Jak mądrze spłacić długi nie tracąc nieruchomości – kredyt hipoteczny

w , , , ,

Dziś będzie wpis nieco bardziej poradnikowy, bez elementów sensacyjnych. Temat: antywindykacja, a konkretnie coś dla osób, które mają problemy ze spłatą kredytów hipotecznych i otrzymały wezwanie do zapłaty od funduszu sekurytyzacyjnego. Dramat…? Niekoniecznie, ponieważ niejednokrotnie można spłacić mniej, niż wynosi wartość nieruchomości, a mimo to uwolnić się od długów i uniknąć licytacji komorniczej! No, ale po kolei….

 

Fundusz sekurytyzacyjny wkracza do akcji

Typowy schemat: na początku pojawiają się problemy ze spłatą kredytu, spowodowane np. utratą dobrze płatnej pracy, bankructwem firmy, czasami chorobą… Cóż, przykre, ale się zdarza. Niestety, gdy nie ma z czego regulować rat i stan taki się przedłuża, to bank może sprzedać nasz dług w pakiecie z innymi wierzytelnościami funduszowi sekurytyzacyjnemu. Za ile? Konkretne kwoty są oczywiście objęte tajemnicą, ale doświadczenie branżowe wskazuje, że zazwyczaj będzie to w okolicach 30% wartości początkowej kredytu. No a dalej jest jeszcze mniej przyjemnie, gdyż pewnego dnia dostajemy wezwanie od wspomnianego funduszu, który domaga się zapłaty całej kwoty zadłużenia – łącznie z odsetkami. Dodatkowym straszakiem jest tutaj następująca informacja: zabezpieczeniem roszczeń jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości, więc jeśli Pan/Pani nie zapłaci, to będzie licytacja komornicza…

 

Jak uniknąć zlicytowania nieruchomości przez komornika – przykład praktyczny

Przy niezbyt wesołej perspektywie spotkania z komornikiem należy pamiętać o jednym: zawsze należy poszukać wyjścia z sytuacji. Wiem, banał, ale akurat w przypadku długów sprawdza się doskonale. Bierność i „metoda strusia”, czyli chowanie głowy w piasek, praktycznie zawsze kończy się bowiem katastrofą, ponieważ długi nie znikają ot tak. Co więc pozostaje…? Próba wynegocjowania ugody, najlepiej przy pomocy kogoś, kto naprawdę zna się na antywindykacji. Poniżej konkretny przykład, czego można dokonać, jeśli weźmie się za temat jak należy.

Pan Nowakowski (nazwisko zmienione) wziął kredyt we frankach na zakup nieruchomości wartej ok. 500 tys. PLN. Niestety, popadł w przejściowe trudności finansowe i w związku z tym nie był w stanie płacić rat. Bank sprzedał jego dług jednemu z funduszy sekurytyzacyjnych, który wystawił Panu Nowakowskiemu następujący rachunek:

– kwota główna należności: ok. 460 tys. PLN

– kwota odsetek i kosztów: ok 320 tys. PLN

Razem: 780 tys. PLN. Jeśli doszłoby do komorniczej licytacji nieruchomości, to najprawdopodobniej poszłaby ona za niewiele więcej, niż ¾ kwoty jej oszacowania, czyli za jakieś 380 tys. PLN. Jak łatwo obliczyć, zostałoby tu jeszcze ok. 400 tys. PLN do spłacenia, a Pan Nowakowski praktycznie znalazłby się na bruku. Krótko mówiąc dramat, ale… Ale na szczęście udało się uniknąć takiego scenariusza! Do akcji wkroczyli bowiem specjaliści od antywindykacji, którzy uzyskali następującą ugodę:

– Pan Nowakowski zobligował się do wpłaty zamykającej na poziomie 260 tys. PLN, które pozyskał biorąc po prostu nowy kredyt (choć mógł te pieniądze zdobyć także w inny sposób, np. pożyczając od rodziny).

– Fundusz sekurytyzacyjny zgodził się na prolongatę terminu zamknięcia tematu do czasu zdobycia przez Pana Nowakowskiego finansowania, a co więcej wystawił także promesę, jakiej potrzebował bank!

Efekty: zredukowanie długu o ponad 500 tys. PLN (oczywiście były też koszty obsługi prawnej, nieduży % od wartości wierzytelności) oraz zachowanie nieruchomości przez Pana Nowakowskiego. Do tego spłaca on nowy kredyt na spokojnie, bez wiszącego nad głową „miecza” w postaci możliwości wszczęcia egzekucji. Można wręcz powiedzieć, że bohater tej opowieści zrobił całkiem dobry deal… A fundusz sekurytyzacyjny? On również nie był stratny, zapewniam, a nawet cieszył się z szybkiego odzyskania zainwestowanych środków. Czyli mieliśmy zakończenie win – win.

 

Co w sytuacji, gdy brakuje pieniędzy na jednorazową spłatę zadłużenia…?

Tutaj jest już nieco trudniej, nie ma co ukrywać. Nadal jest jednak szansa na uzyskanie dobrej ugody, ale wiele zależy od następujących rzeczy:

  1. Czy dany fundusz sekurytyzacyjny jest jedynym dużym wierzycielem – jeśli tak, to nie jest źle, ale jeśli wierzycieli jest więcej, to trzeba opracować nieco mniej standardowe rozwiązania.
  2. Czy dany dłużnik może pozwolić sobie na wysoką jednorazową spłatę – przynajmniej +- 50% wartości ugody. Zasada jest prosta: im więcej zapłaci się na początku i im krótszy będzie okres spłaty pozostałej części długu, tym lepsze warunki można uzyskać.

