Inwestycje w condohotele i aparthotele – jak nie wpaść na minę

w , , , ,

Co do tego, że inwestowanie w nieruchomości w ostatnich latach bardzo mocno zyskało na popularności, nie muszę chyba nikogo przekonywać. Wszystko to wyglądało bardzo ładnie, aż tu przyszedł koronawirus i „pozamiatał” branżę. Nagle okazało się, że nie wszystko złoto, co się świeci, tzn. nie każda inwestycja w condo lub aparthotel przynosi spodziewane zyski. Co więcej, obecna sytuacja może zmienić się na gorsze w wyniku kryzysu, który jednak wisi nad naszą gospodarką. To wszystko oznacza, że jeśli chcemy inwestować w condo i apart, to szczególnie dziś powinniśmy ze szczególną ostrożnością przyglądać się potencjałowi danej inwestycji, aby później nie płakać. No i właśnie o tym będzie dzisiejszy wpis.

 

 

Condohotele i aparthotele – jak to działa

Nie będę się tutaj zgłębiał nad różnicami pomiędzy condo i apart, bo tak na dobrą sprawę niewiele je różni. Istotne jest bowiem to, że w obu tych przypadkach mamy taki sam model biznesowy, czyli:

– deweloper buduje lub zamierza wybudować obiekt w jakiejś atrakcyjnej turystycznie lokacji,

– szuka więc inwestorów, którzy w zamian za „bezpieczny zysk” w wysokości 6-10% rocznie wyłożą środki na budowę obiektu,

– a gdy pieniądze w odpowiedniej wysokości zostaną już zgromadzone, a obiekt wybudowany, to każdy inwestor staje się właścicielem np. jednego apartamentu,

– który to apartament zwykle jest wynajmowany przez inwestora operatorowi, zajmującemu się wynajmem krótkoterminowym,

– no a ten operator wynajmuje lokale turystom, zarządza obiektem, a na końcu wypłaca inwestorowi zysk.

Tak to wygląda – fajny model dla inwestorów, wygodny taki. Jednak coś się zepsuło na tyle, że zaczął przed nim ostrzegać KNF. Dlaczego…?

 

 

KNF kontra condohotele i aparthotele

Komisja Nadzoru Finansowego całkiem niedawno opublikowała ostrzeżenie, w którym zwraca uwagę na pewną istotną kwestię, jaką jest zachowanie ostrożności i rozwagi w odbiorze przekazów reklamowych. Mówiąc krótko: to, co deweloperzy i tzw. naganiacze inwestycyjni publikują w prospektach promocyjnych, niejednokrotnie nijak się ma do rzeczywistości – to raz. A dwa wielu inwestorów zapomina o jednej istotnej kwestii: otóż nieruchomość to inwestycja długoterminowa, a tymczasem sytuacja na rynku jest zmienna i zależy od wielu czynników. Tak więc koniunktura z dnia zakupu niekoniecznie musi być równie dobra np. za 7 czy 8 lat. No, ale z drugiej strony nie przesadzajmy – ryzyko występuje wszak w każdym biznesie. Skupmy się zatem na tym, aby inwestować tak, żeby nie wbić się na tytułową minę.

 

 

Kupujesz apartament w condo / aparthotelu? Bardzo możliwe, że przepłacisz!

Właściwie niepisaną regułą stało się to, że ceny zakupu lokali w opcji z gwarancja zysku bardzo często są zawyżone o kilkanaście – kilkadziesiąt tysięcy złotych. Kwoty tego rzędu łatwo „gubią się” w różnych kosztach transakcyjnych, przy zakupie dodatkowych przestrzeni typu garaż lub komórka itp. A po co deweloper zawyża cenę…? Ano po to, aby z tej nadwyżki wypłacać inwestorom przez kilka pierwszych lat gwarantowany w umowie zysk. Tak więc pierwsze lata to często złudne zyski, zapłacone już wcześniej. Pytanie, co dalej – jest tutaj kilka scenariuszy, ale o nich potem.

 

 

Bardzo ważna kwestia: brak ochrony opartej o tzw. ustawę deweloperską

Wiele osób, które są namawiane na inwestowanie w condo / aparthotele nie zdaje sobie sprawy z jednej istotnej kwestii: ich pieniądze NIE są chronione na analogicznych zasadach, jakie mają zastosowanie przy klasycznym zakupie mieszkań na rynku pierwotnym! Czyli wpłacona przez inwestorów kasa nie trafia na rachunek powierniczy, lecz na normalne konto firmy deweloperskiej. No a skoro tak, to o wiele łatwiej jest „położyć” inwestycję, wytransferować środki, a potem bujać się jachtem gdzieś na Kajmanach. Oczywiście jest to czarny scenariusz, ale kto zaręczy, że się nie spełni…? Przykładowo deweloper może nie zebrać zakładanej sumy i pozostawić obiekt „rozgrzebany”, czyli wybudowany tylko częściowo. W takiej sytuacji procesy o odzyskanie pieniędzy mogą ciągnąć się latami, a wynik mocno niepewny… A przecież inwestowanie w nieruchomości ma być przede wszystkim bezpieczne, takie jest założenie przyświecające wielu inwestorom! Tymczasem prawda jest taka, że można stracić nawet 100% pieniędzy – przykładowo w wariancie, gdzie harmonogram płatności jeszcze na etapie budowy przewiduje 90 – 100% wpłaty, a deweloper nie ukończy inwestycji.

Rozwiązanie:

Najbezpieczniej jest nie kupować tzw. dziury w ziemi, ale już istniejący i konkretny apartament.

 

 

Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera i oszacować ryzyko wejścia w inwestycję?

