Wierzyciel kontra dłużnik, wersja z upadłością spółki z o.o.

w , , , , , ,

Nie będzie chyba dla nikogo zbytnim zaskoczeniem, jeśli powiem, że w naszej polskiej rzeczywistości funkcjonuje wiele sposobów pozwalających na zrobienie wierzycieli w przysłowiowe bambuko (o niektórych zresztą już pisałem). Jedne są lepsze, inne gorsze, a duża część z nich bazuje na przeświadczeniu dłużnika, że wierzyciel wykaże się nieświadomością prawną, albo zwyczajnie nie będzie mu się „chciało”, czy też przeoczy istotne terminy. Oczywiście już na wstępie chcę zaznaczyć, że nie są to jakieś „cudowne patenty”, które zawsze i wszędzie dają 100% gwarancję skuteczności, bo tak nie jest (w końcu, jak to mówi stare przysłowie, w sądzie niczego być pewnym nie można). Nie zmienia to jednak faktu, że przy zachowaniu pewnych warunków zwiększają znacząco pole manewru dłużnika w kontekście uniknięcia przez niego odpowiedzialności za zobowiązania.

 

Uszczuplanie masy upadłościowej

Prowadząc spółkę i mając długi, w świetle prawa nie można sobie ot tak po prostu wyprowadzać z niej majątku, a następnie powiedzieć wierzycielom „Sorry panie, co miałem, to sprzedałem i co mi pan zrobisz, jak nic nie zrobisz…”. Kwestie te reguluje chociażby art. 300 § 1 k.k.: Kto, w razie grożącej mu niewypłacalności lub upadłości, udaremnia lub uszczupla zaspokojenie swojego wierzyciela przez to, że usuwa, ukrywa, zbywa, darowuje, niszczy, rzeczywiście lub pozornie obciąża albo uszkadza składniki swojego majątku, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. Dodam, że w przypadku pokrzywdzenia wielu wierzycieli, maksymalny wymiar kary rośnie do lat 8.

Gdyby więc taki nierozsądny dłużnik zaczął bezmyślnie pozbywać się majątku bez patrzenia na paragrafy, to mógłby zostać za to ukarany, a dodatkowo jeszcze w świetle przepisów prawa upadłościowego (art. 127-130) wykonane przez niego czynności prawne zmierzające do pokrzywdzenia wierzyciela/i mogłyby zostać z mocy prawa uznane za bezskuteczne. Co znaczy sformułowanie „z mocy prawa”? Po prostu w takim przypadku nie byłoby konieczności wytaczania powództwa. Jednak należy wiedzieć, że istnieje ustawowy termin określający, kiedy czynności dłużnika zmierzające do pokrzywdzenia wierzyciela mogą zostać uznane za nieważne niejako „z automatu”. I teraz, uwaga, co do zasady jest to 1 rok przed złożeniem wniosku o upadłość (w niektórych przypadkach będzie to 6 miesięcy). Oczywiście nie każda czynność i nie w każdej sytuacji – poniżej kilka wytycznych:

– Przy wspomnianym terminie 1 roku za bezskuteczne zostają uznane te czynności prawne, w których upadły rozporządził swoim majątkiem bezpłatnie (np. darował go jakiejś fundacji) lub też odpłatnie, ale wartość świadczenia uzyskanego przez drugą stronę będzie niewspółmiernie wyższa, niż świadczenie uzyskane przez upadłego. Przekładając to na potoczny język: jeśli dłużnik-prezes sprzeda za 100 tys. PLN nieruchomość spółki wartą 1 milion PLN swojemu kumplowi, to klops, bo taka czynność zostanie uznana za bezskuteczną z mocy prawa. Ktoś zapyta zapewne: a co to za problem, aby kumpel prezesa-dłużnika kupił fikcyjnie tę nieruchomość za kwotę odpowiadającej jej wartości rynkowej? No cóż, wystąpić tutaj mogą chociażby trudności z udowodnieniem, skąd ów kumpel wziął środki na zakup tejże nieruchomości – a trzeba wiedzieć, że skarbówka naprawdę lubi takie sprawy, gdy komuś „nie spinają się” oficjalne przychody z wydatkami. Myślę, że w tym miejscu warto też wyjaśnić pojęcie bezpłatności. Tak więc według Sądu Najwyższego o tym, czy coś było przekazane bezpłatnie, czy nie, decyduje zestawienie ceny sprzedaży z rzeczywistą wartością rynkową rzeczy. Wobec tego jeżeli sprzedamy dom wyceniony na 1 milion PLN np. za 1 PLN, albo nawet za 10-15% jego rynkowej wartości, to transakcja taka zostanie zakwalifikowana przez sąd jako bezpłatne przekazanie – mimo, że jakąś tam cenę nabywca przecież zapłacił, więc za darmo nie dostał.

– Za bezskuteczne z mocy prawa zostaną uznane również czynności prawne upadłego związane z zabezpieczeniem lub zapłatą niewymagalnych długów, jeśli zostały wykonane w okresie do 6 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości. A co to są długi niewymagalne? Najprościej mówiąc to takie, których termin płatności jeszcze nie upłynął. Muszę przy tym wspomnieć, że metoda wyprowadzania majątku ze spółki w oparciu o kreowanie fikcyjnych zadłużeń jest dość popularna. Mamy więc tutaj całe spektrum pozornych pożyczek, oddawania cennych składników majątku w zastaw, czy też ustanowień hipoteki na powiązane (zwykle niejawnie) podmioty. W konsekwencji mało co wchodzi w skład masy upadłościowej i syndyk lub komornik nie odda zbyt wiele rzeczywistym wierzycielom.

– Kolejna rzecz: za bezskuteczne zostaną uznane czynności prawne odpłatne, których upadły dokonał w terminie 6 miesięcy przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości, jeżeli działania te dotyczyły osób bliskich upadłemu, jak np. małżonkowie, krewni, czy też osoby pozostające z dłużnikiem w faktycznym związku (np. wieloletni konkubinat). Oprócz tego wlicza się tutaj jeszcze członków zarządu spółki, wspólników, czy też podmioty powiązane. I znów przekładając to na „ludzki język”: jeśli prezes-dłużnik np. sprzeda nieruchomość należącą do spółki swojej innej spółce podpadającej pod kategorię powiązanej w ciągu wspomnianego terminu 6 miesięcy, to też klops (dla niego). Oczywiście, osoba trzecia, która była stroną takiej czynności prawnej, ma prawo się bronić przed uznaniem jej za bezskuteczną, wskazując, że nie doszło do pokrzywdzenia wierzycieli – nie zawsze będzie to łatwe, ale w wielu sytuacjach jednak możliwe.

 

Postępowanie restrukturyzacyjne ratunkiem dla (sprytnego) dłużnika?

Jedną z metod „zaginania czasoprzestrzeni”, czyli obejścia wspomnianych już terminów, jest otwarcie postępowania restrukturyzacyjnego w spółce. Teoretycznie postępowanie takie ma służyć wyprowadzeniu firmy na prostą, ale w praktyce bywa wykorzystywane przez nieuczciwych dłużników do celu „zalegalizowania” wyprowadzenia majątku ze spółki i tym samym zmniejszenia jej masy upadłościowej. Postępowanie restrukturyzacyjne zajmuje bowiem od kilku do kilkunastu miesięcy, a dopiero po stwierdzeniu jego nieskuteczności dłużnik zgłasza wniosek o upadłość. I w zasadzie nie ma tutaj większego znaczenia, że taka restrukturyzacja była w zasadzie pozbawiona sensu, czy też, mówiąc obrazowo, przypominała próbę reanimacji trupa nieżyjącego od kilku dni. W ten właśnie magiczny sposób dłużnik może jednak w majestacie prawa „zyskać” wspomniane miesiące i „wypaść” z okresu, kiedy to czynności zbywania majątku zostają uznane za bezskuteczne z mocy prawa.