W takiej sytuacji również można sporo ugrać i zachować nieruchomość. Ok, może i redukcja zadłużenia nie będzie aż tak spektakularna, jak w opisanym powyżej przypadku Pana Nowakowskiego, jednak uzyskanie kilkudziesięciu % „rabatu” + dogodny harmonogram spłaty to i tak jest więcej, niż wielu dłużników może sobie wymarzyć.

 

Sytuacja najtrudniejsza: trzeba sprzedać nieruchomość

Niestety, czasami bywa i tak, że nie ma pieniędzy na żadne spłaty i trzeba sprzedać nieruchomość. Wbrew pozorom także tutaj da się sporo ugrać – przykładem będzie historia Pana Wiśniewskiego.

Pan Wiśniewski odwlekał egzekucję przez dłuższy czas, aż wreszcie dostał wezwanie do zapłaty od funduszu sekurytyzacyjnego. Ponieważ nie miał z czego spłacić długu, więc zdecydował się na skorzystanie ze wsparcia antywindykacyjnego. Pierwszą i kluczową rzeczą, jaką udało się tutaj osiągnąć, było uzyskanie możliwości sprzedaży nieruchomości z tzw. wolnej ręki, czyli bez licytacji komorniczej (która zawsze generuje zbędne koszty). Pojawił się tu jednak pewien problem: ciężko było zbyć tę nieruchomość w całości i w zasadzie pozostawała sprzedaż kilkuetapowa. Na szczęście w drodze negocjacji udało się porozumieć z funduszem sekurytyzacyjnym, który dał Panu Wiśniewskiemu kilka miesięcy na załatwienie tematu. Nieruchomość została sprzedana, a przy okazji udało się uzyskać kilka istotnych kwestii:

– już na wstępie, w drodze negocjacji, nastąpiła redukcja zadłużenia o 50 tys. PLN,

– Pan Wiśniewski po sprzedaży nieruchomości zachował rezerwę finansową pozwalającą mu na zakup mniejszego lokum,

– dług został całkowicie spłacony = święty spokój.

Alternatywą była tutaj spłata długu w pełnej wysokości i licytacja komornicza, co skończyłoby się o wiele gorzej dla Pana Wiśniewskiego, gdyż wtedy nie mógłby sobie pozwolić nawet na zakup małego mieszkania. Oczywiście, termin takiej licytacji można było odwlekać – pisałem o tym w jednym z wcześniejszych wpisów. Pytanie jednak, czy lepiej jest odsuwać problem w czasie, czy po prostu go rozwiązać…?

 

Jeśli potrzebujesz pomocy…

Jak więc widać, istnieje kilka ciekawych opcji wyjścia nawet z bardzo trudnych sytuacji związanych z zadłużeniem nieruchomości. Ważne, aby zacząć działać możliwie najszybciej – najlepiej zanim do akcji wkroczy komornik. Można wtedy uzyskać umorzenie znacznej części długu, często zachować nieruchomość, a już na pewno liczyć na dogodne warunki spłaty i odzyskać wreszcie spokój. Jednak taką walkę należy powierzyć doświadczonym profesjonalistom z odpowiednimi uprawnieniami – jeśli ktoś jest zainteresowany, to podaję maila: kontakt@bialekolnierzyki.com

 

Uwaga! Ruszyliśmy z nową inicjatywą!

W dniu 23 lipca uruchomiliśmy zapisy na unikalny kurs Skuteczne Zabezpieczenie Nieruchomości! Jest to megaprzydatna porcja wiedzy, którą powinien poznać KAŻDY, kto chce zabezpieczyć swój majątek tak, aby w razie niepowodzenia w biznesie nie stracić owoców swej wieloletniej pracy.

Co znajdziesz w naszym kursie:

  • Zestaw skutecznych rozwiązań opracowanych przez doświadczonych praktyków z branży nieruchomości oraz najlepszych prawników.
  • Forma indywidualnej konsultacji, podczas której możesz zadawać pytania + pełen zestaw informacji w formie pisemnej.
  • Indywidualny Plan Zabezpieczający, ułożony specjalnie dla Ciebie i dostosowany do Twoich potrzeb oraz oczekiwań.

Link do dedykowanej strony z informacjami odnośnie kursu znajdziesz TUTAJ

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Jak zarobić na nieruchomościach (nie swoich)

w , , , , ,

Ostatnimi czasy mamy prawdziwy boom na inwestowanie w nieruchomości – ceny mieszkań i działek idą dość mocno w górę, więc pojawia się sporo rozmaitych ekspertów i „ekspertów”, którzy organizują szkolenia typu „Pomnażaj swój kapitał dzięki flipom!”. Zainteresowanie jest spore – głównie dlatego, że temat ten jest uważany za relatywnie bezpieczny i dający stabilne zyski. Nie ma co się więc dziwić, że inwestorów nie brakuje, bo któż nie chciałby dobrze zarobić bez dużego ryzyka…? Tyle tylko, że tam, gdzie podąża dużo owieczek, tam też prędzej czy później znajdą się i wilki. Tymi wilkami są oczywiście oszuści, a dziś pokrótce przedstawię 2 stosowane przez nich schematy (oczywiście tylko przykładowe, ponieważ jest tego więcej). ????