Odpowiedź: z poziomu tzw. przeciętnego Kowalskiego ciężko jest zweryfikować takie rzeczy. Tak naprawdę trzeba by przeprowadzić analizę finansową podmiotu, który realizuje dane przedsięwzięcie. Szanse na to, żeby nasz przeciętny Kowalski samodzielnie wyłapał niepokojące rzeczy w bilansie lub RZiS-ie, są nader nikłe, nie ma się co oszukiwać. Pozostają więc „prymitywne” metody weryfikacji w sieci – social media, opinie na formach, także sprawdzanie już wykończonych inwestycji danego dewelopera.

 

 

Co kupujesz: apartament czy udziały w spółce?

No właśnie, to nie jest wcale takie znowu oczywiste! Moim zdaniem najlepiej jest zakupić lokal z odrębną księgą wieczystą – wtedy stajemy się właścicielami pełną gębą, jak to się mówi. Tymczasem przy niektórych inwestycjach jest tak, że inwestor kupuje albo udział % w całym budynku, albo udziały w spółce celowej realizującej projekt (co jest jeszcze gorszym rozwiązaniem!). Czym może skutkować taki układ? Na pewno trudnościami przy ewentualnym wyjściu z inwestycji i próbie odsprzedaży takich udziałów. O ile bowiem odsprzedaż konkretnego lokalu z księgą wieczystą jest relatywnie prosta, to namówienie kogoś na to, aby odkupił tylko udział w inwestycji lub spółce niekoniecznie będzie łatwe. Kolejna sprawa to brak możliwości realnego wpływania na działalność spółki, będąc tylko jednym z wielu małych udziałowców. Przykładowo: prezes spółki składa wniosek o jej upadłość, a my praktycznie nie możemy nic z tym zrobić.

Rozwiązanie:

Jeśli już inwestować, to najlepiej kupując konkretny i gotowy apartament z własną księgą wieczystą. Udziały w spółce celowej? Nie, raczej podziękuję.

 

 

VAT 23% czy 8%?

Tutaj ciężko podać konkretne cyfry, ponieważ nikt chyba nie prowadzi tego typu statystyk (no, może oprócz urzędu skarbowego). Można jednak zaryzykować tezę, że większość przypadków w condo / aparthotelach stanowić będą lokale usługowe z funkcją zamieszkania zbiorowego, obłożone 23% VAT-em. W dużej części (jeśli nie w większości) będą to udziały w częściach nieruchomości lub udziały w spółce celowej, o czym pisałem przed momentem.

 

 

Na co jeszcze zwrócić uwagę?

Jest kilka typowych „patentów”, dzięki którym deweloperzy maksymalizują swoje zyski korzystając z tego, że potencjalny inwestor „napalił się” na piękne wizualizacje i jest w stanie pójść na pewno odstępstwa w stosunku do tego, co było pierwotnie zaplanowane. Inaczej mówiąc, daje się naciągnąć i traci pieniądze.

 

Patent 1: cena ofertowa nie uwzględnia wykończenia lokalu ani wyposażenia

Inwestorowi wydaje się, że zakupiony apartament będzie już wykończony i właściwie przygotowany na wniesienie mebli. No więc właśnie niekoniecznie – w rzeczywistości często okazuje się, że apartament jest do odbioru w tzw. stanie deweloperskim, gdzie doprowadzenie go do stanu umożliwiającego wynajem będzie kosztować co najmniej kilkadziesiąt tysięcy PLN!

Sugestia:

Sprawdź w umowie, czy Twój apartament będzie oddany w stanie deweloperskim, czy już przygotowany do zamieszkania. Potem dolicz ewentualne koszty adaptacji i sprawdź, jak wtedy prezentuje się zysk.

 

Patent 2: budynek ma niższy standard niż ten prezentowany w ofercie

Jak to mówią: w reklamie wszystko wygląda pięknie – na prospektach dewelopera też! Niestety, w rzeczywistości budynek może wyglądać nieco gorzej, gorsze może być też wyposażenie itp. Ba, sama elewacja może być np. wykonana ze słabych jakościowo materiałów, gdzie już po kilku latach wytworzy się mało estetyczny nalot. A jeśli obiekt wygląda tak sobie, to i gorzej uzyskać wyższą cenę za wynajmowane w nim apartamenty.

Sugestia:

Jeśli to możliwe, to sprawdź wcześniejsze realizacje danego dewelopera – czy były zgodne z wizualizacjami, jak wyglądają budynki po kilku latach i tak dalej. To może dać pewien pogląd na obecną inwestycję.

 

Patent 3: apartamenty z widokiem na morze

Ale tylko kilka – z większości jest widok co najwyżej na sąsiedni budynek. No a skoro tak, to i cena za wynajem może być nieco niższa od zakładanej, gdyż wiadomo, że widok na spienione fale wymaga głębszego sięgnięcia do kieszeni.

Sugestia:

Nie odkryję Ameryki, jeżeli powiem, że trzeba sprawdzić usytuowanie tego konkretnego apartamentu, który zamierzamy kupić.

 

Patent 4: Sposób liczenia gwarantowanego zysku

W pewnych przypadkach mamy tak: gwarantowany zysk z wynajmu w ofertach liczony jest od ceny brutto lokalu, podczas gdy w rzeczywistości operator oblicza go potem od ceny netto zakupu niewykończonego jeszcze lokalu bez wyposażenia. Efekt: realna kwota do wypłaty dla inwestora jest mniejsza.

Sugestia:

Brutto czy netto – trzeba o to jasno dopytać, tak po prostu.

 

 

Istotne niebezpieczeństwo!

