Jak rozgrywać licytacje komornicze – wczoraj kontra dziś

Na temat rozlicznych patologii występujących na aukcjach komorniczych napisano już wiele rzeczy – sam zresztą jakieś 1,5 roku temu (ale ten czas leci…) wrzuciłem wpis dotyczący podstawowych metod obniżania wartości nieruchomości w operatach szacunkowych. Dziś natomiast będzie trochę wspominek i trochę relacji z bieżących wydarzeń, jakie mają miejsce na niejednej licytacji. ????

 

Licytacje komornicze kiedyś

Nie ma co ukrywać, jeszcze 10-15 lat temu bardzo duża część licytacji była opanowana przez panów, których można byłoby umownie określić „dres i złoty łańcuch”. Tacy szemrani biznesmeni – cwaniacy z mniejszymi lub większymi powiązaniami ze światem przestępczym. Komornicy też mieli nieco inne standardy pracy niż dzisiaj, tak więc wiele rzeczy, które teraz by nie przeszły, wtedy dało radę przeprowadzić. No, ale przejdźmy do konkretnych przykładów.

 

Licytacje tylko dla wybranych

Dla nikogo nie będzie chyba zaskoczeniem, że szczególnie łakomym kąskiem na licytacjach były oczywiście nieruchomości (nie tylko mieszkalne zresztą). Czasami zdarzało się, że „przypadkiem” wyceniano je w operatach szacunkowych na bardzo niskie kwoty, a dodatkowo jeszcze przy pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosiła ¾ kwoty oszacowania. W konsekwencji niektóre domy czy mieszkania można było nabyć za ok. 50% ich realnej rynkowej wartości. A skoro tak, to oczywistym jest, że czaiło się na nie wielu chętnych, którzy dysponowali walizką pieniędzy. Jednak „nie dla nas kwitnie ananas”, czyli nie każdy mógł sobie ot tak po prostu wejść w ten biznes. Istniały bowiem pewne grupy mające dojścia do komorników, którym zbyt duża konkurencja była nie na rękę – no bo jeszcze ktoś by podbił cenę niepotrzebnie i tak dalej… Raz po raz miały więc miejsce zamknięte aukcje. Jak to wyglądało w praktyce? Przykładowo wejścia strzegli ochroniarze, którzy wpuszczali wyłącznie odpowiednie osoby. Pretekstem było zapewnienie bezpieczeństwa uczestnikom licytacji. Oczywiście ciężko nie przypuszczać, że tego typu historie były możliwe wyłącznie przy aprobacie samego komornika przeprowadzającego aukcję, co samo w sobie jest już skandaliczne.

 

Znikające obwieszczenia o licytacjach komorniczych

Innym dość znanym sposobem wyeliminowania konkurencji były tzw. znikające obwieszczenia. O co chodzi? Otóż komornicy byli zobligowani do wywieszania obwieszczeń o licytacjach na specjalnej tablicy znajdującej się w sądzie. No i ok – tyle, że nikt nie kontrolował, jak długo takie ogłoszenie tam wisi! Wystarczyło więc, że powisiało sobie godzinę czy tam dwie, a następnie zostało zdjęte. No i tym sposobem zobaczyło je bardzo niewiele osób, a co za tym idzie radykalnie zmniejszyła się liczba uczestniczących w licytacji. Oczywiście kto miał wiedzieć o licytacji, ten wiedział – proste i skuteczne rozwiązanie.

Na zakończenie tego wątku muszę dodać, że obecnie już rzadko słyszy się o podobnych historiach i standardy działania komorników dość mocno się poprawiły (przynajmniej według mojej wiedzy). Zresztą sami ustawodawcy dostrzegli problem, o czym świadczy chociażby wprowadzenie w 2012 roku konieczności zamieszczania ogłoszeń o licytacjach w Internecie.

 

Licytacji komorniczej nie uniknął nawet miliarder Ryszard Krauze – na zdjęciu jego willa w Konstancinie, która poszła swego czasu pod młotek. Źródło zdjęcia: Puls Biznesu

 

Licytacje komornicze dziś

Jak napisałem przed chwilą, era prymitywnych ustawek itp. nieprawidłowości odeszła już w zapomnienie – ale tylko jeśli chodzi o samych komorników! Wspomniani na początku biznesmeni „w dresach i złotych łańcuchach” wciąż bowiem tkwią mentalnie na poziomie lat 90. i starają się ugrać swoje stosując cwaniackie metody, o czym poniżej.