 

Schemat 1: fikcyjna sprzedaż cudzej nieruchomości

Całkiem niedawno przez Wielkopolskę przetoczyła się fala oszustw opartych na praktycznie identycznym planie działania, który wyglądał następująco:

 

Faza 1: namierzanie celu

Oszuści znajdują opuszczoną nieruchomość, na której nikt nie mieszka i która wygląda tak, jakby dawno o niej zapomniano.

 

Faza 2: pozyskanie informacji dotyczących nieruchomości

Po namierzeniu potencjalnego celu oszuści pozyskują z bazy ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości, włączając w to informacje na temat faktycznych właścicieli.

 

Faza 3: wywiad wśród okolicznych mieszkańców

Kolejnym wskazanym krokiem jest rozpoznanie sytuacji wśród sąsiadów – od ludzi można dowiedzieć się często np. tego, że właściciel dawno temu wyjechał za granicę i w ogóle nie interesuje się działką czy domem.

 

Faza 4: wystawienie nieruchomości na sprzedaż

Pora na zamieszczenie w Internecie ogłoszenia o sprzedaży – oferowana cena musi być atrakcyjna, ale raczej nie na zasadzie „za półdarmo”, gdyż mogłoby się to wydać podejrzane. Standardowo najlepsze będzie tutaj odchylenie o 30-40% w stosunku do cen obowiązujących w danej okolicy za podobną nieruchomość, z dopiskiem „do rozsądnej negocjacji”. Oczywiście nie ma tutaj sztywnego schematu – w pewnych przypadkach można jeszcze bardziej zjechać z ceny.

 

Faza 5: negocjacje z klientami

Zgłaszają się klienci – najpierw oszust opowiada im wiarygodną „legendę”, wyjaśniającą dlaczego nieruchomość ma tak niską cenę (wyjazd za granicę, „zapuszczenie” działki, kasa potrzebna na operację itp). Jeśli kwota „na celowniku” jest poważna, to pojawiają się niekiedy podrobione akty notarialne – taki „dokument” wzbudzi zaufanie, a przeciętny kupujący raczej nie rozpozna falsyfikatu.

 

Faza 6: pobieranie opłat od chętnych na zakup nieruchomości

Skoro etap „urabiania” mamy już za sobą, to przychodzi pora na pobranie opłat rezerwacyjnych / zaliczek, no bo przecież „są też inni chętni, a cena atrakcyjna, więc muszę mieć pewność, że Pan weźmie, bo mnie na czasie zależy…”. Podczas podpisywania umowy wstępnej oszust podstawia podrobiony dowód tożsamości (Dokumencik się kłania) – w księdze wieczystej znajdują się chociażby takie dane, jak PESEL właściciela czy imiona jego rodziców, więc wystarczy dobrać jakiegoś słupa w odpowiednim wieku i gotowe. Gotówka zainkasowana? Super – to teraz można powtórzyć numer jeszcze kilkukrotnie.

 

Tyle, jeśli chodzi o wersję podstawową

Co bardziej hardkorowi gracze potrafią iść do notariusza i tam podpisać umowę licząc na to, że oszustwo nie wyjdzie na jaw! Oczywiście nie zawsze to przejdzie, czego dowodem były chociażby aresztowania „sprzedających”, ale może się zdarzyć, że notariusz nie wykryje oszustwa, a do kieszeni spryciarzy wpadnie naprawdę duża kwota.

 

Ile może być warta taka zaniedbana nieruchomość…? Często powyżej 1 miliona PLN (wartość samej działki w dobrym punkcie miasta). A ile można za nią skasować zaliczki…? Niekiedy i kilkadziesiąt tysięcy PLN. 

 

Jak nie dać się oszukać podczas zakupu nieruchomości wyglądającej na superokazję?

Przede wszystkim – i tu bez zaskoczenia – należy podchodzić na chłodno do wszelkiego rodzaju superatrakcyjnych ofert, a już na pewno do tych, w których sprzedający mocno naciska na płatność w gotówce. Gotówka nie zostawia bowiem śladu, a taki chociażby przelew bankowy pozwala na ogół dojść do jakiegoś słupa i złapać trop.

 

Depozyt notarialny – warto wziąć go pod uwagę!

Kolejna sprawa: zapłaty za taką okazyjnie kupowaną nieruchomość najbezpieczniej jest dokonywać w formie depozytu notarialnego. Dlaczego? Ponieważ dzięki temu można zastrzec sobie, że pieniądze zostaną przelane na konto sprzedawcy dopiero wtedy, gdy kupujący będzie już wpisany do księgi wieczystej (co już daje jakąś ochronę). Uwaga! To samo dotyczy umowy przedwstępnej oraz zaliczki – depozyt notarialny zapewnia tutaj bezpieczeństwo obu stronom transakcji. Niestety, takie rozwiązanie oznacza dodatkowe koszty, które wynoszą połowę przewidzianej prawem taksy notarialnej dla danej kwoty transakcji (+ VAT) oraz ewentualny koszt wypisów aktu notarialnego. Dużo / niedużo – moim zdaniem przy okazyjnie kupowanej nieruchomości, gdzie nasz zysk powinien być naprawdę wysoki, można sobie pozwolić na taki wydatek.

