Wewnątrzwspólnotowe nabycie towaru (WNT) a uszczuplanie VAT

w , , , , ,

Po niedawnym wpisie dotyczącym wprowadzenia obowiązkowego split paymentu w branży elektronicznej otrzymałem kilka pytań dotyczących funkcjonowania schematu, w którym „gubi się” VAT. A skoro tak, to wrzucam dziś opis mechanizmu, na jakim operowali VAT-owcy z branży elektronicznej przed 2015 rokiem. Zaznaczam, że jest to model uproszczony w wersji demo – na bardziej skomplikowane wersje „z objaśnieniami” nadejdzie czas ????

 

Przykładowy schemat uszczupleń VAT-u

Firma Black z Niemiec, kontrolowana przez grupę przestępczą (VAT-owcy) zakłada spółkę-słup White w Polsce. Jest to bardzo prosta operacja: przestępcy kontaktują się z jakąś polską kancelarią i kupują już zarejestrowaną spółkę z o.o. (jest ich na sprzedaż sporo, więc to nie problem). Następnie do Polski przylatuje słup, aby załatwić wszelkie formalności i założyć konto w banku – słupem może być obcokrajowiec, ale bywa niejednokrotnie, że jest to np. Polka od niedawna związana z cudzoziemcem, która nie ma pojęcia o co naprawdę chodzi i myśli, że będzie pomagała ukochanemu rozkręcać legalny biznes w naszym kraju. Oczywiście już po całej operacji słup wyjeżdża za granicę, a kody dostępowe do konta spółki wędrują do organizatorów procederu.

 

Przepływy towaru w karuzeli

Towar (załóżmy, że były to smartfony) jest następnie wysyłany do magazynu logistycznego w Polsce. Z Niemiec są wysyłane oferty do polskich firm – przestępcy kupują w tym celu bazy danych lub korzystają z już posiadanych. Oficjalnym oferentem jest polska spółka-słup White, która na ogół sprzedaje towar w cenie do 10% netto niższej od cen rynkowych. Taka oferta jest bardzo atrakcyjna – szczególnie w branżach, które operują na kilkuprocentowej marży – więc klienci chętni na zakup szybko się znajdują. W naszym przykładzie będzie to spółka Grey, która pełni rolę bufora (czasem świadomego, a czasem nie). Dochodzi więc do transakcji: towar jest wysyłany za płatnością w momencie odbioru, a dla „stałych klientów” z płatnością terminową na 1-3 dni. Zawsze wysyłka towaru, zawsze płatność przelewem.

 

Kluczowy moment nr 1: tutaj znika VAT

Firma Grey, która zakupiła towar od słupa White, płaci na jego konto kwotę brutto z VAT-em. Oczywiście żadne pieniądze nie wpływają przy tej okazji do skarbówki – cały VAT zapłacony przez bufora Grey zgarniany jest przez przestępców i transferowany poza granicę Polski. A co na to KAS…? Jeszcze w erze powszechnych kwartalnych deklaracji VAT taka spółka-słup mogła sobie spokojnie funkcjonować przez +- 5 miesięcy, zanim urząd skarbowy się zorientował, że coś jest nie tak. Dziś, w dobie JPK_VAT, jest to nieco trudniejsze, ale wciąż możliwe – zwłaszcza, że wystarczy kupić (lub prowadzić) spółkę działającą dłużej niż 1 rok, aby rozliczać się z VAT-u kwartalnie (występuje tam jednak ograniczenie w postaci limitu obrotów w wysokości 1,2 miliona Euro rocznie).

 

Bufor sprzedaje towar brokerowi

Kolejny etap to sprzedaż towaru przez spółkę Grey do dużej firmy – nazwijmy ją Brown (może to być spółka giełdowa, sieć marketów wielkopowierzchniowych itp.). Spółka Brown nabywa smartfony płacąc kwotę brutto spółce Grey, po czym sprzedaje je za granicę w ramach WDT. Ok, a dlaczego Brown w ogóle kupuje ten towar…? Cóż, czasami odbywa się to na zasadzie najzwyklejszej transakcji handlowej, a czasami występują tam dodatkowe okoliczności – szerzej będę to opisywał w książce wraz z innymi schematami.

