Powrót z JDG na etat – co dalej z długami?

w , , ,

Oczywistą oczywistością jest, że nie każdemu wychodzi w biznesie. Niektórzy prą do przodu niczym rekiny, a inni po pewnym czasie dochodzą do wniosku, że to jednak etat zapewniał im właściwy rytm życia i stabilizację. W tym drugim przypadku pojawiają się nieraz bardzo istotne dylematy, jak chociażby takie:

Prowadziłem JDG, a teraz chcę powrócić na etat. W międzyczasie zrobiłem jakieś zlecenia dla mniejszych kontrahentów, ale mi nie zapłacili. Czy po zlikwidowaniu działalności coś się dla mnie zmienia?

Miałem JDG, mam długi, likwiduję JDG. Czy będzie ze mnie trudniej ściągnąć długi, jeśli będę pracował na etacie – czy coś się dla mnie zmienia w tej kwestii?

 

Odpowiedź na te pytania zacznijmy od… pytania. Brzmi ono tak:

Czy zobowiązania i należności z tytułu prowadzonej JDG są w rozumieniu prawa odrębne od zobowiązań i należności prywatnych?

Charakterystycznym elementem prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej jest pełna odpowiedzialność przedsiębiorcy. Oznacza to, że osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą odpowiada za wynikające z niej zobowiązania całym swym majątkiem, także prywatnym. W przypadku tej formy prowadzenia działalności gospodarczej nie istnieje rozgraniczenie na majątek przedsiębiorstwa i majątek prywatny przedsiębiorcy. Wierzyciele mogą swych roszczeń dochodzić zarówno z majątku generowanego przez JDG, jak również z majątku prywatnego przedsiębiorcy. Powyższe prowadzi do wniosku, że zobowiązania te nie są odrębne.

Jest to chyba dość jasne, więc przejdźmy do innych istotnych pytań, które są dość często zadawane przy okazji dzisiejszej tematyki.

 

1. Czy majątek firmy jest chroniony przed wierzycielami prywatnymi – np. przed bankiem, któremu nie spłacam kredytu hipotecznego?

No niestety, w przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej nie ma rozgraniczenia na majątek przedsiębiorstwa i majątek prywatny przedsiębiorcy. Wierzyciele osobiści, czyli np. bank, w którym przedsiębiorca zaciągnął kredyt hipoteczny jako konsument, również w przypadku braku spłaty może dochodzić swoich wierzytelności nie tylko z majątku prywatnego, ale też i z majątku przedsiębiorstwa. Odpowiedzialność całym majątkiem nie ogranicza się jedynie do majątku nabytego podczas prowadzenia działalności gospodarczej, ale ma odniesienie również do majątku zgromadzonego przed rozpoczęciem działalności gospodarczej, niemającego z jej przedmiotem nic wspólnego.

 

2. Czy po wyrejestrowaniu JDG mogę dochodzić przysługujących mi należności, które powstały w związku z prowadzoną działalnością?

Okoliczność, iż jednoosobowa działalność gospodarcza została wykreślona z rejestru, nie przesądza o tym, że długi przestają istnieć. W przypadku osoby fizycznej, pomimo wyrejestrowania prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej, ma ona prawo żądać od dłużników zwrotu wierzytelności, które powstały w związku z prowadzoną działalnością. Każdorazowo pamiętać jednak należy o okresie przedawnienia poszczególnego roszczenia, aby uniknąć sytuacji, że po upływie oznaczonego terminu, dochodzenie roszczenia stanie się niemożliwe.

 

3. Czy po wyrejestrowaniu JDG moi wierzyciele wciąż mogą oczekiwać ode mnie spłaty zobowiązań, jakie zaciągnąłem w ramach działalności?

Roszczenia pieniężne mogą być dochodzone w praktyce zawsze, to znaczy mogą zostać skierowane na drogę postępowania sądowego, a sąd może orzec następnie o obowiązku zapłaty. W tym zakresie fakt wyrejestrowania jednoosobowej działalności gospodarczej z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej nie wpływa na powyższą możliwość. Prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej nie powoduje powstania nowego podmiotu w myśl prawa cywilnego. Oznacza to, że w dalszym ciągu tym podmiotem jest przedsiębiorca jako osoba fizyczna. Wobec powyższego wierzyciele mogą oczekiwać spłaty zobowiązań także po wyrejestrowaniu jednoosobowej działalności gospodarczej.