Przy okazji wypada dodać, że stan rzeczy sprzyjający dłużnikom może niedługo ulec zmianie, gdyż na chwilę obecną trwają prace nad projektem zmierzającym do praktycznego wydłużenia terminów, w których masa upadłościowa podlega ochronie. A konkretnie ma być tak, że jeśli sąd ogłosi upadłość w wyniku rozpoznania wniosku o ogłoszenie upadłości złożonego nie później niż w terminie do 3 miesięcy od dnia zakończenia postępowania restrukturyzacyjnego albo od dnia uprawomocnienia się postanowienia o umorzeniu postępowania restrukturyzacyjnego, to przez dzień złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości będzie się rozumieć dzień złożenia wniosku restrukturyzacyjnego. Tutaj więc wierzyciele mogą zyskać, choć oczywiście będą musieli pilnować terminów.

 

Ok, a co może zrobić dłużnik w sytuacji, kiedy jednak nie uda mu się „wpasować” w terminy?

Niejeden wierzyciel wychodzi z takiego założenia: ale chyba nie ma co się bać przekroczenia wspomnianych terminów, skoro istnieją takie instrumenty prawne, jak chociażby możliwość wystąpienia z żądaniem uznania umowy za bezskuteczną oraz tzw. skarga pauliańska, dzięki którym wierzyciele koniec końców i tak mogą wywalczyć swoje…? No więc właśnie niekoniecznie. Istnieje bowiem szereg mechanizmów polegających np. na sprzedaży majątku zagranicznej spółce i tym samym „wyjęcie” sprawy spod polskiej jurysdykcji – o tym zagadnieniu wspomnę pod sam koniec wpisu. Kolejnym – w wielu przypadkach całkiem skutecznym – mechanizmem „blokowania” wierzycieli jest tzw. wydłużenie łańcucha posiadania. Zacznę ten wątek od tego, że zgodnie z art. 527 § 1 k.c. w sytuacji, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika zrealizowanej celem pokrzywdzenia wierzycieli, osoba trzecia zyska korzyść majątkową, to każdy z wierzycieli może zażądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeśli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia (np. taka, która nabyła nieruchomość od dłużnika) o tym wiedziała, lub też mogła się o tym dowiedzieć przy zachowaniu tzw. należytej staranności, ewentualnie weszła w posiadanie danej rzeczy nieodpłatnie (np. na drodze darowizny).

Wydłużenie łańcucha posiadania

W praktyce jednak mamy niejednokrotnie do czynienia z sytuacją, w której wspomniana osoba trzecia sprzeda dalej nieruchomość osobie czwartej, teoretycznie niezwiązanej z dłużnikiem w jakikolwiek sposób. Tutaj też wierzyciel może wystąpić przeciwko takiemu nabywcy o uznanie transakcji za bezskuteczną, ale czekają go przy tym dodatkowe trudności. Oto bowiem nie wystarczy prawdopodobieństwo, że ta osoba czwarta przy zachowaniu tzw. należytej staranności mogłaby się dowiedzieć, że transakcja pomiędzy osobą trzecią a dłużnikiem „śmierdzi ustawką” mającą na celu pokrzywdzenie wierzycieli. Tutaj należałoby jeszcze udowodnić tej osobie czwartej, że wiedziała o takich okolicznościach – chyba, że rozporządzenie majątkiem było nieodpłatne. Nie muszę raczej dodawać, że w praktyce procesowej bywa to zadaniem dość trudnym = dłużnikowi udaje się niejednokrotnie wyprowadzić majątek z upadającej spółki.

Podmianka majątku spółki

Kolejną metodą, rzadziej stosowaną, jest tzw. podmianka majątku. O co chodzi? Otóż zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego transakcja dokonana przez dłużnika nie jest krzywdząca dla wierzyciela wtedy, gdy dłużnik w zamian za otrzymane środki nabędzie ekwiwalent pozostający nadal w jego majątku lub też taki, który posłuży do zaspokojenia wierzycieli. Odrzućmy tę drugą możliwość i skupmy się na pierwszej. Załóżmy, że nasza spółka ma nieruchomość wartą 1 milion PLN, do tego dość atrakcyjną i szybko zbywalną, także szkoda by było, żeby weszła w skład masy upadłościowej… Co możemy więc zrobić? A chociażby sprzedać ją i na jej miejsce kupić również za 1 mln PLN inną nieruchomość. „Patent” jest tutaj taki, że owa druga nieruchomość ma „podkręcony w granicach rozsądku” operat np. o 50% i w rzeczywistości jest warta max 500 tys. PLN. Na papierze jednak nabyliśmy ją za 1 mln, więc wychodzi na zero, ale w rzeczywistości sprzedający otrzymał od nas tylko 500 tys. PLN, a resztę oddał pod stołem (rzecz jasna musiał się zgodzić na taki układ). A gdy dojdzie do upadłości i okaże się, że nabyta przez nas nieruchomość nijak nie chce pójść za cenę operatu, to nie będzie wcale łatwo udowodnić nam działanie na szkodę wierzycieli – w końcu przy transakcji opieraliśmy się przecież na wycenie dokonanej przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego, a dodatkowo mieliśmy jeszcze konkretny plan biznesowy związany z nowo nabytym budynkiem (np. chcieliśmy tam utworzyć zyskowny motel), a że nie wyszło, no to cóż… W biznesie wszak nie zawsze wychodzi i nie można za to od razu karać. Oczywiście taka układanka wymaga dopięcia kilku elementów, jak chociażby osoba/spółka godząca się na taki układ oraz „życzliwy” rzeczoznawca, ale jest to często do ogarnięcia. Należy też pilnować takich detali, jak min. potwierdzenie zapłaty określonej kwoty (w opisanym przypadku 1 mln PLN) – przekazania powinno nastąpić np. w obecności notariusza, albo przelewem na konto, gdyż ślad po przepływie pieniędzy może mieć ewentualne znaczenie procesowe. Pozostaje jeszcze kwestia podatku, który niepotrzebnie mógłby obciążyć sprzedającego, ale i na to są sposoby, jak np. zaangażowanie do akcji spółki – słup. To tak w dużym skrócie, gdyż nie mam tutaj zamiaru tworzyć szczegółowego planu działania przestępcy.

Metoda „na komornika”

Wspominałem już o reżyserowaniu wierzytelności jako o sposobie na wyprowadzenie majątku z upadającego przedsiębiorstwa. Jedną z opcji będzie tutaj właśnie wykorzystanie komornika, co oczywiście będzie możliwe do wykonania jedynie w pewnych przypadkach (np. kiedy inni wierzyciele nie będą posiadać tytułów wykonawczych). Jak więc odbywa się taka operacja? Otóż sprzedajemy jakiś wartościowy składnik majątku spółki, pieniądze trafiają na nasze konto, po czym… niemal natychmiast zostają zajęte przez komornika, który po odtrąceniu swojej prowizji przelewa je na konto naszego wierzyciela. Niby negatywny scenariusz, ale jeśli wierzycielem jest np. nasz znajomy, który następnie odda nam pieniądze „pod stołem”, to postać rzeczy nieco się zmienia… Rozwiązanie takie ma tę niezaprzeczalną zaletę, że odpowiednio przeprowadzone praktycznie wyłącza pozostałym wierzycielom możliwość wysunięcia roszczenia wobec osoby trzeciej (czyli naszego znajomego, który otrzymał przelew od komornika), a nas chroni przed zarzutem świadomego pokrzywdzenia wierzyciela/i.

Pokrótce podsumowując: jest tak, że istnieje wiele furtek dających dłużnikom możliwość nie do końca uczciwego działania. I wiele osób z tego korzysta, choć oczywiście wymaga to dobrej znajomości prawa, zaznajomienia się z orzecznictwem sądów oraz – co bardzo ważne – planowania swoich posunięć w okresie co najmniej 1 roku przed przewidywanym „pójściem z torbami”. Do tego oczywiście dochodzi aspekt uwiarygodnienia swoich posunięć biznesowych tak, aby bankructwo wyglądało jak bankructwo, a nie jak oszustwo.

 

Jakie środki obrony (legalne) ma wierzyciel?

