Przyspieszony kurs wyłudzeń VAT-u

/2 komentarze/w , , , , , /Autor

Na wstępie chciałbym Wam się do czegoś przyznać. Otóż moim głównym hobby są wyłudzenia podatku VAT – można w sumie powiedzieć, że to miłość od pierwszego wejrzenia, aczkolwiek platoniczna. I dzisiaj właśnie chciałbym na ten temat co nieco opowiedzieć – i będą to w pewnej części informacje jeszcze nie publikowane.

 

I Love VAT

Podstawowe pytanie: dlaczego właśnie ten VAT…? Odpowiedź jest prosta: bo to król przestępczości gospodarczej w Polsce – jak lew jest król dżungli. Ciężko znaleźć inne pole, na którym byłoby możliwe kradzieże miliardów PLN – Amber Gold itp. nie ma nawet podejścia do VAT-u, jeśli chodzi o skalę. Zaryzykowałbym stwierdzenie, że nawet tzw. złodziejska prywatyzacja nie dawała takich możliwości zarobkowych. Dodatkowo bardzo wysoko cenię kreatywność – zwłaszcza w biznesie. A schematy VAT wymagają kreatywności – i to dużej. W budowaniu schematów trzeba ominąć przeszkody i pułapki zastawiane przez organy ścigania, ustawić strukturę tak, aby zarabiała możliwie najbardziej efektywnie i przy najniższym poziomie ryzyka i tak dalej… Trzeba myśleć. To jest naprawdę fajna sprawa, jak już się umie łączyć ze sobą te klocki.

 

Szybka historia wyłudzeń VAT-u w Polsce

 

Etap 1: początki

Pierwsze wyłudzenia VAT-u w naszym kraju miały miejsce jeszcze w latach 90. Były to prymitywne schematy, w których źródłem zarobku było eksportowanie różnego badziewia po drastycznie zawyżonych cenach, a następnie żądanie zwrotów VAT-u. Czasem to przechodziło, a czasem nie.

 

Etap 2: służby wkraczają do akcji

Tuż wejściu Polski do Unii Europejskiej otworzyły się nowe możliwości. Wiele znaków na niebie i ziemi wskazuje, że jako pierwsze skorzystały z nich służby zblatowane z wyższymi urzędnikami aparatu skarbowego. Bez tych ostatnich duża skala byłaby niemożliwa do ogarnięcia – zresztą niektórzy urzędnicy nie mieli wyjścia, bo jeśli nie chcieli pójść na współpracę, to wykręcano im aferę i byli usuwani ze stanowiska (o ile nie gorzej). Znam takie przypadki. Co do służb, to w temacie VAT-u działały te byłe lub te pozostające ciągle w grze. To służby w dużej mierze odpalały schematy karuzelowe, handlowały paliwami i tak dalej. I to nie są szurowskie teorie – zbyt wielu poważnych ludzi mówiło mi w tej kwestii to samo w trakcie osobistych rozmów.

 

Etap 3: wyłudzenia VAT trafiają pod strzechy

Naturalną drogą rozwoju wyłudzeń VAT-u było to, że wiedza ta zaczęła przenikać na niższe szczeble. To zresztą zawsze tak jest. Jedna z wiarygodnych teorii mówi, że służby były bowiem poukładane z niektórymi przestępcami, którzy nauczyli się z czasem „z czym się je” ten cały VAT i jak to wygląda. Przestępcy kryminalni posiedli część know – how, również część układów ze skorumpowanymi przedstawicielami aparatu skarbowego. No i zaczęli zarabiać, bardziej lub mniej udolnie. Kolejni bandziorkowie dowiadywali się o temacie i wchodzili w ten biznes, często wspierani przez doradców podatkowych, którzy „stanęli po złej stronie mocy”. W międzyczasie jeszcze służby dalej sobie hulały z tym VAT-em, a bandziorków albo się zdejmowało, albo nie. Tych, których zdjęto, mogliście potem oglądać w TV jako tzw. mafię VAT. Tyle, że prawdziwa mafia ukrywała się gdzie indziej.

 

Etap 4: zagraniczne mafie VAT wjeżdżają do Polski

Mamy rok 2012. Wprowadzono reverse chargé (tzw. odwrócony VAT) na elektronikę w Niemczech. Zorganizowane grupy międzynarodowe obracające elektroniką na wielomiliardową skalę zostały wypchnięte z tamtejszego rynku. I gdzie się pojawiły…? Oczywiście w Polsce. W krótkim czasie staliśmy się jednym z czołowych eksporterów iPhone’ów na świecie – rzecz jasna tylko na papierze. Straty liczone w setkach milionów PLN rocznie (o ile nie więcej). Schemat działania? Bardzo prosty: MT (missing trader – znikający podatnik / słup) wprowadzał na polski rynek towar w cenie netto, sprzedawał nieświadomemu przedsiębiorcy w cenie brutto i nie odprowadzał VAT-u do skarbówki. Zysk? Około 10 – 11% od wartości transakcji, czasem zapewne nieco mniej. Co ciekawe, towar z karuzel często przechodził np. przez spółki skarbu państwa i był wywożony za granicę. Te same smartfony w ten sposób potrafiły krążyć nawet po 8 razy w karuzeli.

