił wszelki kontakt z brokerem Mirkiem. Telefon wyłączony, maile pozostają bez odpowiedzi. Cała historia zakończyła się pod koniec 2019 roku, a ja miałem się okazję z nią zapoznać dopiero teraz. Szybki research pozwolił mi jednak ustalić pewne fakty dość charakterystyczne dla podobnych przypadków ⬇️

 

1. Brak wzoru umowy

Pan Kowalski nie otrzymał żadnego wzoru umowy – po prostu kliknął zgodę na rejestrację i tyle. Na stronie ciężko było takowy wzór umowy znaleźć – ja nie zdążyłem, gdyż przed gruntownym zweryfikowaniem strony zniknęła ona z sieci (i już raczej się nie pojawi, chyba że pod innym adresem i w nieco zmienionej formie). Co prawda po szybkim researchu udało mi się dotrzeć do platformy – matki, gdzie taka umowa była dostępna (wyłącznie po angielsku), ale co było na landingu, za pośrednictwem którego rejestrował się nasz bohater, to już wiedzą chyba tylko organizatorzy schematu. Ciężko więc stwierdzić jednoznacznie, na co tak naprawdę się zgodził nasz Pan Kowalski.

 

2. Broker to spółka LLC zarejestrowana w tzw. Ameryce Kokosowej

Co zdążyłem jednak stwierdzić przed zniknięciem strony to to, że jako główną siedzibę podawano biuro znajdujące się na jakiejś dalekiej wyspie będącej rajem podatkowym. Takie egzotyczne jurysdykcje prawne w przypadku oszustów mają oczywiście jeden cel: maksymalne utrudnienie poszkodowanym dochodzenia swoich pieniędzy. No, czasem też optymalizację podatków, to wiadomo. Pan Kowalski spisał także telefony kontaktowe podane na stronie – co ciekawe były to polskie numery stacjonarne.

 

3. Broker udaje, że posiada licencję

Jak już wspomniałem, w sieci nadal widnieje inna strona posługująca się tym samym podrabianym logotypem dużego banku, choć nazwa jest już inna. Wygląda to na „matkę” całej grupy, przy czym wspomniana wcześniej strona niedziałająca była zapewne landingiem rejestracyjno – sprzedażowym. W każdym razie owa główna strona oferuje wspomniane inwestycje na Forex, ale także handel indeksami i akcjami. Na stronie tej widnieją informacje mające przekonać potencjalnego klienta, że inwestycja jest bezpieczna, użytkownik ma zapewnioną ochronę przed saldem ujemnym, a płynność platformy inwestycyjnej zapewniają renomowane banki (cokolwiek to znaczy) – i tak dalej… A, jest także info o posiadanej licencji. Tyle, że po kliknięciu w link nie pojawia nam się licencja brokera (której można by się spodziewać), a zwykłe zaświadczenie urzędowe o zarejestrowaniu pewnej spółki LLC (odpowiednik polskiej spółki z o.o.) w egzotycznym państewku Saint Vincent i Grenadyny, leżącym na Morzu Karaibskim. Piękne miejsce, swoją drogą…

 

4. Nietypowy procesor płatności

Wpłaty na platformę dokonywane były za pośrednictwem mało znanego procesora płatności stworzonego w Rosji. Nie żaden tam PayPal czy Dotpay, które stosują mechanizmy antyfraudowe – po prostu mało znany procesor. Sytuację dodatkowo „zaciemniał” fakt, że jedynym podanym adresem było jakieś biuro znajdujące się w Londynie – prawdopodobnie wirtualne.

 

5. KNF? Zapomnij!

Oczywiście owa platforma nie została zarejestrowana przez KNF (Komisja Nadzoru Finansowego), no ale to akurat nie powinno stanowić wielkiego zaskoczenia.

 

6. Kiepska opinia na temat brokera w Internecie

Nieliczne komentarze w sieci, jakie już po fakcie znalazł Pan Kowalski, były oczywiście negatywne i utrzymane w tonie „Oszuści, ukradli mi pieniądze!”. Szkoda, że nasz bohater nie zrobił małego researchu jeszcze przed wpłatą pieniędzy…

 

A tutaj, jako ciekawostka, „licencja” owego brokera, o której wspominam powyżej. 

 

 

Jak to wszystko się skończyło?