Osoby, które inwestują na kredyt, powinny zwrócić szczególną uwagę na to, czy w umowie jest zapisana waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji, czy też co miesiąc na konto inwestora ma trafiać stała kwota, np. 1000 złotych miesięcznie – i tak np. przez 10 lat. Dlaczego waloryzacja jest istotna? Ponieważ w przypadku kryzysu możemy mieć do czynienia z wysoką inflacją, która spowoduje także znaczny wzrost raty kredytu. A skoro tak, to może się okazać, że po kilku latach jako inwestorzy dostajemy na konto mniej, niż wynosi rata kredytu hipotecznego! I biznes się nie spina, a wręcz zaczynamy do niego dopłacać.

Trzeba tutaj jednak przyznać, że tzw. przeciętny Kowalski ma coraz większą świadomość inflacji, więc w umowach coraz częściej pojawia się zapis dotyczący waloryzacji. Co więcej, nawet jeśli takiego zapisu nie ma, to nic nie stoi na przeszkodzie temu, aby będąc inwestorem zaproponować dodanie odpowiedniego paragrafu w stylu:

„Strony zgodnie dopuszczają możliwość waloryzacji czynszu o wskaźnik inflacji…”.

 

 

Spółka celowa dewelopera wpada w kłopoty – co to może oznaczać dla inwestorów?

 

Scenariusz pierwszy: niedokończona inwestycja

Może się okazać, że niedoświadczony deweloper przeszacuje swoje możliwości i po prostu zabraknie mu pieniędzy na dokończenie inwestycji. Prawdopodobieństwo takiego scenariusza jest tym większe, im mniejszy będzie wkład własny dewelopera w inwestycję. Dlaczego tak? Powód jest prosty: zawsze łatwiej odpuścić, jeśli nie zainwestowało się w dany projekt własnych pieniędzy (cudza strata wszak mniej boli). Tak więc w miarę możliwości przed wejściem w daną inwestycję dobrze jest się dowiedzieć, ile własnych środków pakuje w nią deweloper.

No dobrze, ale co w sytuacji, gdy faktycznie mamy pecha, budowa nie została dokończona, a deweloper idzie w upadłość? Ze względu na obszerność materii jest to temat na osobny wpis – jeśli będzie zainteresowanie ze strony Czytelników, to może i taki się pojawić. Jednak, jak już napisałem powyżej: w takiej sytuacji można stracić nawet 100% zainwestowanych pieniędzy, niestety.

 

Scenariusz drugi: deweloper „odpuszcza” administrowanie inwestycją

Przykład z życia wzięty: deweloper wykańcza pewien nadmorski apartamentowiec, staje się też jego operatorem, czyli pobiera czynsze od najemców i rozlicza się z inwestorami. Początkowo wszystko idzie dobrze i każdy jest zadowolony (tzn. zarówno inwestorzy, jak i sam deweloper). Niestety, piękny sen kończy się wraz z nadejściem pandemii. Deweloper bankrutuje i umywa ręce, a inwestorzy mają problem. Oto bowiem w rękach dewelopera znajdują się istotne części wspólne obiektu, takie jak: recepcja, basen, kotłownia, restauracje, parking. No i po wycofaniu się dewelopera z inwestycji po prostu nie ma kto tym administrować – lokale użytkowe stoją puste generując koszty, w basenie nie ma kto oczyścić wody, a wreszcie dochodzi do sytuacji, w której na klatkach schodowych wyłącza się prąd. No i jak myślicie, czy najemcy będą chcieli wypoczywać w takich warunkach…? No niespecjalnie.

Co gorsza, po bankructwie dewelopera nie ma operatora, który dbałby o odpowiednie obłożenie apartamentów. Docelowo też pomieszczenia należące do dewelopera (wspomniane lokale użytkowe, recepcja itd.) trafiają w ręce syndyka. Co wtedy…? Jednym z możliwych wyjść jest po prostu zrzucenie się przez inwestorów na wykup tych części wspólnych. Tylko jeśli w tę inwestycję weszło kilkadziesiąt osób, to może być im ciężko się dogadać – jeden będzie bowiem chciał wyjść z takiej inwestycji, drugi z kolei nie będzie chciał się zrzucić na wykup basenu czy restauracji, a z trzecim nie będzie się można skontaktować przez dłuższy czas. No i mamy pat…

 

 

Wyjście z inwestycji – z czym należy się liczyć

Taka sytuacja: po kilku latach okazuje się, że inwestycja nie przynosi obiecanych zysków i chcemy z niej wyjść. Jednak, w zależności od konkretnego wariantu inwestycyjnego, mogą tutaj wystąpić pewne problemy.

 

Wariant 1

Nie jesteśmy właścicielem konkretnego lokalu, a jedynie udziałów w spółce celowej. W takiej sytuacji nie jesteśmy wpisani do księgi wieczystej konkretnego lokalu, więc możemy sprzedać tylko te udziały. No i tutaj raczej nie ma co liczyć na to, że dostaniemy za nie wysoką cenę – prędzej niestety sprzedamy poniżej kosztów, czyli ze sporą stratą.

 

Wariant 2

W niektórych condhotelach mamy tak, że w umowie podpisanej z deweloperem jest następujące zobowiązanie: dany lokal możemy sprzedać tylko wraz z umową najmu, a nie osobno. Nie jest to takie straszne, dopóki obiekt dobrze funkcjonuje i przynosi zyski. Gorzej, gdy mamy tak, że zamiast zysków są straty, a operator swoje pobiera… W takim wariancie musimy się liczyć ze znaczną obniżką ceny, niekiedy sięgającą 30%.