 

Pan to niech lepiej nie licytuje tej nieruchomości

Załóżmy, że ktoś jest chętny na zakup jakiejś nieruchomości leżącej nieopodal Warszawy – Żyrardów, Marki, Wołomin, Płock… Wpłaca więc wadium, przychodzi dzień licytacji i jedzie na miejsce. No a tam czeka już grupa cwaniaków, którzy szybko ustalają kto to taki – czy czasem nie policjant lub gangster. Jeśli wyjdzie, że to zwykły kupujący, to są dwie opcje:

Pierwsza opcja to taka, że starają się go przegonić z licytacji, aby nie podbijał ceny innym. Komornicy podobno rzadko kiedy na to reagują, choć nieraz zdarzają się nawet bijatyki.

Druga opcja to złożenie propozycji nie do odrzucenia, czyli „daj pan kasę, to odstąpimy od licytowania”. To ciekawy temat, a także niezły pomysł na biznes dla tych, którzy lubią działać na granicy prawa.

 

Odstępne za rezygnację z licytowania

Załóżmy, że jest na sprzedaż samochód, którego cena wywoławcza wynosi 40 tys. PLN. Na taką licytację przychodzi 10 osób, potencjalnie zainteresowani wpłacają oczywiście wadium. Tuż przed samym rozpoczęciem do każdego uczestnika podchodzi jakiś gość i mówi:

– Ile chcesz pan dać za ten samochód…?

Pada odpowiedź:

– 41 – 42 tysiące…

Gość na to:

– A tamten facet da 45 tysięcy. To zrobimy tak: dostaniesz pan 500 PLN jak nie będziesz licytował i przebijał. Pasuje…?

Tym, którzy jeszcze nie zrozumieli zasady działania tego mechanizmu, już tłumaczę. Licytowane auto było warte więcej niż 45 tys. PLN. Jednocześnie gdyby do licytacji włączyli się wszyscy uczestnicy, to prawdopodobnie doszłoby do takiego podbicia ceny, że zakup okazałby się nieopłacalny. Te 45 tys. PLN to zaś mniej – więcej tyle, aby spokojnie zarobić, a jednocześnie jest to średnio atrakcyjna cena dla przeciętnego uczestnika licytacji, który na ogół szuka prawdziwej okazji za przysłowiowe pół ceny. Co więc robi taki przeciętny uczestnik…? Zwykle bierze pieniądze oferowane za odstąpienie od podbijania i siedzi spokojnie. Tymczasem komornik otwiera licytację, czeka na postąpienie, a tu facet, który miał zamiar dać 45 tys. PLN mówi np.: 40 200 PLN! I tyle – licytacja się kończy, ponieważ nikt nie podbija już stawki.

Teraz policzmy: gość, który od początku chciał kupić auto za 45 tys. PLN, dał 9 pozostałym uczestnikom licytacji po 500 PLN + minimalne postąpienie na kwotę 200 PLN oraz zapłacił 40 tys. PLN ceny wywoławczej. Razem auto kosztowało go więc 44 700 PLN. Teoretycznie, bo teraz przeanalizujmy 2 możliwe scenariusze takich ustawek.

 

Scenariusz 1

Licytacja została ustawiona przez gościa, który w podanym przykładzie wylicytował samochód. Przykładowo wziął 5 znajomych do zrobienia sztucznego tłoku i wywarcia presji psychologicznej, 4 pozostałym uczestnikom licytacji dał po 500 PLN na odczepnego, aby nie przeszkadzali licytować i kupił po takiej cenie, po jakiej chciał. Czyli tak: 40 200 PLN + 4 x 500 PLN dla normalnych licytantów + powiedzmy 5 x 100 PLN dla znajomych figurantów = 42 700 PLN za auto.

 

Scenariusz 2

Do gościa, który w podanym powyżej przykładzie wygrał licytację, zgłosił się figurant – ustawiacz i złożył mu propozycję nie do odrzucenia: albo dasz nam kasę za odstąpienie od licytacji, albo będziemy Cię przebijać i podbijemy mocno cenę – a nas jest tutaj 5… Następuje szybka kalkulacja i gość nastawiony na zwycięstwo idzie na układ. I w tym układzie zapłaci za auto wspomniane 44 700 PLN, jest to więc dla niego scenariusz mniej korzystny, ale i tak prawdopodobnie lepszy, niż gdyby miano licytować normalnie, bez ustawki.