 

Sprawdzenie ksiąg wieczystych

No i wreszcie przed transakcją koniecznie należy sprawdzić księgi wieczyste – w szczególności dział II, w którym można znaleźć wpis własności oraz podstawę nabycia. Natomiast w dziale IV znajdują się wzmianki o wnioskach związanych z postępowaniami o wpisy dotyczące obciążeń, hipotek lub egzekucji. I teraz uwaga: długi wpisane w hipotekę są powiązane z nieruchomością, więc dokonując zakupu albo je spłacimy, albo… będą problemy! Oczywiście jest jeszcze dział III, ale to już temat na osobny wpis.

 

Nie wszystko złoto co się świeci

Jak już wspomniałem na samym początku, namnożyło się ostatnio ludzi oferujących różnego rodzaju okazje inwestycyjne związane z lokowaniem kapitału w nieruchomościach. I tak, jak to się dzieje w praktycznie każdej branży, obok solidnych firm mamy szarlatanów i fantastów, którzy bazują głównie na marketingu – opowieści o zarobionych milionach, drogie auta (często pożyczone), eleganckie garnitury… Niestety, przy bliższym przyjrzeniu się widać często luki pozwalające domniemywać, że możemy mieć do czynienia z odpowiednikem tzw. wsi potiomkinowskiej.

Przykład?

Oglądałem sobie kiedyś na YouTube wywiad z milionerem (?) mieszkającym na stałe za granicą, który oprowadzał reportera po swojej (?) posiadłości. No i wszystko fajnie, pięknie, ale moją uwagę zwróciło kilka przykładowych szczegółów:

– klucze do willi były wyposażone w brelok z numerkiem typowy dla apartamentów na wynajem,

– w domu nie było widać rzeczy mających związek z rzekomym właścicielem – żadnych zdjęć na ścianach, nie pokazano garderoby, brak było książek (poza nazbyt ostentacyjnie i sztucznie zaprezentowanymi kilkoma tytułami), nawet podkładka pod laptopa została wyjęta z przyniesionej torby (a raczej powinna być na miejscu),

– milioner (?) wsiadający do swego (?) luksusowego auta najwyraźniej zapomniał po której stronie są pasy bezpieczeństwa i odruchowo sięgnął po nie nie tą ręką (samochód był przystosowany do ruchu lewostronnego), więc raczej nie miał z tym autem styczności na co dzień.

Oczywiście to były tylko poszlaki, które nie musiały o niczym przesądzać, ale gdybym to ja planował akcję ze stworzeniem fake biznesmena, to bardziej bym się do tego przyłożył. Zresztą nie jest to specjalnie trudne i nawet wrzuciłem niegdyś na bloga zarys planu, jak stworzyć od zera wiarygodnie wyglądającą firmę inwestując zaledwie 50 tys. PLN – dla zainteresowanych wpis tutaj ????

 

Przykład: luksusowy, kilkusetmetrowy dom w Tajlandii można spokojnie wynająć na weekend za ok. 5000 PLN – na zrobienie fotek czy nawet kilkunastu filmików spokojnie wystarczy.

 

Schemat 2: jak „przepalić” pieniądze inwestorów

Na początku wszystko wygląda świetnie: jest specjalista od zarabiania na nieruchomościach (nazywany dalej Specem) udzielający wywiadów w poważnych gazetach, jest i super-hiper okazja inwestycyjna dająca ponadprzeciętne stopy zwrotu.

Co dalej? Nasz Spec bierze pożyczki inwestycyjne zabezpieczone wekslem, dając na umowie dobry %. Jest tak przekonujący, że od niektórych inwestorów potrafi wyciągnąć nawet po kilka pożyczek, bo „akurat znów trafiła się inna okazja, równie nieprzeciętna, także Pan się nie boi, Pan na pewno na tym nie straci!”. Kasa płynie więc szerokim strumieniem…

 

Początek kłopotów

Problemy nagle i niespodziewanie (dla inwestorów) pojawiają się w dniu spłaty pożyczki – Spec już nie jest taki hurraoptymistyczny i uśmiechnięty, a za to zaczyna przebąkiwać o tym, że inwestycje chwilowo „się nie spięły”, kasa za wynajem krótkoterminowy nie wpłynęła, potem dopadła go jakaś choroba… Kolejnym pretekstem może być np. rzekome oczekiwanie na podpisanie aktu notarialnego, co ma przynieść pieniądze na spłatę zobowiązań, ale brakuje jakichś tam dokumentów i temat znów się odwleka o kilka tygodni… Potem Specowi nagle przestaje się podobać wysokość odsetek zawartych w umowie i żąda ich obniżenia, rozgrywając w ten sposób wierzycieli.

Biegłość w sztuce zwodzenia i lawirowania powoduje, że w międzyczasie Specowi udaje się zdobyć nowych inwestorów, więc część pieniędzy od nich przeznacza na minimalną spłatę starych zobowiązań, znów zyskując na czasie i mniej lub bardziej skutecznie przygotowując sobie grunt pod ewentualne starcie z prokuratorem („Ale ja spłacałem ile mogłem, więc to nie podpada pod wyłudzenie!”). Długi idą już w miliony, a nasz bohater bynajmniej nie zamierza ich spłacać – pieniądze „rozmywają się” więc w sieci spółek kontrolowanych przez Speca i z każdym dniem szanse inwestorów na odzyskanie środków coraz bardziej maleją…

 

Jak to wszystko się kończy…?