 

Wariant 3

Jesteśmy właścicielem lokalu, możemy go sprzedać, ale deweloper poszedł w upadłość i nie ma kto zarządzać obiektem. Zysków z inwestycji nie ma, a co gorsza nie ma też wody w basenie, światła w hallu, winda zepsuta nienaprawiona od miesiące i tak dalej… W tej sytuacji sprzedaż naszego lokalu to droga przez mękę – jeśli już nawet znajdziemy chętnego, to może się okazać, że zaoferuje nam on cenę o 20 – 30% niższą od tego, co my zapłaciliśmy deweloperowi! No i znowu strata zamiast obiecanych stabilnych zysków…

 

Wariant ekstremalny

W pewnej inwestycji operator upadł – cóż, zdarza się. Zdesperowani inwestorzy robili więc wyprzedaż apartamentów – „promocje” sięgały nawet 40%! I tutaj ciekawostka: zakrojony na szeroką skalę skup tych nieruchomości był realizowany przez spółkę, która miała powiązania osobowe z operatorem w upadłości. Przypadek, a może metoda na zbudowanie atrakcyjnej nieruchomości za pieniądze inwestorów, a następnie przejęcie jej za relatywnie nieduże pieniądze…?

 

 

Pojedyncze apartamenty zarządzane przez zewnętrzną firmę

Przy okazji poruszenia tematu condo & apart wypadałoby również wspomnieć o specyficznym rodzaju biznesu związanego z wynajmem apartamentów, gdzie mamy np. 1 -2 mieszkania w jakiejś atrakcyjnej turystycznie miejscowości i oddajemy je w zarząd jakiejś zewnętrznej firmie. Taka firma zarządza w naszym imieniu tymi mieszkaniami, wynajmuje je, sprząta i tak dalej. Model rozliczenia: dostajemy umówioną kwotę od każdego klienta, a pozostałą część zabiera zarządca.

 

Gdzie w takiej konfiguracji mamy okazję do oszustwa?

Tutaj bez zaskoczenia: najbardziej prymitywnym i najczęściej spotykanym sposobem będzie oczywiście zaniżanie przez zarządcę rzeczywistej liczby klientów (tzw. obłożenia). Przykładowo zarządca będzie deklarował, że w lipcu i sierpniu apartament był wynajęty przez 40 dób hotelowych, podczas gdy w rzeczywistości było to 50 dób. Różnicę, czyli 10 dób, nieuczciwy zarządca „schował do kieszeni”, czyli nie podzielił się tymi wpływami z właścicielem.

 

Jak zabezpieczyć nasze interesy?

W zasadzie sposób jest tylko jeden: kontrolować, kontrolować i jeszcze raz kontrolować. Oczywiście nic nam tutaj nie da sprawdzanie aplikacji, która pokazuje właścicielowi mieszkania, czy jest ono wynajęte, czy puste – nieuczciwi zarządcy fałszują takie dane. Ja radziłbym postawić na kontrolę fizyczną, czyli po pierwsze w razie możliwości warto przejechać się od czasu do czasu do takiego apartamentu i sprawdzić, czy wieczorem świeci się w nim światło. Jeśli tak, a aplikacja deklaruje, że mieszkanie powinno być w tym czasie puste, to powinniśmy nabrać podejrzeń. Dobrym sposobem, do tego relatywnie tanim, będzie zamontowanie czujników rejestrujących otwarcie / zamknięcie drzwi w połączeniu z zapaleniem / zgaszeniem światła. Taki system będzie rejestrował wymienione zdarzenia i dzięki temu będziemy mieli podgląd tego, czy w danych dniach rzeczywiście ktoś w apartamencie przebywał. Już sam fakt poinformowania firmy zarządzającej o tym, że wdrożyliśmy taki system, będzie pełnił prewencyjną rolę i minimalizował ryzyko, że zostaniemy oszukani.

 

 

Krótkie podsumowanie + ważna informacja

Jak już pisałem na samym początku: to nie jest tak, że inwestowanie w nieruchomości zawsze jest bezpieczne! Tutaj też można stracić – i to sporo. Jeśli więc nie mamy zbytniego pojęcia o inwestycjach tego rodzaju, to najlepiej byłoby się zwrócić do kogoś, kto takie pojęcie ma i poprosić do o poradę. Sugerowanie się artykułami w internecie jest dość niebezpieczne, ponieważ są one często sponsorowane przez samych deweloperów lub pisane przez ludzi, którzy żyją z pośrednictwa ze sprzedaży takich inwestycji. Tak więc, uważajcie i zachowajcie czujność!

Interesujesz się tematem inwestowania w nieruchomości? A może już takie posiadasz i chciałbyś je oddzielić od ryzyka biznesowego?

W takim razie koniecznie sprawdź naszą ofertę konsultacji, podczas których poznasz rozwiązania prawne zabezpieczające Twoje nieruchomości przed zagrożeniami, zostawiając przy tym pełną kontrolę nad majątkiem w Twoich rękach! Szczegóły znajdziesz na dedykowanej stronie www – wystarczy kliknąć TUTAJ

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Skuteczne zabezpieczenie nieruchomości – wyjątkowe konsultacje online

w , , , , ,

Jak wskazuje sam tytuł, dzisiejszy wpis będzie dotyczył nieruchomości, a konkretnie sposobów ich zabezpieczenia przed zlicytowaniem przez komornika, zajęciem przez prokuraturę, jak również innymi, niezbyt przyjemnymi, ewentualnościami. Jest to szczególnie ważne w czasach, gdy na horyzoncie mamy kryzys gospodarczy, a politycy co rusz wpadają na przeróżne „genialne” rozwiązania dające coraz większe uprawnienia organom skarbowym.