 

Etap 5: obecne schematy wyłudzeń VAT

Po wprowadzeniu odwróconego VAT-u na elektronikę (a później split payment) akcje z iPhone’ami na wielką skalę przestały mieć rację bytu. Myli się jednak ten, kto uważa, że skończyły się możliwości zarabiania na VAT! Po prostu skoncentrowano siły na innych towarach: napoje energetyczne, telewizory (do czasu, aż objął je split payment), mleko w proszku, czekolady, a nawet różnego rodzaju zagęszczacze itp. rzeczy. Moim zdaniem fajnie to by się kręciło na odżywkach białkowych i batonach energetycznych ze stawką 23% (niektóre mają 8%), ale zostawię to dla siebie. Poniżej taki przykładowy model A.D. 2020, choć bardzo podobny opisywałem już ponad rok temu.

1. Spółka A, czyli znikający podatnik / słup wprowadza na polski rynek towar w cenie netto.

2. Spółka A sprzedaje towar spółce B w cenie brutto, biorąc do kieszeni VAT i znikając bez odprowadzenia należności do US.

3. Spółka B sprzedaje towar spółce C i tak dalej…

4. Załóżmy, że dojechaliśmy do spółki F (nie będę Wam rozpisywał szczegółowo całego schematu), która pełni rolę bufora na wejściu, tak bym to określił. To już nie może być żaden „krzak” i podejrzana spółka. Przestępcy werbują do współpracy lub kupują taką firmę, która działa już na rynku przez co najmniej kilka lat i jest wiarygodna dla Urzędu Skarbowego. Musi też prowadzić realną działalność, żeby nie zdradziły jej chociażby przepływy finansowe lub raporty JPK_VAT. Ale jedna rzecz: jak już VAT-owcy kupią spółkę, to w szybkim tempie „czyszczą” ją z majątku, aby w razie czego nie było co konfiskować. Jeśli zaś werbują do współpracy, to niech się martwi obecny właściciel. Tak czy inaczej dalej towar idzie do…

5. … Do jakiejś dużej sieci handlowej, typu cash & carry, czy po prostu do dużej sieci marketów – będzie to G (G jak grubas, nieprzypadkowo). Pozostaje pytanie, bardzo ważne: po co w ogóle G miałby kupować towar i jak doprowadzić do tego, aby zechciał kupić właśnie od naszego bufora F…? Odpowiedzi są dwie. Pierwsza z nich jest taka: trzeba sprzedawać tanio i skorumpować kupca z sieci. To akurat nie jest jakieś supertrudne – taka to tajemnica Poliszynela, że wielu kupców bierze łapówki za przyjęcie towaru do sieci. Tutaj można dać im więcej – więcej łapówki (bo zarobimy na VAT, a nie tylko na zwykłej marży) oraz więcej obrotów, od których kupcy dostaną dodatkowo premię od firmy. I tutaj przechodzimy płynnie do drugiej rzeczy: aby nasz skorumpowany kupiec był w razie czego kryty, to towar musi schodzić. Co więc musimy zrobić…? Zorganizować popyt!

6. No więc ten popyt organizujemy, a konkretnie to do akcji wkracza nasz spółka H, którą nazwałbym brokerem na wyjściu. Owa spółka H kupuje towar od sieci G i następnie wywozi do innego kraju UE. I co się wtedy robi…? Zwrot VAT-u!

 

Możliwości

Tak jest, sam schemat choć bardzo prosty, to daje bardzo duże możliwości. Zarabiamy jakieś 10% od transakcji „przytulając” VAT, jaki grubas G wpłacił do naszego schematu, czy tam karuzeli. No i zwrot też dostajemy, więc nie dopłacamy na późniejszym etapie.

A zwroty najczęściej przechodzą, bo nasz broker H na wyjściu jest również wiarygodną spółką (podobnie jak bufor F na wejściu), a do tego kupuje do bardzo wiarygodnej firmy, jaką jest duża sieć handlowa. Trudno podważyć taką transakcję – zwłaszcza, że F na wejściu też ma wszystko w porządku z papierami. Eksport jest udowodniony (inna sprawa, że można eksportować do kontrolowanej przez nas spółki), czyli nie ma podstaw, aby odmówić zwrotu – no, chyba, że akurat zdemaskują cały schemat. Wiele spraw związanych z odmową zwrotu VAT-u było uzasadnionych np. tym, że firma występująca o zwrot kupowała od mało wiarygodnej spółki, która w opinii skarbowców np. nie mogła dysponować legalnym towarem i była prawdopodobnie świadomym elementem karuzeli VAT. Podobnie, gdy towar wyjechał za granicę i okazało się, że kupił go znikający podatnik. UeSy blokowały zwroty w tego typu sytuacjach, ale w naszym przykładzie takie zagrożenie blokadą jest mocno zminimalizowane. Zresztą, aby coś udowodnić, US musiałby wjechać z kontrolą do dużej sieci handlowej – powodzenia! Grubasów zwykle się nie rusza, bo to trudna sprawa, a mało komu więc chce się walczyć z silnym przeciwnikiem – lepiej kopać maluczkich.

Także jest fajnie, fajniusio w tym schemacie – dobrze poukładany daje duże szanse na sukces. Powtarzam, dobrze poukładany, bo spartaczony to duża szansa na niepowodzenie – mówiłem o tym w jednym z moich pierwszych filmików na YouTube (zapraszam do subskrybowania kanału jakby co). A wbrew pozorom można się tutaj „nadziać” na wiele problemów, jak chociażby odpowiednie poukładanie schematów przepływów finansowych – w skrócie chodzi o to, że F z naszego schematu nie może kupować od samych tylko buforów lub w zdecydowanej większości od buforów, ponieważ jego cykl życia jest obliczony nawet na kilka lat, a przy kontrolach krzyżowych mogłyby wyjść podejrzane zależności = zbyt szybka blokada podmiotu. Słupa można zmieniać co kilka miesięcy, a bufora na wejściu już gorzej.