 

4. Czy jest możliwe, że komornik będzie egzekwował ode mnie długi po wyrejestrowaniu działalności gospodarczej?

Roszczenia pieniężne mogą być dochodzone w praktyce zawsze, to znaczy mogą zostać skierowane na drogę postępowania sądowego, a sąd może orzec następnie o obowiązku zapłaty. Po uprawomocnieniu się nakazu zapłaty lub wyroku sądu, może zostać skierowany wniosek do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. W tym zakresie fakt wyrejestrowania jednoosobowej działalności gospodarczej z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej nie wpływa na powyższą możliwość. Prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej nie powoduje powstania nowego podmiotu w myśl prawa cywilnego. W dalszym ciągu tym podmiotem jest przedsiębiorca jako osoba fizyczna. Powyższe prowadzi do wniosku, że komornik ma możliwość prowadzenia egzekucji od dłużnika zobowiązań powstałych w związku z prowadzoną działalnością, również po jej wyrejestrowaniu z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

 

5. Czy mój pracodawca może się dowiedzieć o moich długach z JDG?

Pracodawca może dowiedzieć się o długach z jednoosobowej działalności gospodarczej wskutek zajęcia wynagrodzenia za pracę dokonywanego przez komornika, w szczególności z treści wezwania, które komornik kieruje do pracodawcy w związku z dokonywanym zajęciem. Zajęcie wynagrodzenia za pracę pracownika przez komornika powoduje, że pracodawca ma dodatkowe obowiązki. Konkretnie musi on prawidłowo wyliczać i wpłacać zajętą kwotę bezpośrednio do komornika, ale też w ciągu tygodnia od otrzymania wezwania podać komornikowi żądane przez niego informacje (np. o wysokości wynagrodzenia i sposobie jego wypłaty). Jeśli pracownik zmieni pracę, dokumenty dotyczące zajęcia pracodawca zmuszony jest przekazać nowemu pracodawcy. Naruszenie obowiązków przez pracodawcę może skutkować grzywną i ryzykiem płacenia odszkodowania.

 

6. Czy komornik będzie mi potrącał całą pensję?

Kwota zajęcia komorniczego z wynagrodzenia uzależniona jest od wysokości płacy minimalnej. W 2021 roku jest to 2800 zł brutto. Minimalne wynagrodzenie jest wolne od zajęcia komorniczego. Jeżeli osoba zatrudniona na podstawie umowy o pracę zarabia najniższą krajową, komornik nie może potrącić ani złotówki z jej wynagrodzenia (z wyjątkiem zajęć alimentacyjnych).

Poza kwotą, którą komornik musi zostawić do dyspozycji dłużnika, jest także maksymalny próg zajęcia wynagrodzenia wyższego niż płaca minimalna. Komornik może zająć maksymalnie:

  • 60% wynagrodzenia miesięcznego w przypadku dłużników alimentacyjnych (do dyspozycji dłużnika powinna pozostać równowartość 40% minimalnego wynagrodzenia obowiązującego w danym roku);
  • 50% wynagrodzenia miesięcznego w przypadku pozostałych dłużników.

 

7. Czy podjęcie pracy na podstawie umowy zlecenia chroni mnie przed komornikami bardziej niż umowa o pracę?

Osoby, które utrzymują się w całości z pracy na podstawie umowy zlecenia, są teraz w nieco lepszej sytuacji w kontekście postępowania egzekucyjnego niż kilka lat temu. Komornik nie zawsze ma prawo do zajęcia całkowitego wynagrodzenia, lecz w określonych przypadkach powinien zostawić dłużnikowi kwotę niezbędną do przeżycia. Aktualnie jest to równowartość minimalnego wynagrodzenia za pracę, która byłaby uzyskiwana na podstawie umowy o pracę. I tutaj uwaga! Nie każdy dłużnik zatrudniony na umowę zlecenie jest jednak objęty ochroną! Zadłużone osoby fizycznej, zatrudnione na podstawie umowy zlecenia, mają zapewnione środki do przeżycia wtedy, gdy są w stanie wykazać, że uzyskują wynagrodzenie na co dzień i mają płynność finansową, a praca w oparciu o umowę cywilnoprawną jest ich źródłem utrzymania. Są to więc osoby uzyskujące stałe dochody (praca na podstawie umowy zlecenie nie jest tylko dorywcza). Wynagrodzenie z tytułu umowy cywilnoprawnej musi być także jedynym źródłem dochodu, a uzyskiwane zarobki muszą mieć formę powtarzalną – wpływać na konto regularnie i w określonym terminie. Jeśli powyższe zasady są spełnione, komornik z umowy zlecenia może pobrać tylko tyle funduszy, by dłużnik nadal posiadał na koncie równowartość minimalnej miesięcznej pensji. W celu skorzystania z ochrony przed zajęciem całego wynagrodzenia, osoby zatrudnione na podstawie umowy zlecenia muszą zgromadzić dokumenty potwierdzające spełnienie powyższych reguł. Przydadzą się tutaj wyciągi z konta bankowego oraz sama umowa.

Biorąc pod uwagę powyższe trzeba przyznać, iż to umowa o pracę przyznaje dłużnikowi o wiele lepszą ochronę przed egzekucją komorniczą, a dodatkowo nie nastręcza dłużnikowi problemów w dowodzeniu wykonywanej pracy (zlecenia).

 

8. Czy po wyrejestrowaniu działalności wierzyciel może złożyć wniosek o moją upadłość – jako przedsiębiorcy bądź konsumencką?