 

Kluczowy moment nr 2: tutaj spółka Brown dokonująca WDT odlicza sobie VAT

Jak pamiętamy, spółka-słup White przywłaszczyła sobie VAT wpłacony przez spółkę Grey i już w tamtym momencie budżet nie odnotował wpływu. W przypadku dalszego eksportu poza granicę Polski spółka Brown ma jednak prawo odliczyć sobie VAT w związku z zakupem towaru od spółki Grey – i tutaj budżet państwa naprawdę traci, bo przecież tego VAT-u nigdy na jego konto nie wpłacono! I były to straty w ogromnej skali… Co ważne, w tym schemacie nie było mowy o zwrotach, które oznaczały na ogół problemy ze skarbówką (kontrole itp.) – bardzo pilnowano więc tego, aby bilans VAT oscylował w okolicach zera. Taka sytuacja pozwalała nie rzucać się w oczy aparatowi skarbowemu skupiającego się w dużej mierze na klasycznych „odwracaczach uwagi”, czyli pomniejszych przestępcach, którym wydawało się, że wystarczy przedstawić fałszywe faktury i na ich podstawie wyłudzić zwrot podatku (co nie było wcale łatwe i zwykle wymagało posiadania odpowiednich układów w skarbówce).

 

 

Praktyczne funkcjonowanie schematu uszczupleń VAT

Weźmy pewną firmę TOP, która kilka lat temu dokonywała importu lub WNT na kwotę 3 miliardów PLN i sprzedawała towar w Polsce (klasyczny dystrybutor jakiegoś produktu na Polskę). Firma ta była zobowiązana do płacenia VAT-u w wysokości ponad 300 milionów PLN rocznie – i podatek ten grzecznie płaciła. Dlaczego 300 milionów, a nie 23% od 3 miliardów…? Ponieważ część towaru szła już wtedy za granicę = odliczenie. W miarę rozwoju nowego systemu wyłudzeń TOP zaczęła jednak kupować coraz więcej smartfonów w kraju i sprzedawać je na przedpłaty podmiotom zagranicznym. Generowała w ten sposób popyt obsługiwany przez firmy – słupy w Polsce. Finał tej operacji był docelowo taki, że po osiągnięciu limitu zakupów krajowych w relacji do wielkości sprzedaży krajowej, TOP miała obrót 6 miliardów PLN rocznie i deklarację VAT na poziomie 0 (słownie: zero) PLN. No i w konsekwencji przestawała płacić te 300 milionów PLN VAT-u od sprzedaży krajowej importowanego towaru, które przed wejściem w taki schemat przelewała na konto skarbówki – umożliwiało to odliczenie VAT-u zapłaconego za zakupy smartfonów w kraju, a do tego nie trzeba było szukać użytkowników końcowych na naszym rynku. Ok, a smartfony…? Jeździły sobie po Europie służąc za koło zamachowe – niejednokrotnie bywało, że taki smartfon mógł odwiedzić Polskę nawet 8 razy, choć w tej konkretnej firmie TOP pojawiał się tylko raz.

 

Jaka była skala przestępczości VAT-owskiej opartej o takie schematy?

Nie chciałbym tutaj spekulować, ale bardzo wiele wskazuje na to, że to w tego typu transakcjach można upatrywać jedną z głównych przyczyn tak dużej luki VAT w Polsce (przynajmniej jeśli chodzi o ostatnie kilka lat). Nie tyle nieuprawnione zwroty, a właśnie uszczuplenia VAT-u w różnych wariantach – ciekawych konfiguracji było bowiem więcej. W każdym razie system ten był (czy też raczej jest) prosty i skuteczny, a w praktyce także zapewniający bezkarność głównym beneficjentom. Schemat układano bowiem tak, że prezesa-słupa bardzo często nie było w ogóle w Polsce, do dużych firm eksportujących towar za granicę skarbówka nie bardzo mogła się dobrać, więc kto dostawał po d*pie…? Spółka Grey z naszego przykładu, czyli ta, która dokonała zakupu od znikającego podatnika wprowadzającego towar na polski rynek. I taką spółkę można było w wielu przypadkach naliczyć pod pozorem „niedochowania należytej staranności”, niejednokrotnie doprowadzając ją na skraj bankructwa. Rzecz jasna bywało i tak, że Grey też był słupem kontrolowanym przez VAT-owców i nie było czego konfiskować, ale to są już tematy na dłuższą opowieść, która oczywiście znajdzie się w mojej książce. ????