Jednak, jeśli przezwyciężymy trudności, to towar może sobie krążyć, część się nawet sprzeda normalnie w sieci wielkopowierzchniowej i przyniesie quasi legalny zysk. Powiem Wam zresztą, że obserwuję sobie taki jeden przypadek, gdzie pewna grupa sprzedawała produkty spożywcze do dużej sieci typu cash & carry i trwało to od około 5 lat. Ostatnio podobno wyhamowali (może kupiec z sieci się wysypał…?), ale póki co bujają się bez tzw. przypału, mimo szeregu nieostrożnych posunięć typu podpisywanie sterty faktur w lokalach typu KFC czy McDonalds. No, ale minął już okres 5 lat, a tyle trwają często śledztwa w sprawach związanych z VAT-em, więc jestem ciekaw, czy służby ich capną niedługo, czy jednak nie. Odnośnie poziomu finansowego, na jakim operowali, to powiem tak: najnowszy model Ferrari w kilka miesięcy. Czyli nieźle.

 

A gdzie kontratak KAS i odtrąbione w mediach zniszczenie mafii VAT…?

Odpowiem tak: wiele wskazuje na to, że ta cała walka z mafiami VAT to w dużej mierze pic na wodę – fotomontaż, czyli sukces stricte medialny. Owszem, jakieś zorganizowane grupy są łapane dzięki zaangażowaniu służb, nie przeczę, ale mogłoby być o wiele lepiej w tej materii. Być może uszczelniono system na poziomie mniejszych przestępstw, także nie przeczę. Ale jeśli chodzi o topowe grupy, to nie jest kolorowo – a przecież można było wprowadzić dwa ciekawe systemy wykrywania i zwalczania mafii VAT. Piszę o tych, z którymi się zetknąłem (być może były jeszcze inne utajnione rozwiązania, których nie poznałem, nie wiem).

O pierwszym systemie pisałem już ponad rok temu – pod roboczym tytułem „Operacja VAT-owcy”, a prawdziwa nazwa zostanie ujawniona niedługo. Jeśli kogoś ten temat interesuje, to zapraszam do doczytania o tym na blogu.

O drugim systemie dowiedziałem się niedawno i póki co nie mogę o nim zbyt wiele napisać. Generalnie skuteczność algorytmów miałaby być tutaj zbliżona do zachodnich rozwiązań, czyli bardzo, bardzo wysoka. Wykrywaniu podlegałyby bufory / znikający podatnicy, a system byłby oparty na raportowaniu podejrzanych transakcji i wstrzymaniu wypłat VAT-u dla buforów / znikających podatników (sprzedawca mógłby np. dostać nakaz od US, aby danemu kontrahentowi zapłacić w split payment).

 

Co łączy te dwa systemy?

Po pierwsze elementy w nich zawarte pokrywają się w pewnej części z rozwiązaniami stosowanymi w tych państwach UE, które są nieco bardziej zaawansowane od Polski w kontekście technik zwalczania zorganizowanej przestępczości skarbowej (Wielka Brytania, Włochy).

Po drugie w obu systemach podstawą było odcięcie słupów od pieniędzy i tym samym spowodowanie strat u beneficjentów rzeczywistych, czyli osób kierujących daną karuzelą VAT.

No i po trzecie – najważniejsze: żaden z tych systemów nie został wcielony w życie.

Czy chcecie spytać, dlaczego nie zdecydowano się na praktyczne wykorzystanie tych rozwiązań? Czy może były zbyt słabe? Wręcz przeciwnie, były naprawdę dobre (przynajmniej w mojej ocenie). To nie jest bowiem tak, że Polacy nie potrafią stworzyć dobrych rozwiązań, bo mamy zdolnych analityków. Problem leży gdzie indziej: w osobach decyzyjnych. Niekiedy są to tzw. łosie z politycznego nadania i bez odpowiednich kompetencji, które nie potrafią zrozumieć i docenić danego rozwiązania. Gorzej, jeśli rozumieją potencjał, a mimo to rozwiązanie jest blokowane z premedytacją, aby jego implementacja nie szkodziła pewnym grupom wpływów. Z którym z tych wariantów mieliśmy do czynienia w przypadku obydwu opisanych systemów…? Być może okaże się to wkrótce – tyle mogę napisać.

 

Kogo wzięła na celownik Krajowa Administracja Skarbowa?

Jakby tego było mało, mamy obecnie problem systemowy: aparat skarbowych jest mocno „ciśnięty” o wyniki. Teoretycznie to dobrze, ale w praktyce oznacza to tragedię wielu przedsiębiorców. O wiele prościej jest bowiem naliczyć uczciwą firmę posiadającą majątek, niż uganiać się za słupem, z którego i tak nie ściągnie się nawet złotówki. W konsekwencji dochodziło do sytuacji, w których wywiad skarbowy „hodował” sobie karuzele i zamiast je rozbić w początkowym etapie, wjeżdżał po czasie do firm, które nieświadomie kupiły towary z takiej karuzeli (no, czasem jednak też świadomie, jeśli chodzi o ścisłość). Są na to dowody. Tym sposobem uczciwy przedsiębiorca musiał płacić VAT za oszustów, co wiązało się z wieloma tragediami biznesowymi i osobistymi.