 Odpowiedni wybór postępowania upadłościowego – przedsiębiorcy lub konsumenta, zależy co do zasady od tego, jaki status posiada dłużnik w momencie składania wniosku. Po wyrejestrowaniu działalności gospodarczej mamy do czynienia nie z przedsiębiorcą, a osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, wobec czego możliwe jest ubieganie się o upadłość „konsumencką”. Co do zasady, wniosek o ogłoszenie upadłości konsumenckiej może złożyć wyłącznie sam dłużnik, nawet jeśli ma tylko jednego wierzyciela. Natomiast w przypadku osoby fizycznej, która była przedsiębiorcą, wniosek może złożyć również wierzyciel, także po zaprzestaniu prowadzenia przez dłużnika działalności gospodarczej, jeśli od dnia wykreślenia z właściwego rejestru nie upłynął jeszcze rok. Wierzyciel może również złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości osoby fizycznej, która faktycznie prowadziła działalność gospodarczą, nawet wówczas, gdy nie dopełniła obowiązku jej zgłoszenia we właściwym rejestrze, jeżeli od dnia zaprzestania prowadzenia działalności nie upłynął rok.

 

9. Czy wyrejestrowanie działalności gospodarczej obciążonej długami może utrudnić mi w przyszłości jej ponowne założenie?

Prowadząc działalność gospodarczą, przedsiębiorca ma nie tylko szereg praw, ale i obowiązków, do których zalicza się konieczność złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości w terminie miesiąca od dnia zaistnienia stanu niewypłacalności. Przedsiębiorca, który nie dopełni tej powinności, musi liczyć się z poważnymi konsekwencjami – w stosunku do niego może zostać orzeczony zakaz prowadzenia działalności gospodarczej. Możliwość orzeczenia zakazu prowadzenia działalności gospodarczej wobec przedsiębiorcy została przewidziana w art. 373 ustawy Prawo upadłościowe. Sąd może orzec pozbawienie na okres od jednego do dziesięciu lat prawa prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek lub w ramach spółki cywilnej itd. wobec osoby, która ze swojej winy m.in. nie złożyła w ustawowym terminie wniosku o ogłoszenie upadłości, będąc do tego zobowiązaną.

Wniosek o orzeczenie zakazu prowadzenia działalności w stosunku do niewypłacalnego przedsiębiorcy może złożyć m.in.: syndyk, zarządca przymusowy lub Komisja Nadzoru Finansowego. Prawo upadłościowe przewiduje, że zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w stosunku do przedsiębiorcy może zostać orzeczony przez sąd na okres od 1 do 10 lat. Warto przy tym pamiętać, że ustanowienie zakazu jest fakultatywne – sąd może, ale nie musi tego robić. To, czy sąd wyda postanowienie o zakazie prowadzenia działalności gospodarczej w stosunku do dłużnika, zależy od jego zachowania.

Na marginesie dodać trzeba, że jeżeli podstawa do ogłoszenia upadłości powstała w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, a stan niewypłacalności powstał z powodu COVID-19, bieg terminu do złożenia wniosku o ogłoszenie upadłość nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega przerwaniu.

 

Kilka słów na koniec

W dzisiejszym wpisie odpowiedziałem na kilka podstawowych pytań związanych z długami w kontekście JDG oraz etatu. Jeśli ktoś z szanownych Czytelniczek lub Czytelników ma pytania dotyczące zagadnienia upadłości lub potrzebuje pomocy w tym temacie, to zapraszam: kontakt@bialekolnierzyki.com

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Skuteczne zabezpieczenie nieruchomości – wyjątkowe konsultacje online

w , , , , ,

Jak wskazuje sam tytuł, dzisiejszy wpis będzie dotyczył nieruchomości, a konkretnie sposobów ich zabezpieczenia przed zlicytowaniem przez komornika, zajęciem przez prokuraturę, jak również innymi, niezbyt przyjemnymi, ewentualnościami. Jest to szczególnie ważne w czasach, gdy na horyzoncie mamy kryzys gospodarczy, a politycy co rusz wpadają na przeróżne „genialne” rozwiązania dające coraz większe uprawnienia organom skarbowym.

 

Kilka interesujących liczb dotyczących nieruchomości ⬇️

34 tysiące nieruchomości w Polsce zostało zabezpieczonych przez prokuraturę zakazem zbywania z wpisem do księgi wieczystej.

Ponad 150 tysięcy nieruchomości w Polsce zostało zajętych przez komorników.

Corocznie ponad 10 tysięcy licytacji komorniczych dotyczących nieruchomości kończy się sprzedażą.

 

Co łączy ze sobą te przypadki?

Zdecydowana większość przytoczonych powyżej sytuacji nie doszłaby do skutku, gdyby właściciele nieruchomości zabezpieczyli je prewencyjnie lub chociażby podjęli próbę zablokowania licytacji komorniczych na etapie zajęcia. Dlaczego zatem tak się nie stało…? Winna jest niska świadomość prawna oraz bagatelizowanie kwestii zabezpieczenia majątku.