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Obowiązkowy split payment na elektronikę od września 2019 – co to może oznaczać?

w , , , , ,

A więc stało się – rząd kasuje odwrócony VAT na telefony i zamiast tego wprowadza obowiązkowy split payment. Co ta zmiana może oznaczać…? Bardzo wiele. ⬇️

Zacznijmy od interesujących faktów:
Do dnia 1 lipca 2015 roku (wtedy to rząd PO wprowadził odwrócony VAT na elektronikę) Polska była czołowym eksporterem telefonów na zasadach WDT – sprzedawano ich w ten sposób nawet 1 milion sztuk miesięcznie, ogromna część pochodziła z karuzel. Blisko 100% tych transakcji karuzelowych było w Euro i przyniosły one miliardowe straty skarbowi państwa. Schemat był w gruncie rzeczy bardzo prosty i już kiedyś go opisywałem (cały wpis tutaj), a teraz wklejam fragment:

Otóż wbrew temu, co można było często przeczytać i usłyszeć w mediach, wysokiej klasy VAT-owcy wcale nie występowali i nie występują o zwroty podatku na podstawie fikcyjnych faktur, może poza nielicznymi wyjątkami! Oni obracali (i obracają) towarem sprzedając go taniej od uczciwie działającej konkurencji, a zysk stanowi nieodprowadzony podatek VAT pomniejszony o koszty takiej działalności. “Lewy” towar był przepuszczany przez wielkie spółki giełdowe, sieci wielkopowierzchniowe, a nawet spółki skarbu państwa (oczywiście zwykle bez świadomości zarządów czy osób odpowiedzialnych za dokonywanie zakupów). Podmioty te kompensowały VAT, który powinny odprowadzić z realnie prowadzonej działalności z VAT-em odliczanym z faktur opartych na karuzelach VAT-owskich. Nikt nie występował o zwrot podatku, bo pilnowano, aby nie przekraczać limitu VAT-u do odliczenia, aby aparat skarbowy nie wszczynał kontroli.

 

No i teraz, po wprowadzeniu zmian, wracamy do punktu wyjścia – a może być nawet gorzej…

Kiedyś VAT-owcy obracali w karuzelach kilkunastoma milionami telefonów rocznie – przykładowo raport Związku Importerów i Producentów Sprzętu Elektrycznego i Elektronicznego (ZIPSEE) mówi, że tylko w 2013 roku na samych tylko telefonach komórkowych budżet państwa stracił netto blisko 2 miliardy PLN, które zostały w rękach oszustów. A teraz, po wejściu w życie zmian…? Cóż, przy dzisiejszym potencjale może to być nawet kilkadziesiąt milionów sztuk = straty będą jeszcze większe. Raz, że przestępcy mają więcej pieniędzy na inwestycje, dwa dysponują praktycznym doświadczeniem zdobytym w naszym kraju, a trzy sam rynek nieco się rozrósł dając jeszcze większe możliwości. Kiedyś ten sam telefon mógł być eksportowany  z Polski 8 – 10 razy, a teraz… Teraz może to być i 20 razy. Jak to…? A tak to, że jeśli split payment nie obejmie transakcji w Euro (a do tej pory nie obejmował), to pozostanie całkowicie neutralny dla karuzel, które dzięki niemu będą mogły znów się kręcić. Tutaj jest klucz, choć nikt specjalnie o tym nie pisze.

Banki też zyskają na dodatkowych rachunkach na potrzeby VAT, a co ciekawsze rządzący tłumaczą, że obsługa split payment w walutach obcych generowałaby zbyt dużo problemów dla bankowców. Ok, możliwe, że problemy by były, ale za to pozostaje luka, przez którą będzie mógł wypływać VAT = straci budżet państwa. Istnieje bowiem poważne zagrożenie, że międzynarodowe grupy powrócą do Polski i będą znów kręcić interesy w olbrzymiej skali, ale dodatkowo jeszcze nasi rodzimi VAT-owcy, wyposażeni w odpowiednie fundusze i wiedzę, będą mogli pokazać co potrafią! Jestem bardzo, ale to bardzo ciekaw, jak to będzie wyglądać – i okaże się to wkrótce po wprowadzeniu zmian w życie. A, byłbym zapomniał – oczywiście stracą też normalni przedsiębiorcy, dla których split payment będzie kolejnym utrudnieniem. 