 

Kilka interesujących liczb dotyczących nieruchomości ⬇️

34 tysiące nieruchomości w Polsce zostało zabezpieczonych przez prokuraturę zakazem zbywania z wpisem do księgi wieczystej.

Ponad 150 tysięcy nieruchomości w Polsce zostało zajętych przez komorników.

Corocznie ponad 10 tysięcy licytacji komorniczych dotyczących nieruchomości kończy się sprzedażą.

 

Co łączy ze sobą te przypadki?

Zdecydowana większość przytoczonych powyżej sytuacji nie doszłaby do skutku, gdyby właściciele nieruchomości zabezpieczyli je prewencyjnie lub chociażby podjęli próbę zablokowania licytacji komorniczych na etapie zajęcia. Dlaczego zatem tak się nie stało…? Winna jest niska świadomość prawna oraz bagatelizowanie kwestii zabezpieczenia majątku.

 

Kilka istotnych ryzyk dotyczących nieruchomości ⬇️

1. Ryzyko biznesowe

Nie ma chyba w Polsce przedsiębiorcy, który prowadziłby działalność gospodarczą w sposób w 100% legalny. Przy tak dużej biurokracji, różnych interpretacjach i orzecznictwie podatkowym, niejasnych zapisach RODO czy przypadkowym udziale w karuzeli VAT, nie da się prowadzić biznesu z wykluczeniem ryzyka biznesowego. Mając to na uwadze jedynym słusznym antidotum jest separowanie działalności zarobkowej od posiadanego majątku.

2. Długi kontra anonimizacja nieruchomości

Nieruchomości to łakomy kąsek dla wierzycieli – niestety nie mają kółek, więc ciężko je „schować”. O ile instytucje takie jak ZUS, US, komornik czy prokuratura nie mają problemu z odnalezieniem nieruchomości dłużnika, o tyle potencjalny wierzyciel np. dawny kontrahent ma trudniejsze zadanie. Czy na pewno…?

Otóż NIE. Dobre kancelarie prawne czy agencje detektywistyczne są w stanie w ciągu kilku minut (i to zza biurka!) ustalić wszystkie nieruchomości zapisane na konkretny numer PESEL czy REGON firmy. Wtedy mają już prostą drogę do wpisania się na hipotekę danej nieruchomości, co w konsekwencji może doprowadzić do licytacji komorniczej.

3. Zmienność prawa

Ustawodawca w Polsce co rusz zaskakuje nas przeróżnymi pomysłami „uszczęśliwiającymi” obywateli (szczególnie tych, którzy posiadają jakiś znaczniejszy majątek). A co, teoretycznie, mogłoby dotknąć właścicieli nieruchomości? Kilka przykładów potencjalnych zagrożeń:

– podatek katastralny na drugą i kolejne z posiadanych nieruchomości,

– zakaz eksmisji lokatorów,

– ciche przyzwolenie na niepłacenie czynszu,

– maksymalna stawka za wynajem mieszkania,

– wyższy podatek PCC (obecnie 2% ceny sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym),

– zakaz zbywania i nabywania nieruchomości przy większej ilości,

– pozwolenia na zakup nieruchomości przez cudzoziemców,

–  czy wreszcie drakoński scenariusz, jakim jest konfiskata mienia (są pomysły, aby realizować konfiskatę bez wyroku sądu).

Tutaj możliwe scenariusze można wymieniać w nieskończoność i smutne jest to, że wszystkie są całkiem realne, gdyż każdemu rządowi wygodniej jest stosować rozwiązania krótkoterminowe, niż te skuteczne w długim terminie. Sprawa jest prosta: trzeba uszczknąć lub zabrać tym, którzy mają, aby dać tym, którzy potrzebują i są biedni.

4. Stopy procentowe

Obecnie rekordowo niskie stopy procentowe mogą przyzwyczaić przeciętnego Kowalskiego lub inwestora lokującego środki w nieruchomościach do poziomu kwoty, która co miesiąc stanowi jego koszt. Niestety, wspomniane stopy procentowe przy dużym kryzysie mogą pójść ostro do góry. Co oczywiste, będzie wiązało się to z wyższą ratą kredytu hipotecznego, więc możliwy jest scenariusz, w którym zamiast 1500 zł kosztu raty kapitałowo-odsetkowej przysłowiowy Kowalski będzie musiał przyzwyczaić się do wydatku rzędu 5000 zł. Skala ilości posiadanych kredytów rzecz jasna potęguje wydatki.

5. Demografia, bezrobocie, emigracja

Inwestowanie w nieruchomości świetnie działa do momentu, w którym wysokość raty kredytu jest na akceptowalnym poziomie, a w mieszkaniu nie ma pustostanu. Niestety, taki stan dobrobytu może nie trwać wiecznie z uwagi na kilka istotnych spraw:

– po pierwsze nasze społeczeństwo się starzeje, co przekładać się będzie na mniejszą liczbę wynajmujących,

– po drugie może nastąpić skok bezrobocia i część najemców będzie zmuszona się wyprowadzić lub przestanie opłacać czynsz,

– po trzecie ewentualna zwiększona emigracja Polaków i „przeniesienie się” na Zachód Ukraińców również dość mocno ograniczy popyt na wynajem mieszkań.

W konsekwencji będziemy mieli przestoje w wynajmie i spłacanie kredytu zwyczajnie „nie zepnie się” finansowo.

