O długach słów kilka…

w , , ,

Sporo dostaję zapytań w sprawach związanych z długami różnego rodzaju, antywindykacją i tak dalej. A skoro tak, to postanowiłem wrzucić dziś krótki wpis omawiający najbardziej typowe scenariusze związane z następującymi tematami:

  • fałszywi antywindykatorzy

  • przedawnione długi

  • długi w ZUS / US

  • fundusze sekurytyzacyjne i wierzytelności zabezpieczone hipoteką

Mam nadzieję, że ta odrobina wiedzy teoretycznej połączonej z praktyką przyda się co poniektórym Czytelnikom.

 

1. Fałszywi antywindykatorzy

Ostatnio podobno uaktywnili się oszuści, którzy oferują „anulowanie licytacji komorniczej zadłużonych nieruchomości”, „wstrzymanie egzekucji komorniczych nieruchomości” itp. Niestety, takie podmioty udające profesjonalne firmy prawnicze kasują często po +- 1000 PLN za „rozwiązanie sprawy” i znikają nie robiąc nic, a komornik i tak i tak puka do drzwi. Jest to zwykłe żerowanie na zdesperowanych ludziach, więc zasługuje na szczególne potępienie. Jeśli więc macie podobne problemy z komornikiem, to uważajcie na takich naciągaczy! Dodam jeszcze, że profesjonalna pomoc w tego typu sprawach, świadczona przez doświadczonego w temacie prawnika (nie każdy sobie radzi z antyegzekucyjnymi zawiłościami!) kosztuje zwykle o wiele więcej, niż wspomniany tysiąc złotych. No ale cóż, za faktyczną skuteczność i know-how się płaci.

 

2. Przedawnione długi

Druga sprawa to aktywność niektórych firm windykacyjnych, które do niedawna masowo wysyłały wezwania do zapłaty przedawnionych długów. Żebyśmy się dobrze zrozumieli: to, że dług się przedawnił, nie oznacza, że przestaje on istnieć i że wierzyciel nie ma prawa dochodzić jego spłaty! Sytuacja jednak mocno się zmieniła od 2018 roku, od kiedy to sądy z urzędu badają kwestię przedawnienia, więc teoretycznie konsument jest w miarę bezpieczny. Ale uwaga, podobno do dziś przechodzą różne „kwiatki”, gdzie sądy wydają nakazy na przedawnione długi – rzadko bo rzadko, ale jednak. Tak więc w sytuacji, gdy jednak dostaniecie wezwanie do zapłaty i wyjdzie Wam z obliczeń, że termin już raczej minął, to dobrze jest się udać z wszystkimi papierami do wyspecjalizowanej kancelarii i niech sprawdzą, czy czasem jednak nie jest to przedawnione. Jeśli tak, to możliwe jest załatwienie tej sprawy bezkosztowo, jeśli chodzi o dłużnika. Kancelaria po prostu ogarnie temat za koszty zastępstwa procesowego, które przy najbardziej typowych sprawach (np. 20 tys. PLN tytułem niespłaconego długu na karcie kredytowej) wynoszą ok. 3500 PLN. Sytuacja win-win, oczywiście nie z perspektywy firmy windykacyjnej.

 

3. Długi w ZUS / Urzędzie Skarbowym

Zadłużenie w ZUS – co dalej?

Odnośnie długów wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, to te praktycznie się nie przedawniają, więc lepiej pomyśleć o układzie ratalnym – wygląda to tak, że w przypadku mniejszego zadłużenia możliwe jest spłacanie rat na poziomie 100-200 PLN miesięcznie i ma się spokój. Generalnie zasada jest taka, że jeśli zaproponujemy spłatę całej należności w okresie do 2 lat, to wniosek powinien spokojnie przejść (ale w urzędzie Wam tego wprost nie powiedzą). Możliwe jest także złożenie wniosku o umorzenie należności, ale w praktyce musiałaby dopaść takiego dłużnika ciężka choroba lub klęska żywiołowa, a także nie mógłby on dysponować żadnym majątkiem, z którego można by prowadzić egzekucję.