 

 

Jak wygląda sytuacja ze split payment w innych krajach Unii Europejskiej?

Zauważmy też, że jakoś tak dziwnym trafem ani w Niemczech ani w UK (kraje, które miały ogromne problemy z „elektronicznymi” VAT-owcami) nie ma split payment na elektronikę – tylko odwrócony VAT, bo według tamtejszych analityków to był najlepszy bat na międzynarodowe grupy przestępcze. W ogóle jakoś tak też nikt poza Polską nie stosuje split payment na szerszą skalę – jedynie Włosi przy zamówieniach publicznych, Holendrzy przy niektórych rozliczeniach, Czesi (nieobowiązkowy) oraz oczywiście Rumunia. Tyle, że ta ostatnia w 2019 roku dostała „czerwoną kartkę” od Komisji Europejskiej i wygląda na to, że będzie musiała sobie poszukać innego rozwiązania ograniczającego nieprawidłowości podatkowe (a te były spore – do niedawna luka VAT w tym kraju wynosiła bowiem ok. 35%). 

Po co więc MF wprowadza u nas obowiązkowy split payment w elektronice…? Oficjalne stanowisko jest takie, że odwrócona płatność okazała się nieskuteczna, gdyż: 
„Telefony komórkowe są towarem dość łatwo zbywalnym, zatem nie ma problemu dla takiego podmiotu, żeby sprzedać je detalicznie np. za pośrednictwem platform internetowych, w szarej strefie, uzyskując dużą przewagę konkurencyjną nad podmiotami, które rozliczają VAT od takich dostaw.” 
No i czym my tutaj mówimy?! Ile telefonów można sprzedać bez faktury na Allegro i tym podobnych miejscach? Tysiąc, dwa tysiące, czy może kilkaset sztuk…? Ok, niechby nawet +- 20 tys. sztuk miesięcznie (suma dla wszystkich sprzedawców). To są jakieś śmieszne ilości w porównaniu ze skalą działania międzynarodowych grup VAT-owskich i mogą one generować jakiś nikły % luki VAT, nie więcej. 

 

Podsumowując

Split payment na elektronikę nieobejmujący transakcji w Euro może okazać się pięknym prezentem dla grup przestępczych. I jeśli ktoś myśli, że VAT-owców pomogą wyłapać takie narzędzia, jak np. JPK_VAT, to odpowiem tylko, że nie ma w nim ani waluty, w jakiej dokonywana jest sprzedaż (przelicza się na złotówki), ani terminu płatności – a warto wiedzieć, że znakiem rozpoznawczym „elektronicznych” VAT-owców były właśnie bardzo krótkie terminy płatności 1 – 3 dni i to min. po tym można ich było zidentyfikować. Na STIR niespecjalnie bym liczył, ale to temat na inny wpis. Na osobny wpis nadaje się też to, że firmy, które niegdyś kupowały telefony z karuzel za miliardy PLN, na ogół nie miały kontroli podatkowych (może poza jakimiś sporadycznymi), a za to miały w zarządach kolegów wysoko postawionych polityków. To tyle na dziś, a do tematu jeszcze wrócę (a przynajmniej mam taki zamiar, bo różnie to w życiu bywa). ????

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Jak zarobić na nieruchomościach (nie swoich)

w , , , , ,

Ostatnimi czasy mamy prawdziwy boom na inwestowanie w nieruchomości – ceny mieszkań i działek idą dość mocno w górę, więc pojawia się sporo rozmaitych ekspertów i „ekspertów”, którzy organizują szkolenia typu „Pomnażaj swój kapitał dzięki flipom!”. Zainteresowanie jest spore – głównie dlatego, że temat ten jest uważany za relatywnie bezpieczny i dający stabilne zyski. Nie ma co się więc dziwić, że inwestorów nie brakuje, bo któż nie chciałby dobrze zarobić bez dużego ryzyka…? Tyle tylko, że tam, gdzie podąża dużo owieczek, tam też prędzej czy później znajdą się i wilki. Tymi wilkami są oczywiście oszuści, a dziś pokrótce przedstawię 2 stosowane przez nich schematy (oczywiście tylko przykładowe, ponieważ jest tego więcej). ????

