Operaty szacunkowe vs licytacje komornicze

w , , , , ,

W pierwszej kolejności chciałbym wyjaśnić pewną rzecz: z założenia ten wpis nie ma na celu oskarżanie wszystkich komorników i rzeczoznawców o robienie przekrętów związanych z nieruchomościami. Nie można jednak przejść obojętnie obok tego, że pewne jednostki (zaznaczam, jednostki!) korzystając z ochrony prawnej dopuszczają się wielu nadużyć.

Skoro wstęp mamy za sobą, to pora pójść dalej. Otóż na temat szacowania wartości nieruchomości na potrzeby licytacji komorniczych krążą prawdziwe legendy (głównie takie o negatywnym zabarwieniu). Media co jakiś czas rozpisują się o nowej aferze, jak to komornik zlicytował za 500 tys. PLN dom warty 1 milion PLN itd. – a że większość ludzi za komornikami nie przepada, to takie newsy budzą wiele emocji i stają się dzięki temu bardzo popularne. No i może fajnie się czyta o takich przypadkach, ale gorzej, jeśli to my sami z powodu zbiegu różnych okoliczności zderzamy się nagle z machiną mogącą nas pozbawić w krótkim czasie dorobku całego życia. Wtedy dobrze jest mieć świadomość, jak można się bronić.

W tym momencie ktoś zapewne powie: ale zaraz, moment, przecież jeśli ktoś narobił długów, to niech je spłaca, więc w czym problem, że komornik mu chałupę zlicytuje…? Moja odpowiedź będzie taka: oczywiście, niech licytuje, ale niech ta licytacja będzie przeprowadzona fair, majątek dobrze oszacowany, a nie na zasadzie „ogólmy gościa do zera sprzedając to, co ma za ułamek wartości i grunt, żeby komornik swoje zarobił”.

 

Motyw przewodni

Dla większej przejrzystości dobrze będzie ustalić jedną rzecz, kluczową dla zrozumienia motywów: komornik oraz wierzyciele na ogół są zainteresowani możliwie najniższą wyceną licytowanej nieruchomości, tzn. komornik chce swoje zarobić, a wierzyciel swoje odzyskać – i chcą to zrobić jak najszybciej. No i wiadomo, że im bardziej cena domu, działki, czy zakładu będzie odbiegać od ceny rynkowej, tym szybciej znajdzie się na to kupiec, bo bywalcy licytacji szukają głównie okazji cenowych, czyli najlepiej czegoś „w promocji -50%”. A że dla dłużnika w takiej sytuacji już nic nie zostanie (choć powinno), no to już inna sprawa…

No dobrze, skoro ustaliliśmy, że komornikom często opłaca się wywieranie presji na zaniżanie wycen, to jak w ogóle do tego dochodzi? Nie można przecież (przynajmniej teoretycznie) wpisać sobie w operacie szacunkowym czegokolwiek, bo taki rzeczoznawca naraziłby się nie tylko na odpowiedzialność dyscyplinarną, ale także i karną. Wszystko musi być zrobione z głową i na zasadzie „trochę tu – trochę tam”, żeby w razie czego nikt się nie przyczepił. Oczywiście, zdarzają się „kamikadze”, którzy idą na ostro i piszą w operatach wprost bajowe historie, ale nie ma to miejsca aż tak często – no chyba, że przy wielomilionowych przewałkach, w przypadku których taki rzeczoznawca dostaję odpowiednio wysoką dolę rekompensującą mu nawet utratę uprawnień. W końcu, jak to mówią, kto nie ryzykuje, ten nie pije szampana… Ok, dość tych dywagacji – poniżej kilka podstawowych, niekiedy banalnych sposobów na obniżenie wartości nieruchomości.

 

Jak obniżyć wartość nieruchomości w operacie szacunkowym

1. Uwzględnienie w porównaniu zrobionym do celów wyceny tylko części nieruchomości, np. mieszkań, znajdujących się w danej okolicy. Przykład: na jednej ulicy mamy bloki z lat 80., w których cena za m2 oscyluje w granicach 5-6 tys. PLN i mamy także apartamenty, których średnia cena to 8-9 tys. PLN za m2. No i teraz na tej samej ulicy znajduje się mieszkanie, którego realna wartość wynosi ok. 7 tys. PLN za m2, a więc gdzieś pośrodku w stosunku do wspomnianych wcześniej wycen. Dobry rzeczoznawca może więc tutaj spokojnie „urwać” lub dodać do wyceny 1000 – 1500 PLN za m2, co przy typowym, często spotykanym metrażu ok. 60 m2 może stanowić o różnicy ok. 100 tys. PLN, a więc już całkiem sporo. Oczywiście w przypadku licytacji komorniczych ta cena jest najczęściej „ciągnięta” w dół.