Suma strat poniesionych przez Pana Kowalskiego na tej inwestycji wyniosła ponad 10 tys. USD, więc jakieś 40 tys. PLN. Niestety, ponad połowa tej kwoty pochodziła z tzw. chwilówek, gdzie galopujące oprocentowanie powiększa jeszcze straty z każdym dniem. Co do działań prawnych natomiast, to na razie sprawa jest w toku – poszło zawiadomienie na policję o możliwości popełnienia oszustwa, a my analizujemy aktualnie możliwości działań prawnych zmierzających do pociągnięcia nieuczciwego brokera do odpowiedzialności. Nie jest to zresztą pierwszy taki przypadek, w którym zgłasza się do mnie naciągnięty inwestor – podejrzewam, że w skali kraju mogą być tysiące osób wkręconych w podobne schematy. Ciężko oszacować, ile ich jest dokładnie, ponieważ duża część oszukanych po prostu nie zgłasza sprawy organom ścigania. Jednak jeśli i Tobie przytrafiła się podobna historia i straciłeś pieniądze na skutek nieuczciwych działań brokera, to napisz do mnie na maila: kontakt@bialekolnierzyki.com – zobaczymy, co da się zrobić!

 

A na sam koniec… kilka podstawowych rad dla przyszłych inwestorów

 

1. Nie wierz w cuda!

Jeśli ktoś zapewnia Ciebie, że praktycznie nie da się stracić na proponowanych inwestycjach i obiecuje przysłowiowe złote góry, czyli np. pewne zyski typu 100% w kilka miesięcy, to powinieneś się mocno zastanowić. Bajki mają wszak to do siebie, że rzadko występują w realnym życiu.

 

2. Daj sobie czas na przemyślenie

Nie podejmuj decyzji o wchodzeniu w inwestycję od razu. Prześpij się z tematem, poszukaj opinii o danym brokerze po forach internetowych, zapytaj o zdanie znajomych, którzy znają się co nieco na tematach finansowych (jeśli oczywiście takich masz). Generalnie żadnych pochopnych ruchów – pośpiech jest złym doradcą. I nie martw się – jeśli dasz sobie kilka dni na przemyślenie, to żadna super okazja Ci nie ucieknie.

 

3. Kontroluj wiarygodność brokera

Sprawdź, czy dana firma jest objęta nadzorem KNF lub analogicznej europejskiej instytucji (ewentualnie SEC jeśli chodzi o USA) oraz czy posiada swoje biura w Polsce. Zweryfikuj, czy numer licencji prezentowany przez firmę znajduje się na oficjalnej liście instytucji regulującej. Oczywiście nie daje to żadnej gwarancji, ale z pewnością zmniejsza nieco ryzyko.

 

4. … i jeszcze raz kontroluj

Sprawdź, czy dany podmiot nie znajduje się na liście ostrzeżeń KNF lub innej, analogicznej organizacji.

 

5. Egzotyczne kraje? Nie, dziękuję.

Unikaj wpłacania pieniędzy brokerom zarejestrowanym gdzieś w egzotycznych rajach podatkowych, gdzie tak naprawdę nie wiadomo, kto za tym wszystkim stoi. Ryzyko jest tutaj stosunkowo duże, a droga do odzyskania pieniędzy mocno utrudniona.

 

6. Umowa to podstawa!

Poproś o podesłanie wzoru umowy w języku polskim, ewentualnie o wskazanie w linku takiej umowy. Jeśli broker unika tematu lub podsyła umowę napisaną w języku obcym, to masz już jeden ze wskaźników podwyższonego ryzyka.

 

7. Inwestuj rozsądnie, nie szalej z kwotami!

No i wreszcie absolutnie podstawowa rzecz: jeśli nie masz doświadczenia w tego typu inwestycjach, to zainwestuj tylko tyle, ile możesz stracić bez wielkiego bólu. W żadnym przypadku nie zapożyczaj się i nie wpłacaj brokerowi wszystkich swoich oszczędności!

 

To zaledwie 7 prostych kroków, jakie powinni zrobić początkujący inwestorzy zanim zdecydują się wpłacić pieniądze brokerowi. Przedsięwzięcie tak prostych środków ostrożności nie wymaga wielkiego wysiłku, a potrafi uratować przysłowiowe cztery litery (czy też może bardziej pieniądze). Stałym Czytelnikom mojego bloga nie muszę tego tłumaczyć, ale nowi mogą to sobie śmiało wziąć do serca – po prostu uważajcie i nie dajcie się złapać naciągaczom!