 

Gratulacje!

Z przyjemnością informuję, że dotarłeś do końca kursu! Masz teraz podstawową wiedzę na temat wyłudzeń podatku VAT, która pomoże Tobie zrozumieć, jak to wszystko funkcjonuje. Szerszy opis znajdzie się zapewne w mojej książce (prace wciąż trwają), a zanim ją wydam, to zapewne jeszcze nie raz i nie dwa wrzucę to i owo związanego właśnie z VAT-em – zwłaszcza, że dość sporo się w tym temacie dzieje. W każdym razie jeżeli akurat masz problemy z aparatem skarbowym w kwestii VAT-u, może nawet nabroiłeś, no i potrzebujesz profesjonalnej pomocy, to pisz: kontakt@bialekolnierzyki.com 

Przy okazji zapraszam Ciebie również do zapisania się na newsletter Białych Kołnierzyków – naszym Subskrybentom co tydzień wysyłamy ciekawe materiały dotyczące praktycznego zatosowania prawa w biznesie. Link do zapisów

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Rolnicy, VAT i pewne biblijne powiedzenie

/w , , , /Autor

Wielu z Was zapewne kojarzy sytuację z biblijnej uczty Baltazara, gdzie na ścianie pojawił się napis: „mene, mene, tekel, ufarsin”, co w przekładzie na polski znaczy: policzone, zważone, podzielone. Ok, ale co to ma wspólnego z podatkiem VAT…? Powiem tak: w niektórych przypadkach nawet całkiem sporo.

 

Rolnik rozlicza VAT

Chyba większość rolników, którzy zgłosili się do podatku VAT, zdecydowała się na ten krok licząc na spore zwroty VAT-u w gotówce z uwagi na zakupy paliwa oraz na odpisy VAT od zakupionego sprzętu i materiałów budowlanych (zazwyczaj opodatkowanych stawką 23%). Jednak nie zawsze jest kolorowo i czasem okazuje się, że VAT u rolników ma także swoją ciemną stronę, o czym świadczy pewna historia wprost z podwarszawskiego zagłębia sadowniczego.

Naczelnik jednego z podwarszawskich Urzędów Skarbowych postanowił w 2016 roku przeprowadzić kontrolę u podatnika zgłoszonego do podatku VAT, który prowadził działalność rolniczą w zakresie gospodarstwa sadowniczego. W trakcie tej kontroli zweryfikowano ewidencję sprzedaży oraz ewidencję zakupów. W protokole pokontrolnym, a następnie w decyzjach 1 instancji, zakwestionowano rzetelność ewidencji sprzedaży. Powód? Według organu podatkowego, zadeklarowana sprzedaż opodatkowana była o co najmniej połowę zaniżona! Tak, dobrze przeczytaliście: o połowę, czyli grubo. Po ciężkich bojach stoczonych przez podatnika, skarbówka postanowiła dopuścić dowód z opinii biegłej z zakresu ogrodnictwa. Sukces…? No więc właśnie niekoniecznie…

 

 

Wyliczenia strat w praktyce, czyli biegli w akcji

Biegła dokonała wizji lokalnej sadów oraz przeanalizowała zaświadczenia o pomocy dla rolnika z uwagi na susze, podtopienia i inne klęski żywiołowe. Z wyliczeń wyszło jej, że z dwóch obszarów, na których rolnik gospodarował, 4500 drzewek wymarzło, a część była świeżo zasadzonych. Na podstawie danych statystycznych biegła obliczyła więc, jaki powinien być plon z gospodarstwa rolnego i jaka ilość owoców powinna być opodatkowana podatkiem VAT. Rolnik posiadał jabłka, grusze i śliwki w sadzie.

 

Opinia biegłej kontra stanowisko rolnika

Przy sporządzaniu opinii na swoje nieszczęście (a to daje nadzieję rolnikowi na uwzględnienie skargi do WSA) biegła jako źródło wiedzy wskazała m.in. specjalistyczne „konsultacje z doświadczonymi sadownikami”, bez powołania nazwisk i danych tych sadowników. Biegła odrzucając plony wskutek wycięcia sadu po jego częściowym wymarznięciu, przyjęła, że drzewka nie przemarznięte, które były w sąsiedztwie wymarzniętych, owocowały tak samo, jakby nie doszło do przemarznięć. Rolnik nie mógł się z tym zgodzić i wskazywał, że biegła nie posiada kwalifikacji oraz że jest specjalistką z zakresu ogrodnictwa, a nie sadownictwa. Wskazywał również na brak oceny, jaki był rozmiar szkód w innych drzewkach, niż te objęte szkodą całkowitą. Według rolnika przyjęty współczynnik strat na poziomie:

– 2 % odpady,

– 10% owoce niehandlowe,

– 3% ubytki w przechowalni,

jako maksymalny wskaźnik korekty sprzedaży nie odpowiada rzeczywistości, gdyż przyjęte założenia nie odzwierciedlają warunków glebowych, atmosferycznych i normalnego funkcjonowania gospodarstwa. Inaczej mówiąc: biegła wyliczyła bardzo małe straty, podczas gdy rzeczywistość rolnicza była znacznie gorsza (tzn. strat było o wiele więcej).