2. W przypadku domów wolnostojących znajdujących się w określonej okolicy, do celów porównawczych bierze się np. stare, wyeksploatowane budynki bez doprowadzonej kanalizacji i z dojazdem drogą gruntową, podczas gdy licytowany dom został zbudowany zaledwie kilka lat temu i do tego leży w centralnym punkcie miejscowości w doskonałym punkcie komunikacyjnym, z potencjałem np. na sklep.

3. W przypadku nieruchomości komercyjnych często to ich położenie ma kluczowe znaczenie, więc inaczej będzie wyceniany np. hotel leżący tuż obok ruchliwej trasy, a inaczej taki, który leży w punkcie z utrudnionym dojazdem, chociaż obydwa mają podobną powierzchnię i standard wykończenia – po prostu ten pierwszy będzie prawdopodobnie przynosił o wiele większe zyski, niż ten drugi. I tutaj, jak nietrudno się domyślić, można namieszać w operacie tak, aby nagle doskonale skomunikowany punkt z dobrym potencjałem biznesowym stał się średnio atrakcyjnym odludziem.

4. Branie pod uwagę określonego zakresu dat – kwestia przydatna w szczególności podczas wycen działek w okolicach miast, których wartość wzrosła znacząco przez ostatnie lata, więc opłaca się „cofnąć wstecz”. Obecnie jest tak, że rzeczoznawcy majątkowi mają dostęp do rzeczywistych cen transakcyjnych nieruchomości w danej okolicy w oparciu o dane z aktów notarialnych – zwykli „śmiertelnicy” mogą się co najwyżej wzorować na cenach podawanych w ogłoszeniach, z reguły sporo zawyżonych. I teraz wystarczy, że taki rzeczoznawca weźmie pod uwagę ceny działek z danej okolicy, które sprzedały się kilka lat wstecz, zamiast z okresu ostatniego roku. Przy stałym, sporym wzroście cen daje to duże rozbieżności. Oczywiście, takie postępowanie nie jest zgodne z zasadami prawidłowej wyceny w przypadku typowych nieruchomości, bowiem ich wartość powinna być szacowana w oparciu o dane z ostatnich 2 lat – stosowanie innego zakresu dat wymaga tutaj szczegółowego uzasadnienia, a o takie może być dość trudno, ponieważ transakcji kupna-sprzedaży typowych działek, domów czy też lokali mieszkalnych jest dość sporo i ciężko byłoby udowodnić, że akurat przez ostatnie 2 lata nie ma za bardzo bazy do porównania. Zdarzały się jednak przypadki, że rzeczoznawca fałszował datę transakcji służących do celów porównawczych, no ale to akurat był dość ryzykowny krok zważywszy na to, że jest to do sprawdzenia. Nieco inaczej ma się sytuacja w przypadku nietypowych nieruchomości, jak np. stary dworek, drewniany kościółek itp., gdzie jest bardzo mało transakcji, na których można by oprzeć porównanie. Tutaj można już ugrać naprawdę dużo, bo ciężko będzie to sprawdzić.

5. Nadanie lokalowi niższego standardu, niż jest w rzeczywistości. Otóż przy typowych, najbardziej popularnych wycenach (mieszkania, domy, lokale użytkowe) przyjmuje się założenie, że standard wykończenia i stan techniczny lokalu/budynku jest jedną z cech znacząco wpływających na wartość nieruchomości. I teraz taką cechę przyjmuje się dość ogólnie, np. w 3-stopniowej skali, jak standard niski, średni i wysoki. Czyli podczas dokonywania wyceny nie liczy się wartości każdego nowego okna czy też marmurowych kafli w łazience, lecz przyjmuje się ogólnie standard wysoki, przykładowo. No i tutaj mamy pole do manipulacji, bo wystarczy w zasadzie, że rzeczoznawca „zbagatelizuje” remont kapitalny lokalu zrobiony przy użyciu wysokiej jakości materiałów i zamiast wysokiego standardu lokalu wpisze średni – no i już mamy XX-tysięcy „urwane”.

6. Dość często spotykaną praktyką jest także porównywanie kilkuletnich, dobrze wyposażonych mieszkań z nowymi mieszkaniami w stanie deweloperskim. Niby i jedne i drugie leżą w tej samej okolicy, ale jednak ich ceny na wolnym rynku są nieco inne i nie muszę tu raczej tłumaczyć, w jakim kierunku to przebiega.

7. Niedoszacowanie wartości urządzeń trwale związanych z budynkiem, jak chociażby różnego rodzaju instalacje w dużych oborach – jeden rzeczoznawca wyceni je jako praktycznie po cenie złomu, inny jak prawie nowy sprzęt wysokiej klasy.

8. Niedoszacowanie wartości utwardzenia terenu – znany jest przypadek sprzed kilku lat, w którym to rzeczoznawca działający z ramienia komornika wycenił utwardzenie terenu zakładu na ok. 20 tys. PLN, a rzeczoznawca wynajęty przez dłużnika na 150 tys. PLN. No i który z nich miał rację…?