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

 

Jak zarobić na nieruchomościach (nie swoich)

w , , , , ,

Ostatnimi czasy mamy prawdziwy boom na inwestowanie w nieruchomości – ceny mieszkań i działek idą dość mocno w górę, więc pojawia się sporo rozmaitych ekspertów i „ekspertów”, którzy organizują szkolenia typu „Pomnażaj swój kapitał dzięki flipom!”. Zainteresowanie jest spore – głównie dlatego, że temat ten jest uważany za relatywnie bezpieczny i dający stabilne zyski. Nie ma co się więc dziwić, że inwestorów nie brakuje, bo któż nie chciałby dobrze zarobić bez dużego ryzyka…? Tyle tylko, że tam, gdzie podąża dużo owieczek, tam też prędzej czy później znajdą się i wilki. Tymi wilkami są oczywiście oszuści, a dziś pokrótce przedstawię 2 stosowane przez nich schematy (oczywiście tylko przykładowe, ponieważ jest tego więcej). ????

 

Schemat 1: fikcyjna sprzedaż cudzej nieruchomości

Całkiem niedawno przez Wielkopolskę przetoczyła się fala oszustw opartych na praktycznie identycznym planie działania, który wyglądał następująco:

 

Faza 1: namierzanie celu

Oszuści znajdują opuszczoną nieruchomość, na której nikt nie mieszka i która wygląda tak, jakby dawno o niej zapomniano.

 

Faza 2: pozyskanie informacji dotyczących nieruchomości

Po namierzeniu potencjalnego celu oszuści pozyskują z bazy ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości, włączając w to informacje na temat faktycznych właścicieli.

 

Faza 3: wywiad wśród okolicznych mieszkańców

Kolejnym wskazanym krokiem jest rozpoznanie sytuacji wśród sąsiadów – od ludzi można dowiedzieć się często np. tego, że właściciel dawno temu wyjechał za granicę i w ogóle nie interesuje się działką czy domem.

 

Faza 4: wystawienie nieruchomości na sprzedaż

Pora na zamieszczenie w Internecie ogłoszenia o sprzedaży – oferowana cena musi być atrakcyjna, ale raczej nie na zasadzie „za półdarmo”, gdyż mogłoby się to wydać podejrzane. Standardowo najlepsze będzie tutaj odchylenie o 30-40% w stosunku do cen obowiązujących w danej okolicy za podobną nieruchomość, z dopiskiem „do rozsądnej negocjacji”. Oczywiście nie ma tutaj sztywnego schematu – w pewnych przypadkach można jeszcze bardziej zjechać z ceny.

 

Faza 5: negocjacje z klientami

Zgłaszają się klienci – najpierw oszust opowiada im wiarygodną „legendę”, wyjaśniającą dlaczego nieruchomość ma tak niską cenę (wyjazd za granicę, „zapuszczenie” działki, kasa potrzebna na operację itp). Jeśli kwota „na celowniku” jest poważna, to pojawiają się niekiedy podrobione akty notarialne – taki „dokument” wzbudzi zaufanie, a przeciętny kupujący raczej nie rozpozna falsyfikatu.

 

Faza 6: pobieranie opłat od chętnych na zakup nieruchomości

Skoro etap „urabiania” mamy już za sobą, to przychodzi pora na pobranie opłat rezerwacyjnych / zaliczek, no bo przecież „są też inni chętni, a cena atrakcyjna, więc muszę mieć pewność, że Pan weźmie, bo mnie na czasie zależy…”. Podczas podpisywania umowy wstępnej oszust podstawia podrobiony dowód tożsamości (Dokumencik się kłania) – w księdze wieczystej znajdują się chociażby takie dane, jak PESEL właściciela czy imiona jego rodziców, więc wystarczy dobrać jakiegoś słupa w odpowiednim wieku i gotowe. Gotówka zainkasowana? Super – to teraz można powtórzyć numer jeszcze kilkukrotnie.

 

Tyle, jeśli chodzi o wersję podstawową

Co bardziej hardkorowi gracze potrafią iść do notariusza i tam podpisać umowę licząc na to, że oszustwo nie wyjdzie na jaw! Oczywiście nie zawsze to przejdzie, czego dowodem były chociażby aresztowania „sprzedających”, ale może się zdarzyć, że notariusz nie wykryje oszustwa, a do kieszeni spryciarzy wpadnie naprawdę duża kwota.