 

Schemat 1: fikcyjna sprzedaż cudzej nieruchomości

Całkiem niedawno przez Wielkopolskę przetoczyła się fala oszustw opartych na praktycznie identycznym planie działania, który wyglądał następująco:

 

Faza 1: namierzanie celu

Oszuści znajdują opuszczoną nieruchomość, na której nikt nie mieszka i która wygląda tak, jakby dawno o niej zapomniano.

 

Faza 2: pozyskanie informacji dotyczących nieruchomości

Po namierzeniu potencjalnego celu oszuści pozyskują z bazy ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości, włączając w to informacje na temat faktycznych właścicieli.

 

Faza 3: wywiad wśród okolicznych mieszkańców

Kolejnym wskazanym krokiem jest rozpoznanie sytuacji wśród sąsiadów – od ludzi można dowiedzieć się często np. tego, że właściciel dawno temu wyjechał za granicę i w ogóle nie interesuje się działką czy domem.

 

Faza 4: wystawienie nieruchomości na sprzedaż

Pora na zamieszczenie w Internecie ogłoszenia o sprzedaży – oferowana cena musi być atrakcyjna, ale raczej nie na zasadzie „za półdarmo”, gdyż mogłoby się to wydać podejrzane. Standardowo najlepsze będzie tutaj odchylenie o 30-40% w stosunku do cen obowiązujących w danej okolicy za podobną nieruchomość, z dopiskiem „do rozsądnej negocjacji”. Oczywiście nie ma tutaj sztywnego schematu – w pewnych przypadkach można jeszcze bardziej zjechać z ceny.

 

Faza 5: negocjacje z klientami

Zgłaszają się klienci – najpierw oszust opowiada im wiarygodną „legendę”, wyjaśniającą dlaczego nieruchomość ma tak niską cenę (wyjazd za granicę, „zapuszczenie” działki, kasa potrzebna na operację itp). Jeśli kwota „na celowniku” jest poważna, to pojawiają się niekiedy podrobione akty notarialne – taki „dokument” wzbudzi zaufanie, a przeciętny kupujący raczej nie rozpozna falsyfikatu.

 

Faza 6: pobieranie opłat od chętnych na zakup nieruchomości

Skoro etap „urabiania” mamy już za sobą, to przychodzi pora na pobranie opłat rezerwacyjnych / zaliczek, no bo przecież „są też inni chętni, a cena atrakcyjna, więc muszę mieć pewność, że Pan weźmie, bo mnie na czasie zależy…”. Podczas podpisywania umowy wstępnej oszust podstawia podrobiony dowód tożsamości (Dokumencik się kłania) – w księdze wieczystej znajdują się chociażby takie dane, jak PESEL właściciela czy imiona jego rodziców, więc wystarczy dobrać jakiegoś słupa w odpowiednim wieku i gotowe. Gotówka zainkasowana? Super – to teraz można powtórzyć numer jeszcze kilkukrotnie.

 

Tyle, jeśli chodzi o wersję podstawową

Co bardziej hardkorowi gracze potrafią iść do notariusza i tam podpisać umowę licząc na to, że oszustwo nie wyjdzie na jaw! Oczywiście nie zawsze to przejdzie, czego dowodem były chociażby aresztowania „sprzedających”, ale może się zdarzyć, że notariusz nie wykryje oszustwa, a do kieszeni spryciarzy wpadnie naprawdę duża kwota.

 

Ile może być warta taka zaniedbana nieruchomość…? Często powyżej 1 miliona PLN (wartość samej działki w dobrym punkcie miasta). A ile można za nią skasować zaliczki…? Niekiedy i kilkadziesiąt tysięcy PLN. 

 

Jak nie dać się oszukać podczas zakupu nieruchomości wyglądającej na superokazję?