9. Drastyczne wyolbrzymianie skutków tzw. uciążliwego sąsiedztwa, jakim jest np. kompleks kurników (wiadomo, uciążliwe zapachy) czy też sąsiedztwo betoniarni, które generuje duże natężenie ruchu samochodów ciężarowych. Na takich podstawach można mocno zaniżyć ceny nieruchomości mieszkalnych, a już na pewno takich, które pełnią funkcje komercyjne związane z pobytem gości, jak np. pensjonaty czy gospodarstwa agroturystyczne.

10. Przy nieruchomościach o dużej wartości, jak np. działki z potencjałem pod budowę dużych osiedli mieszkaniowych, pojawiają się też niekiedy próby zakwalifikowania ich np. jako terenu podmokłego, co mocno wpływa na wycenę (duże koszty dostosowania terenu – drenaże, podniesienie itd.). W tym celu można wykorzystać nie do końca rzetelnie przeprowadzone badania geotechniczne, które można potem „podmienić” na inne, stwierdzające, że grunt jest w porządku. Oczywiście podobne postępowanie ma sens wtedy, kiedy przyszły nabywca działki jest już z góry znany (przynajmniej komornikowi) i wie, że taka opinia to przysłowiowy pic na wodę, fotomontaż.

Jak widać jest całkiem sporo rzeczy, które mogą mocno wpłynąć na cenę licytowanej nieruchomości – zastosowanie „kumulacji” kilku z powyższych sposobów może wpłynąć na obniżenie ceny nieruchomości o kilkadziesiąt %, co w niektórych przypadkach daje setki tysięcy (albo nawet miliony) PLN potencjalnego zysku dla kupującego. Nie dziwne więc, że niektórzy korzystają z takich możliwości ile wlezie, co prowadzi niekiedy do ciekawych sytuacji.

Przykładem jest chociażby pewna sprawa sprzed kilku lat, kiedy to bank zaskarżył wycenę na potrzeby licytacji komorniczej – w ciągu jednego roku ten sam (!) rzeczoznawca wycenił tę samą nieruchomość na dwie zupełnie inne kwoty, przy czym wycena robiona kilka miesięcy przed licytacją opiewała na kwotę wyższą o 100% niż ta, którą sporządzono na potrzeby licytacji. To tak, jakby ten sam dom w styczniu był wart 2 miliony, a w październiku już tylko 1 milion – normalnie cud!

Oczywiście, jak już wspomniałem powyżej, nierzetelna wycena i sprzedaż nieruchomości „za grosze” może wiązać się z odpowiedzialnością karną zarówno komornika, jak i rzeczoznawcy, ale życie pokazuje, że dzieje się tak w jedynie w najbardziej drastycznych przypadkach lub wtedy, kiedy dłużnik jest mocno uparty i zdecyduje się ostro walczyć o swoje. A jak to zrobić…? O tym poniżej.

 

Jak zawalczyć z komornikiem, gdy operat jest mocno zaniżony 

Przyjmijmy założenie, że komornik zajął naszą nieruchomość i chce wystawić ją na licytację w cenie tak niskiej, że nie wiadomo, czy śmiać się, czy też może płakać (choć raczej w przypadku dłużnika płacz wydaje się bardziej adekwatny). Co dalej?

1. Pierwszym krokiem powinno być złożenie skargi kwestionującej wynik operatu szacunkowego. Oczywiście taka skarga powinna być odpowiednio uargumentowana, tzn. wskazująca na wszelkie nieścisłości i uchybienia w pracy rzeczoznawcy, a mające naszym zdaniem wpływ na zaniżenie wyceny. I tutaj może pojawić się problem, ponieważ niektórzy komornicy wbrew prawu (szok!) odmawiają wydania ksera operatu szacunkowego tłumacząc to pokrętnie „brakiem zgody osoby wykonującej oszacowanie” – jest to ewidentna gra na zwłokę i nie można dać się zwieść takim gadkom! Tutaj trzeba działać szybko, bowiem dłużnik ma zaledwie 2 tygodnie na wniesienie skargi, więc jeśli komornik nie chce dać dostępu do operatu, to należy bezzwłocznie podjąć współpracę z dobrą kancelarią prawną, która go do tego zmotywuje – przynajmniej będzie wiedział, że to nie przelewki i że powalczymy o swoje przy pomocy profesjonalistów, co może nieraz diametralnie zmienić jego nastawienie.