Zadłużenie w Urzędzie Skarbowym

Odnośnie długów w skarbówce z kolei, to termin przedawnienia upływa z końcem roku podatkowego, w którym upłynął termin płatności podatku. No i tutaj niestety nie bardzo można liczyć, że US o nas zapomni – mi np. zdarzył się przypadek, że w 2018 roku skarbówka wezwała mnie do zapłacenia kilkuset złotych (z odsetkami wyszło ponad 1200 PLN) zaległego VAT-u z jednej deklaracji z 2013 roku!  Coś tam księgowa źle policzyła i chociaż tamta firma była już od dawna zamknięta, to i tak im to nie umknęło. A kiedy przysłali mi wezwanie…? W grudniu, a więc niewiele zostało do terminu przedawnienia (taki prezent na Święta). Teoretycznie może się oczywiście zdarzyć, że Urząd Skarbowy coś tam przeoczy i zobowiązanie się przedawni, ale w praktyce są czujni i specjalnie hodują odsetki. Co więc wtedy pozostaje? Złożenie pisma o umorzenie (bardzo mała szansa) lub o odroczenie spłaty należności albo rozłożenie długu na raty – to ostatnie obiektywnie dość ciężko uzyskać, jeśli nie wesprzemy się przyczyną losową (ciężka choroba, klęska żywiołowa, kontrahent oszukał, a majątku na zaspokojenie roszczeń brak). Tak więc, moim zdaniem, długi wobec US to najgorszy rodzaj zadłużenia z tutaj wymienionych – czasem lepiej chyba być winnym pieniądze lichwiarzom.

 

4. Fundusz sekurytyzacyjny i długi zabezpieczone hipoteką

Niekiedy banki sprzedają funduszom sekurytyzacyjnym wierzytelności, gdzie zabezpieczeniem roszczeń jest hipoteka. Za ile? To już tajemnica handlowa, ale w branży mówi się o 20-30% pierwotnej sumy zadłużenia. Teoretycznie dla dłużnika niewiele się tutaj zmienia, ale w praktyce można bardzo dużo zyskać. Autentyczny przykład:

– na pewną nieruchomość został wzięty kredy we frankach, szacunkowa wartość nieruchomości: 500 tys. PLN;

– kredytobiorca popadł w problemy finansowe, przestał spłacać kredyt, a bank sprzedał jego dług funduszowi sekurytyzacyjnemu;

– fundusz sekurytyzacyjny wystawił rachunek: należność główna ok. 460 tys. PLN + kwota odsetek i kosztów ok. 320 tys. PLN = razem jakieś 780 tys. PLN, co oznaczało, że przy sprzedaży nieruchomości przez komornika za jakieś ¾ kwoty oszacowania zostałoby jeszcze ok. 400 tys. PLN do spłacenia (czyli dramat);

– dłużnik zaangażował jednak dobrą kancelarię, która miała know-how w temacie i wiedziała, jak rozmawiać z funduszem – efektem była ugoda, gdzie dłużnik zobowiązał się do jednej zamykającej temat wpłaty na poziomie 260 tys. PLN;

– fundusz sekurytyzacyjny zgodził się na prolongatę terminu i wystawił mu promesę umożliwiającą wzięcie kredytu bankowego przeznaczonego na spłatę!

Efekt jest taki, że dzisiaj dłużnik spokojnie spłaca sobie raty, a dodatkowo – jak łatwo policzyć – zyskał całkiem sporo pieniędzy i zachował nieruchomość. A fundusz? Też zarobił. Jaki z tego morał? Jeśli zgłosi się do Ciebie fundusz sekurytyzacyjny i powie, że albo oddajesz dług, albo zabierają nieruchomość, to jeszcze nie oznacza końca świata – w odpowiednich okolicznościach możesz nawet zrobić całkiem niezły deal.

 

Krótkie podsumowanie

Tyle na dziś – kwestię moralności przy niespłacaniu długów zostawiam na boku, ponieważ to temat-rzeka, a i nie każdy przypadek jest taki sam. W każdym razie jeśli macie problemy z zadłużeniem, to zawsze możecie napisać do mnie na maila: kontakt@bialekolnierzyki.com – czasem da się znaleźć wyjście nawet z pozornie beznadziejnej sytuacji. ????