To już różnie – czasem jest to układ z wierzycielami, czasem komornik (najczęściej bez większych szans na sukces), czasem tzw. twarda windykacja, a czasem prokurator…  Ja dodałbym tutaj klasyczny wykup długów poprzez podstawioną firmę np. za 50% pierwotnej wartości, ale nie każdy jest w stanie taki numer przeprowadzić i odpowiednio wpłynąć na wierzycieli, aby ci spisali na straty połowę zainwestowanej kasy. W każdym razie Spec na ogół jest już spalony biznesowo, ale za to ma kilka czy tam kilkanaście milionów na koncie (rzecz jasna nie polskim, tylko gdzieś w tzw. Ameryce Kokosowej). A jak tak, to nawet kilkuletnia odsiadka nie robi na nim specjalnego wrażenia, bo choć kasę trzeba oddać zgodnie z wyrokiem sądu, to polski komornik i tak mu nic nie zrobi poza Unią Europejską…

 

Czy to oznacza, żeby nie inwestować w nieruchomości…?

Bynajmniej – inwestować można, ale wypada też poznać różne sztuczki i pułapki, na które można się natknąć w tej branży. Poznać i dowiedzieć się, jak się przed nimi możliwie dobrze zabezpieczyć. To już jednak temat na inny wpis – albo na jakiegoś e-booka, kto wie… W każdym razie myślę, że wrócę do tego tematu w odpowiednim czasie. ???? 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

6 sposobów, jak odwlec w czasie komorniczą licytację nieruchomości

w , , , , ,

Nie ma co ukrywać, że licytacja nieruchomości przez komornika najczęściej jest dla dłużnika prawdziwą tragedią – a już szczególnie wtedy, kiedy kwota uzyskana w drodze takiej licytacji nie wystarcza na pokrycie zobowiązań (co zdarza się nierzadko). Często bywa też tak, że problemy finansowe dłużnika są tylko chwilowe i za jakiś czas byłby on w stanie uregulować swoje zobowiązania, ale cóż zrobić, jeśli wierzyciele nie chcą czekać (nie mają zresztą takiego obowiązku)… W takiej sytuacji można skorzystać z kilku „furtek”, jakie zapewnia nie do końca dopracowany system egzekucji w Polsce. Zanim jednak przejdę do meritum, warto opisać pewne zagadnienia, a mianowicie…

Najbardziej lamerskie sposoby „obrony” przed komornikiem

Dla osób niezaznajomionych ze slangiem IT – lamer to ktoś, komu się wydaje, że jest mądry i sprytny, a w rzeczywistości aż bije od niego niekompetencją. Pod tę kategorię podpadają też tzw. Janusze prawa, interpretujący przepisy na przysłowiowy chłopski rozum i opierający się na niesprawdzonych anegdotach typu „bo kuzyn mojego kumpla z pracy też miał kiedyś komornika i zrobił tak, że…”. Można powiedzieć, że takie osoby stosują najczęściej dwa popularne „patenty”, a mianowicie fikcyjną sprzedaż lub darowiznę. Oczywiście dłużnicy liczą tutaj na to, że wierzyciel po zobaczeniu w księdze wieczystej innego nazwiska, niż oczekiwał, zrezygnuje z odzyskania długu na drodze licytacji. Co ciekawe, w przypadku totalnego nieogarnięcia wierzyciela, taki zabieg się niekiedy udaje, ale zdecydowanie częściej pojawiają się problemy, ponieważ wspomniani Janusze nie wiedzą o dwóch rzeczach (albo ignorują je licząc na to, że „jakoś to będzie”):

– Sprzedaż lub darowizna będą skutecznym środkiem ochrony tylko wtedy, kiedy nastąpiły przed powstaniem zobowiązania, tzn. na przykład przed podpisaniem umowy pożyczki. Wszelkie przeniesienia własności nieruchomości w sytuacji, gdy istnieje już prawomocny wyrok sądowy, może skutkować pociągnięciem dłużnika i nabywcy do odpowiedzialności cywilnej, a nawet i karnej związanej z prowadzeniem działań zmierzających do pokrzywdzenia wierzyciela. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których dłużnik tuż przed zajęciem nieruchomości przez komornika przepisuje ją na kogoś z rodziny i dalej w niej mieszka – już z daleka śmierdzi to tzw. ustawką i raczej nie ma co liczyć na to, że sąd okaże tutaj pobłażliwość.