 

Ile może być warta taka zaniedbana nieruchomość…? Często powyżej 1 miliona PLN (wartość samej działki w dobrym punkcie miasta). A ile można za nią skasować zaliczki…? Niekiedy i kilkadziesiąt tysięcy PLN. 

 

Jak nie dać się oszukać podczas zakupu nieruchomości wyglądającej na superokazję?

Przede wszystkim – i tu bez zaskoczenia – należy podchodzić na chłodno do wszelkiego rodzaju superatrakcyjnych ofert, a już na pewno do tych, w których sprzedający mocno naciska na płatność w gotówce. Gotówka nie zostawia bowiem śladu, a taki chociażby przelew bankowy pozwala na ogół dojść do jakiegoś słupa i złapać trop.

 

Depozyt notarialny – warto wziąć go pod uwagę!

Kolejna sprawa: zapłaty za taką okazyjnie kupowaną nieruchomość najbezpieczniej jest dokonywać w formie depozytu notarialnego. Dlaczego? Ponieważ dzięki temu można zastrzec sobie, że pieniądze zostaną przelane na konto sprzedawcy dopiero wtedy, gdy kupujący będzie już wpisany do księgi wieczystej (co już daje jakąś ochronę). Uwaga! To samo dotyczy umowy przedwstępnej oraz zaliczki – depozyt notarialny zapewnia tutaj bezpieczeństwo obu stronom transakcji. Niestety, takie rozwiązanie oznacza dodatkowe koszty, które wynoszą połowę przewidzianej prawem taksy notarialnej dla danej kwoty transakcji (+ VAT) oraz ewentualny koszt wypisów aktu notarialnego. Dużo / niedużo – moim zdaniem przy okazyjnie kupowanej nieruchomości, gdzie nasz zysk powinien być naprawdę wysoki, można sobie pozwolić na taki wydatek.

 

Sprawdzenie ksiąg wieczystych

No i wreszcie przed transakcją koniecznie należy sprawdzić księgi wieczyste – w szczególności dział II, w którym można znaleźć wpis własności oraz podstawę nabycia. Natomiast w dziale IV znajdują się wzmianki o wnioskach związanych z postępowaniami o wpisy dotyczące obciążeń, hipotek lub egzekucji. I teraz uwaga: długi wpisane w hipotekę są powiązane z nieruchomością, więc dokonując zakupu albo je spłacimy, albo… będą problemy! Oczywiście jest jeszcze dział III, ale to już temat na osobny wpis.

 

Nie wszystko złoto co się świeci

Jak już wspomniałem na samym początku, namnożyło się ostatnio ludzi oferujących różnego rodzaju okazje inwestycyjne związane z lokowaniem kapitału w nieruchomościach. I tak, jak to się dzieje w praktycznie każdej branży, obok solidnych firm mamy szarlatanów i fantastów, którzy bazują głównie na marketingu – opowieści o zarobionych milionach, drogie auta (często pożyczone), eleganckie garnitury… Niestety, przy bliższym przyjrzeniu się widać często luki pozwalające domniemywać, że możemy mieć do czynienia z odpowiednikem tzw. wsi potiomkinowskiej.

Przykład?

Oglądałem sobie kiedyś na YouTube wywiad z milionerem (?) mieszkającym na stałe za granicą, który oprowadzał reportera po swojej (?) posiadłości. No i wszystko fajnie, pięknie, ale moją uwagę zwróciło kilka przykładowych szczegółów:

– klucze do willi były wyposażone w brelok z numerkiem typowy dla apartamentów na wynajem,

– w domu nie było widać rzeczy mających związek z rzekomym właścicielem – żadnych zdjęć na ścianach, nie pokazano garderoby, brak było książek (poza nazbyt ostentacyjnie i sztucznie zaprezentowanymi kilkoma tytułami), nawet podkładka pod laptopa została wyjęta z przyniesionej torby (a raczej powinna być na miejscu),

– milioner (?) wsiadający do swego (?) luksusowego auta najwyraźniej zapomniał po której stronie są pasy bezpieczeństwa i odruchowo sięgnął po nie nie tą ręką (samochód był przystosowany do ruchu lewostronnego), więc raczej nie miał z tym autem styczności na co dzień.