Jeśli podejrzewamy, że nasz dłużnik pod pozorem postępowania restrukturyzacyjnego gra na czas i nosi się z zamiarem uratowania swojego majątku naszym kosztem, to należy na poważnie rozważyć złożenie do sądu wniosku o ogłoszenie jego (dłużnika) upadłości. Kwestią do ustalenie pozostaje tutaj, czy we wniosku takim żądać będziemy ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu, czy też może ogłoszenia upadłości obejmującej likwidację majątku dłużnika. Dodam jedynie, że jeśli tego nie sprecyzujemy, to sąd z automatu wybierze tę drugą opcję. Co jeszcze oprócz żądań powinno się znaleźć w takim wniosku? Na pewno mocne uzasadnienie wskazujące na to, że restrukturyzacja dłużnika jest tylko grą na czas i najprawdopodobniej zakończy się niepowodzeniem, a poza tym istnieje realne ryzyko upływu przytoczonego terminu, który pozwala ubezskutecznić czynności rozporządzające dłużnika.

Idźmy dalej. Co prawda zgodnie z przepisami sąd nie będzie mógł takiego wniosku rozpoznać pozytywnie, gdyż cały czas toczy się postępowanie restrukturyzacyjne, ale… Ale dzięki takiemu zabiegowi uniemożliwiamy dłużnikowi grę „na przedawnienie” wspomnianego terminu 1 roku, ponieważ datą graniczną jest złożenie wniosku o upadłość. Kolejnym „bonusem” dla wierzyciela w przypadku złożenia przez niego wniosku o upadłość dłużnika, jest możliwość wnioskowania o wyznaczenie przez sąd tymczasowego nadzorcy sądowego, który będzie „stał z batem” nad naszym dłużnikiem i uniemożliwi mu (a przynajmniej mocno utrudni) potencjalne wyzbywanie się majątku. Warto mieć to na uwadze dla lepszego zabezpieczenia swoich interesów.

Wypadałoby jeszcze wspomnieć o kosztach. A więc od 1 stycznia 2018 roku wierzyciele chcący doprowadzić do upadłości nierzetelnego kontrahenta, muszą się przygotować na poniesienie następujących wydatków:

– 1000 PLN tytułem opłaty sądowej za złożenie wniosku

– zaliczka w wysokości 4509,57 PLN (stan na październik 2018)

Czy jest to dużo, czy niedużo, pozostawiam już indywidualnej ocenie, zresztą zależy to od konkretnej sprawy.

 

Co jeszcze może zrobić wierzyciel?

Pierwsza możliwość: może skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika wyspecjalizowanego w windykacji. Materia upadłości jest dość skomplikowana, a dłużnicy – oszuści opanowali różne kruczki prawne, które bardzo utrudniają, a czasem wręcz udaremniają skuteczną egzekucję. Do tego działając na własną rękę łatwo coś spieprzyć, mówiąc potocznie, co potem może być ciężko odkręcić. Zawodowiec przeprowadzi nas przez meandry przepisów i pomoże ułożyć najlepszą strategię działania biorącą pod uwagę przeróżne warianty, włączając nieczyste zagrania dłużnika. Oczywiście, taka pomoc kosztuje, ale w wielu przypadkach będzie to dobra inwestycja (szczególnie przy skomplikowanych sprawach, gdzie w grę wchodzą wyższe kwoty). Osobiście często rekomenduję takie właśnie rozwiązanie, zaznaczając przy tym, żeby udać się do specjalisty w dziedzinie upadłości i windykacji, a nie do „prawnika od wszystkiego”, który co prawda będzie pewnie tańszy, ale może nie ogarnąć wszystkich detali mogących mieć istotne znaczenie dla sprawy.

Druga możliwość: udanie się do dobrej firmy czy też kancelarii windykacyjnej. No i tutaj pojawia się problem, ponieważ takich firm jest na rynku jak na lekarstwo. Teoretycznie windykatorów ogłasza się całe multum, ale w praktyce większość sprowadza swoje działania do wysyłania standardowych „ostatecznych wezwań do zapłaty” i telefonicznego straszenia komornikiem, ewentualnie do jednej – dwóch wizyt w terenie, no a potem to już złożenie pozwu do sądu. Czy takie działania mogą stanowić przeszkodę dla kogoś, kto w dobrze zaplanowany sposób ucieka z majątkiem? Odpowiedź jest prosta: nie. Skorzystanie z usług takiej firmy ma jednak tę zaletę, że często jest bezpłatne, tzn. nie trzeba płacić żadnych zaliczek, opłat wstępnych itp. Niestety, firma windykacyjna pracująca na zasadzie no win – no fee raczej na pewno poprzestanie na niskokosztowych, standardowych metodach, ponieważ wydatki na rozbudowane działania prowadzone jednocześnie na rzecz wielu klientów bez jakichkolwiek gwarancji uzyskania zapłaty, mogłyby w krótkim czasie „położyć ją” finansowo. Z kolei w przypadku firm działających na zasadzie pobierania zaliczek należy uważać, aby nie trafić na naciągaczy obiecujących „cuda”. Słyszałem już nieraz np. o windykatorach, którzy powoływali się na kontakty w służbach typu WSI, CBŚP itd. gdzie rzekomo byli funkcjonariusze mieli „dojechać dłużnika profesjonalnie i bez litości”. W kontekście kwot, o jakie chodziło (np. 20 tys. PLN) można to określić jednym słowem: bajki. Podobne bajki to najczęściej także windykowanie długów przez tzw. mafię – ale to jest temat na nieco szerszy wpis, więc o tym następnym razem.

Jeśli już więc decydować się na współpracę z windykatorem, który bierze zaliczki, to na pewno na zasadzie: część kosztów płacimy z góry, a resztę wynagrodzenia tylko i wyłącznie jako % od odzyskanych pieniędzy. Ok, a co to w ogóle są za koszty? A chociażby zapoznanie się ze sprawą, dokładne przeanalizowanie sytuacji i możliwych scenariuszy działania, przeprowadzenie tzw. wywiadu środowiskowego, wreszcie ustalenie stanu majątkowego dłużnika i prześledzenie przepływów majątku np. pomiędzy jego spółkami, a osobami, z którymi pozostaje on w stałych stosunkach. Opcji jest tutaj wiele, a taka zgromadzona wiedza może zdecydować np. o wygranej wierzyciela w sądzie. Pamiętajmy też, że płacąc zaliczkę firmie windykacyjnej mamy prawo wymagać pełnego raportu z przeprowadzonych czynności oraz przekazania nam wszelkich ustaleń dotyczących dłużnika, które mogłyby być nam przydatne. W końcu koszty takiej akcji niejednokrotnie przewyższają kwotę 10 tys. PLN (mówię tylko o zaliczce), więc mamy prawo oczekiwać w zamian konkretów.

Trzecia możliwość: udanie się do detektywa zajmującego się sprawami gospodarczymi. Doświadczony specjalista nie dość, że może wyśledzić majątek i ciekawe powiązania dłużnika (jeśli oczywiście takowe istnieją), to zna też różne „patenty” stosowane przez kombinatorów i jest zorientowany w prawie, więc może nam co nieco doradzić. Koszt usługi zależy od sprawy, jednak najczęściej startuje od kilku tys. PLN – i niestety, ale dobry detektyw nie pracuje na zasadzie no win – no fee (a przynajmniej ja takich nie znam). Także tutaj zalecam współpracę wyłącznie z kimś, kto ma już za sobą sukcesy w ścisłej dziedzinie poszukiwania majątku i może je w jakimś sposób uwiarygodnić – detektywi, którzy do tej pory śledzili tylko niewiernych małżonków i nie mieli nic wspólnego z dłużnikami – oszustami, mogą łatwo polec w boju, a my stracimy nie tylko pieniądze, ale i cenny czas.