 

 

Rolnik bez wsparcia kontra urzędnicy skarbowi

Niestety, dzisiejszy bohater popełnił już na wstępie bardzo poważny błąd: występował sam i nie będąc przygotowanym stawił się na wezwanie do Urzędu Skarbowego. Tam go przesłuchano w charakterze strony – padły pytania na temat historii gospodarstwa, zbiorów i produkcji rolnej oraz sprzedaży. No i niestety, ale nasz rolnik przybił sobie sam gwóźdź do trumny, używając nieprecyzyjnych sformułowań o wysokości zbiorów i generalnych pojęć o wysokości sprzedaży i stratach w uprawach. No a jak tak, to przyklepano mu, że zbiory w danym roku miał w okresie późne lato / jesień, a sprzedawał je głownie w następnym roku podatkowym. W ten sposób produkcję z 2011 roku przerzucono jako sprzedaż do 2012 roku i analogicznie w kolejnych okresach, obejmując częścią decyzji zasadniczo kres objęty przedawnieniem (2012 i 2013).

 

No to dopłacisz Pan podatek…

Na podstawie opinii wspomnianej już biegłej, Urząd Skarbowy doszedł do wniosku, że blisko połowa produkcji sadownika była sprzedawana bez ewidencjonowania sprzedaży. Połowa! Skutek? Okres objęty kontrolą (2011-2015) doprowadził do naliczenia nieuwzględnionego VAT-u należnego w kwocie blisko 300 000 złotych. Do tego dodajmy odsetki i prawdopodobną grzywnę w sprawie karnoskarbowej… Czyli po prostu podatkowa Apokalipsa (trzymając się biblijnych klimatów).

 

Przedawnienie? Zapomnij!

O czym jeszcze warto wspomnieć to to, że decyzje Dyrektora Izby Administracji Skarbowej były osobiście zawożone przez pracowników Izby Administracji Skarbowej do domu do podatnika w dniu 27 i 30 grudnia 2019 roku. Uprzejmość urzędników…? A skąd – chodziło o to, żeby przypadkiem nie doszło do przedawnienia wskutek doręczenia decyzji po 1 stycznia 2020 roku.

Po decyzji dyrektora Izby Administracji Skarbowej utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji, rolnik wynajął doświadczonego prawnika (jakby ktoś takiego potrzebował, to proszę śmiało pisać) i sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Problem w tym, że prawnik ten został wynajęty 3 dni przed wydaniem decyzji przez organ odwoławczy, więc zasadniczo nie mógł już z tym tematem nic zrobić na tym etapie – oprócz zarzutów formalnych, rzecz jasna.

 

 

Kontrola podatkowa – jak się zachować, o czym pamiętać?

A jeśli nas już dopadnie biblijna plaga – wróć – kontrola podatkowa…? Wtedy dobrze jest pamiętać o kilku rzeczach:

  • Jeśli sprawa wygląda na poważną, to do Urzędu Skarbowego nigdy nie idziemy sami. Naprawdę zainwestowanie tych paru złotych we wsparcie adwokata, radcy prawnego, czy doradcy podatkowego, może się nam zwrócić stukrotnie (albo i lepiej).
  • Czasem lepiej jest na początku nic nie powiedzieć, a w domu na spokojnie przygotować jakąś odpowiedź – oczywiście w taki sposób, żeby potem można było składać wnioski dowodowe.
  • Urzędnicy rzadko kiedy wchodzą z kontrolą i dokumentacji księgowej i pozostałej dokumentacji. No a skoro tak, to zwykle jest czas na jej przeanalizowanie i dostarczenie do urzędu – po to, żeby dać odpór argumentom organu.
  • Staramy się składać jak najwięcej wniosków dowodowych. W podanym case study zawsze mogły być przerwy w dostawie prądu i większe zepsucia w magazynie owoców, wreszcie niesprzedane owoce mogły pójść na przeoranie w ziemię i tak dalej.
  • W miarę możliwości nie odbierać nic osobiście, jeśli jest to przywożone od organów skarbowych, a rodzinie powiedzieć, że ma zakaz odbioru korespondencji. A jak coś przychodzi przed Bożym Narodzeniem lub przed końcem roku, to już uważać szczególnie!
  • Zastanówmy się, który sąsiad mógł mieć do nas pretensje i napisać donos – dobrze wiedzieć, kto pod nami dołki kopie.

 

 

O czym jeszcze chciałbym wspomnieć

W zasadzie to prawie wszystko na dziś. Ten case dotyczył co prawda branży rolniczej, ale prawidłowości w nim przekazane znajdują zastosowanie w wielu rożnych dziedzinach gospodarki, więc lepiej zapamiętajcie te kilka punktów związanych z kontrolą podatkową! No a jeśli macie podobne problemy i potrzebujecie wsparcia specjalisty, to piszcie (fajne case study też wskazane – po analizie mogę wrzucić na bloga). A na sam koniec przypominam o newsletterze Białych Kołnierzyków, na który powinieneś / powinnaś zapisać się już teraz (jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś/aś)! Tak dla własnej korzyści (no, może trochę i mojej). Link do zapisów tutaj

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Kryzys na rynku nieruchomości – zagrożenia dla inwestorów i zwykłych właścicieli

/2 komentarze/w , , , , , , /Autor

Co przekonało większość inwestorów do ulokowania swoich pieniędzy w nieruchomościach? Poczucie, że jest to bezpieczna inwestycja. Nieruchomości kojarzą się mocno ze stabilizacją i choć ciężko tu o rekordowe zwroty z kapitału, to do tej pory można było z tego biznesu bardzo dobrze żyć. Niestety, piękny sen może się wkrótce skończyć – zwłaszcza w przypadku tych, którzy inwestowali głównie na kredyt. Dziś przedstawię szybką analizę potencjalnych problemów i wyzwań, przed jakimi mogą stanąć już niedługo mniejsi inwestorzy.