Oczywiście to były tylko poszlaki, które nie musiały o niczym przesądzać, ale gdybym to ja planował akcję ze stworzeniem fake biznesmena, to bardziej bym się do tego przyłożył. Zresztą nie jest to specjalnie trudne i nawet wrzuciłem niegdyś na bloga zarys planu, jak stworzyć od zera wiarygodnie wyglądającą firmę inwestując zaledwie 50 tys. PLN – dla zainteresowanych wpis tutaj ????

 

Przykład: luksusowy, kilkusetmetrowy dom w Tajlandii można spokojnie wynająć na weekend za ok. 5000 PLN – na zrobienie fotek czy nawet kilkunastu filmików spokojnie wystarczy.

 

Schemat 2: jak „przepalić” pieniądze inwestorów

Na początku wszystko wygląda świetnie: jest specjalista od zarabiania na nieruchomościach (nazywany dalej Specem) udzielający wywiadów w poważnych gazetach, jest i super-hiper okazja inwestycyjna dająca ponadprzeciętne stopy zwrotu.

Co dalej? Nasz Spec bierze pożyczki inwestycyjne zabezpieczone wekslem, dając na umowie dobry %. Jest tak przekonujący, że od niektórych inwestorów potrafi wyciągnąć nawet po kilka pożyczek, bo „akurat znów trafiła się inna okazja, równie nieprzeciętna, także Pan się nie boi, Pan na pewno na tym nie straci!”. Kasa płynie więc szerokim strumieniem…

 

Początek kłopotów

Problemy nagle i niespodziewanie (dla inwestorów) pojawiają się w dniu spłaty pożyczki – Spec już nie jest taki hurraoptymistyczny i uśmiechnięty, a za to zaczyna przebąkiwać o tym, że inwestycje chwilowo „się nie spięły”, kasa za wynajem krótkoterminowy nie wpłynęła, potem dopadła go jakaś choroba… Kolejnym pretekstem może być np. rzekome oczekiwanie na podpisanie aktu notarialnego, co ma przynieść pieniądze na spłatę zobowiązań, ale brakuje jakichś tam dokumentów i temat znów się odwleka o kilka tygodni… Potem Specowi nagle przestaje się podobać wysokość odsetek zawartych w umowie i żąda ich obniżenia, rozgrywając w ten sposób wierzycieli.

Biegłość w sztuce zwodzenia i lawirowania powoduje, że w międzyczasie Specowi udaje się zdobyć nowych inwestorów, więc część pieniędzy od nich przeznacza na minimalną spłatę starych zobowiązań, znów zyskując na czasie i mniej lub bardziej skutecznie przygotowując sobie grunt pod ewentualne starcie z prokuratorem („Ale ja spłacałem ile mogłem, więc to nie podpada pod wyłudzenie!”). Długi idą już w miliony, a nasz bohater bynajmniej nie zamierza ich spłacać – pieniądze „rozmywają się” więc w sieci spółek kontrolowanych przez Speca i z każdym dniem szanse inwestorów na odzyskanie środków coraz bardziej maleją…

 

Jak to wszystko się kończy…?

To już różnie – czasem jest to układ z wierzycielami, czasem komornik (najczęściej bez większych szans na sukces), czasem tzw. twarda windykacja, a czasem prokurator…  Ja dodałbym tutaj klasyczny wykup długów poprzez podstawioną firmę np. za 50% pierwotnej wartości, ale nie każdy jest w stanie taki numer przeprowadzić i odpowiednio wpłynąć na wierzycieli, aby ci spisali na straty połowę zainwestowanej kasy. W każdym razie Spec na ogół jest już spalony biznesowo, ale za to ma kilka czy tam kilkanaście milionów na koncie (rzecz jasna nie polskim, tylko gdzieś w tzw. Ameryce Kokosowej). A jak tak, to nawet kilkuletnia odsiadka nie robi na nim specjalnego wrażenia, bo choć kasę trzeba oddać zgodnie z wyrokiem sądu, to polski komornik i tak mu nic nie zrobi poza Unią Europejską…

 

Czy to oznacza, żeby nie inwestować w nieruchomości…?