 

Kilka istotnych ryzyk dotyczących nieruchomości ⬇️

1. Ryzyko biznesowe

Nie ma chyba w Polsce przedsiębiorcy, który prowadziłby działalność gospodarczą w sposób w 100% legalny. Przy tak dużej biurokracji, różnych interpretacjach i orzecznictwie podatkowym, niejasnych zapisach RODO czy przypadkowym udziale w karuzeli VAT, nie da się prowadzić biznesu z wykluczeniem ryzyka biznesowego. Mając to na uwadze jedynym słusznym antidotum jest separowanie działalności zarobkowej od posiadanego majątku.

2. Długi kontra anonimizacja nieruchomości

Nieruchomości to łakomy kąsek dla wierzycieli – niestety nie mają kółek, więc ciężko je „schować”. O ile instytucje takie jak ZUS, US, komornik czy prokuratura nie mają problemu z odnalezieniem nieruchomości dłużnika, o tyle potencjalny wierzyciel np. dawny kontrahent ma trudniejsze zadanie. Czy na pewno…?

Otóż NIE. Dobre kancelarie prawne czy agencje detektywistyczne są w stanie w ciągu kilku minut (i to zza biurka!) ustalić wszystkie nieruchomości zapisane na konkretny numer PESEL czy REGON firmy. Wtedy mają już prostą drogę do wpisania się na hipotekę danej nieruchomości, co w konsekwencji może doprowadzić do licytacji komorniczej.

3. Zmienność prawa

Ustawodawca w Polsce co rusz zaskakuje nas przeróżnymi pomysłami „uszczęśliwiającymi” obywateli (szczególnie tych, którzy posiadają jakiś znaczniejszy majątek). A co, teoretycznie, mogłoby dotknąć właścicieli nieruchomości? Kilka przykładów potencjalnych zagrożeń:

– podatek katastralny na drugą i kolejne z posiadanych nieruchomości,

– zakaz eksmisji lokatorów,

– ciche przyzwolenie na niepłacenie czynszu,

– maksymalna stawka za wynajem mieszkania,

– wyższy podatek PCC (obecnie 2% ceny sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym),

– zakaz zbywania i nabywania nieruchomości przy większej ilości,

– pozwolenia na zakup nieruchomości przez cudzoziemców,

–  czy wreszcie drakoński scenariusz, jakim jest konfiskata mienia (są pomysły, aby realizować konfiskatę bez wyroku sądu).

Tutaj możliwe scenariusze można wymieniać w nieskończoność i smutne jest to, że wszystkie są całkiem realne, gdyż każdemu rządowi wygodniej jest stosować rozwiązania krótkoterminowe, niż te skuteczne w długim terminie. Sprawa jest prosta: trzeba uszczknąć lub zabrać tym, którzy mają, aby dać tym, którzy potrzebują i są biedni.

4. Stopy procentowe

Obecnie rekordowo niskie stopy procentowe mogą przyzwyczaić przeciętnego Kowalskiego lub inwestora lokującego środki w nieruchomościach do poziomu kwoty, która co miesiąc stanowi jego koszt. Niestety, wspomniane stopy procentowe przy dużym kryzysie mogą pójść ostro do góry. Co oczywiste, będzie wiązało się to z wyższą ratą kredytu hipotecznego, więc możliwy jest scenariusz, w którym zamiast 1500 zł kosztu raty kapitałowo-odsetkowej przysłowiowy Kowalski będzie musiał przyzwyczaić się do wydatku rzędu 5000 zł. Skala ilości posiadanych kredytów rzecz jasna potęguje wydatki.

5. Demografia, bezrobocie, emigracja

Inwestowanie w nieruchomości świetnie działa do momentu, w którym wysokość raty kredytu jest na akceptowalnym poziomie, a w mieszkaniu nie ma pustostanu. Niestety, taki stan dobrobytu może nie trwać wiecznie z uwagi na kilka istotnych spraw:

– po pierwsze nasze społeczeństwo się starzeje, co przekładać się będzie na mniejszą liczbę wynajmujących,

– po drugie może nastąpić skok bezrobocia i część najemców będzie zmuszona się wyprowadzić lub przestanie opłacać czynsz,

– po trzecie ewentualna zwiększona emigracja Polaków i „przeniesienie się” na Zachód Ukraińców również dość mocno ograniczy popyt na wynajem mieszkań.

W konsekwencji będziemy mieli przestoje w wynajmie i spłacanie kredytu zwyczajnie „nie zepnie się” finansowo.

 

Co wtedy? Wtedy do akcji wkroczy komornik! ☠️

Większość z nas chyba wie, że licytacje komornicze nieruchomości to w pewnym sensie ograbianie ich właścicieli z majątku. Przykładowo mając mieszkanie warte ok. 700 tys. PLN w przypadku jego licytacji możesz stracić około 300 tys. PLN – takie są właśnie realne koszty działalności komornika! Na takich warunkach łatwo można wyzerować się z majątku gromadzonego z trudem przez długie lata, możesz mi wierzyć.