2. I teraz bardzo ważna rzecz: do skargi dobrze jest dołączyć własny kontroperat – rzecz jasna taki, który będzie odpowiadał rzeczywistej wartości majątku mającego być przedmiotem licytacji. I tutaj uwaga! Lepiej nie brać pierwszego lepszego rzeczoznawcy, szczególnie w przypadku mienia o naprawdę dużej wartości, ale poświęcić nawet i kilkanaście tys. PLN (w przypadku dużych budynków), zlecając wykonanie operatu w którymś ze stowarzyszeń zawodowych rzeczoznawców. Dlaczego? Do niedawna (czyli do zeszłego roku) z uwagi na pewien „kruczek” prawny, jakim był artykuł 157 ust. 1a Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Artykuł ten dawał stowarzyszeniom rzeczoznawców ogromną władzę, ponieważ ich ekspertyzy praktycznie unieważniały wszelkie inne wyceny, dając tym samym furtkę do blokowania prawie każdego postępowania egzekucyjnego. Ustawodawca chyba sam się połapał w skali tej patologii i uchylił niedawno ten przepis. Mimo wszystko także i dziś warto zlecić stowarzyszeniu branżowemu zrobienie nowego operatu mającego stanowić poważny argument dla sądu – są one traktowane przez sędziów jako nieco bardziej wiarygodne i „mocniejsze” (choć niekoniecznie tak właśnie jest).

3. Co jest równie (a czasem i bardziej) istotne, to to, aby taki kontroperat był sporządzany tym samym podejściem i metodą, co operat zrobiony na zlecenie komornika, ze szczególnym uwzględnieniem kwestionowanych uchybień – bez tego sąd może zwyczajnie nie znaleźć podstaw do uchylenia. Oczywiście, nikt nie może nakazać rzeczoznawcy wyboru konkretnego podejścia i metody wyceny (art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami). Tyle tylko, że po pierwsze rzeczoznawca musi się jednak stosować do pewnych przepisów i zasad sporządzania operatów szacunkowych, więc prawdopodobnie kontroperat tak czy tak będzie musiał być sporządzony tym samym podejściem, a po drugie to samo podejście i metoda ułatwia porównanie sądowi, co jest bardzo ważne w kontekście rozpatrzenia skargi.

4. Warto też wiedzieć, że jest coś takiego, jak Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Majątkowych, która dokonuje ocen prawidłowości sporządzania operatów szacunkowych – i tam właśnie można się zgłosić, jeśli uważamy, że operat jest drastycznie zaniżony.

 

„Podbijanie” wysokości operatów 

Branżową tajemnicą Poliszynela jest, że klient płaci – klient wymaga, więc wycena nieruchomości przeprowadzona na zlecenie dłużnika często bywa „lekko” zawyżona. W celu zawyżenia wyceny stosuje się zwykle „odwrócenie” niektórych metod opisanych uprzednio w punktach od 1 do 10, a dodatkowo niekiedy jeszcze kilka innych sposobów, jak chociażby:

– przyjmowanie podczas sporządzania operatu cen za m2 właściwych dla małych mieszkań, w przypadku których ta cena jest zwykle wyższa od ceny za m2 mieszkań większych,

– dłużnicy, działając w porozumieniu z kilkoma sąsiadami, wystawiają fikcyjnie na sprzedaż nieruchomości  porównywalne do tej mającej podlegać licytacji, ale za cenę wywoławczą wyższą o +- 50% od cen dotąd obowiązujących w danej okolicy – ma to dać podstawy do wyższej wyceny niż ta, którą podał rzeczoznawca działający na zlecenie komornika,

– nieco naiwna metoda, której nie polecam, czyli fałszowanie dokumentów zakupu wyposażenia budynków i tym samym próby wpłynięcia na zawyżenie jego wartości (uwaga, odpowiedzialność karna za fałszowanie faktur!),

– „maskowanie” istotnych czynników mogących mieć wpływ na obniżenie wyceny, jak np. pleśń na ścianach, niedziałające instalacje itd.

Oczywiście lepiej nie przeginać w drugą stronę i nie dawać wartości z kosmosu bez żadnego pokrycia, ponieważ zbyt wielka, niczym nieuzasadniona rozbieżność wycen może się wydać dla sądu mało wiarygodna – najlepiej jest więc podać rzetelną wycenę możliwie zbliżoną do wartości rynkowej + od 10 do 20%.

 

Gdy nie ma czasu…

Ok, a co w sytuacji, kiedy nie ma za bardzo szans na to, aby sporządzić kontroperat w terminie właściwym dla złożenia skargi? Można także w skardze wnieść o uchylenie czynności opisu i oszacowania oraz złożyć wniosek o powołanie nowego biegłego, który mógłby sporządzić nowy operat. Dobrze jest wtedy przynajmniej wskazać, z którymi częściami kwestionowanego operatu się nie zgadzamy i przedstawić wyższe ceny porównywalnych nieruchomości z okolicy (np. wydrukować screeny z portali ogłoszeniowych).

No a w trakcie sporządzania kolejnego operatu w miarę możliwości uczestniczyć w czynnościach (najlepiej w towarzystwie swojego rzeczoznawcy) i uświadamiać osobę dokonującą nowej wyceny, że w poprzedniej pominięto istotne elementy zwiększające wartość nieruchomości i tym samym obniżono np. jej standard.