Bynajmniej – inwestować można, ale wypada też poznać różne sztuczki i pułapki, na które można się natknąć w tej branży. Poznać i dowiedzieć się, jak się przed nimi możliwie dobrze zabezpieczyć. To już jednak temat na inny wpis – albo na jakiegoś e-booka, kto wie… W każdym razie myślę, że wrócę do tego tematu w odpowiednim czasie. ???? 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Robert Biedroń i jego inkubatory przedsiębiorczości

w , , ,

Miało nie być nic związanego z polityką, ale… tak sobie dziś przeglądam Fejsbuka, patrzę, a tu Robert Biedroń przedstawia koncept stworzenia inkubatorów przedsiębiorczości w każdej polskiej gminie – powstałoby ich więc 2477. Na pierwszy rzut oka ten pomysł może się wydać WOW – no bo będzie tak fajnie, nowocześnie, dzięki tym inkubatorom dokonamy pewnie skoku technologicznego, powstaną nowe, fajne startupy i takie tam! No więc nie, na +-95% tak nie będzie – a nawet jeśli dzięki tej idei ktoś się kiedyś wybije, to i tak koszty ogółem będą najprawdopodobniej przewyższać zyski. Co więcej, miejscowe „białe kołnierzyki” z pewnością nie przepuszczą takiej okazji, aby skubnąć swój kawałek tego tortu – nie mogłem więc sobie odmówić przyjemności dodania kilku słów od siebie. No, ale po kolei. 

 

Inkubatorowy Kult Cargo

Większość z Was zna zapewne słynną historię tzw. Kultu Cargo, który rozwinął się w okresie II Wojny Światowej. Wtedy to ludność tubylcza na wyspach Oceanu Spokojnego zaczęła masowo budować imitacje lądowisk i pasów startowych dla samolotów (oraz same „samoloty”), nabrzeża dla statków, magazyny – słowem cała logistyczną infrastrukturę. Dlaczego tubylcy to robili? Ponieważ widzieli, że Amerykanie również budują lotniska i pasy startowe, a potem przybywają tam prawdziwe samoloty, wyładowane różnymi dobrami. Tak więc wodzowie plemienni i szamani stwierdzili, że jak tak, to pewnie samoloty są wysłane przez bogów i wystarczy też wybudować „lotnisko”, a do nich też będą przylatywać.

Oczywiście było to myślenie skrajnie naiwne, ale czasem mam wrażenie, że i w dzisiejszych czasach tu, w środku Europy, niektórzy naprawdę wierzą, że wystarczy postawić „lotnisko” w postaci inkubatora, a „samoloty”, czyli startupy odnoszące spektakularne sukcesy na międzynarodowej (czy choćby polskiej) arenie, same się znajdą. Tyle, że to tak nie działa. Już kilka lat temu pisał o tym na swoim blogu ekonomista Jerzy Matusiak, który wypunktował całkiem sensownie to, dlaczego sztuczne kreowanie innowacyjności w dużej (o ile nie przeważającej) części kończy się zmarnowaniem lub defraudacją środków publicznych.

1. Płace w Polsce wynoszą około 1/3 płac na Zachodzie, co stanowi dużą przewagę konkurencyjną dla naszych firm. Innowacje (te prawdziwe, a nie udawane na potrzeby wyciągania dotacji!) niosą za sobą ogromne wydatki i ryzyko, że po prostu nie wyjdzie i przedsiębiorstwo utopi kasę. Póki więc da się konkurować ceną dzięki niższym płacom, póty mało kto jest chętny na ponoszenie ryzyka. Co innego, kiedy płace są już na tak wysokim poziomie, że trzeba się wykazać innowacyjnością, aby przetrwać.

2. Polska to ciągle peryferia światowej gospodarki, niestety. To ważna okoliczność, ponieważ innowacje nie rodzą się na pustyni, ale w odpowiednim ekosystemie firm – firm, nie inkubatorów! Inkubator bowiem nie będzie kluczowym klientem startupu i nie rozwiąże kwestii krytycznych dla przetrwania i rozwoju firmy (znów może poza nielicznymi wyjątkami).

3. Małe firmy rzadko kiedy mają kapitał i odpowiednią pozycję na rynku, aby móc rozwijać innowacje – no, może poza niektórymi przykładami z branży IT, które właściwie potwierdzają regułę. A bez pieniędzy nie ma odpowiedniej stabilności (procesy projektowe i testy nowych rozwiązań zwykle trwają dość długo, nawet latami), nie ma też dostępu do topowego know-how oraz technologii.

To tak w dużym skrócie. Oczywiście pewne rzeczy zostały tutaj przedstawione w dużym uproszczeniu, ponieważ ich szczegółowa analiza byłaby bardzo długa, więc zostawię ją ekonomistom z krwi i kości. Rzecz jasna można się z powyższymi tezami nie zgodzić, ale moim skromnym zdaniem nieco prawdy w tym jest. 