 

Co wtedy? Wtedy do akcji wkroczy komornik! ☠️

Większość z nas chyba wie, że licytacje komornicze nieruchomości to w pewnym sensie ograbianie ich właścicieli z majątku. Przykładowo mając mieszkanie warte ok. 700 tys. PLN w przypadku jego licytacji możesz stracić około 300 tys. PLN – takie są właśnie realne koszty działalności komornika! Na takich warunkach łatwo można wyzerować się z majątku gromadzonego z trudem przez długie lata, możesz mi wierzyć.

 

Uwaga! Ryzyko utraty nieruchomości można radykalnie ograniczyć! ❌

W jaki sposób…? A o tym akurat możemy Wam opowiedzieć podczas indywidualnych konsultacji. To jedyna taka oferta na rynku, przynajmniej na ten moment. W pakiecie dostaniesz tutaj sprawdzone sposoby, przygotowane na potrzeby własne osób obracających i zarządzających nieruchomościami w skali wielomilionowej.

Szukając najbardziej wyrafinowanych form zabezpieczenia majątku oraz różnych optymalizacji podatkowych, spędziliśmy wiele godzin na analizach oraz wydaliśmy dziesiątki tysięcy złotych na konsultacje specjalistyczne z doradcami podatkowymi, radcami prawnymi oraz komornikami. Konsultacja to kompendium naszej wiedzy, dopasowane do indywidualnej sytuacji Klientów.

Teraz możesz dostać to wszystko w megaatrakcyjnej cenie! ????

Zdobycie tych informacji samodzielnie wielokrotnie przewyższy koszt konsultacji, a samo stosowanie rozwiązań takich jak amortyzacja, uniknięcie podatku PCC przy sprzedaży/zakupie nieruchomości, czy optymalizacja podatkowa, przełożą się na realne zyski z zainwestowanego kapitału.

 

Kto powinien skorzystać z konsultacji ???? 

Nasza oferta jest idealna właśnie dla Ciebie, jeśli Twoja sytuacja pasuje choć do jednego z poniższych punktów:

– chcesz oddzielić działalność zarobkową od posiadanych nieruchomości,

– nie chcesz posiadać nieruchomości na siebie, ale chcesz zachować nad nimi pełną kontrolę,

– szukasz optymalizacji podatkowej w zakresie wynajmu i amortyzacji nieruchomości,

– chcesz, aby Twój majątek był nieosiągalny dla wierzycieli,

– chcesz ograniczyć ryzyko zakazu zbywania nieruchomości na wniosek prokuratury,

– chcesz się bronić przed krzywdzącym procesem licytacji komorniczej,

– chcesz mieć możliwość sprzedaży, obciążania i zarządzania nieruchomościami będąc poza granicami kraju,

– chcesz w bezpieczny sposób kupić lub sprzedać swoją nieruchomość.

Teraz pozostaje tylko jeden krok… ⬇️

Odwiedź naszą dedykowaną stronę internetową, wypełnij krótki formularz i kliknij przycisk Wyślij. Potem skontaktujemy się z Tobą w ciągu kilku dni i przedstawimy możliwości związane z konsultacją oraz dostępne terminy. Następnie zdecydujesz, czy skorzystać z oferty, czy nie.

Link do strony znajdziesz TUTAJ

To może być ten moment, w którym podejmiesz jedną z najlepszych decyzji w swoim życiu. Nie zmarnuj tego!

 

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

 

Krótki antyporadnik dotyczący inwestowania

w , , , ,

Znowu mamy skandal z potencjalną piramidą finansową – tym razem na 250 milionów PLN. Takie never ending story, można by powiedzieć. Nie dziwi mnie to wcale, a tak w ogóle to jestem zdania, że inwestowanie powinno być zajęciem dla ludzi, którzy mają na ten temat jakieś pojęcie. A tymczasem, jak mówi znane powiedzenie, coraz więcej amatorów pcha się do zabawy. No i brokerzy, poszukiwacze inwestorów oraz organizatorzy przeróżnych schematów wykorzystują bez skrupułów ten pęd do pozornie łatwego zarabiania. I ci niedoświadczeni inwestorzy zwykle nie mają pojęcia, z jakimi trudnościami przyjdzie im się zmierzyć i czym się może taka zabawa skończyć. Tak więc dzisiaj co nieco o tym opowiem.

 

Bahama Mama i inwestowanie

Zacznijmy od najbardziej prymitywnych oszustw w stylu „dzwoni gość z call center i namawia na inwestowanie z brokerem, który jest zarejestrowany gdzieś na Bahamach”. Nie ma ostatnio tygodnia, w którym bym nie dostał kilku wiadomości o treści „zostałem oszukany przez tego a tego brokera”. Schemat praktycznie zawsze ten sam: broker zagraniczny, wpłata pieniędzy, utrata środków, sugerowanie wpłaty nowych celem odzyskania uprzednio straconych, a na końcu zerowanie i zamknięcie konta. Tyle.

Ok, a jakie są szanse na odzyskanie pieniędzy…?

W zdecydowanej większości znikome, a jak ktoś przelewa kasę na inwestycje w Bitcoinach, to praktycznie zerowe. Zresztą życzę powodzenia w próbie sądzenia się z brokerem z Bahamów czy Kajmanów, który dodatkowo działa przez podstawione osoby, gdzie beneficjent rzeczywisty jest ukryty. Tzn. teoretycznie można dopaść ptaszka, ale w praktyce trzeba by zainwestować sporo pieniędzy w obsługę prawną na odpowiednim poziomie. Offshore litigation to nie są bowiem proste sprawy. Więc jeśli pierwszy z brzegu polski prawnik skasuje 2000 PLN za wysłanie wezwania do zapłaty takiemu brokerowi i na tym właściwie działania się skończą, to możemy zapomnieć o odzyskaniu kasy. No a jeżeli ktoś wpłacił na przykład 50 tys. PLN i wyzerował swoje konto, to wizja zapłacenia kolejnych 20 tys. PLN na obsługę prawną jest dla niego nie do zaakceptowania. Nie chce więc ryzykować utraty kolejnych pieniędzy i odpuszcza. Efekt? Wielu takich brokerów pozostaje praktycznie bezkarnych, bo mało który z poszkodowanych zawiadamia policję o tego typu działaniach. Może wyglądałoby to nieco inaczej, gdyby np. kilkudziesięciu poszkodowanych zrzuciło się na prawnika, ale w praktyce ciężko taką akcję skoordynować.