 

Uwaga! Ryzyko utraty nieruchomości można radykalnie ograniczyć! ❌

W jaki sposób…? A o tym akurat możemy Wam opowiedzieć podczas indywidualnych konsultacji. To jedyna taka oferta na rynku, przynajmniej na ten moment. W pakiecie dostaniesz tutaj sprawdzone sposoby, przygotowane na potrzeby własne osób obracających i zarządzających nieruchomościami w skali wielomilionowej.

Szukając najbardziej wyrafinowanych form zabezpieczenia majątku oraz różnych optymalizacji podatkowych, spędziliśmy wiele godzin na analizach oraz wydaliśmy dziesiątki tysięcy złotych na konsultacje specjalistyczne z doradcami podatkowymi, radcami prawnymi oraz komornikami. Konsultacja to kompendium naszej wiedzy, dopasowane do indywidualnej sytuacji Klientów.

Teraz możesz dostać to wszystko w megaatrakcyjnej cenie! ????

Zdobycie tych informacji samodzielnie wielokrotnie przewyższy koszt konsultacji, a samo stosowanie rozwiązań takich jak amortyzacja, uniknięcie podatku PCC przy sprzedaży/zakupie nieruchomości, czy optymalizacja podatkowa, przełożą się na realne zyski z zainwestowanego kapitału.

 

Kto powinien skorzystać z konsultacji ???? 

Nasza oferta jest idealna właśnie dla Ciebie, jeśli Twoja sytuacja pasuje choć do jednego z poniższych punktów:

– chcesz oddzielić działalność zarobkową od posiadanych nieruchomości,

– nie chcesz posiadać nieruchomości na siebie, ale chcesz zachować nad nimi pełną kontrolę,

– szukasz optymalizacji podatkowej w zakresie wynajmu i amortyzacji nieruchomości,

– chcesz, aby Twój majątek był nieosiągalny dla wierzycieli,

– chcesz ograniczyć ryzyko zakazu zbywania nieruchomości na wniosek prokuratury,

– chcesz się bronić przed krzywdzącym procesem licytacji komorniczej,

– chcesz mieć możliwość sprzedaży, obciążania i zarządzania nieruchomościami będąc poza granicami kraju,

– chcesz w bezpieczny sposób kupić lub sprzedać swoją nieruchomość.

Teraz pozostaje tylko jeden krok… ⬇️

Odwiedź naszą dedykowaną stronę internetową, wypełnij krótki formularz i kliknij przycisk Wyślij. Potem skontaktujemy się z Tobą w ciągu kilku dni i przedstawimy możliwości związane z konsultacją oraz dostępne terminy. Następnie zdecydujesz, czy skorzystać z oferty, czy nie.

Link do strony znajdziesz TUTAJ

To może być ten moment, w którym podejmiesz jedną z najlepszych decyzji w swoim życiu. Nie zmarnuj tego!

 

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

 

Kryzys na rynku nieruchomości – zagrożenia dla inwestorów i zwykłych właścicieli

w , , , , , ,

Co przekonało większość inwestorów do ulokowania swoich pieniędzy w nieruchomościach? Poczucie, że jest to bezpieczna inwestycja. Nieruchomości kojarzą się mocno ze stabilizacją i choć ciężko tu o rekordowe zwroty z kapitału, to do tej pory można było z tego biznesu bardzo dobrze żyć. Niestety, piękny sen może się wkrótce skończyć – zwłaszcza w przypadku tych, którzy inwestowali głównie na kredyt. Dziś przedstawię szybką analizę potencjalnych problemów i wyzwań, przed jakimi mogą stanąć już niedługo mniejsi inwestorzy.

 

Uwaga! Ruszyliśmy z nową inicjatywą!

W dniu 23 lipca uruchomiliśmy zapisy na unikalny kurs Skuteczne Zabezpieczenie Nieruchomości! Jest to megaprzydatna porcja wiedzy, którą powinien poznać KAŻDY, kto chce zabezpieczyć swój majątek tak, aby w razie niepowodzenia w biznesie nie stracić owoców swej wieloletniej pracy.

Co znajdziesz w naszym kursie:

  • Zestaw skutecznych rozwiązań opracowanych przez doświadczonych praktyków z branży nieruchomości oraz najlepszych prawników.
  • Forma indywidualnej konsultacji, podczas której możesz zadawać pytania + pełen zestaw informacji w formie pisemnej.
  • Indywidualny Plan Zabezpieczający, ułożony specjalnie dla Ciebie i dostosowany do Twoich potrzeb oraz oczekiwań.