 

No i to by było na tyle, jeśli chodzi o podstawowe zagadnienia związane ze sporządzaniem nierzetelnych operatów na potrzeby licytacji komorniczych. Tak naprawdę, aby to rzetelnie opisać, trzeba by przeanalizować od A do Z jakiś konkretny przykład – chociażby wycenę jakiegoś zakładu czy też fabryki, bo to w takich przypadkach mają zwykle miejsce największe wałki. No ale to już temat na jeden z kolejnych wpisów.


Potrzebujesz pomocy przy rozwiązaniu problemów związanych z przestępczością gospodarczą? Chcesz odzyskać tzw. trudny dług? A może potrzebujesz skutecznej ochrony antywindykacyjnej? Napisz do mnie: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Jak pozbyć się długów B2B za połowę ich wartości – pewien prosty sposób

w , , , ,

Dość ciekawym i rzadko stosowanym patentem redukcji zobowiązań B2B jest kontrolowany odkup wierzytelności. Poniżej opiszę przykładowy schemat takiej akcji, opierającej się głównie na ciekawym aranżu i psychologicznej grze (tak to chyba można nazwać). Zacznijmy od krótkiego szkicu sytuacyjnego:

  • jest sobie biznesmen, nazwijmy go Mirosław P., który zalega z płatnościami kilku kontrahentom biznesowym na spore kwoty (od kilkuset tys. PLN wzwyż),
  • biznesmen ów wpłaca wierzycielom małe sumy od czasu do czasu, aby uniknąć ewentualnego oskarżenia o wyłudzenie oraz stworzyć złudne przeświadczenie, że zamierza  wszystko spłacić i tylko chwilowo ma problemy (czyli w sumie robi wszystko, aby sprawa nie trafiła do komornika),
  • w pewnym momencie Mirosław P. umawia się z wierzycielami na rozmowy i po kolei oświadcza im wprost, że plany biznesowe mu totalnie nie wypaliły i prawdopodobnie będzie składał wniosek o upadłość spółki oraz że niestety nie wie, kiedy będzie miał środki na spłatę zobowiązań, bo spółka praktycznie nie posiada majątku, a on sam jako prezes bynajmniej też nie śmierdzi groszem prywatnym, więc nawet gdyby chcieli windykować, to nie będzie z czego,
  • wierzyciele oczywiście się wkurzają, no bo wychodzi na to, że będą mieli problemy z odzyskaniem swoich pieniędzy, a nawet jak do akcji wkroczy komornik, to Mirosław P. powie mu: Panie, ja to nie mam nic, i co mi Pan zabierzesz…?

 

Co dalej?

Wierzyciele Mirosława P. siedzą i zastanawiają się, co zrobić w tej sytuacji: czy, mówiąc potocznie, oddać sprawę do komornika, złożyć wniosek o upadłość spółki, a może windykować metodami „na ostro” z użyciem niekonwencjonalnych środków…? Ciężki temat w każdym razie. Wtem, całkiem niespodziewanie dla nich, na horyzoncie pojawia się nowy gracz, który zmienia nieco sytuację.

Graczem tym jest warszawska firma windykacyjna, która zgłosiła się do wierzycieli Mirosława P. i zaoferowała natychmiastowe odkupienie długu za 50% jego wartości, bez odsetek. Chęć zakupu windykatorzy motywują mniej więcej taką historią: Wie Pan, działamy na zlecenie poważnego, bardzo bogatego biznesmena, którego ten *$#^ Mirosław P. oszukał przy okazji robienia pewnego wspólnego interesu. Ów bogaty biznesmen, rzecz jasna chcący zachować anonimowość, potraktował to jako sprawę honorową i aktualnie zbiera „haki” na Mirosława P. min. skupując jego długi, aby „dojechać” go potem na amen, jak to się mówi. Oczywiście padają też delikatne sugestie, że metody windykacji niekoniecznie będą zgodne z prawem, no ale z takim cwaniakiem inaczej się nie da.

Co ciekawe, główny bohater tej historii, czyli Mirosław P., kilka miesięcy wcześniej sam zapewniał swoich wierzycieli o tym, że jest właśnie o krok od wejścia we wspólny biznes z kimś z listy 100 Najbogatszych Polaków tygodnika Wprost, a wtedy to na pewno się odkuje i pospłaca wszystkich wierzycieli w trybie ekspresowym. Te wcześniejsze zapewnienia „kleiły się” z historią opowiedzianą wierzycielom przez windykatorów, co podnosiło jej wiarygodność.

 

Wątpliwości wierzycieli

Aby wywrzeć odpowiednie wrażenie, windykatorzy „uświadomili” także biznesmenów odnośnie 2 rzeczy:

– Po pierwsze Mirosław P. ma długi u wielu różnych przedsiębiorców, co powoduje, że w przypadku oddania sprawy do komornika i tak odzyskają oni co najwyżej proporcjonalną część z licytowanego majątku spółki oraz majątku prywatnego (czyli niewiele albo wręcz bardzo niewiele), a na resztę pieniędzy przyjdzie im czekać latami, lub na tzw. święty nigdy.