 

A na zakończenie… mały promyk światła dla wierzycieli

Kilka tygodni temu TSUE wydał bardzo interesujący wyrok. Sytuacja następująca: powód, którym była polska spółka, pozwał spółkę z siedzibą w Hiszpanii, żądając by za bezskuteczną została uznana umowa, jaką ta spółka hiszpańska zawarła z dłużnikiem owej polskiej spółki. Umowa ta dotyczyła nieruchomości położonej w Polsce – dłużnik polskiej spółki sprzedał swoją nieruchomość spółce hiszpańskiej, prawdopodobnie chcąc w ten sposób uniknąć licytacji. Podobny schemat to nic nowego: bierzemy podstawione spółki zagraniczne (czasami w podobnej roli występują fundacje), które są pod naszą niejawną kontrolą, sprzedajemy im nasz majątek położony w Polsce i liczymy, że wierzycielom nie będzie się chciało podróżować do sądów w innym kraju. Bo trzeba wiedzieć, że wierzyciel może oczywiście domagać się uznania takiej transakcji za bezskuteczną np. w oparciu o skargę pauliańską, ale dotychczas w podobnych sytuacjach musiał dochodzić swego przed zagranicznym wymiarem sprawiedliwości. Nie zawsze się to opłacało, bywały też liczne problemy dodatkowe (bo np. zagraniczna spółka zniknęła, a majątek przepisała na jakąś fundację z jeszcze innego kraju), więc wielu spryciarzom się upiekło – zwyczajna gra na utrudnienie i przemęczenie przeciwnika. Teraz jednak, po wspomnianym orzeczeniu TSUE, powództwo takie można będzie wytoczyć przed sąd właściwy dla miejsca wykonania zobowiązania (czyli, w tym przypadku, polski). Oznacza to, że dzisiaj to spółka hiszpańska musiałaby stawać przed polskim sądem, co w niektórych przypadkach mogłoby nieco utrudnić (choć nie uniemożliwić) życie dłużnikom – kombinatorom.

 

Windykacja w branży budowlanej

Budownictwo w Polsce jest w czołówce branż, w których występują problemy z płatnościami. Funkcjonuje w niej wielu nieuczciwych deweloperów oraz kancelarii prawnych, wyspecjalizowanych w tworzeniu umów i schematów mających na celu pozbawienie podwykonawców należnych im pieniędzy.

W czym możemy Ci pomóc

– skuteczna windykacja należności od dewelopera / generalnego wykonawcy

– ocena ryzyka współpracy z danym deweloperem / generalnym wykonawcą

– przeprowadzenie ustaleń majątkowych

– zgromadzenie materiału dowodowego

Kontakt:

E-mail: kontakt@bialekolnierzyki.com

Telefon: 513 755 005

 

Zapraszamy również do zakładki Oferta, w której znajdziesz więcej informacji na temat tego, czym się zajmujemy.

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

6 sposobów, jak odwlec w czasie komorniczą licytację nieruchomości

w , , , , ,

Nie ma co ukrywać, że licytacja nieruchomości przez komornika najczęściej jest dla dłużnika prawdziwą tragedią – a już szczególnie wtedy, kiedy kwota uzyskana w drodze takiej licytacji nie wystarcza na pokrycie zobowiązań (co zdarza się nierzadko). Często bywa też tak, że problemy finansowe dłużnika są tylko chwilowe i za jakiś czas byłby on w stanie uregulować swoje zobowiązania, ale cóż zrobić, jeśli wierzyciele nie chcą czekać (nie mają zresztą takiego obowiązku)… W takiej sytuacji można skorzystać z kilku „furtek”, jakie zapewnia nie do końca dopracowany system egzekucji w Polsce. Zanim jednak przejdę do meritum, warto opisać pewne zagadnienia, a mianowicie…

Najbardziej lamerskie sposoby „obrony” przed komornikiem

Dla osób niezaznajomionych ze slangiem IT – lamer to ktoś, komu się wydaje, że jest mądry i sprytny, a w rzeczywistości aż bije od niego niekompetencją. Pod tę kategorię podpadają też tzw. Janusze prawa, interpretujący przepisy na przysłowiowy chłopski rozum i opierający się na niesprawdzonych anegdotach typu „bo kuzyn mojego kumpla z pracy też miał kiedyś komornika i zrobił tak, że…”. Można powiedzieć, że takie osoby stosują najczęściej dwa popularne „patenty”, a mianowicie fikcyjną sprzedaż lub darowiznę. Oczywiście dłużnicy liczą tutaj na to, że wierzyciel po zobaczeniu w księdze wieczystej innego nazwiska, niż oczekiwał, zrezygnuje z odzyskania długu na drodze licytacji. Co ciekawe, w przypadku totalnego nieogarnięcia wierzyciela, taki zabieg się niekiedy udaje, ale zdecydowanie częściej pojawiają się problemy, ponieważ wspomniani Janusze nie wiedzą o dwóch rzeczach (albo ignorują je licząc na to, że „jakoś to będzie”):

– Sprzedaż lub darowizna będą skutecznym środkiem ochrony tylko wtedy, kiedy nastąpiły przed powstaniem zobowiązania, tzn. na przykład przed podpisaniem umowy pożyczki. Wszelkie przeniesienia własności nieruchomości w sytuacji, gdy istnieje już prawomocny wyrok sądowy, może skutkować pociągnięciem dłużnika i nabywcy do odpowiedzialności cywilnej, a nawet i karnej związanej z prowadzeniem działań zmierzających do pokrzywdzenia wierzyciela. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których dłużnik tuż przed zajęciem nieruchomości przez komornika przepisuje ją na kogoś z rodziny i dalej w niej mieszka – już z daleka śmierdzi to tzw. ustawką i raczej nie ma co liczyć na to, że sąd okaże tutaj pobłażliwość.

– Sprzedaż nieruchomości komuś, kto nie posiada możliwych do udokumentowania dochodów w odpowiedniej wysokości, grozi poważnymi sankcjami. Tutaj w zasadzie nie ma aż takiego znaczenia, czy taka fikcyjna transakcja nastąpiła przed powstaniem zobowiązania, czy też już po – jeśli do akcji wkroczy Urząd Skarbowy (np. powiadomiony przez wierzyciela) i uzna, że nabywcy zgodnie nie stać na zakup, to, delikatnie mówiąc, wszyscy mają przesr…e. Skarbówka może bowiem zastosować sankcyjną stawkę podatku wynoszącą 75%, który to podatek obejmie wszelkie dochody z nieujawnionych źródeł przychodów lub nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach. Czyli mówiąc krótko: nie potrafisz udokumentować skąd miałeś kasę na chałupę za 2 miliony, gdyż jesteś od wielu lat bezrobotny, no to płacisz bracie 75% podatku od jej wartości + jeszcze grzywnę, hehe. Raczej kiepski scenariusz…

Jak pokazują powyższe przykłady, skuteczne uchylanie się od licytacji nieruchomości wymaga jednak pewnej znajomości przepisów prawa, gdyż stosowanie prymitywnych metod częściej przynosi dłużnikowi kłopoty, niż rzeczywiste rozwiązanie problemu lub chociażby oddalenie terminu oddania głowy pod komorniczy topór. Na szczęście (dla dłużników) istnieją jednak inne, sprawdzone w boju „patenty”.

 

Popularne sposoby utrudniania licytacji komorniczych w przypadku nieruchomości


1. Reżyserowana wierzytelność zabezpieczona nieruchomością

Schemat dość prosty: w księdze wieczystej dodaje się wpis obciążający nieruchomość w związku z wierzytelnością, która tak naprawdę jest kontrolowana przez właściciela tej nieruchomości (np. poprzez spółkę z o.o. w której jest tzw. cichym udziałowcem). W przypadku sprzedaży takiego budynku w drodze licytacji, pozyskane środki zaspokajają najpierw zobowiązania wynikające z hipoteki, a dopiero w dalszej kolejności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję (oczywiście mam na myśli sytuację, w której wierzyciel „nie siadł” na hipotece). Dodam jeszcze, że taki wyreżyserowany dług ma zwykle wartość wyższą od wartości nieruchomości, dzięki czemu większa część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży i tak wróci do dłużnika. A w jaki sposób ma to utrudnić licytację komorniczą? A np. w taki, że zorientowany w meandrach prawa wierzyciel (lub jego prawnik) po zobaczeniu takiego wpisu hipotecznego będzie wiedział, że nie ma sensu inwestować czasu i energii w ten kierunek działania.


2. Ustanowienie umowy tzw. dożywocia

W praktyce robi się to tak, że pierwotny właściciel Marian (imię przykładowe) jeszcze przed zaciągnięciem zobowiązań przenosi własność nieruchomości na jakąś osobę (fizyczną lub prawną), w zamian za prawo do przebywania na jej terenie (np. otrzymuje do wyłącznego korzystania jedno z pięter) oraz comiesięczne świadczenie pieniężne, obie te rzeczy zwykle dożywotnio. Oczywiście transakcja taka jest zawarta notarialnie i ujawniona w księdze wieczystej. Co to oznacza dla potencjalnego nabywcy takiego domu czy mieszkania? A np. że gdyby chciał uwolnić nieruchomość od takiego „dożywotnika” Mariana, to musiałby zapłacić mu ekwiwalent utraconych korzyści (którymi są prawo do korzystania z pomieszczeń + świadczenia pieniężne), np. w postaci dożywotniej renty – w praktyce czyni to taką transakcję kupna nieopłacalną i obarczoną wieloma problemami natury prawnej.