Link do dedykowanej strony z informacjami odnośnie kursu znajdziesz TUTAJ

 

Dla tych, którzy wolą oglądać ⬇️

 

 

Dla tych, którzy wolą czytać ⬇️

 

1. Kryzys, inflacja i stopy procentowe

Obecna sytuacja jest naprawdę wyjątkowa. Mamy bowiem rekordowo niskie stopy procentowe, które z jednej strony są oczywiście korzystne, ale z drugiej mogą stanowić pułapkę. Tzw. przeciętny Kowalski lub też mniej doświadczony inwestor, mogą bowiem oprzeć swoje kalkulacje wypłacalności na dzisiejszych wskaźnikach. Tymczasem rządzący fundują nam „dodruk” pustego pieniądza, co może skutkować wzrostem inflacji, a w drastycznym scenariuszu nawet wejście w hiperinflację. Mówią o tym zresztą wszędzie, więc to nie jest jakaś wiedza tajemna. No dobrze, co się wtedy stanie…?

Przede wszystkim spadnie siła nabywcza pieniądza fiducjarnego, czyli niemającego pokrycia w dobrach materialnych. Ludzie mogą przestać wierzyć w złotówkę oraz, tak bardziej ogólnie, w państwo. Co gorsza, diabli wiedzą, jaka będzie skala „dodruku” złotówek – rządzący mówili, że wykreują tyle, ile będzie trzeba. A właściwie to, będąc precyzyjnym, zwiększą się płynne rezerwy na rachunkach bieżących banków komercyjnych, co potocznie nazywa się dodrukiem. No i jeżeli dojdzie do utraty wiary w złotego, to inwestorzy będę niechętnie kupowali kolejne obligacje Skarbu Państwa. Ratunkiem być może byłby tutaj interwencyjny skup obligacji przez NBP, ale co, jeśli to by nie wystarczyło…? W takiej sytuacji mechanizmem ratującym system może być chociażby maksymalne podniesienie stóp procentowych i emisja obligacji z oprocentowaniem np. 20%. Brzmi to dziś mało prawdopodobnie, ale przy szalejącym kryzysie… Zresztą zbliżony scenariusz mogliśmy obserwować niedawno w Turcji, gdzie przeciętny inwestor mógł zarobić na obligacjach państwowych 24%. My w Polsce, póki co, mamy 1% rocznie na obligacjach, co w warunkach szalejącej inflacji byłoby wręcz śmieszną wartością.

 

Skala potencjalnych problemów

No dobrze, nastają mroczne czasy, rosną więc stopy procentowe – a wraz z nimi raty. O ile? Oto szybka symulacja.

Załóżmy, że mamy kredyt na 400 tys. PLN na 30 lat:

– jeśli mamy oprocentowanie na poziomie 3,5%, to rata miesięczna wyniesie niecałe 1800 PLN,

– skok oprocentowania do 5% oznacza już ratę na poziomie około 2150 PLN,

– dalej mamy 10% – rata jest już na poziomie ok. 3500 PLN, co jest bardzo dużym wzrostem,

– no i wreszcie oprocentowanie na poziomie 15%, co oznacza ratę w wysokości ponad 5000 PLN!

Czyli startowaliśmy z pułapu 1800 PLN miesięcznej raty, a w megaczarnym scenariuszu możemy wskoczyć na ponad 5000 PLN. Ile budżetów domowych i biznesplanów wytrzymałoby taki skok…? Niewiele. Skala ilości posiadanych kredytów może tutaj tylko potęgować problemy.

Dla przeciętnego Kowalskiego, mającego mieszkanie na kredyt, to byłaby tragedia porównywalna do tej, którą przeżywają dziś niektórzy frankowicze. Być może sprytni inwestorzy daliby sobie radę nieco lepiej. Na pewno większą szansę na przetrwanie mieliby tacy, którzy kupili mieszkania w okazyjnych cenach oraz wprowadzili w nich adaptacje zwiększające przychody z najmu, jak chociażby podział na pokoje, czy tak zwane unity. No i do tego mają dobry cashflow, czyli inaczej poduszkę bezpieczeństwa pozwalającą przetrwać przez jakiś czas podwyżki rat kredytów hipotecznych.

 

 

2. Demografia, emigracja, bezrobocie

No niestety, ale podwyżki stóp procentowych to nie jedyny z problemów, jakie już wkrótce mogą zajrzeć w oczy inwestorom i kredytobiorcom. Zacznę może od słynnego 500+, które teoretycznie miało stymulować wzrost demograficzny. W praktyce niewiele z tego wyszło – tzn. wyszło kupowanie głosów wyborców, bo dzieci nie rodzi się wcale więcej lub też wzrost ten jest minimalny. Struktura demograficzna dalej jest więc w Polsce zła, co nie napawa optymizmem – no, ale to wiemy nie od dziś.