– Sprzedaż nieruchomości komuś, kto nie posiada możliwych do udokumentowania dochodów w odpowiedniej wysokości, grozi poważnymi sankcjami. Tutaj w zasadzie nie ma aż takiego znaczenia, czy taka fikcyjna transakcja nastąpiła przed powstaniem zobowiązania, czy też już po – jeśli do akcji wkroczy Urząd Skarbowy (np. powiadomiony przez wierzyciela) i uzna, że nabywcy zgodnie nie stać na zakup, to, delikatnie mówiąc, wszyscy mają przesr…e. Skarbówka może bowiem zastosować sankcyjną stawkę podatku wynoszącą 75%, który to podatek obejmie wszelkie dochody z nieujawnionych źródeł przychodów lub nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach. Czyli mówiąc krótko: nie potrafisz udokumentować skąd miałeś kasę na chałupę za 2 miliony, gdyż jesteś od wielu lat bezrobotny, no to płacisz bracie 75% podatku od jej wartości + jeszcze grzywnę, hehe. Raczej kiepski scenariusz…

Jak pokazują powyższe przykłady, skuteczne uchylanie się od licytacji nieruchomości wymaga jednak pewnej znajomości przepisów prawa, gdyż stosowanie prymitywnych metod częściej przynosi dłużnikowi kłopoty, niż rzeczywiste rozwiązanie problemu lub chociażby oddalenie terminu oddania głowy pod komorniczy topór. Na szczęście (dla dłużników) istnieją jednak inne, sprawdzone w boju „patenty”.

 

Popularne sposoby utrudniania licytacji komorniczych w przypadku nieruchomości


1. Reżyserowana wierzytelność zabezpieczona nieruchomością

Schemat dość prosty: w księdze wieczystej dodaje się wpis obciążający nieruchomość w związku z wierzytelnością, która tak naprawdę jest kontrolowana przez właściciela tej nieruchomości (np. poprzez spółkę z o.o. w której jest tzw. cichym udziałowcem). W przypadku sprzedaży takiego budynku w drodze licytacji, pozyskane środki zaspokajają najpierw zobowiązania wynikające z hipoteki, a dopiero w dalszej kolejności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję (oczywiście mam na myśli sytuację, w której wierzyciel „nie siadł” na hipotece). Dodam jeszcze, że taki wyreżyserowany dług ma zwykle wartość wyższą od wartości nieruchomości, dzięki czemu większa część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży i tak wróci do dłużnika. A w jaki sposób ma to utrudnić licytację komorniczą? A np. w taki, że zorientowany w meandrach prawa wierzyciel (lub jego prawnik) po zobaczeniu takiego wpisu hipotecznego będzie wiedział, że nie ma sensu inwestować czasu i energii w ten kierunek działania.


2. Ustanowienie umowy tzw. dożywocia

W praktyce robi się to tak, że pierwotny właściciel Marian (imię przykładowe) jeszcze przed zaciągnięciem zobowiązań przenosi własność nieruchomości na jakąś osobę (fizyczną lub prawną), w zamian za prawo do przebywania na jej terenie (np. otrzymuje do wyłącznego korzystania jedno z pięter) oraz comiesięczne świadczenie pieniężne, obie te rzeczy zwykle dożywotnio. Oczywiście transakcja taka jest zawarta notarialnie i ujawniona w księdze wieczystej. Co to oznacza dla potencjalnego nabywcy takiego domu czy mieszkania? A np. że gdyby chciał uwolnić nieruchomość od takiego „dożywotnika” Mariana, to musiałby zapłacić mu ekwiwalent utraconych korzyści (którymi są prawo do korzystania z pomieszczeń + świadczenia pieniężne), np. w postaci dożywotniej renty – w praktyce czyni to taką transakcję kupna nieopłacalną i obarczoną wieloma problemami natury prawnej.

Oczywiście, wierzyciele Mariana mogą próbować kwestionować taką akcję w oparciu o przepisy prawa cywilnego czy też karnego, lecz w praktyce mają małe szanse na zwycięstwo. No i teraz pora teraz na najlepsze: otóż strategia taka umożliwia w perspektywie powrót nieruchomości w ręce pierwotnego właściciela, czyli Mariana. Może to mieć miejsce np. wtedy, kiedy nasz dłużnik spłaci swe zobowiązania, długi się przedawnią lub też „wypadną” z obiegu np. na skutek ich kontrolowanego odkupu, o którym zresztą już kiedyś pisałem. Tak więc w przypadku zaistnienia okoliczności sprzyjających, Marian może się postarać o sądowe rozwiązanie umowy dożywocia np. w oparciu o fakt, że zobowiązany (czyli fikcyjnie obdarowany) opuścił nieruchomość i nie opiekuje się już „dożywotnikiem” oraz nie płaci mu ustalonych kwot pieniężnych.


3. Wieloletnia dzierżawa

Załóżmy, że mamy sytuację, w której właściciel nieruchomości (np. budynku biurowego) podpisał umowy na wieloletni najem części znajdujących się w niej lokali. Teoretycznie nowy nabywca z licytacji komorniczej mógłby tych najemców wyrzucić, ale zgodnie z przepisami prawa musi dać im wypowiedzenie – w przypadku wyreżyserowanego najmu (a o takim tutaj mowa) okres wypowiedzenia wynosi zwykle 1 rok. Niby nie aż tak znów długo, ale skutecznie zniechęca to wielu potencjalnych licytantów (zwłaszcza, jeśli antywindykatorzy spreparują jeszcze inne „wady” budynku), więc pierwsza licytacja może zakończyć się niepowodzeniem, druga też… I co wtedy? Wtedy postępowanie egzekucyjne umarza się, a komornik musi odczekać 6 miesięcy, zanim wyznaczy nowy termin licytacji. Ponieważ ponowne wszczęcie umorzonego postępowania egzekucyjnego to kolejne koszty, to wierzyciele często niezbyt się z tym spieszą. Dłużnik zyskuje więc w takim przypadku cenny czas na „poukładanie” swoich spraw.