Oczywiście, wierzyciele Mariana mogą próbować kwestionować taką akcję w oparciu o przepisy prawa cywilnego czy też karnego, lecz w praktyce mają małe szanse na zwycięstwo. No i teraz pora teraz na najlepsze: otóż strategia taka umożliwia w perspektywie powrót nieruchomości w ręce pierwotnego właściciela, czyli Mariana. Może to mieć miejsce np. wtedy, kiedy nasz dłużnik spłaci swe zobowiązania, długi się przedawnią lub też „wypadną” z obiegu np. na skutek ich kontrolowanego odkupu, o którym zresztą już kiedyś pisałem. Tak więc w przypadku zaistnienia okoliczności sprzyjających, Marian może się postarać o sądowe rozwiązanie umowy dożywocia np. w oparciu o fakt, że zobowiązany (czyli fikcyjnie obdarowany) opuścił nieruchomość i nie opiekuje się już „dożywotnikiem” oraz nie płaci mu ustalonych kwot pieniężnych.


3. Wieloletnia dzierżawa

Załóżmy, że mamy sytuację, w której właściciel nieruchomości (np. budynku biurowego) podpisał umowy na wieloletni najem części znajdujących się w niej lokali. Teoretycznie nowy nabywca z licytacji komorniczej mógłby tych najemców wyrzucić, ale zgodnie z przepisami prawa musi dać im wypowiedzenie – w przypadku wyreżyserowanego najmu (a o takim tutaj mowa) okres wypowiedzenia wynosi zwykle 1 rok. Niby nie aż tak znów długo, ale skutecznie zniechęca to wielu potencjalnych licytantów (zwłaszcza, jeśli antywindykatorzy spreparują jeszcze inne „wady” budynku), więc pierwsza licytacja może zakończyć się niepowodzeniem, druga też… I co wtedy? Wtedy postępowanie egzekucyjne umarza się, a komornik musi odczekać 6 miesięcy, zanim wyznaczy nowy termin licytacji. Ponieważ ponowne wszczęcie umorzonego postępowania egzekucyjnego to kolejne koszty, to wierzyciele często niezbyt się z tym spieszą. Dłużnik zyskuje więc w takim przypadku cenny czas na „poukładanie” swoich spraw.


4. Wnioski, wnioski, wnioski…

Co może zrobić dłużnik w sytuacji, kiedy komornik „położył już łapy” na nieruchomości i żadne fikcyjne transakcje na niewiele się zdarzą…? Można zacząć pisać wnioski! Ogólna zasada jest tutaj taka: skarżyć wszystko i wszystkich, co tylko się da. Składa się więc wnioski o wyłączenie sędziego nadzorującego licytację (sądy często znoszą wtedy terminy licytacji), zaskarża czynności komornika powołując na „rażące pokrzywdzenie dłużnika”, czy też wreszcie zgłasza zastrzeżenia co do operatu szacunkowego (które są często rzeczywiści zaniżone). W każdym razie im więcej dokumentów i ekspertyz przedstawi przy takiej okazji dłużnik, tym lepiej (dla niego), gdyż sąd straci sporo czasu na ich przeanalizowanie, więc egzekucja się odwlecze. Dzięki podobnym działaniom można więc np. uzyskać zielone światło dla wykonania kolejnego operatu oraz możliwość uczestnictwa w działaniach wyceniającego, co daje pole do zaskarżania jego poszczególnych czynności – i tak dalej… W konsekwencji można opóźnić egzekucję takiej nieruchomości o kilka miesięcy czy też nawet lat, a niekiedy także skutecznie zniechęcić wierzyciela do dalszej walki o swoje.


5. Współwłaściciele i lokatorzy

Można by tutaj śmiało sparafrazować znane powiedzenie: gdzie współwłaścicieli i lokatorów sześć, tam wierzyciel nie ma co jeść. W praktyce chodzi o sytuację, w której kilka osób jest współwłaścicielami części nieruchomości, a jeszcze inni z kolei ją zamieszkują. Co więc robią przyszli (ważne słowo!) dłużnicy? Darowują lub fikcyjnie sprzedają udziały w nieruchomości zaufanym osobom – rzecz jasna przed powstaniem długu. W późniejszym okresie, kiedy przychodzi do licytacji komorniczej, okazuje się, że dłużnik jest właścicielem np. ¼ dużego domu, a reszta należy do jego rodziców i dzieci. Oczywiście, komornik może przeprowadzić licytację także tej jednej części, ale w praktyce znalezienie nabywcy na taki „kawałek tortu” jest bardzo trudne – zwłaszcza, gdy ogarnięty dłużnik będzie kombinował z wnioskami (punkt powyżej) i odwoływał się np. na zbyt niskie oszacowanie.

Jako pokrewny przykład podam transakcję, którą miałem przeprowadzić kilka tygodni temu, ale po przeanalizowaniu uznałem, że nie ma sensu się w to bawić. Chodziło o zakup domu, w którym było czterech współwłaścicieli, z czego tylko jeden zamieszkiwał posesję. Wartość tej nieruchomości szacowana jest na ok. 200 tys. PLN, a za ile chcieli się pozbyć swoich udziałów 3 współwłaściciele…? Za 20 tys. PLN każdy – oprócz tego, który był stałym mieszkańcem. Teoretycznie więc wystarczyło zapłacić 60 tys. PLN trzem współwłaścicielom, po czym zaproponować czwartemu, że zapłaci mu się jakąś kwotę, nawet pełną równowartość jego udziału (czyli ok. 50 tys. PLN). I tak się też stało, ale… nie zgodził się. I to w zasadzie przekreślało sensowność całej transakcji, bo choć teoretycznie można było na niej wyciągnąć 60-70-% zwrotu z inwestycji w kilka miesięcy, to w praktyce mogłoby się okazać, że kapitał został na długo utopiony.

Dlaczego o tym wspominam? Ponieważ na podobnej zasadzie działają inwestorzy kupujący na aukcjach komorniczych – jeśli widzą, że temat jest problemowy i prawdopodobnie będzie ciężko o dalszą odsprzedaż, czyli ogólnie istnieje duże ryzyko zablokowania kapitału na dłużej, to po prostu szukają innej okazji. Pieniądz bowiem musi krążyć, aby zarabiać.  Oczywiście, istnieje możliwość sądowego zniesienia współwłasności na drodze procesowej, ale jest to długa i kłopotliwa droga.


6. Sprzedaż nieruchomości zagranicznej osobie prawnej

Ta metoda jest dość często stosowana przez przedsiębiorców, którzy albo chcą wejść w ryzykowny biznes, albo przeprowadzić tzw. kontrolowane bankructwo i w razie czego zachować choć część majątku. W tym celu chętnie wykorzystywano w szczególności spółki offshore o utajnionej dla polskich instytucji strukturze własności lub też wchodzące w skład tzw. łańcucha optymalizacji podatkowej. Czasem były to także zagraniczne fundacje nieprowadzące żadnej działalności i będące w gruncie rzeczy swoistą przechowalnią majątku dłużnika (lub wielu dłużników). Oczywiście w rzeczywistości to dłużnik kontroluje taką spółkę X będącą papierowym posiadaczem jego nieruchomości. Co istotne, dłużnik zwykle nie jest bezpośrednim właścicielem takiej spółki X, lecz kontroluje inny podmiot, np. spółkę Y, będącą posiadaczem udziałów w spółce X. Takie „rozmycie” własności ma na celu utrudnienie dotarcia do rzeczywistych właścicieli. W ogóle temat „wyprowadzania” majątku poza zasięg działania polskich organów ścigania to bardzo ciekawe zagadnienie, ale to temat na osobny wpis.

 

Jakie korzyści może odnieść dłużnik dzięki odwlekaniu licytacji nieruchomości w czasie

Być może co poniektóry Czytelnik zastanawiał się w trakcie lektury, co też przyjdzie dłużnikowi z takiej zabawy w ciuciubabkę, czyli w odwlekanie egzekucji? Już wyjaśniam: wbrew pozorom może zyskać bardzo wiele i wiele może się wydarzyć, o czym poniżej.