– Po drugie ktoś tak ustosunkowany, jak zleceniodawca firmy windykacyjnej, jest w stanie załatwić sobie błyskawicznie tytuł wykonawczy (siła pieniądza i kontaktów), więc komornik w pierwszym rzędzie będzie prowadził egzekucję z każdego składnika majątku spółki na rzecz tegoż zleceniodawcy. A pozostali wierzyciele? Cóż, mogą co najwyżej wraz z pozwem złożyć wniosek o zabezpieczenie powództwa i starać się o przyłączenie do egzekucji, ale niestety zgodnie z zasadą proporcjonalności i w takim przypadku środki uzyskane w związku z egzekucją będą dzielone proporcjonalnie do wysokości roszczenia, a że bogacz ma roszczenia bardzo duże, to cóż… dla pozostałych wierzycieli niewiele zostanie.

Czyli sami widzicie, Panowie wierzyciele, jeśli zdecydujecie się walczyć przed sądem o swoje, to odzyskacie może z  5-10% swojej należności, to max, tracąc przy tym wiele czasu, energii i nerwów. Możecie też oczywiście uprzykrzyć Mirosławowi P. życie składając do sądu wniosek o upadłość jego spółki, no ale nie ma pewności, że to przejdzie. Poza tym nawet jeśli dojdzie do egzekucji długów z majątku prywatnego Mirosława P., to nie łudźcie się, że coś uzyskacie, bo to tzw. „gołudupiec”, który oficjalnie nie posiada żadnych cennych rzeczy – możecie nam wierzyć, nasi detektywi już to sprawdzili. W „mafijne” metody windykacji też nie polecamy się bawić, bo Mirosław P. to cwaniak, który i tak się nie przestraszy byle jakich bandziorków – co innego prawdziwych gangsterów, ale tych może przysłać tylko ktoś z dobrymi układami, także ten…  W tej sytuacji zaproponowane przez nas 50% wartości długu praktycznie od ręki to super deal dla Was – takiej okazji już nie będzie, bo zwykła firma windykacyjna nie działająca na niczyje zlecenie da Wam co najwyżej kilka – kilkanaście %, sami możecie podzwonić i sprawdzić wyceny. No a poza tym możecie być pewni, że Mirosław P. poniesie srogą odpowiedzialność za swoje cwaniactwa, bo nasz zleceniodawca nie odpuści i będzie go gnębił tak długo, że zedrze z typa i jego rodziny przysłowiowy ostatni grosz – a uwierzcie, że może zastosować wiele „niekonwencjonalnych” metod.

 

Rozwiązanie

Niektórym powyższe argumenty, jak i cała historia windykatorów opowiadających o „tajemniczym milionerze” mogą się wydawać nieco naciągane, ale jeśli by tak postawić się w roli wierzyciela, który zdaje sobie sprawę, że być może (może!) za jakiś czas po batalii sądowej odzyska kilkadziesiąt tys. PLN z kilkuset, a resztę prawdopodobnie przyjdzie mu spisać na straty VS pojawia się ktoś, kto od ręki daje ponad 200 tys. PLN i na straty spisuje się tyko połowę… No jednak trudny wybór – zwłaszcza, że w takiej sytuacji swoją rolę grają też emocje, a wizja „dojeżdżania” dłużnika przez mocnego przeciwnika jest całkiem przyjemna i nie trzeba samemu się męczyć…

Aby nie przedłużać tej historii: prawie wszyscy wierzyciele, oprócz jednego, zdecydowali się na cesję wierzytelności.  Nie było to może rozwiązanie super satysfakcjonujące, no ale lepszy wróbel w garści, niż gołąb na dachu… A kto się ucieszył najbardziej z takiego obrotu sprawy?

Oczywiście Mirosław P., który tak naprawdę dokonał wykupu swoich długów za połowę ich wartości za pomocą podstawionej firmy windykacyjnej. Nie trzeba chyba dodawać, że długi te nigdy nie trafiły do komornika i zostały anulowane – za wyjątkiem jednego z wierzycieli, który ich nie sprzedał. Tak więc nasz sprytny bohater dość prostym patentem „zarobił” całkiem spore pieniądze i oddalił od siebie widmo komornika. Osobną sprawą pozostaje to, skąd wziął pieniądze na wykup i czy od początku planował taki scenariusz – któż odgadnąć dziś zdoła…

 

Swoją drogą, skoro już przy temacie wykupu długów jesteśmy, zastanawia mnie czasami, dlaczego na polskim rynku nie działają brokerzy długów (nazwa umowna, bo nowa)…? No bo jest tak: fundusze sekurytyzacyjne skupują masowo różne długi za kilka – kilkanaście % ich wartości, a potem starają się ściągnąć całość od dłużników, co często jest skazane na porażkę. A gdyby tak istniał pośrednik, który reklamowałby się masowo w stylu: My damy Tobie możliwość pozbycia się starego długu za 50% jego wartości! To najlepsza oferta umożliwiająca wyjście na prostą – bądź sprytny, skorzystaj!