4. Wnioski, wnioski, wnioski…

Co może zrobić dłużnik w sytuacji, kiedy komornik „położył już łapy” na nieruchomości i żadne fikcyjne transakcje na niewiele się zdarzą…? Można zacząć pisać wnioski! Ogólna zasada jest tutaj taka: skarżyć wszystko i wszystkich, co tylko się da. Składa się więc wnioski o wyłączenie sędziego nadzorującego licytację (sądy często znoszą wtedy terminy licytacji), zaskarża czynności komornika powołując na „rażące pokrzywdzenie dłużnika”, czy też wreszcie zgłasza zastrzeżenia co do operatu szacunkowego (które są często rzeczywiści zaniżone). W każdym razie im więcej dokumentów i ekspertyz przedstawi przy takiej okazji dłużnik, tym lepiej (dla niego), gdyż sąd straci sporo czasu na ich przeanalizowanie, więc egzekucja się odwlecze. Dzięki podobnym działaniom można więc np. uzyskać zielone światło dla wykonania kolejnego operatu oraz możliwość uczestnictwa w działaniach wyceniającego, co daje pole do zaskarżania jego poszczególnych czynności – i tak dalej… W konsekwencji można opóźnić egzekucję takiej nieruchomości o kilka miesięcy czy też nawet lat, a niekiedy także skutecznie zniechęcić wierzyciela do dalszej walki o swoje.


5. Współwłaściciele i lokatorzy

Można by tutaj śmiało sparafrazować znane powiedzenie: gdzie współwłaścicieli i lokatorów sześć, tam wierzyciel nie ma co jeść. W praktyce chodzi o sytuację, w której kilka osób jest współwłaścicielami części nieruchomości, a jeszcze inni z kolei ją zamieszkują. Co więc robią przyszli (ważne słowo!) dłużnicy? Darowują lub fikcyjnie sprzedają udziały w nieruchomości zaufanym osobom – rzecz jasna przed powstaniem długu. W późniejszym okresie, kiedy przychodzi do licytacji komorniczej, okazuje się, że dłużnik jest właścicielem np. ¼ dużego domu, a reszta należy do jego rodziców i dzieci. Oczywiście, komornik może przeprowadzić licytację także tej jednej części, ale w praktyce znalezienie nabywcy na taki „kawałek tortu” jest bardzo trudne – zwłaszcza, gdy ogarnięty dłużnik będzie kombinował z wnioskami (punkt powyżej) i odwoływał się np. na zbyt niskie oszacowanie.

Jako pokrewny przykład podam transakcję, którą miałem przeprowadzić kilka tygodni temu, ale po przeanalizowaniu uznałem, że nie ma sensu się w to bawić. Chodziło o zakup domu, w którym było czterech współwłaścicieli, z czego tylko jeden zamieszkiwał posesję. Wartość tej nieruchomości szacowana jest na ok. 200 tys. PLN, a za ile chcieli się pozbyć swoich udziałów 3 współwłaściciele…? Za 20 tys. PLN każdy – oprócz tego, który był stałym mieszkańcem. Teoretycznie więc wystarczyło zapłacić 60 tys. PLN trzem współwłaścicielom, po czym zaproponować czwartemu, że zapłaci mu się jakąś kwotę, nawet pełną równowartość jego udziału (czyli ok. 50 tys. PLN). I tak się też stało, ale… nie zgodził się. I to w zasadzie przekreślało sensowność całej transakcji, bo choć teoretycznie można było na niej wyciągnąć 60-70-% zwrotu z inwestycji w kilka miesięcy, to w praktyce mogłoby się okazać, że kapitał został na długo utopiony.

Dlaczego o tym wspominam? Ponieważ na podobnej zasadzie działają inwestorzy kupujący na aukcjach komorniczych – jeśli widzą, że temat jest problemowy i prawdopodobnie będzie ciężko o dalszą odsprzedaż, czyli ogólnie istnieje duże ryzyko zablokowania kapitału na dłużej, to po prostu szukają innej okazji. Pieniądz bowiem musi krążyć, aby zarabiać.  Oczywiście, istnieje możliwość sądowego zniesienia współwłasności na drodze procesowej, ale jest to długa i kłopotliwa droga.


6. Sprzedaż nieruchomości zagranicznej osobie prawnej

Ta metoda jest dość często stosowana przez przedsiębiorców, którzy albo chcą wejść w ryzykowny biznes, albo przeprowadzić tzw. kontrolowane bankructwo i w razie czego zachować choć część majątku. W tym celu chętnie wykorzystywano w szczególności spółki offshore o utajnionej dla polskich instytucji strukturze własności lub też wchodzące w skład tzw. łańcucha optymalizacji podatkowej. Czasem były to także zagraniczne fundacje nieprowadzące żadnej działalności i będące w gruncie rzeczy swoistą przechowalnią majątku dłużnika (lub wielu dłużników). Oczywiście w rzeczywistości to dłużnik kontroluje taką spółkę X będącą papierowym posiadaczem jego nieruchomości. Co istotne, dłużnik zwykle nie jest bezpośrednim właścicielem takiej spółki X, lecz kontroluje inny podmiot, np. spółkę Y, będącą posiadaczem udziałów w spółce X. Takie „rozmycie” własności ma na celu utrudnienie dotarcia do rzeczywistych właścicieli. W ogóle temat „wyprowadzania” majątku poza zasięg działania polskich organów ścigania to bardzo ciekawe zagadnienie, ale to temat na osobny wpis.