– Dłużnikowi często opłaca się grać na zwłokę w sytuacji, kiedy prowadzone jest postępowanie upadłościowe dotyczące jego osoby. Co prawda po ogłoszeniu upadłości nieruchomość i tak zostanie sprzedana w celu zaspokojenia roszczeń wierzycieli, ale dłużnik może otrzymać z tej puli środki pozwalające na wynajem lokalu mieszkalnego przez kolejne 24 miesiące. Jest to całkiem duży bonus, którego próżno szukać przy licytacjach komorniczych – a już na pewno nie wtedy, kiedy kwota zadłużenia przewyższa wartość nieruchomości.

– Wierzyciel może po prostu umrzeć, a jego spadkobiercy nie będą zainteresowani windykacją należności chociażby z uwagi na brak czasu i nerwów na toczenie „wojny” z dłużnikiem. A z takiej sytuacji jest już prosta droga do przedawnienia długu.

– Wierzyciel zniecierpliwiony oczekiwaniem i przewlekłością egzekucji, może zdecydować się sprzedać wierzytelność za ułamek jej wartości (np. za 30%), a dłużnik może ją wtedy przejąć w drodze kontrolowanego odkupu – pisałem o tym patencie tutaj.

– Jeśli wierzycielem była np. spółka, to może ona po prostu zbankrutować lub też ulec likwidacji. Oczywiście, w przypadku takiego scenariusza wiele może się zdarzyć – np. syndyk odpuści windykację długu lub też wierzyciele jako osoby fizyczne nie będą już mieli siły i energii na szarpanie się z dłużnikami.

– Wierzyciel może utracić ważne dowody w sprawie, jak chociażby umowę potwierdzającą istnienie zobowiązania czy też różnego rodzaju pokwitowania. Nie ma w tym nic nadzwyczajnego – w końcu dokumenty mogą zginąć, ulec spaleniu podczas pożaru itp.

– No i wreszcie wierzyciel, po kolejnej bezskutecznej egzekucji, może dojść do wniosku, że z ekonomicznego punktu widzenia ta cała „zabawa” w windykację przestaje mu się opłacać, no bo komornik swoje bierze (zaliczki, konieczność pokrycia przez wierzyciela niektórych wydatków w przypadku bezskuteczności egzekucji), prawnicy biorą, biegli rzeczoznawcy też biorą, do sądu trzeba dojeżdżać, a pieniędzy od dłużnika jak nie ma, tak nie ma. Zresztą każdy ma jakiś limit wytrzymałości, po przekroczeniu którego po prostu odpuszcza. I tutaj znów mamy prostą drogę do przedawnienia.

 

Kilka słów na zakończenie

Przedstawione sposoby odwlekania licytacji nieruchomości nie wyczerpują oczywiście całego spektrum dostępnych środków, proszę nie mieć złudzeń. Nie jest też tak, że wierzyciele są wobec takich sztuczek bezbronni – zawsze mogą bowiem wytoczyć powództwo przeciwko dłużnikowi np. o pozorne obciążanie składników majątku czy też bardziej ogólnie o celowe działanie na szkodę wierzycieli. Jednak w przypadku, kiedy dłużnik działa w sposób profesjonalny, wcale nie jest tak łatwo udowodnić przed sądem jego złą wolę. Poza tym dłużnicy będący w finansowej desperacji, przerażeni wizją utraty majątku, działają często nieracjonalnie i podejmują ryzyko nielegalnych działań narażając się przy tym na odpowiedzialność karną, ale liczą, że mimo wszystko jakoś im się upiecze (a jeśli nawet zostaną skazani, to otrzymają tylko tzw. zawiasy). Prawo też nie jest doskonałe (żadne zaskoczenie) i nie zawsze ułatwia życie wierzycielowi.

Co więc ma zrobić ktoś, kto trafił na takiego „trudnego” dłużnika i nie może odzyskać swoich pieniędzy pomimo egzekucji komorniczych? Wyjścia są w zasadzie dwa: albo odpuścić, albo przekazać sprawę w ręce specjalistów od tzw. trudnej windykacji, którzy znają odpowiednie metody perswazji oraz takie sztuczki, po zastosowaniu których dłużnik uzna, że jednak lepiej nie kombinować i spłacić przynajmniej tego wierzyciela, w zamian zyskując bezcenną rzecz: święty spokój.


Potrzebujesz pomocy przy rozwiązaniu problemów związanych z przestępczością gospodarczą? Chcesz odzyskać tzw. trudny dług? A może potrzebujesz skutecznej ochrony antywindykacyjnej? Napisz do mnie: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Operaty szacunkowe vs licytacje komornicze

w , , , , ,

W pierwszej kolejności chciałbym wyjaśnić pewną rzecz: z założenia ten wpis nie ma na celu oskarżanie wszystkich komorników i rzeczoznawców o robienie przekrętów związanych z nieruchomościami. Nie można jednak przejść obojętnie obok tego, że pewne jednostki (zaznaczam, jednostki!) korzystając z ochrony prawnej dopuszczają się wielu nadużyć.

Skoro wstęp mamy za sobą, to pora pójść dalej. Otóż na temat szacowania wartości nieruchomości na potrzeby licytacji komorniczych krążą prawdziwe legendy (głównie takie o negatywnym zabarwieniu). Media co jakiś czas rozpisują się o nowej aferze, jak to komornik zlicytował za 500 tys. PLN dom warty 1 milion PLN itd. – a że większość ludzi za komornikami nie przepada, to takie newsy budzą wiele emocji i stają się dzięki temu bardzo popularne. No i może fajnie się czyta o takich przypadkach, ale gorzej, jeśli to my sami z powodu zbiegu różnych okoliczności zderzamy się nagle z machiną mogącą nas pozbawić w krótkim czasie dorobku całego życia. Wtedy dobrze jest mieć świadomość, jak można się bronić.

W tym momencie ktoś zapewne powie: ale zaraz, moment, przecież jeśli ktoś narobił długów, to niech je spłaca, więc w czym problem, że komornik mu chałupę zlicytuje…? Moja odpowiedź będzie taka: oczywiście, niech licytuje, ale niech ta licytacja będzie przeprowadzona fair, majątek dobrze oszacowany, a nie na zasadzie „ogólmy gościa do zera sprzedając to, co ma za ułamek wartości i grunt, żeby komornik swoje zarobił”.

 

Motyw przewodni

Dla większej przejrzystości dobrze będzie ustalić jedną rzecz, kluczową dla zrozumienia motywów: komornik oraz wierzyciele na ogół są zainteresowani możliwie najniższą wyceną licytowanej nieruchomości, tzn. komornik chce swoje zarobić, a wierzyciel swoje odzyskać – i chcą to zrobić jak najszybciej. No i wiadomo, że im bardziej cena domu, działki, czy zakładu będzie odbiegać od ceny rynkowej, tym szybciej znajdzie się na to kupiec, bo bywalcy licytacji szukają głównie okazji cenowych, czyli najlepiej czegoś „w promocji -50%”. A że dla dłużnika w takiej sytuacji już nic nie zostanie (choć powinno), no to już inna sprawa…

No dobrze, skoro ustaliliśmy, że komornikom często opłaca się wywieranie presji na zaniżanie wycen, to jak w ogóle do tego dochodzi? Nie można przecież (przynajmniej teoretycznie) wpisać sobie w operacie szacunkowym czegokolwiek, bo taki rzeczoznawca naraziłby się nie tylko na odpowiedzialność dyscyplinarną, ale także i karną. Wszystko musi być zrobione z głową i na zasadzie „trochę tu – trochę tam”, żeby w razie czego nikt się nie przyczepił. Oczywiście, zdarzają się „kamikadze”, którzy idą na ostro i piszą w operatach wprost bajowe historie, ale nie ma to miejsca aż tak często – no chyba, że przy wielomilionowych przewałkach, w przypadku których taki rzeczoznawca dostaję odpowiednio wysoką dolę rekompensującą mu nawet utratę uprawnień. W końcu, jak to mówią, kto nie ryzykuje, ten nie pije szampana… Ok, dość tych dywagacji – poniżej kilka podstawowych, niekiedy banalnych sposobów na obniżenie wartości nieruchomości.