Rzecz jasna podobne rzeczy dzieją się nie tylko na aukcjach dotyczących samochodów – licytacje nieruchomości też nie są od nich wolne. Co ciekawe, dotarło do mnie kilka sygnałów, że często za procederem takim stoją zorganizowane grupy figurantów (albo wręcz całe rodziny), które uczestniczą w praktycznie każdej większej aukcji w danym rewirze. Nad nimi stoi „oficer prowadzący”, który jednak sam nie bierze udziału w licytacji, lecz czeka gdzieś nieopodal. Wykłada za to kasę na wadium, a potem odbiera te pieniądze + odstępne od tego uczestnika, który rzeczywiście chce wygrać aukcję. Oczywiście figuranci też otrzymują swoją dolę i każdy jest zadowolony – no, może oprócz zwykłych uczestników aukcji, którzy nie znają tych mechanizmów.

 

A co na to wszystko komornicy…?

Na ogół nic – nie reagują na tego typu akcje, choć prawie na pewno wiedzą, co jest grane. Tylko niekiedy zgłaszają temat na policję lub do prokuratury i wychodzi z tego afera, jak chociażby w Jastrzębiu-Zdroju, gdzie w 2018 roku zatrzymano 3 członków grupy „ustawiaczy” (grozić im ma do 3 lat więzienia, w praktyce zapewne dostaną „zawiasy”). Co jeszcze warto by dodać, to to, że czasem zdarzają się śmieszne sytuacje, w których prawie dochodzi do rękoczynów, a przynajmniej padają mocne słowa. Przykład z życia wzięty: jest facet, który ma już ustawioną licytację w opisany powyżej sposób, więc wygrana praktycznie pewna. Niestety, jeden z normalnych uczestników licytacji (tzn. spoza grupy figurantów) nie zrozumiał, że powinien milczeć i zaczął licytować. W ślad za nim poszedł inny, który myślał, że chcą go oszukać. Panowie zaczęli więc przebijać, aż stanęli na dość wysokiej cenie. Ostatecznie licytację wygrał ten, kto i tak miał wygrać, ale sporo przepłacił względem pierwotnych oczekiwań. Oczywiście uczestnik, który nieopatrznie rozpoczął to licytowanie, nasłuchał się dość agresywnych komentarzy i przezornie ewakuował się z licytacji.

 

Gdzie mają miejsce podobne akcje na licytacjach komorniczych?

Z tego, co wiem, grupy ustawiaczy licytacji grasują w okolicach Warszawy, na południu (Wrocław i okolice), w niektórych miastach kujawsko – pomorskiego (Bydgoszcz) i w pomorskim (Gdańsk, Gdynia). W takim Poznaniu np. ich nie spotkałem, choć może po prostu miałem szczęście. Co do innych rejonów kraju, to myślę, że od czasu do czasu i tam trafiają się podobne patologie. No a na koniec dodam, że moim zdaniem jest to całkiem ciekawy temat dla Uwagi itp. programów – wystarczyłoby pójść z ukrytą kamerą na jedną czy drugą licytację i nagrać co nieco… ????

Przy okazji tematu mała autoreklama: jeśli ktoś ma problem z komornikiem chcącym zlicytować mu nieruchomość lub z funduszem sekurytyzacyjnym, który żąda spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką, to niech śmiało pisze: kontakt@bialekolnierzyki.com 

 

Uwaga! Ruszyliśmy z nową inicjatywą!

W dniu 23 lipca uruchomiliśmy zapisy na unikalny kurs Skuteczne Zabezpieczenie Nieruchomości! Jest to megaprzydatna porcja wiedzy, którą powinien poznać KAŻDY, kto chce zabezpieczyć swój majątek tak, aby w razie niepowodzenia w biznesie nie stracić owoców swej wieloletniej pracy.

Co znajdziesz w naszym kursie:

• Zestaw skutecznych rozwiązań opracowanych przez doświadczonych praktyków z branży nieruchomości oraz najlepszych prawników.
• Forma indywidualnej konsultacji, podczas której możesz zadawać pytania + pełen zestaw informacji w formie pisemnej.
• Indywidualny Plan Zabezpieczający, ułożony specjalnie dla Ciebie i dostosowany do Twoich potrzeb oraz oczekiwań.

Link do dedykowanej strony z informacjami odnośnie kursu znajdziesz TUTAJ

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!