 

Polska w rankingach innowacyjności

Ok, niektórzy powiedzą zapewne, że to radykalne podejście wrzucać tak do jednego wora wszystkie inkubatory przedsiębiorczości. Nie twierdzę bynajmniej, że inkubatory, centra transferu technologii oraz podobne instytucje nie zrobiły nic dobrego (bo coś tam jednak zrobiły, choć nie wszystkie), ale obstawiam, że w perspektywie ostatnich lat pieniądze, które poszły na ich funkcjonowanie, nie spowodowały nagłego skoku technologicznego / innowacyjnego. Być może jest to moje subiektywne odczucie związane ze znanymi mi doświadczeniami biznesowymi, ale pośrednio potwierdzają to rankingi innowacyjności – tutaj krótki przegląd sytuacyjny:

– Rok 2004, Polska wstępuje do UE – zaczynają powstawać liczne inkubatory przedsiębiorczości, parki technologiczne itp. instytucje rozdzielające w dużej mierze kasę z dotacji unijnych.

– Rok 2010 – kilka lat po akcesji, gdzie mamy już jakiś rozbudowany „ekosystem instytucji wspierających innowacje”, Polska zajmuje 4 miejsce od końca w europejskim rankingu innowacyjności – ok, ale może jeszcze się „bujną”, może więcej czasu potrzeba…?

– Rok 2018 – mamy całą masę inkubatorów przedsiębiorczości itp., w które wpompowano w skali kraju grube miliony, no i… no i w rankingu najbardziej innowacyjnych gospodarek w UE Polska dalej jest 4 od końca.

Jak krew w piach normalnie… Oczywiście, musimy się ścigać z innymi i ogólny poziom innowacji zapewne wzrósł – tylko czy nie dałoby się tego osiągnąć bez tych wszystkich inkubatorów utrzymywanych z publicznych pieniędzy…? Oto jest pytanie! 

Powyżej oczywiście wyniki rankingu innowacyjności 2018 w krajach należących do Unii Europejskiej

 

Jak zarabiają na innowacjach „białe kołnierzyki”

Ok, dość o ekonomii, bo przecież jest to w końcu blog o przestępczości gospodarczej. Tak więc, jak już wspominałem na początku, realizacja planu Roberta Biedronia niosłaby za sobą poważne niebezpieczeństwo „dossania się” do publicznej kasy przez całą masę kombinatorów, dla który rozwój innowacji nie byłby wcale priorytetem. Jak takie coś wygląda w praktyce, obrazuje pewna historia, którą kiedyś ktoś mi zdradził…

Grupa biznesmenów sprzedaje swoją firmę globalnemu koncernowi i kasuje całkiem spory hajs (jak na ówczesne warunki). Nowa praca w mocno hierarchicznej korporacji szybko staje się nudna, więc zaczynają szukać nowego zajęcia. Na początku pożyczają kasę na rozwój biznesu, którego raczej żaden bank nie chciałby sfinansować – jedną firmę co prawda sprzedali z zyskiem, ale wcześniejsze inicjatywy nie bardzo wypaliły. Na szczęście pojawiają się na horyzoncie dotacje POIG 8.1 (Program Operacyjny Innowacyjna Gospodarka). A tam już w grę wchodziły budżety na szeroko rozumiane usługi doradcze, które posłużyły do spłaty zobowiązań (oczywiście przez podmioty powiązane). Po okresie trwałości spółki były niezłym centrum kosztowym, miały nadpłacony VAT, więc aż żal byłoby z tego nie skorzystać. No ale, po co się rozdrabniać?! W międzyczasie powstał wszak program POIG 3.1 jako wsparcie dla instytucji wspierających rozwój innowacyjności, min. funduszy Venture Capitals (VC). To było dopiero Eldorado, ponieważ na konto takiego funduszu trafiała kwota do 30 milionów PLN! Fundusz mógł sobie sam ustalić cele i potem się z nich rozliczyć.

Czyli tak: ileś imprez startupowych, ileś godzin konsultacji z młodymi przedsiębiorcami, ileś spotkań networkingowych – itp., itd., kasa się zgadzała. W budżecie mieściły się także wejścia kapitałowe w nowe spółki oraz koszty z nimi związane, czyli:
– wynagrodzenia dla zarządzających,
– leasingi ich samochodów, 
– czynsze za ich biura, 
– koszty zakupu MacBooków, iPhonów, 
– koszty usług prawnych, księgowych i wiele, wiele innych. 
W mieście od razu powstały firmy consultingowe, kancelarie prawne oraz biura księgowe wyspecjalizowane w obsłudze funduszy i ich spółek portfelowych. Pszypadek…? Jasne, że nie!