Do tego kryzys… A w kryzysie możemy mieć do czynienia ze zwiększoną emigracją Polaków poza granice, co zmniejszy popyt na mieszkania. I tak złą sytuację może pogorszyć osłabiający się złoty. Jego niskie ceny w stosunku do Euro, funtów czy dolarów będą stanowić dodatkowy bodziec do wyjazdów. A jak dodamy do tego wzrost wysokości rat kredytów hipotecznych, to niektórzy wręcz nie będę mieli innego wyjścia, jak tylko emigracja – no, chyba, że zdadzą się na łaskę lub niełaskę komornika. Poza tym nie wiadomo, jak za kilka miesięcy będzie wyglądała sprawa z Ukraińcami, którzy dziś w sporej części wyjechali z naszego kraju. Ukraińcy dość mocno napędzali rynek wynajmu mieszkań i dawali zarabiać inwestorom. A teraz, czy wrócą? Część zapewne tak, ale jaka…? Nie można też zapominać o tych, którzy kupili mieszkania w atrakcyjnie turystycznych rejonach z myślą o zarabianiu na wynajmie krótkoterminowym! W przypadku pikujących w dół wskaźników gospodarczych ludzie będą mieli mniej pieniędzy, a jedną z branż, które odczują to najszybciej, będzie szeroko rozumiana turystyka. O ile bowiem bez jedzenia czy internetu ciężko się obyć, to już z takiego wyjazdu na weekend nad morze można spokojnie zrezygnować. Tu też niełatwo więc przewidzieć wahania popytu.

 

Modelowy najemca

Kolejna kwestia, istotna szczególnie dla inwestujących w nieruchomości, to trudności w pozyskaniu tak zwanego modelowego najemcy. Kim jest ów modelowy najemca? W skrócie to ktoś, kto dysponuje płynnością finansową i regularnie reguluje swoje zobowiązania względem wynajmującego. Jeśli takich modelowych najemców jest coraz mniej, to inwestor wynajmujący mieszkania staje w obliczu podwyższonych kosztów związanych chociażby z brakiem płatności, prowadzeniem działań windykacyjnych, czy wreszcie eksmisją lokatorów. A skoro już przy tym temacie jesteśmy, to już dziś epidemia koronawirusa praktycznie sparaliżowała eksmisje komornicze, co oczywiście przyczyniło się do strat ponoszonych przez niektórych właścicieli mieszkań. Jak będzie w przyszłości? Nie bardzo wiadomo. Nie chciałbym też być złym prorokiem, ale rządzący również mogą spłatać inwestorom psikusa w temacie eksmisji i w przypadku ostrego kryzysu zablokować je na jakiś czas. Ostatecznie wszak docelową grupą wyborców PiS są raczej biedniejsze warstwy społeczne, więc lepiej ściągnąć na siebie gniew niewielkiej grupki inwestorów niż wkurzyć lud ułatwieniami w eksmisjach. To też należy mieć na uwadze, więc teraz przeskoczmy płynnie do punktu trzeciego.

 

 

3. Zmienność prawa

Ooo, tutaj można by dużo pisać o możliwych scenariuszach, bo nasz Ustawodawca uwielbia nas zaskakiwać. No i niestety, w wielu przypadkach jest tak, że prawo w Polsce tworzy się w perspektywie krótkoterminowej. Po co? Żeby osiągnąć doraźne cele, na przykład propagandowe. Mówiąc wprost: niektóre rozwiązania wyglądają tak, jakby tworzono je wyłącznie po to, aby przypodobać się elektoratowi. W praktyce często sprowadza się to do schematu: uszczknąć tym, którzy mają nieco więcej i za te pieniądze kupić poparcie tych, którzy mają mniej. Co smutniejsze, zabieranie bogatszym znajduje szerokie poparcie w polskim społeczeństwie, które w dużej mierze uważa, że to dobry kierunek, no bo po co komuś np. 5 mieszkań – przecież wystarczy mu jedno. Nie wierzycie? No to poczytajcie sobie komentarze w internecie. Nie zdziwiłbym się więc, gdyby w pewnym momencie wprowadzono chociażby podatek katastralny np. na trzecie i kolejne mieszkanie posiadane przez jedną osobę. Do tego mogłyby też dojść inne „kwiatki”, jak chociażby:

  • zakaz eksmisji w określonych sytuacjach,
  • ciche przyzwolenie na niepłacenie czynszów przez lokatorów,
  • maksymalna stawka za wynajem m2 mieszkania,
  • wyższy podatek PCC (obecnie 2% od ceny sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym),
  • zakaz zbywania / nabywania mieszkań przy większej ilości,
  • konfiskata mienia (to już megadrastyczne!),
  • i tak dalej…

Problem jest tutaj taki, że ciężko jest przewidzieć, w którym kierunku to wszystko pójdzie. A taka niepewność nie sprzyja inwestycjom, tak najogólniej mówiąc.

 

 

Licytacje komornicze – grabież w świetle prawa

Tak więc łącząc wszystkie kropki, może się okazać, że powstanie z nich jedna wielka czarna dziura. W tej dziurze wielu Polaków z dnia na dzień przestanie regulować swoje zobowiązania, w tym również kredyty hipoteczne. Nie ze złej woli – po prostu nie będą mieli z czego. No i duża część z tych nieruchomości trafi pod młotek, czyli pójdą na licytację komorniczą. Co to oznacza dla licytowanych…? Potężne straty finansowe!