 

Uwaga! Ruszyliśmy z nową inicjatywą!

W dniu 23 lipca uruchomiliśmy zapisy na unikalny kurs Skuteczne Zabezpieczenie Nieruchomości! Jest to megaprzydatna porcja wiedzy, którą powinien poznać KAŻDY, kto chce zabezpieczyć swój majątek tak, aby w razie niepowodzenia w biznesie nie stracić owoców swej wieloletniej pracy.

Co znajdziesz w naszym kursie:

  • Zestaw skutecznych rozwiązań opracowanych przez doświadczonych praktyków z branży nieruchomości oraz najlepszych prawników.
  • Forma indywidualnej konsultacji, podczas której możesz zadawać pytania + pełen zestaw informacji w formie pisemnej.
  • Indywidualny Plan Zabezpieczający, ułożony specjalnie dla Ciebie i dostosowany do Twoich potrzeb oraz oczekiwań.

Link do dedykowanej strony z informacjami odnośnie kursu znajdziesz TUTAJ

 

Dla tych, którzy wolą oglądać ⬇️

 

 

Dla tych, którzy wolą czytać ⬇️

 

1. Kryzys, inflacja i stopy procentowe

Obecna sytuacja jest naprawdę wyjątkowa. Mamy bowiem rekordowo niskie stopy procentowe, które z jednej strony są oczywiście korzystne, ale z drugiej mogą stanowić pułapkę. Tzw. przeciętny Kowalski lub też mniej doświadczony inwestor, mogą bowiem oprzeć swoje kalkulacje wypłacalności na dzisiejszych wskaźnikach. Tymczasem rządzący fundują nam „dodruk” pustego pieniądza, co może skutkować wzrostem inflacji, a w drastycznym scenariuszu nawet wejście w hiperinflację. Mówią o tym zresztą wszędzie, więc to nie jest jakaś wiedza tajemna. No dobrze, co się wtedy stanie…?

Przede wszystkim spadnie siła nabywcza pieniądza fiducjarnego, czyli niemającego pokrycia w dobrach materialnych. Ludzie mogą przestać wierzyć w złotówkę oraz, tak bardziej ogólnie, w państwo. Co gorsza, diabli wiedzą, jaka będzie skala „dodruku” złotówek – rządzący mówili, że wykreują tyle, ile będzie trzeba. A właściwie to, będąc precyzyjnym, zwiększą się płynne rezerwy na rachunkach bieżących banków komercyjnych, co potocznie nazywa się dodrukiem. No i jeżeli dojdzie do utraty wiary w złotego, to inwestorzy będę niechętnie kupowali kolejne obligacje Skarbu Państwa. Ratunkiem być może byłby tutaj interwencyjny skup obligacji przez NBP, ale co, jeśli to by nie wystarczyło…? W takiej sytuacji mechanizmem ratującym system może być chociażby maksymalne podniesienie stóp procentowych i emisja obligacji z oprocentowaniem np. 20%. Brzmi to dziś mało prawdopodobnie, ale przy szalejącym kryzysie… Zresztą zbliżony scenariusz mogliśmy obserwować niedawno w Turcji, gdzie przeciętny inwestor mógł zarobić na obligacjach państwowych 24%. My w Polsce, póki co, mamy 1% rocznie na obligacjach, co w warunkach szalejącej inflacji byłoby wręcz śmieszną wartością.

 

Skala potencjalnych problemów

No dobrze, nastają mroczne czasy, rosną więc stopy procentowe – a wraz z nimi raty. O ile? Oto szybka symulacja.

Załóżmy, że mamy kredyt na 400 tys. PLN na 30 lat:

– jeśli mamy oprocentowanie na poziomie 3,5%, to rata miesięczna wyniesie niecałe 1800 PLN,

– skok oprocentowania do 5% oznacza już ratę na poziomie około 2150 PLN,

– dalej mamy 10% – rata jest już na poziomie ok. 3500 PLN, co jest bardzo dużym wzrostem,

– no i wreszcie oprocentowanie na poziomie 15%, co oznacza ratę w wysokości ponad 5000 PLN!

Czyli startowaliśmy z pułapu 1800 PLN miesięcznej raty, a w megaczarnym scenariuszu możemy wskoczyć na ponad 5000 PLN. Ile budżetów domowych i biznesplanów wytrzymałoby taki skok…? Niewiele. Skala ilości posiadanych kredytów może tutaj tylko potęgować problemy.

Dla przeciętnego Kowalskiego, mającego mieszkanie na kredyt, to byłaby tragedia porównywalna do tej, którą przeżywają dziś niektórzy frankowicze. Być może sprytni inwestorzy daliby sobie radę nieco lepiej. Na pewno większą szansę na przetrwanie mieliby tacy, którzy kupili mieszkania w okazyjnych cenach oraz wprowadzili w nich adaptacje zwiększające przychody z najmu, jak chociażby podział na pokoje, czy tak zwane unity. No i do tego mają dobry cashflow, czyli inaczej poduszkę bezpieczeństwa pozwalającą przetrwać przez jakiś czas podwyżki rat kredytów hipotecznych.