No a tak informacyjnie jeszcze dodam, że od 2020 roku włączyłem komentarze na blogu, więc jeśli ktoś ma ochotę się wypowiedzieć, to zapraszam! ⬇️

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Jak rozgrywać licytacje komornicze – wczoraj kontra dziś

w , , , , ,

Na temat rozlicznych patologii występujących na aukcjach komorniczych napisano już wiele rzeczy – sam zresztą jakieś 1,5 roku temu (ale ten czas leci…) wrzuciłem wpis dotyczący podstawowych metod obniżania wartości nieruchomości w operatach szacunkowych. Dziś natomiast będzie trochę wspominek i trochę relacji z bieżących wydarzeń, jakie mają miejsce na niejednej licytacji. ????

 

Licytacje komornicze kiedyś

Nie ma co ukrywać, jeszcze 10-15 lat temu bardzo duża część licytacji była opanowana przez panów, których można byłoby umownie określić „dres i złoty łańcuch”. Tacy szemrani biznesmeni – cwaniacy z mniejszymi lub większymi powiązaniami ze światem przestępczym. Komornicy też mieli nieco inne standardy pracy niż dzisiaj, tak więc wiele rzeczy, które teraz by nie przeszły, wtedy dało radę przeprowadzić. No, ale przejdźmy do konkretnych przykładów.

 

Licytacje tylko dla wybranych

Dla nikogo nie będzie chyba zaskoczeniem, że szczególnie łakomym kąskiem na licytacjach były oczywiście nieruchomości (nie tylko mieszkalne zresztą). Czasami zdarzało się, że „przypadkiem” wyceniano je w operatach szacunkowych na bardzo niskie kwoty, a dodatkowo jeszcze przy pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosiła ¾ kwoty oszacowania. W konsekwencji niektóre domy czy mieszkania można było nabyć za ok. 50% ich realnej rynkowej wartości. A skoro tak, to oczywistym jest, że czaiło się na nie wielu chętnych, którzy dysponowali walizką pieniędzy. Jednak „nie dla nas kwitnie ananas”, czyli nie każdy mógł sobie ot tak po prostu wejść w ten biznes. Istniały bowiem pewne grupy mające dojścia do komorników, którym zbyt duża konkurencja była nie na rękę – no bo jeszcze ktoś by podbił cenę niepotrzebnie i tak dalej… Raz po raz miały więc miejsce zamknięte aukcje. Jak to wyglądało w praktyce? Przykładowo wejścia strzegli ochroniarze, którzy wpuszczali wyłącznie odpowiednie osoby. Pretekstem było zapewnienie bezpieczeństwa uczestnikom licytacji. Oczywiście ciężko nie przypuszczać, że tego typu historie były możliwe wyłącznie przy aprobacie samego komornika przeprowadzającego aukcję, co samo w sobie jest już skandaliczne.

 

Znikające obwieszczenia o licytacjach komorniczych

Innym dość znanym sposobem wyeliminowania konkurencji były tzw. znikające obwieszczenia. O co chodzi? Otóż komornicy byli zobligowani do wywieszania obwieszczeń o licytacjach na specjalnej tablicy znajdującej się w sądzie. No i ok – tyle, że nikt nie kontrolował, jak długo takie ogłoszenie tam wisi! Wystarczyło więc, że powisiało sobie godzinę czy tam dwie, a następnie zostało zdjęte. No i tym sposobem zobaczyło je bardzo niewiele osób, a co za tym idzie radykalnie zmniejszyła się liczba uczestniczących w licytacji. Oczywiście kto miał wiedzieć o licytacji, ten wiedział – proste i skuteczne rozwiązanie.

Na zakończenie tego wątku muszę dodać, że obecnie już rzadko słyszy się o podobnych historiach i standardy działania komorników dość mocno się poprawiły (przynajmniej według mojej wiedzy). Zresztą sami ustawodawcy dostrzegli problem, o czym świadczy chociażby wprowadzenie w 2012 roku konieczności zamieszczania ogłoszeń o licytacjach w Internecie.

 

Licytacji komorniczej nie uniknął nawet miliarder Ryszard Krauze – na zdjęciu jego willa w Konstancinie, która poszła swego czasu pod młotek. Źródło zdjęcia: Puls Biznesu

 

Licytacje komornicze dziś

Jak napisałem przed chwilą, era prymitywnych ustawek itp. nieprawidłowości odeszła już w zapomnienie – ale tylko jeśli chodzi o samych komorników! Wspomniani na początku biznesmeni „w dresach i złotych łańcuchach” wciąż bowiem tkwią mentalnie na poziomie lat 90. i starają się ugrać swoje stosując cwaniackie metody, o czym poniżej.