No a dalej to już czysta psychologia, nastawiona na wywołanie w odbiorcach przekazu przekonania w stylu: „Ja to jestem sprytny, połowę zapłacę tylko i wykiwam tę firmę windykacyjną, hehehe, a jeszcze pomogą mi pożyczkę załatwić na spłatę zadłużenia – dobry deal!”. Gdzie jak gdzie, ale w Polsce to by się raczej sprzedało, gdyż wielu rodaków uwielbia mieć poczucie, że oto właśnie okazali się sprytni i „wykiwali” jakąś dużą instytucję typu bank, czy tam firma windykacyjna.  Oczywiście funduszy sekurytyzacyjny, który działałby w porozumieniu z takim brokerem długów, odpalałby temu brokerowi, powiedzmy, 10%, a i tak byłby do przodu ok. 30% na każdej transakcji (odkup np. od banku za 10%, 10% prowizji dla brokera, sprzedaż za 50%). No i do tego nie musiałby się męczyć ze spłatami ratalnymi itd. – zakładam, że odkup długów za połowę ich wartości byłby możliwy tylko w przypadku jednorazowej spłaty, czyli czyste pieniądze do ręki, a jeszcze można by przy okazji oferować np. pożyczki pod zastaw i na nich zarabiać…

Możliwości teoretycznie jest wiele, no ale póki co taki biznes jeszcze nie powstał – może szkoda, może i nie, w każdym razie kto wie, może i sam bym wziął pod uwagę udział w takim przedsięwzięciu.

Potrzebujesz pomocy przy rozwiązaniu problemów związanych z przestępczością gospodarczą? Chcesz odzyskać tzw. trudny dług? A może potrzebujesz skutecznej ochrony antywindykacyjnej? Napisz do mnie: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Branża budowlana – raj dla oszustów

w , , , ,

O wałkach w branży budowalnej napisano już właściwie książki, a schemat „na upadającego dewelopera” zna chyba każdy, kto choć trochę interesuje się takimi tematami. Podobno jednak pod tym względem branża się nieco „ucywilizowała” i coraz rzadziej słychać o spektakularnych upadkach i podwykonawcach stojących na skraju bankructwa. Nadal jednak na rynku działa sporo firm budowlanych określanych czasem jako „prawnicze”, które swoją działalność opierają praktycznie wyłącznie na „dokręcaniu śruby” podwykonawcom.

Zwykle wygląda to tak, że taka „prawnicza” firma budowlana zatrudnia właściwie tylko prawników oraz kosztorysantów, rasowych budowlańców od samego budowania zaś w niej nie uświadczysz (albo jest ich bardzo mało). Firma ta startuje w licznych przetargach i wygrywa je dając cenę zaniżoną do granic możliwości, właściwie poniżej kosztów jeśli przyjąć, że wszystkim trzeba zapłacić uczciwie. Właściwie to można powiedzieć, że uczciwy wykonawca też stający do przetargu nie jest w stanie tej ceny przebić. Co się dzieje dalej? Po pierwsze podwykonawcom podsuwa się do podpisania umowy pełne „niespodzianek”, praktycznie nie do ogarnięcia przez przeciętnego właściciela małej firmy zatrudniającej kilka – kilkanaście osób. A jak ktoś nie chce podpisać? Żaden problem, zawsze znajdzie się jakiś branżowy „świeżak”, który podnieci się wizją „poważnego kontraktu” i podpisze praktycznie bez czytania, a od tego momentu nie ma już odwrotu.

Wtedy do akcji wkracza tzw. inwestor zastępczy prowadzący nadzór, który stopniowo zaczyna „dociskać” podwykonawców. Metody są różne – do najpopularniejszych należą np.: takie sterowanie przebiegiem prac, aby podwykonawcy nie mieli szans zdążyć z terminami, naliczanie absurdalnych niekiedy kar (ale zgodnych ze skomplikowanymi zapisami umowy), czy też przywłaszczanie sobie pod byle pretekstem tzw. kaucji gwarancyjnych wpłacanych przez podwykonawców jeszcze przed rozpoczęciem prac (zwykle 10 do 20% zakładanej wartości wynagrodzenia). Spectrum metod jest tak szerokie, że w zasadzie ogranicza je jedynie fantazja firmy „prawniczej” i nadzoru zastępczego – znany był np. przypadek, w którym jeden z takich przedsiębiorców odciął dopływ prądu na swojej budowie i domagał się później od podwykonawców kar za zawalenie terminów umownych (a bez prądu czasem ciężko na budowie).