Przede wszystkim – i tu bez zaskoczenia – należy podchodzić na chłodno do wszelkiego rodzaju superatrakcyjnych ofert, a już na pewno do tych, w których sprzedający mocno naciska na płatność w gotówce. Gotówka nie zostawia bowiem śladu, a taki chociażby przelew bankowy pozwala na ogół dojść do jakiegoś słupa i złapać trop.

 

Depozyt notarialny – warto wziąć go pod uwagę!

Kolejna sprawa: zapłaty za taką okazyjnie kupowaną nieruchomość najbezpieczniej jest dokonywać w formie depozytu notarialnego. Dlaczego? Ponieważ dzięki temu można zastrzec sobie, że pieniądze zostaną przelane na konto sprzedawcy dopiero wtedy, gdy kupujący będzie już wpisany do księgi wieczystej (co już daje jakąś ochronę). Uwaga! To samo dotyczy umowy przedwstępnej oraz zaliczki – depozyt notarialny zapewnia tutaj bezpieczeństwo obu stronom transakcji. Niestety, takie rozwiązanie oznacza dodatkowe koszty, które wynoszą połowę przewidzianej prawem taksy notarialnej dla danej kwoty transakcji (+ VAT) oraz ewentualny koszt wypisów aktu notarialnego. Dużo / niedużo – moim zdaniem przy okazyjnie kupowanej nieruchomości, gdzie nasz zysk powinien być naprawdę wysoki, można sobie pozwolić na taki wydatek.

 

Sprawdzenie ksiąg wieczystych

No i wreszcie przed transakcją koniecznie należy sprawdzić księgi wieczyste – w szczególności dział II, w którym można znaleźć wpis własności oraz podstawę nabycia. Natomiast w dziale IV znajdują się wzmianki o wnioskach związanych z postępowaniami o wpisy dotyczące obciążeń, hipotek lub egzekucji. I teraz uwaga: długi wpisane w hipotekę są powiązane z nieruchomością, więc dokonując zakupu albo je spłacimy, albo… będą problemy! Oczywiście jest jeszcze dział III, ale to już temat na osobny wpis.

 

Nie wszystko złoto co się świeci

Jak już wspomniałem na samym początku, namnożyło się ostatnio ludzi oferujących różnego rodzaju okazje inwestycyjne związane z lokowaniem kapitału w nieruchomościach. I tak, jak to się dzieje w praktycznie każdej branży, obok solidnych firm mamy szarlatanów i fantastów, którzy bazują głównie na marketingu – opowieści o zarobionych milionach, drogie auta (często pożyczone), eleganckie garnitury… Niestety, przy bliższym przyjrzeniu się widać często luki pozwalające domniemywać, że możemy mieć do czynienia z odpowiednikem tzw. wsi potiomkinowskiej.

Przykład?

Oglądałem sobie kiedyś na YouTube wywiad z milionerem (?) mieszkającym na stałe za granicą, który oprowadzał reportera po swojej (?) posiadłości. No i wszystko fajnie, pięknie, ale moją uwagę zwróciło kilka przykładowych szczegółów:

– klucze do willi były wyposażone w brelok z numerkiem typowy dla apartamentów na wynajem,

– w domu nie było widać rzeczy mających związek z rzekomym właścicielem – żadnych zdjęć na ścianach, nie pokazano garderoby, brak było książek (poza nazbyt ostentacyjnie i sztucznie zaprezentowanymi kilkoma tytułami), nawet podkładka pod laptopa została wyjęta z przyniesionej torby (a raczej powinna być na miejscu),

– milioner (?) wsiadający do swego (?) luksusowego auta najwyraźniej zapomniał po której stronie są pasy bezpieczeństwa i odruchowo sięgnął po nie nie tą ręką (samochód był przystosowany do ruchu lewostronnego), więc raczej nie miał z tym autem styczności na co dzień.

Oczywiście to były tylko poszlaki, które nie musiały o niczym przesądzać, ale gdybym to ja planował akcję ze stworzeniem fake biznesmena, to bardziej bym się do tego przyłożył. Zresztą nie jest to specjalnie trudne i nawet wrzuciłem niegdyś na bloga zarys planu, jak stworzyć od zera wiarygodnie wyglądającą firmę inwestując zaledwie 50 tys. PLN – dla zainteresowanych wpis tutaj ????