 

Pan to niech lepiej nie licytuje tej nieruchomości

Załóżmy, że ktoś jest chętny na zakup jakiejś nieruchomości leżącej nieopodal Warszawy – Żyrardów, Marki, Wołomin, Płock… Wpłaca więc wadium, przychodzi dzień licytacji i jedzie na miejsce. No a tam czeka już grupa cwaniaków, którzy szybko ustalają kto to taki – czy czasem nie policjant lub gangster. Jeśli wyjdzie, że to zwykły kupujący, to są dwie opcje:

Pierwsza opcja to taka, że starają się go przegonić z licytacji, aby nie podbijał ceny innym. Komornicy podobno rzadko kiedy na to reagują, choć nieraz zdarzają się nawet bijatyki.

Druga opcja to złożenie propozycji nie do odrzucenia, czyli „daj pan kasę, to odstąpimy od licytowania”. To ciekawy temat, a także niezły pomysł na biznes dla tych, którzy lubią działać na granicy prawa.

 

Odstępne za rezygnację z licytowania

Załóżmy, że jest na sprzedaż samochód, którego cena wywoławcza wynosi 40 tys. PLN. Na taką licytację przychodzi 10 osób, potencjalnie zainteresowani wpłacają oczywiście wadium. Tuż przed samym rozpoczęciem do każdego uczestnika podchodzi jakiś gość i mówi:

– Ile chcesz pan dać za ten samochód…?

Pada odpowiedź:

– 41 – 42 tysiące…

Gość na to:

– A tamten facet da 45 tysięcy. To zrobimy tak: dostaniesz pan 500 PLN jak nie będziesz licytował i przebijał. Pasuje…?

Tym, którzy jeszcze nie zrozumieli zasady działania tego mechanizmu, już tłumaczę. Licytowane auto było warte więcej niż 45 tys. PLN. Jednocześnie gdyby do licytacji włączyli się wszyscy uczestnicy, to prawdopodobnie doszłoby do takiego podbicia ceny, że zakup okazałby się nieopłacalny. Te 45 tys. PLN to zaś mniej – więcej tyle, aby spokojnie zarobić, a jednocześnie jest to średnio atrakcyjna cena dla przeciętnego uczestnika licytacji, który na ogół szuka prawdziwej okazji za przysłowiowe pół ceny. Co więc robi taki przeciętny uczestnik…? Zwykle bierze pieniądze oferowane za odstąpienie od podbijania i siedzi spokojnie. Tymczasem komornik otwiera licytację, czeka na postąpienie, a tu facet, który miał zamiar dać 45 tys. PLN mówi np.: 40 200 PLN! I tyle – licytacja się kończy, ponieważ nikt nie podbija już stawki.

Teraz policzmy: gość, który od początku chciał kupić auto za 45 tys. PLN, dał 9 pozostałym uczestnikom licytacji po 500 PLN + minimalne postąpienie na kwotę 200 PLN oraz zapłacił 40 tys. PLN ceny wywoławczej. Razem auto kosztowało go więc 44 700 PLN. Teoretycznie, bo teraz przeanalizujmy 2 możliwe scenariusze takich ustawek.

 

Scenariusz 1

Licytacja została ustawiona przez gościa, który w podanym przykładzie wylicytował samochód. Przykładowo wziął 5 znajomych do zrobienia sztucznego tłoku i wywarcia presji psychologicznej, 4 pozostałym uczestnikom licytacji dał po 500 PLN na odczepnego, aby nie przeszkadzali licytować i kupił po takiej cenie, po jakiej chciał. Czyli tak: 40 200 PLN + 4 x 500 PLN dla normalnych licytantów + powiedzmy 5 x 100 PLN dla znajomych figurantów = 42 700 PLN za auto.

 

Scenariusz 2

Do gościa, który w podanym powyżej przykładzie wygrał licytację, zgłosił się figurant – ustawiacz i złożył mu propozycję nie do odrzucenia: albo dasz nam kasę za odstąpienie od licytacji, albo będziemy Cię przebijać i podbijemy mocno cenę – a nas jest tutaj 5… Następuje szybka kalkulacja i gość nastawiony na zwycięstwo idzie na układ. I w tym układzie zapłaci za auto wspomniane 44 700 PLN, jest to więc dla niego scenariusz mniej korzystny, ale i tak prawdopodobnie lepszy, niż gdyby miano licytować normalnie, bez ustawki.