Generalnie chodzi o to, aby być upierdliwym na ile tylko się da i uprzykrzać maluczkim życie tak, aby wreszcie po niekończącej się serii poprawek pękli i zgodzili się na obniżenie swojego wynagrodzenia zawartego w kontrakcie. Z drugiej strony wielu z właścicieli takich małych firm doskonale wie, że w sądzie ciężko będzie im wygrać, no a poza tym to trwa, kosztuje itd. więc koniec końców lepiej zgodzić się na obniżenie wynagrodzenia o X tys. PLN, niż walczyć z firmą zatrudniającą kilku dobrych prawników wyspecjalizowanych w tego typu sprawach. A że nie zarobią na takim zleceniu, tylko wręcz dopłacą, jeśli sami nie wydymają swoich pracowników? Cóż, życie, tak już jest, że w przyrodzie wygrywa silniejszy kosztem słabszego…

Sytuację podwykonawców komplikuje dodatkowo wprowadzenie odwrotnego obciążenia VAT, ale to już temat na inny wpis. Skoro już jednak przy podatkach jesteśmy, to warto wspomnieć o mniej znanej metodzie dodatkowego zarabiania w budowlance, jaką było reżyserowane „ugrywanie” VAT-u. Odbywało się to w dość prosty sposób: jak wiadomo praktycznie każdy duży kontrakt w branży ma wpisane kary umowne i nie ma w tym nic niezwykłego ani wzbudzającego szczególne zainteresowanie skarbówki. I jak to teraz wykorzystać? Otóż główny wykonawca zawierał umowę z inną spółką na realizację całej inwestycji, jednocześnie zastrzegając w tej umowie takie kary umowne, które stanowią praktycznie równowartość tejże inwestycji. No i teraz wystarczyło, że taki „generalny podwykonawca” zawalił terminy i parę innych rzeczy (praktycznie realizując jednak kontrakt), a główny wykonawca występował o zapłacenie tych drakońskich kar umownych. Myk polegał tu na tym, że kary umowne nie są objęte obowiązkiem płacenia VAT-u, a obie spółki (zarówno główny wykonawca, jak i „generalny podwykonawca”) były w rzeczywistości kontrolowane przez te same osoby. Tym samym już na starcie było wiadomo, że można dać w przetargu cenę niższą nawet o 20% (bo nie trzeba będzie płacić VAT-u), a i tak wyjdzie się na swoje. O „ugrywaniu” dochodowego już nawet nie wspominam.

A na koniec historia z nieco innej strony barykady budowlanej, tak dla „doprawienia” opowieści odrobiną sensacji. Otóż w pewnym województwie (nie będę pisał w jakim, bo zapewne budowlańcy z tamtych okolic szybko zidentyfikowaliby o kogo chodzi) funkcjonuje lokalna sieć hurtowni trzymająca „w kieszeni” znaczną część miejscowych firm budowlanych, zwłaszcza te mniejsze. Właściciel to były funkcjonariusz służb (nieważne jakich), który oprócz handlu materiałami budowlanymi zarabia także na pożyczaniu pieniędzy na %, a konkretnie 10% w skali miesiąca). I teraz towar na kredyt kupiecki może w tych hurtowniach dostać praktycznie każdy budowlaniec, nawet ten nowy w branży. Ale uwaga! Jak tak, to już na starcie musi podpisać weksel – i nie ma tutaj zmiłuj. Jakiś dłużnik nie ma pieniędzy na spłatę należności? Żaden problem, ów biznesmen chętnie mu pożyczy hajsy na spłatę zakupionego u niego towaru, oczywiście z lichwiarskimi odsetkami. Interes kręci się pięknie, ale od czasu do czasu zdarza się „oporniak”, który nie chce uregulować należności, albo po prostu nie ma z czego. Wtedy do akcji wkraczają „charty” – jest ich kilkanaście, a pod tym dość wymownym pseudonimem używanym przez owego biznesmena, kryją się pracownicy działu windykacji, praktycznie wszyscy to byli funkcjonariusze policji lub innych służb „siłowych”. I te „charty”, jak można się domyślić, nie poprzestają na wysyłaniu wezwań do zapłaty, ale twardo „negocjują” w terenie – tu nie ma miękkiej gry, a dawne znajomości i doświadczenie w „zmiękczaniu” sprawiają, że mogą sobie pozwolić na naprawdę wiele i są naprawdę skuteczni w swojej robocie. Dość powiedzieć, że kilku „chartów” dość szybko zrezygnowało z tej roboty po paru wyjazdach do dłużników, kiedy zdali sobie sprawę, jakich metod perswazji oczekuje od nich pracodawca.


Potrzebujesz pomocy przy rozwiązaniu problemów związanych z przestępczością gospodarczą? Chcesz odzyskać tzw. trudny dług? A może potrzebujesz skutecznej ochrony antywindykacyjnej? Napisz do mnie: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!