 

 

2. Demografia, emigracja, bezrobocie

No niestety, ale podwyżki stóp procentowych to nie jedyny z problemów, jakie już wkrótce mogą zajrzeć w oczy inwestorom i kredytobiorcom. Zacznę może od słynnego 500+, które teoretycznie miało stymulować wzrost demograficzny. W praktyce niewiele z tego wyszło – tzn. wyszło kupowanie głosów wyborców, bo dzieci nie rodzi się wcale więcej lub też wzrost ten jest minimalny. Struktura demograficzna dalej jest więc w Polsce zła, co nie napawa optymizmem – no, ale to wiemy nie od dziś.

Do tego kryzys… A w kryzysie możemy mieć do czynienia ze zwiększoną emigracją Polaków poza granice, co zmniejszy popyt na mieszkania. I tak złą sytuację może pogorszyć osłabiający się złoty. Jego niskie ceny w stosunku do Euro, funtów czy dolarów będą stanowić dodatkowy bodziec do wyjazdów. A jak dodamy do tego wzrost wysokości rat kredytów hipotecznych, to niektórzy wręcz nie będę mieli innego wyjścia, jak tylko emigracja – no, chyba, że zdadzą się na łaskę lub niełaskę komornika. Poza tym nie wiadomo, jak za kilka miesięcy będzie wyglądała sprawa z Ukraińcami, którzy dziś w sporej części wyjechali z naszego kraju. Ukraińcy dość mocno napędzali rynek wynajmu mieszkań i dawali zarabiać inwestorom. A teraz, czy wrócą? Część zapewne tak, ale jaka…? Nie można też zapominać o tych, którzy kupili mieszkania w atrakcyjnie turystycznych rejonach z myślą o zarabianiu na wynajmie krótkoterminowym! W przypadku pikujących w dół wskaźników gospodarczych ludzie będą mieli mniej pieniędzy, a jedną z branż, które odczują to najszybciej, będzie szeroko rozumiana turystyka. O ile bowiem bez jedzenia czy internetu ciężko się obyć, to już z takiego wyjazdu na weekend nad morze można spokojnie zrezygnować. Tu też niełatwo więc przewidzieć wahania popytu.

 

Modelowy najemca

Kolejna kwestia, istotna szczególnie dla inwestujących w nieruchomości, to trudności w pozyskaniu tak zwanego modelowego najemcy. Kim jest ów modelowy najemca? W skrócie to ktoś, kto dysponuje płynnością finansową i regularnie reguluje swoje zobowiązania względem wynajmującego. Jeśli takich modelowych najemców jest coraz mniej, to inwestor wynajmujący mieszkania staje w obliczu podwyższonych kosztów związanych chociażby z brakiem płatności, prowadzeniem działań windykacyjnych, czy wreszcie eksmisją lokatorów. A skoro już przy tym temacie jesteśmy, to już dziś epidemia koronawirusa praktycznie sparaliżowała eksmisje komornicze, co oczywiście przyczyniło się do strat ponoszonych przez niektórych właścicieli mieszkań. Jak będzie w przyszłości? Nie bardzo wiadomo. Nie chciałbym też być złym prorokiem, ale rządzący również mogą spłatać inwestorom psikusa w temacie eksmisji i w przypadku ostrego kryzysu zablokować je na jakiś czas. Ostatecznie wszak docelową grupą wyborców PiS są raczej biedniejsze warstwy społeczne, więc lepiej ściągnąć na siebie gniew niewielkiej grupki inwestorów niż wkurzyć lud ułatwieniami w eksmisjach. To też należy mieć na uwadze, więc teraz przeskoczmy płynnie do punktu trzeciego.

 

 

3. Zmienność prawa

Ooo, tutaj można by dużo pisać o możliwych scenariuszach, bo nasz Ustawodawca uwielbia nas zaskakiwać. No i niestety, w wielu przypadkach jest tak, że prawo w Polsce tworzy się w perspektywie krótkoterminowej. Po co? Żeby osiągnąć doraźne cele, na przykład propagandowe. Mówiąc wprost: niektóre rozwiązania wyglądają tak, jakby tworzono je wyłącznie po to, aby przypodobać się elektoratowi. W praktyce często sprowadza się to do schematu: uszczknąć tym, którzy mają nieco więcej i za te pieniądze kupić poparcie tych, którzy mają mniej. Co smutniejsze, zabieranie bogatszym znajduje szerokie poparcie w polskim społeczeństwie, które w dużej mierze uważa, że to dobry kierunek, no bo po co komuś np. 5 mieszkań – przecież wystarczy mu jedno. Nie wierzycie? No to poczytajcie sobie komentarze w internecie. Nie zdziwiłbym się więc, gdyby w pewnym momencie wprowadzono chociażby podatek katastralny np. na trzecie i kolejne mieszkanie posiadane przez jedną osobę. Do tego mogłyby też dojść inne „kwiatki”, jak chociażby:

  • zakaz eksmisji w określonych sytuacjach,
  • ciche przyzwolenie na niepłacenie czynszów przez lokatorów,
  • maksymalna stawka za wynajem m2 mieszkania,
  • wyższy podatek PCC (obecnie 2% od ceny sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym),
  • zakaz zbywania / nabywania mieszkań przy większej ilości,
  • konfiskata mienia (to już megadrastyczne!),
  • i tak dalej…

Problem jest tutaj taki, że ciężko jest przewidzieć, w którym kierunku to wszystko pójdzie. A taka niepewność nie sprzyja inwestycjom, tak najogólniej mówiąc.