 

Przykład: luksusowy, kilkusetmetrowy dom w Tajlandii można spokojnie wynająć na weekend za ok. 5000 PLN – na zrobienie fotek czy nawet kilkunastu filmików spokojnie wystarczy.

 

Schemat 2: jak „przepalić” pieniądze inwestorów

Na początku wszystko wygląda świetnie: jest specjalista od zarabiania na nieruchomościach (nazywany dalej Specem) udzielający wywiadów w poważnych gazetach, jest i super-hiper okazja inwestycyjna dająca ponadprzeciętne stopy zwrotu.

Co dalej? Nasz Spec bierze pożyczki inwestycyjne zabezpieczone wekslem, dając na umowie dobry %. Jest tak przekonujący, że od niektórych inwestorów potrafi wyciągnąć nawet po kilka pożyczek, bo „akurat znów trafiła się inna okazja, równie nieprzeciętna, także Pan się nie boi, Pan na pewno na tym nie straci!”. Kasa płynie więc szerokim strumieniem…

 

Początek kłopotów

Problemy nagle i niespodziewanie (dla inwestorów) pojawiają się w dniu spłaty pożyczki – Spec już nie jest taki hurraoptymistyczny i uśmiechnięty, a za to zaczyna przebąkiwać o tym, że inwestycje chwilowo „się nie spięły”, kasa za wynajem krótkoterminowy nie wpłynęła, potem dopadła go jakaś choroba… Kolejnym pretekstem może być np. rzekome oczekiwanie na podpisanie aktu notarialnego, co ma przynieść pieniądze na spłatę zobowiązań, ale brakuje jakichś tam dokumentów i temat znów się odwleka o kilka tygodni… Potem Specowi nagle przestaje się podobać wysokość odsetek zawartych w umowie i żąda ich obniżenia, rozgrywając w ten sposób wierzycieli.

Biegłość w sztuce zwodzenia i lawirowania powoduje, że w międzyczasie Specowi udaje się zdobyć nowych inwestorów, więc część pieniędzy od nich przeznacza na minimalną spłatę starych zobowiązań, znów zyskując na czasie i mniej lub bardziej skutecznie przygotowując sobie grunt pod ewentualne starcie z prokuratorem („Ale ja spłacałem ile mogłem, więc to nie podpada pod wyłudzenie!”). Długi idą już w miliony, a nasz bohater bynajmniej nie zamierza ich spłacać – pieniądze „rozmywają się” więc w sieci spółek kontrolowanych przez Speca i z każdym dniem szanse inwestorów na odzyskanie środków coraz bardziej maleją…

 

Jak to wszystko się kończy…?

To już różnie – czasem jest to układ z wierzycielami, czasem komornik (najczęściej bez większych szans na sukces), czasem tzw. twarda windykacja, a czasem prokurator…  Ja dodałbym tutaj klasyczny wykup długów poprzez podstawioną firmę np. za 50% pierwotnej wartości, ale nie każdy jest w stanie taki numer przeprowadzić i odpowiednio wpłynąć na wierzycieli, aby ci spisali na straty połowę zainwestowanej kasy. W każdym razie Spec na ogół jest już spalony biznesowo, ale za to ma kilka czy tam kilkanaście milionów na koncie (rzecz jasna nie polskim, tylko gdzieś w tzw. Ameryce Kokosowej). A jak tak, to nawet kilkuletnia odsiadka nie robi na nim specjalnego wrażenia, bo choć kasę trzeba oddać zgodnie z wyrokiem sądu, to polski komornik i tak mu nic nie zrobi poza Unią Europejską…

 

Czy to oznacza, żeby nie inwestować w nieruchomości…?

Bynajmniej – inwestować można, ale wypada też poznać różne sztuczki i pułapki, na które można się natknąć w tej branży. Poznać i dowiedzieć się, jak się przed nimi możliwie dobrze zabezpieczyć. To już jednak temat na inny wpis – albo na jakiegoś e-booka, kto wie… W każdym razie myślę, że wrócę do tego tematu w odpowiednim czasie. ???? 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!