 

Kursy i wiedza na temat inwestowania

Idźmy dalej. Ci nieco bardziej ogarnięci inwestorzy, którzy najpierw starają się pozyskać wiedzę, np. oglądając filmiki na YouTube czy uczestnicząc w przeróżnych kursach z inwestowania, przeważnie dość drogich, bo kosztujących po kilka tysięcy złotych. I tutaj mamy pewien problem: kursów dających naprawdę wartościową wiedzę można ze świecą szukać i nie jest powiedziane, że się je znajdzie. Pewne rodzaje wiedzy, jak np. te służące stricte zarabianiu na Forexach czy giełdach, są bowiem bardzo trudno dostępne i naprawdę doświadczeni inwestorzy, którzy mogą pochwalić się świetnymi wynikami, ot tak tej wiedzy nie sprzedają. Nie sprzedają, bo po co hodować sobie konkurencję…? Wystarczająco dobrze zarabiają z inwestycji i tyle. W praktyce więc kursy są często łapaniem leadów, gdzie prowadzący proponuje taki a taki program czy brokera, z czego ma %. W sumie nie ma w tym nic złego, jeśli szczerze informuje się uczestnika o różnego rodzaju ryzykach i mówi mu wprost, że prawdopodobieństwo utraty przez niego środków jest bardzo wysokie, niekiedy wyższe niż 50%. Gorzej, jeśli przedstawiany jest idylliczny obraz, w którym mentor prowadzący kurs zapewnia, że wszystko będzie dobrze i że dzięki jego radom dany delikwent na pewno zarobi. No więc właśnie niekoniecznie, ponieważ trzeba tutaj brać pod uwagę pewną istotną rzecz.

 

Broker gra nieczysto – i co Pan zrobisz, jak nic nie zrobisz

Tą rzeczą są nieuczciwe zagrywki samego brokera – i nie mówię tutaj o podmiotach z Bahamów, ale o dużych graczach znajdujących się pod nadzorem KNF! Spytacie: a co tam mogą oni kombinować…? Ano mogą – przykłady ciekawych zagrywek:

– zawieszanie się platformy transakcyjnej („przypadkowo” w momentach najbardziej niedogodnych dla inwestorów),

– zablokowanie możliwości sprzedaży kontraktów podczas największych zmian cen instrumentów,

– megawysokie spready, co ma ogromny wpływ na zamknięcie pozycji sprzedaży,

– niezapowiedziane i przedwczesne rolowanie, niezgodne zresztą z tabelą rolowań,

– itp., itd.

W konsekwencji inwestorzy nie mogą zarządzać pozycjami, dopłacać depozytów, zamykać i otwierać pozycji czy hedgować. Efektem są albo straty, albo brak możliwości zarabiania – czyli też straty! Bo jeśli możesz zarobić przykładowo 3000 PLN, a zarobiłeś tylko 1000 PLN, to w rzeczywistości straciłeś 2000 PLN. Tak to właśnie wygląda. W każdym razie przed podobnymi zagrywkami ze strony brokerów nie obroni Cię wiedza zdobyta na kursach, a nawet prowadzenie za rękę przez mentora. Jak trafisz na brokera, który nie gra fair, to szanse na stratę masz bardzo duże. Taka prawda.

 

Emisja tokenów i pozyskiwanie w ten sposób środków na inwestycje

Tak nieco z innej beczki polecałbym też uważać na tzw. nowoczesne inwestycje crowdfoundingowe oparte o emisje różnych tokenów, gdzie modnie wyglądający goście z elegancko przystrzyżonymi brodami mówią: „My mamy pasję robić to i to, a Ty kup nasz token i stań się naszym udziałowcem!”. No i fajnie, ale mnie, jako inwestora, Wasza pasja to tak średnio obchodzi – jak się pytam, czy i kiedy mi dywidendę wypłacicie i w jakiej wysokości ona będzie…?!

No i tutaj może pojawić się problem, bowiem w świetle oficjalnych wytycznych i rekomendacji KNF, podział dywidendy może mieć miejsce jedynie w odniesieniu do zgodnie z prawem wyemitowanych akcji i nie obejmuje tokenów! W praktyce mamy tak, że jeśli wydawca tokenów dąży w ramach ICO do pozyskania kapitałów będąc emitentem papierów wartościowych, to narusza prawo. Więc gdy spółka nie wyemitowała akcji w sposób zgodny z prawem, to nie ma podstawy do wypłaty dywidendy na rzecz tych, którzy te tokeny kupili. W praktyce ci kupujący chcąc odzyskać swoje środki, mogą jedynie sprzedać dalej te tokeny innym osobom, niezbyt dobrze poinformowanym. Ok, może na ten moment KNF nie czepia się tego typu transakcji, ale kto zagwarantuje, że tak się nie stanie w przyszłości…? No nikt. A wtedy i emitenci mogą dostać po łapkach.