 

 

Licytacje komornicze – grabież w świetle prawa

Tak więc łącząc wszystkie kropki, może się okazać, że powstanie z nich jedna wielka czarna dziura. W tej dziurze wielu Polaków z dnia na dzień przestanie regulować swoje zobowiązania, w tym również kredyty hipoteczne. Nie ze złej woli – po prostu nie będą mieli z czego. No i duża część z tych nieruchomości trafi pod młotek, czyli pójdą na licytację komorniczą. Co to oznacza dla licytowanych…? Potężne straty finansowe!

Zacznę tutaj od tego, że od 2008 roku – to jest od słynnego krachu w USA – polskie banki zaczęły stosować rekomendacje S, wymagające od kredytobiorcy hipotecznego wkładu własnego na poziomie do 20% (obecnie). Dodatkowo ceny nieruchomości w ciągu ostatnich lat szły w górę, tworząc jeszcze większą różnicę pomiędzy ceną mieszkania czy domu, a kwotą kredytu na zakup udzielonego przez bank. Dlaczego jest to istotne, o tym za moment.

 

Ile realnie traci się na licytacji komorniczej

Najlepiej będzie, jeśli przedstawię sytuację na konkretnym przykładzie, wziętym zresztą z życia.

Jest więc mieszkanie inwestycyjne w Sopocie o wartości ok. 700 tys. PLN, z kredytem hipotecznym na poziomie 400 tys. PLN. Różnica, czyli 300 tys. PLN, to wkład własny, czyli kapitał prywatny + wzrost ceny nieruchomości w ciągu ostatnich lat. Zapamiętajmy teraz tę kwotę 300 tys. PLN, gdyż będzie ona kluczowa w dalszym rozliczeniu.

No i teraz mamy galopującą inflację, rata kredytu hipotecznego znacząco wzrasta, a nieruchomość nie generuje przychodu z najmu. Dlaczego nie generuje? Bo np. jest nadpodaż i małe obłożenie w przypadku wynajmu turystom, lub trafia się niepłacący najemca, którego nie można eksmitować. Finalnie kredyt przestaje być obsługiwany, a bank wypowiada umowę dając niewiele czasu na spłatę 400 tys. PLN (no, może niecałych, bo ileś tam rat już spłacono). Nieruchomość trafia więc w ręce komornika, no i tu zaczyna się zabawa…

Powiem to mocno, ale niech będzie: system licytacji komorniczych w Polsce jest bardzo często niczym innym, jak ograbieniem dłużnika z majątku. Wspominałem już o tym ze 2 lata temu na moim blogu, co wywołało spore oburzenie wśród wielu komorników. Prawda jest jednak taka, że komornik to w dużej mierze przedsiębiorca, który musi kierować się rachunkiem zysków i strat. Sentymenty? Te często trzeba odłożyć na bok. W interesie komornika leży więc to, aby wycenić nieruchomość jak najtaniej (ale na tyle, żeby w miarę możliwości starczyło na spłatę długów + koszty komornicze). Powód jest prozaiczny: ludzie przychodzący na licytacje komornicze chcą kupić nieruchomość po cenie niższej od rynkowej – taka jest specyfika tego biznesu. W praktyce więc wyceny rzeczoznawców majątkowych pracujących dla komorników potrafią różnić się o 20 – 30% od rzeczywistej wartości danego domu czy mieszkania! Do tego dochodzą ceny wywoławcze: w pierwszym terminie licytacji jest to ¾ kwoty oszacowania, w drugim terminie już tylko 2/3. Dla naszego przykładu oznacza to, że mieszkanie w Sopocie warte realnie 700 tys. PLN, w wariancie pesymistycznym zostanie sprzedane za około 325 tys. PLN, a w wariancie optymistycznym za około 420 tys. PLN. Prawdopodobnie sposób prowadzenie licytacji i wycena będą dążyły do tego, aby uzyskać tę wyższą cenę umożliwiającą spłatę wierzyciela (czyli banku) oraz pokrycie kosztów komorniczych. No dobrze, a co z realnie poniesionym wkładem własnym na poziomie 300 tys. PLN…? Wyparował – nie ma go. Albo inaczej: w pewnej części przejęła go osoba, która kupiła mieszkanie na licytacji. Wszak w przyrodzie nic nie ginie.

 

 

Czy czarne scenariusze właścicieli mieszkań muszą się ziścić?

Na szczęście nie – być może kryzys nie uderzy aż tak mocno i dramatów będzie stosunkowo mało. Ale jeśli nawet, to istnieją rozwiązania pozwalające skutecznie blokować możliwość licytacji nieruchomości – także tych, których właściciele już mają problemy. Jest tego cały arsenał, a niektóre z nich zostały opracowane bardzo niedawno i jeszcze ich nie upubliczniono. Dzisiejszy materiał był tylko wprowadzeniem w temat, taką zajawką, mówiąc młodzieżowym slangiem. Tak się zastanawiałem, czy może warto byłoby zrobić jakąś miniserię na temat strategii ochrony nieruchomości w razie problemów z płynnością, może nawet coś więcej…? Wiedza, którą chcielibyśmy przekazać, pochodziłaby nie od szkoleniowców, ale od praktyków, którzy faktycznie zarządzają nieruchomościami o wielomilionowej wartości i sami opracowali rozwiązania na potrzeby ochrony własnego majątku.

No i właśnie macie te informacje i „patenty” na wyciągnięcie ręki – lepszej okazji nie będzie! Link do zapisów TUTAJ

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!