Zacznę tutaj od tego, że od 2008 roku – to jest od słynnego krachu w USA – polskie banki zaczęły stosować rekomendacje S, wymagające od kredytobiorcy hipotecznego wkładu własnego na poziomie do 20% (obecnie). Dodatkowo ceny nieruchomości w ciągu ostatnich lat szły w górę, tworząc jeszcze większą różnicę pomiędzy ceną mieszkania czy domu, a kwotą kredytu na zakup udzielonego przez bank. Dlaczego jest to istotne, o tym za moment.

 

Ile realnie traci się na licytacji komorniczej

Najlepiej będzie, jeśli przedstawię sytuację na konkretnym przykładzie, wziętym zresztą z życia.

Jest więc mieszkanie inwestycyjne w Sopocie o wartości ok. 700 tys. PLN, z kredytem hipotecznym na poziomie 400 tys. PLN. Różnica, czyli 300 tys. PLN, to wkład własny, czyli kapitał prywatny + wzrost ceny nieruchomości w ciągu ostatnich lat. Zapamiętajmy teraz tę kwotę 300 tys. PLN, gdyż będzie ona kluczowa w dalszym rozliczeniu.

No i teraz mamy galopującą inflację, rata kredytu hipotecznego znacząco wzrasta, a nieruchomość nie generuje przychodu z najmu. Dlaczego nie generuje? Bo np. jest nadpodaż i małe obłożenie w przypadku wynajmu turystom, lub trafia się niepłacący najemca, którego nie można eksmitować. Finalnie kredyt przestaje być obsługiwany, a bank wypowiada umowę dając niewiele czasu na spłatę 400 tys. PLN (no, może niecałych, bo ileś tam rat już spłacono). Nieruchomość trafia więc w ręce komornika, no i tu zaczyna się zabawa…

Powiem to mocno, ale niech będzie: system licytacji komorniczych w Polsce jest bardzo często niczym innym, jak ograbieniem dłużnika z majątku. Wspominałem już o tym ze 2 lata temu na moim blogu, co wywołało spore oburzenie wśród wielu komorników. Prawda jest jednak taka, że komornik to w dużej mierze przedsiębiorca, który musi kierować się rachunkiem zysków i strat. Sentymenty? Te często trzeba odłożyć na bok. W interesie komornika leży więc to, aby wycenić nieruchomość jak najtaniej (ale na tyle, żeby w miarę możliwości starczyło na spłatę długów + koszty komornicze). Powód jest prozaiczny: ludzie przychodzący na licytacje komornicze chcą kupić nieruchomość po cenie niższej od rynkowej – taka jest specyfika tego biznesu. W praktyce więc wyceny rzeczoznawców majątkowych pracujących dla komorników potrafią różnić się o 20 – 30% od rzeczywistej wartości danego domu czy mieszkania! Do tego dochodzą ceny wywoławcze: w pierwszym terminie licytacji jest to ¾ kwoty oszacowania, w drugim terminie już tylko 2/3. Dla naszego przykładu oznacza to, że mieszkanie w Sopocie warte realnie 700 tys. PLN, w wariancie pesymistycznym zostanie sprzedane za około 325 tys. PLN, a w wariancie optymistycznym za około 420 tys. PLN. Prawdopodobnie sposób prowadzenie licytacji i wycena będą dążyły do tego, aby uzyskać tę wyższą cenę umożliwiającą spłatę wierzyciela (czyli banku) oraz pokrycie kosztów komorniczych. No dobrze, a co z realnie poniesionym wkładem własnym na poziomie 300 tys. PLN…? Wyparował – nie ma go. Albo inaczej: w pewnej części przejęła go osoba, która kupiła mieszkanie na licytacji. Wszak w przyrodzie nic nie ginie.

 

 

Czy czarne scenariusze właścicieli mieszkań muszą się ziścić?

Na szczęście nie – być może kryzys nie uderzy aż tak mocno i dramatów będzie stosunkowo mało. Ale jeśli nawet, to istnieją rozwiązania pozwalające skutecznie blokować możliwość licytacji nieruchomości – także tych, których właściciele już mają problemy. Jest tego cały arsenał, a niektóre z nich zostały opracowane bardzo niedawno i jeszcze ich nie upubliczniono. Dzisiejszy materiał był tylko wprowadzeniem w temat, taką zajawką, mówiąc młodzieżowym slangiem. Tak się zastanawiałem, czy może warto byłoby zrobić jakąś miniserię na temat strategii ochrony nieruchomości w razie problemów z płynnością, może nawet coś więcej…? Wiedza, którą chcielibyśmy przekazać, pochodziłaby nie od szkoleniowców, ale od praktyków, którzy faktycznie zarządzają nieruchomościami o wielomilionowej wartości i sami opracowali rozwiązania na potrzeby ochrony własnego majątku.

No i właśnie macie te informacje i „patenty” na wyciągnięcie ręki – lepszej okazji nie będzie! Link do zapisów TUTAJ

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!