 

Jakie korzyści może odnieść dłużnik dzięki odwlekaniu licytacji nieruchomości w czasie

Być może co poniektóry Czytelnik zastanawiał się w trakcie lektury, co też przyjdzie dłużnikowi z takiej zabawy w ciuciubabkę, czyli w odwlekanie egzekucji? Już wyjaśniam: wbrew pozorom może zyskać bardzo wiele i wiele może się wydarzyć, o czym poniżej.

– Dłużnikowi często opłaca się grać na zwłokę w sytuacji, kiedy prowadzone jest postępowanie upadłościowe dotyczące jego osoby. Co prawda po ogłoszeniu upadłości nieruchomość i tak zostanie sprzedana w celu zaspokojenia roszczeń wierzycieli, ale dłużnik może otrzymać z tej puli środki pozwalające na wynajem lokalu mieszkalnego przez kolejne 24 miesiące. Jest to całkiem duży bonus, którego próżno szukać przy licytacjach komorniczych – a już na pewno nie wtedy, kiedy kwota zadłużenia przewyższa wartość nieruchomości.

– Wierzyciel może po prostu umrzeć, a jego spadkobiercy nie będą zainteresowani windykacją należności chociażby z uwagi na brak czasu i nerwów na toczenie „wojny” z dłużnikiem. A z takiej sytuacji jest już prosta droga do przedawnienia długu.

– Wierzyciel zniecierpliwiony oczekiwaniem i przewlekłością egzekucji, może zdecydować się sprzedać wierzytelność za ułamek jej wartości (np. za 30%), a dłużnik może ją wtedy przejąć w drodze kontrolowanego odkupu – pisałem o tym patencie tutaj.

– Jeśli wierzycielem była np. spółka, to może ona po prostu zbankrutować lub też ulec likwidacji. Oczywiście, w przypadku takiego scenariusza wiele może się zdarzyć – np. syndyk odpuści windykację długu lub też wierzyciele jako osoby fizyczne nie będą już mieli siły i energii na szarpanie się z dłużnikami.

– Wierzyciel może utracić ważne dowody w sprawie, jak chociażby umowę potwierdzającą istnienie zobowiązania czy też różnego rodzaju pokwitowania. Nie ma w tym nic nadzwyczajnego – w końcu dokumenty mogą zginąć, ulec spaleniu podczas pożaru itp.

– No i wreszcie wierzyciel, po kolejnej bezskutecznej egzekucji, może dojść do wniosku, że z ekonomicznego punktu widzenia ta cała „zabawa” w windykację przestaje mu się opłacać, no bo komornik swoje bierze (zaliczki, konieczność pokrycia przez wierzyciela niektórych wydatków w przypadku bezskuteczności egzekucji), prawnicy biorą, biegli rzeczoznawcy też biorą, do sądu trzeba dojeżdżać, a pieniędzy od dłużnika jak nie ma, tak nie ma. Zresztą każdy ma jakiś limit wytrzymałości, po przekroczeniu którego po prostu odpuszcza. I tutaj znów mamy prostą drogę do przedawnienia.

 

Kilka słów na zakończenie

Przedstawione sposoby odwlekania licytacji nieruchomości nie wyczerpują oczywiście całego spektrum dostępnych środków, proszę nie mieć złudzeń. Nie jest też tak, że wierzyciele są wobec takich sztuczek bezbronni – zawsze mogą bowiem wytoczyć powództwo przeciwko dłużnikowi np. o pozorne obciążanie składników majątku czy też bardziej ogólnie o celowe działanie na szkodę wierzycieli. Jednak w przypadku, kiedy dłużnik działa w sposób profesjonalny, wcale nie jest tak łatwo udowodnić przed sądem jego złą wolę. Poza tym dłużnicy będący w finansowej desperacji, przerażeni wizją utraty majątku, działają często nieracjonalnie i podejmują ryzyko nielegalnych działań narażając się przy tym na odpowiedzialność karną, ale liczą, że mimo wszystko jakoś im się upiecze (a jeśli nawet zostaną skazani, to otrzymają tylko tzw. zawiasy). Prawo też nie jest doskonałe (żadne zaskoczenie) i nie zawsze ułatwia życie wierzycielowi.

Co więc ma zrobić ktoś, kto trafił na takiego „trudnego” dłużnika i nie może odzyskać swoich pieniędzy pomimo egzekucji komorniczych? Wyjścia są w zasadzie dwa: albo odpuścić, albo przekazać sprawę w ręce specjalistów od tzw. trudnej windykacji, którzy znają odpowiednie metody perswazji oraz takie sztuczki, po zastosowaniu których dłużnik uzna, że jednak lepiej nie kombinować i spłacić przynajmniej tego wierzyciela, w zamian zyskując bezcenną rzecz: święty spokój.


Potrzebujesz pomocy przy rozwiązaniu problemów związanych z przestępczością gospodarczą? Chcesz odzyskać tzw. trudny dług? A może potrzebujesz skutecznej ochrony antywindykacyjnej? Napisz do mnie: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!