Spółki celowe w akcji

Już nawet nie będę akcentować dość typowego dla takich działań inwestowania w spółki celowe. Czyli na przykład: „Chcemy inwestować we wdrożenie takiej a takiej technologii, a realizować to będą nasze spółki celowe”. No i te spółki sobie funkcjonują nieco w oderwaniu od głównego biznesu, a niestety niespecjalnie im idzie. Przepalają więc kasę inwestorów, a potem co…? No trzeba się zamknąć, tak bywa. Szkoda, że często wdraża się przy tym mechanizmy nielegalnych transferów środków, co w praktyce uniemożliwia wierzycielom zaspokojenie ich roszczeń, czy też wyszarpania należnej im kasy, mówiąc kolokwialnie. I tutaj mamy cały arsenał anonimizacyjny, że wspomnę chociażby o zagranicznych trustach, które w praktyce blokują możliwość skutecznego zastosowania skargi pauliańskiej. Innymi słowy inwestując kilkadziesiąt tysięcy PLN w odpowiednią strukturę można tam spokojnie ukryć kilkadziesiąt milionów, a potem… A potem to już coco jambo i do przodu!

 

Prewencja, prewencja i jeszcze raz prewencja

Generalnie powiem tak: skala naciągania na przeróżne inwestycje wydaje się bardzo duża. A za wieloma takimi nietrafionymi inwestycjami stoją prawdziwe tragedie ludzkie, licytacje komornicze, rozwody, a nawet samobójstwa. Wydaje się więc, że obecne działania dotyczące wyłapywania tego typu schematów są dalece niewystarczające (delikatnie mówiąc). Poszkodowani bowiem na ogół nie zgłaszają podobnych przestępstw (zaryzykuję taką tezę), a KNF zanim się ruszy i wpisze dany podmiot na listę ostrzeżeń, powiadamiając odpowiednie służby, to kasa z oszustwa już dawno jest wytransferowana do Ameryki Kokosowej i tyle ją Pan prokurator zobaczy. No, ewentualnie jakieś drzazgi zajmie albo Lamborghini czy Ferrari, więc będzie można zrobić fajne ujęcia do mediów. A nie o to przecież chodzi. Co więc zrobić…?

Po pierwsze przydałaby się akcja informacyjna zakrojona na szeroką skalę, która poinformowałaby ogół społeczeństwa o zagrożeniach związanych z inwestowaniem pieniędzy w programy oferowane przez różnych dziwnych brokerów. Analogiczną akcję przeprowadzono chociażby w przypadku wyłudzeń „na wnuczka”, gdzie przyniosła ona podobno niezłe rezultaty. Większość obywateli nie czyta bowiem ostrzeżeń KNF-u ani nawet nie przegląda prasy biznesowej. Oglądają za to telewizję. I gdyby tam, w TV, puszczać w prime time spoty informujące o działalności brokerów z Bahamów, to wielu ludzi dowiedziałoby się o problemie i byliby ostrożniejsi. Może więc zamiast dawać kasę z Funduszu Sprawiedliwości na fundację prowadzoną przez ex-egzorcystę, który leczył demona wegetarianizmu salcesonem, przeznaczyć pieniądze na porządne działania informacyjne…?

Po drugie kluczem do sukcesu jest tutaj blokowanie przestępców już na wczesnym etapie – to tak, jak z mafiami VAT, gdzie trzeba pozamiatać do odpowiedniego momentu, bo potem kasa już ucieka. A najśmieszniejsze jest to, że wyłapywanie coraz to nowych ofert wcale nie jest niemożliwe, a przestępcy to wręcz ułatwiają! Jak? A chociażby ogłaszając się w sieci czy wykupując płatne reklamy. W zasadzie więc wystarczy stworzyć kilka profili użytkownika np. na Facebooku, wykazać tam odpowiednią aktywność, a potem szukać w sieci info o inwestowaniu, brokerach itd. Dalszą część zrobi za nas remarketing przestępców, dzięki któremu będą się nam wyświetlać ich reklamy. Mając więc x-osób do monitorowania sieci, takich ogarniętych w temacie, można więc stosunkowo szybko namierzyć znaczną część brokerów – oszustów, jeśli nie większość. A potem blokować ich strony i reklamy tak, jak blokuje się firmy hazardowe – technicznie powinno to być do ogarnięcia. Nieco gorzej wygląda temat z blokowaniem numerów telefonów, ale w teorii też można coś tutaj zdziałać. Mamy bowiem reklamę podejrzanego brokera, wchodzimy więc w nią i podajemy nasz numer telefonu. No a potem patrzymy kto dzwoni i blokujemy mu numer. I tak w kółko, tygodniami i miesiącami. W pewnym momencie mogłaby tutaj nastąpić sytuacja, w której międzynarodowe grupy przestępcze uznałyby, że Polska jest zbyt trudnym rynkiem na takie oszustwa i że bardziej efektywnym jest zgarniać naiwnych z Czech, Bułgarii czy Meksyku. Znów przytoczę analogię do zagranicznych mafii VAT, wypychanych z Polski dzięki wprowadzeniu odwróconego VAT-u. Rzecz jasna takie rozwiązania wymagałyby zapewne modyfikacji prawa, ale przecież wszystko da się zrobić – ludzie ludzi robią.

 

Szybkie podsumowanie

No dobrze, to na tyle, rozpisałem się nieco szerzej niż zamierzałem. Ale tematy inwestycyjne to morze inspiracji – być może już niedługo wrzucę ciekawe case study z tego zakresu, kto wie. A, no i chciałbym też dodać, że to wszystko, o czym napisałem, jest moim subiektywnym punktem widzenia – jeśli więc wierzycie brokerom, to inwestujcie. Ja Was nie będę od tego odwodził.

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!