A jak powstawała taka „innowacyjna” spółka?

Przykładowy schemat działania: spółka cywilna, która istniała kilka dni, była wnoszona aportem do nowo powstałej spółki z o.o. z kapitałem zakładowym ponad milion złotych. Founderzy (czyli założyciele) obejmowali udziały za know-how, fundusz brał swoją pulę za gotówkę z dotacji. Formalnie fundusz nie mógł kontrolować spółki, niemniej zawsze znalazł się sposób, aby obejść tę formalność. Większość spółek była prawdziwa i prowadziła realną działalność, ale znalazło się kilka podmiotów, gdzie siedzieli tzw. swoi ludzi, którzy dostawali kasę za bycie cicho, podpisywanie faktur, wykonywanie przelewów, rozmowę z urzędami itp. Budżety spółek były tak ustawione, aby co miesiąc spływała dola do odpowiednich podmiotów za usługi doradcze, czynsze za biuro, prawne, księgowe szkolenia, management fee, posiedzenia rady nadzorczej. Kiedy w spółkach z działania 3.1 zaczęło brakować kasy, sięgnięto jeszcze raz po dotacje POIG 8.1 na bliźniacze produkty.

Była to chyba jedna z ich ostatnich odsłon – znowu powstały kolejne spółki prowadzone przez podstawione osoby. Faktury były płacone do podmiotów powiązanych, a ci odcinali kupony. Przepuszczali kasę przez kilka podmiotów, a następnie środki wędrowały do właściwej spółki potrzebującej kroplówki. Founderzy, których produkty miały rynkowe szanse, raczej dążyli do wykupienia swoich dotychczasowych wspólników. Niektórym się udało i wyszli na prostą pozostawiając bałagan za sobą. Większość spółek jednak szybko wyzionęła ducha, bo po prostu founderzy zrezygnowali. Pozostał po nich nadpłacony VAT i niezły „magazyn” kosztów. A już największym szczytem było wybudowanie za dotację centrum, które miało służyć do prowadzenia badań nad nowymi technologiami. Za te pieniądze powstał niezły budynek, serwerownia, kilka laboratoriów. Po okresie trwałości graty zostały złożone do piwnicy na wypadek kontroli, a pomieszczenia są wynajmowane jako powierzchnia biurowa. Kurtyna. 

 

Podsumowanie

Powyższa historia została nieco uproszczona, a pewne fakty zatajone, ale wystarczająco dobrze pokazuje mechanizmy działające przy podziale pieniędzy z dotacji. Oczywiście nie można tutaj wrzucać wszystkich do jednego worka, ale swego czasu przyglądałem się bliżej działalności różnych inkubatorów przedsiębiorczości i… no bez szału było, tak zupełnie szczerze. Po prostu jestem zdania, że jeśli ktoś ma naprawdę dobry pomysł na biznes i jest w miarę obrotny, to spokojnie sobie poradzi bez jakiegokolwiek inkubatora. Ba, takie naprawdę dobre projekty są w stanie bez problemu i całkiem samodzielnie zdobyć inwestorów! Jeśli z kolei inkubatory miałyby wspierać średniaków bez większego potencjału, to moim zdaniem też nie ma to wielkiego sensu.

Jedynym motywem tak naprawę jest tutaj transfer milionów PLN do osób zaangażowanych w tworzenie podobnych jednostek i zapewnienie bezpiecznych posad kilku tysiącom quasi-urzędników, ale to chyba nie o to miało chodzić, lecz o rozwój innowacji, nieprawdaż…? Już o wiele, wiele lepiej byłoby radykalnie uprościć system podatkowy, zmniejszyć skalę obciążeń fiskalnych oraz po prostu nie przeszkadzać w prowadzeniu biznesu – a polscy przedsiębiorcy już sobie poradzą bez tych nowych „instytucji wspierających”, naprawdę! No, ewentualnie można by też pomyśleć nad systemem zachęcającym prywatnych inwestorów do dawania kasy na innowacje – oni już będą dbać o to, aby wydawać rozsądnie, co niekoniecznie musi mieć znaczenie z perspektywy urzędnika rozdającego publiczne pieniądze. 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!