 

Jak obniżyć wartość nieruchomości w operacie szacunkowym

1. Uwzględnienie w porównaniu zrobionym do celów wyceny tylko części nieruchomości, np. mieszkań, znajdujących się w danej okolicy. Przykład: na jednej ulicy mamy bloki z lat 80., w których cena za m2 oscyluje w granicach 5-6 tys. PLN i mamy także apartamenty, których średnia cena to 8-9 tys. PLN za m2. No i teraz na tej samej ulicy znajduje się mieszkanie, którego realna wartość wynosi ok. 7 tys. PLN za m2, a więc gdzieś pośrodku w stosunku do wspomnianych wcześniej wycen. Dobry rzeczoznawca może więc tutaj spokojnie „urwać” lub dodać do wyceny 1000 – 1500 PLN za m2, co przy typowym, często spotykanym metrażu ok. 60 m2 może stanowić o różnicy ok. 100 tys. PLN, a więc już całkiem sporo. Oczywiście w przypadku licytacji komorniczych ta cena jest najczęściej „ciągnięta” w dół.

2. W przypadku domów wolnostojących znajdujących się w określonej okolicy, do celów porównawczych bierze się np. stare, wyeksploatowane budynki bez doprowadzonej kanalizacji i z dojazdem drogą gruntową, podczas gdy licytowany dom został zbudowany zaledwie kilka lat temu i do tego leży w centralnym punkcie miejscowości w doskonałym punkcie komunikacyjnym, z potencjałem np. na sklep.

3. W przypadku nieruchomości komercyjnych często to ich położenie ma kluczowe znaczenie, więc inaczej będzie wyceniany np. hotel leżący tuż obok ruchliwej trasy, a inaczej taki, który leży w punkcie z utrudnionym dojazdem, chociaż obydwa mają podobną powierzchnię i standard wykończenia – po prostu ten pierwszy będzie prawdopodobnie przynosił o wiele większe zyski, niż ten drugi. I tutaj, jak nietrudno się domyślić, można namieszać w operacie tak, aby nagle doskonale skomunikowany punkt z dobrym potencjałem biznesowym stał się średnio atrakcyjnym odludziem.

4. Branie pod uwagę określonego zakresu dat – kwestia przydatna w szczególności podczas wycen działek w okolicach miast, których wartość wzrosła znacząco przez ostatnie lata, więc opłaca się „cofnąć wstecz”. Obecnie jest tak, że rzeczoznawcy majątkowi mają dostęp do rzeczywistych cen transakcyjnych nieruchomości w danej okolicy w oparciu o dane z aktów notarialnych – zwykli „śmiertelnicy” mogą się co najwyżej wzorować na cenach podawanych w ogłoszeniach, z reguły sporo zawyżonych. I teraz wystarczy, że taki rzeczoznawca weźmie pod uwagę ceny działek z danej okolicy, które sprzedały się kilka lat wstecz, zamiast z okresu ostatniego roku. Przy stałym, sporym wzroście cen daje to duże rozbieżności. Oczywiście, takie postępowanie nie jest zgodne z zasadami prawidłowej wyceny w przypadku typowych nieruchomości, bowiem ich wartość powinna być szacowana w oparciu o dane z ostatnich 2 lat – stosowanie innego zakresu dat wymaga tutaj szczegółowego uzasadnienia, a o takie może być dość trudno, ponieważ transakcji kupna-sprzedaży typowych działek, domów czy też lokali mieszkalnych jest dość sporo i ciężko byłoby udowodnić, że akurat przez ostatnie 2 lata nie ma za bardzo bazy do porównania. Zdarzały się jednak przypadki, że rzeczoznawca fałszował datę transakcji służących do celów porównawczych, no ale to akurat był dość ryzykowny krok zważywszy na to, że jest to do sprawdzenia. Nieco inaczej ma się sytuacja w przypadku nietypowych nieruchomości, jak np. stary dworek, drewniany kościółek itp., gdzie jest bardzo mało transakcji, na których można by oprzeć porównanie. Tutaj można już ugrać naprawdę dużo, bo ciężko będzie to sprawdzić.

5. Nadanie lokalowi niższego standardu, niż jest w rzeczywistości. Otóż przy typowych, najbardziej popularnych wycenach (mieszkania, domy, lokale użytkowe) przyjmuje się założenie, że standard wykończenia i stan techniczny lokalu/budynku jest jedną z cech znacząco wpływających na wartość nieruchomości. I teraz taką cechę przyjmuje się dość ogólnie, np. w 3-stopniowej skali, jak standard niski, średni i wysoki. Czyli podczas dokonywania wyceny nie liczy się wartości każdego nowego okna czy też marmurowych kafli w łazience, lecz przyjmuje się ogólnie standard wysoki, przykładowo. No i tutaj mamy pole do manipulacji, bo wystarczy w zasadzie, że rzeczoznawca „zbagatelizuje” remont kapitalny lokalu zrobiony przy użyciu wysokiej jakości materiałów i zamiast wysokiego standardu lokalu wpisze średni – no i już mamy XX-tysięcy „urwane”.

6. Dość często spotykaną praktyką jest także porównywanie kilkuletnich, dobrze wyposażonych mieszkań z nowymi mieszkaniami w stanie deweloperskim. Niby i jedne i drugie leżą w tej samej okolicy, ale jednak ich ceny na wolnym rynku są nieco inne i nie muszę tu raczej tłumaczyć, w jakim kierunku to przebiega.

7. Niedoszacowanie wartości urządzeń trwale związanych z budynkiem, jak chociażby różnego rodzaju instalacje w dużych oborach – jeden rzeczoznawca wyceni je jako praktycznie po cenie złomu, inny jak prawie nowy sprzęt wysokiej klasy.

8. Niedoszacowanie wartości utwardzenia terenu – znany jest przypadek sprzed kilku lat, w którym to rzeczoznawca działający z ramienia komornika wycenił utwardzenie terenu zakładu na ok. 20 tys. PLN, a rzeczoznawca wynajęty przez dłużnika na 150 tys. PLN. No i który z nich miał rację…?

9. Drastyczne wyolbrzymianie skutków tzw. uciążliwego sąsiedztwa, jakim jest np. kompleks kurników (wiadomo, uciążliwe zapachy) czy też sąsiedztwo betoniarni, które generuje duże natężenie ruchu samochodów ciężarowych. Na takich podstawach można mocno zaniżyć ceny nieruchomości mieszkalnych, a już na pewno takich, które pełnią funkcje komercyjne związane z pobytem gości, jak np. pensjonaty czy gospodarstwa agroturystyczne.

10. Przy nieruchomościach o dużej wartości, jak np. działki z potencjałem pod budowę dużych osiedli mieszkaniowych, pojawiają się też niekiedy próby zakwalifikowania ich np. jako terenu podmokłego, co mocno wpływa na wycenę (duże koszty dostosowania terenu – drenaże, podniesienie itd.). W tym celu można wykorzystać nie do końca rzetelnie przeprowadzone badania geotechniczne, które można potem „podmienić” na inne, stwierdzające, że grunt jest w porządku. Oczywiście podobne postępowanie ma sens wtedy, kiedy przyszły nabywca działki jest już z góry znany (przynajmniej komornikowi) i wie, że taka opinia to przysłowiowy pic na wodę, fotomontaż.

Jak widać jest całkiem sporo rzeczy, które mogą mocno wpłynąć na cenę licytowanej nieruchomości – zastosowanie „kumulacji” kilku z powyższych sposobów może wpłynąć na obniżenie ceny nieruchomości o kilkadziesiąt %, co w niektórych przypadkach daje setki tysięcy (albo nawet miliony) PLN potencjalnego zysku dla kupującego. Nie dziwne więc, że niektórzy korzystają z takich możliwości ile wlezie, co prowadzi niekiedy do ciekawych sytuacji.

Przykładem jest chociażby pewna sprawa sprzed kilku lat, kiedy to bank zaskarżył wycenę na potrzeby licytacji komorniczej – w ciągu jednego roku ten sam (!) rzeczoznawca wycenił tę samą nieruchomość na dwie zupełnie inne kwoty, przy czym wycena robiona kilka miesięcy przed licytacją opiewała na kwotę wyższą o 100% niż ta, którą sporządzono na potrzeby licytacji. To tak, jakby ten sam dom w styczniu był wart 2 miliony, a w październiku już tylko 1 milion – normalnie cud!

Oczywiście, jak już wspomniałem powyżej, nierzetelna wycena i sprzedaż nieruchomości „za grosze” może wiązać się z odpowiedzialnością karną zarówno komornika, jak i rzeczoznawcy, ale życie pokazuje, że dzieje się tak w jedynie w najbardziej drastycznych przypadkach lub wtedy, kiedy dłużnik jest mocno uparty i zdecyduje się ostro walczyć o swoje. A jak to zrobić…? O tym poniżej.

 

Jak zawalczyć z komornikiem, gdy operat jest mocno zaniżony 

Przyjmijmy założenie, że komornik zajął naszą nieruchomość i chce wystawić ją na licytację w cenie tak niskiej, że nie wiadomo, czy śmiać się, czy też może płakać (choć raczej w przypadku dłużnika płacz wydaje się bardziej adekwatny). Co dalej?

1. Pierwszym krokiem powinno być złożenie skargi kwestionującej wynik operatu szacunkowego. Oczywiście taka skarga powinna być odpowiednio uargumentowana, tzn. wskazująca na wszelkie nieścisłości i uchybienia w pracy rzeczoznawcy, a mające naszym zdaniem wpływ na zaniżenie wyceny. I tutaj może pojawić się problem, ponieważ niektórzy komornicy wbrew prawu (szok!) odmawiają wydania ksera operatu szacunkowego tłumacząc to pokrętnie „brakiem zgody osoby wykonującej oszacowanie” – jest to ewidentna gra na zwłokę i nie można dać się zwieść takim gadkom! Tutaj trzeba działać szybko, bowiem dłużnik ma zaledwie 2 tygodnie na wniesienie skargi, więc jeśli komornik nie chce dać dostępu do operatu, to należy bezzwłocznie podjąć współpracę z dobrą kancelarią prawną, która go do tego zmotywuje – przynajmniej będzie wiedział, że to nie przelewki i że powalczymy o swoje przy pomocy profesjonalistów, co może nieraz diametralnie zmienić jego nastawienie.

2. I teraz bardzo ważna rzecz: do skargi dobrze jest dołączyć własny kontroperat – rzecz jasna taki, który będzie odpowiadał rzeczywistej wartości majątku mającego być przedmiotem licytacji. I tutaj uwaga! Lepiej nie brać pierwszego lepszego rzeczoznawcy, szczególnie w przypadku mienia o naprawdę dużej wartości, ale poświęcić nawet i kilkanaście tys. PLN (w przypadku dużych budynków), zlecając wykonanie operatu w którymś ze stowarzyszeń zawodowych rzeczoznawców. Dlaczego? Do niedawna (czyli do zeszłego roku) z uwagi na pewien „kruczek” prawny, jakim był artykuł 157 ust. 1a Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Artykuł ten dawał stowarzyszeniom rzeczoznawców ogromną władzę, ponieważ ich ekspertyzy praktycznie unieważniały wszelkie inne wyceny, dając tym samym furtkę do blokowania prawie każdego postępowania egzekucyjnego. Ustawodawca chyba sam się połapał w skali tej patologii i uchylił niedawno ten przepis. Mimo wszystko także i dziś warto zlecić stowarzyszeniu branżowemu zrobienie nowego operatu mającego stanowić poważny argument dla sądu – są one traktowane przez sędziów jako nieco bardziej wiarygodne i „mocniejsze” (choć niekoniecznie tak właśnie jest).

3. Co jest równie (a czasem i bardziej) istotne, to to, aby taki kontroperat był sporządzany tym samym podejściem i metodą, co operat zrobiony na zlecenie komornika, ze szczególnym uwzględnieniem kwestionowanych uchybień – bez tego sąd może zwyczajnie nie znaleźć podstaw do uchylenia. Oczywiście, nikt nie może nakazać rzeczoznawcy wyboru konkretnego podejścia i metody wyceny (art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami). Tyle tylko, że po pierwsze rzeczoznawca musi się jednak stosować do pewnych przepisów i zasad sporządzania operatów szacunkowych, więc prawdopodobnie kontroperat tak czy tak będzie musiał być sporządzony tym samym podejściem, a po drugie to samo podejście i metoda ułatwia porównanie sądowi, co jest bardzo ważne w kontekście rozpatrzenia skargi.

4. Warto też wiedzieć, że jest coś takiego, jak Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Majątkowych, która dokonuje ocen prawidłowości sporządzania operatów szacunkowych – i tam właśnie można się zgłosić, jeśli uważamy, że operat jest drastycznie zaniżony.

 

„Podbijanie” wysokości operatów 

Branżową tajemnicą Poliszynela jest, że klient płaci – klient wymaga, więc wycena nieruchomości przeprowadzona na zlecenie dłużnika często bywa „lekko” zawyżona. W celu zawyżenia wyceny stosuje się zwykle „odwrócenie” niektórych metod opisanych uprzednio w punktach od 1 do 10, a dodatkowo niekiedy jeszcze kilka innych sposobów, jak chociażby:

– przyjmowanie podczas sporządzania operatu cen za m2 właściwych dla małych mieszkań, w przypadku których ta cena jest zwykle wyższa od ceny za m2 mieszkań większych,

– dłużnicy, działając w porozumieniu z kilkoma sąsiadami, wystawiają fikcyjnie na sprzedaż nieruchomości  porównywalne do tej mającej podlegać licytacji, ale za cenę wywoławczą wyższą o +- 50% od cen dotąd obowiązujących w danej okolicy – ma to dać podstawy do wyższej wyceny niż ta, którą podał rzeczoznawca działający na zlecenie komornika,

– nieco naiwna metoda, której nie polecam, czyli fałszowanie dokumentów zakupu wyposażenia budynków i tym samym próby wpłynięcia na zawyżenie jego wartości (uwaga, odpowiedzialność karna za fałszowanie faktur!),

– „maskowanie” istotnych czynników mogących mieć wpływ na obniżenie wyceny, jak np. pleśń na ścianach, niedziałające instalacje itd.

Oczywiście lepiej nie przeginać w drugą stronę i nie dawać wartości z kosmosu bez żadnego pokrycia, ponieważ zbyt wielka, niczym nieuzasadniona rozbieżność wycen może się wydać dla sądu mało wiarygodna – najlepiej jest więc podać rzetelną wycenę możliwie zbliżoną do wartości rynkowej + od 10 do 20%.

 

Gdy nie ma czasu…

Ok, a co w sytuacji, kiedy nie ma za bardzo szans na to, aby sporządzić kontroperat w terminie właściwym dla złożenia skargi? Można także w skardze wnieść o uchylenie czynności opisu i oszacowania oraz złożyć wniosek o powołanie nowego biegłego, który mógłby sporządzić nowy operat. Dobrze jest wtedy przynajmniej wskazać, z którymi częściami kwestionowanego operatu się nie zgadzamy i przedstawić wyższe ceny porównywalnych nieruchomości z okolicy (np. wydrukować screeny z portali ogłoszeniowych).

No a w trakcie sporządzania kolejnego operatu w miarę możliwości uczestniczyć w czynnościach (najlepiej w towarzystwie swojego rzeczoznawcy) i uświadamiać osobę dokonującą nowej wyceny, że w poprzedniej pominięto istotne elementy zwiększające wartość nieruchomości i tym samym obniżono np. jej standard.

 

No i to by było na tyle, jeśli chodzi o podstawowe zagadnienia związane ze sporządzaniem nierzetelnych operatów na potrzeby licytacji komorniczych. Tak naprawdę, aby to rzetelnie opisać, trzeba by przeanalizować od A do Z jakiś konkretny przykład – chociażby wycenę jakiegoś zakładu czy też fabryki, bo to w takich przypadkach mają zwykle miejsce największe wałki. No ale to już temat na jeden z kolejnych wpisów.


Potrzebujesz pomocy przy rozwiązaniu problemów związanych z przestępczością gospodarczą? Chcesz odzyskać tzw. trudny dług? A może potrzebujesz skutecznej ochrony antywindykacyjnej? Napisz do mnie: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!