Rzecz jasna podobne rzeczy dzieją się nie tylko na aukcjach dotyczących samochodów – licytacje nieruchomości też nie są od nich wolne. Co ciekawe, dotarło do mnie kilka sygnałów, że często za procederem takim stoją zorganizowane grupy figurantów (albo wręcz całe rodziny), które uczestniczą w praktycznie każdej większej aukcji w danym rewirze. Nad nimi stoi „oficer prowadzący”, który jednak sam nie bierze udziału w licytacji, lecz czeka gdzieś nieopodal. Wykłada za to kasę na wadium, a potem odbiera te pieniądze + odstępne od tego uczestnika, który rzeczywiście chce wygrać aukcję. Oczywiście figuranci też otrzymują swoją dolę i każdy jest zadowolony – no, może oprócz zwykłych uczestników aukcji, którzy nie znają tych mechanizmów.

 

A co na to wszystko komornicy…?

Na ogół nic – nie reagują na tego typu akcje, choć prawie na pewno wiedzą, co jest grane. Tylko niekiedy zgłaszają temat na policję lub do prokuratury i wychodzi z tego afera, jak chociażby w Jastrzębiu-Zdroju, gdzie w 2018 roku zatrzymano 3 członków grupy „ustawiaczy” (grozić im ma do 3 lat więzienia, w praktyce zapewne dostaną „zawiasy”). Co jeszcze warto by dodać, to to, że czasem zdarzają się śmieszne sytuacje, w których prawie dochodzi do rękoczynów, a przynajmniej padają mocne słowa. Przykład z życia wzięty: jest facet, który ma już ustawioną licytację w opisany powyżej sposób, więc wygrana praktycznie pewna. Niestety, jeden z normalnych uczestników licytacji (tzn. spoza grupy figurantów) nie zrozumiał, że powinien milczeć i zaczął licytować. W ślad za nim poszedł inny, który myślał, że chcą go oszukać. Panowie zaczęli więc przebijać, aż stanęli na dość wysokiej cenie. Ostatecznie licytację wygrał ten, kto i tak miał wygrać, ale sporo przepłacił względem pierwotnych oczekiwań. Oczywiście uczestnik, który nieopatrznie rozpoczął to licytowanie, nasłuchał się dość agresywnych komentarzy i przezornie ewakuował się z licytacji.

 

Gdzie mają miejsce podobne akcje na licytacjach komorniczych?

Z tego, co wiem, grupy ustawiaczy licytacji grasują w okolicach Warszawy, na południu (Wrocław i okolice), w niektórych miastach kujawsko – pomorskiego (Bydgoszcz) i w pomorskim (Gdańsk, Gdynia). W takim Poznaniu np. ich nie spotkałem, choć może po prostu miałem szczęście. Co do innych rejonów kraju, to myślę, że od czasu do czasu i tam trafiają się podobne patologie. No a na koniec dodam, że moim zdaniem jest to całkiem ciekawy temat dla Uwagi itp. programów – wystarczyłoby pójść z ukrytą kamerą na jedną czy drugą licytację i nagrać co nieco… ????

Przy okazji tematu mała autoreklama: jeśli ktoś ma problem z komornikiem chcącym zlicytować mu nieruchomość lub z funduszem sekurytyzacyjnym, który żąda spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką, to niech śmiało pisze: kontakt@bialekolnierzyki.com 

 

Uwaga! Ruszyliśmy z nową inicjatywą!

W dniu 23 lipca uruchomiliśmy zapisy na unikalny kurs Skuteczne Zabezpieczenie Nieruchomości! Jest to megaprzydatna porcja wiedzy, którą powinien poznać KAŻDY, kto chce zabezpieczyć swój majątek tak, aby w razie niepowodzenia w biznesie nie stracić owoców swej wieloletniej pracy.

Co znajdziesz w naszym kursie:

  • Zestaw skutecznych rozwiązań opracowanych przez doświadczonych praktyków z branży nieruchomości oraz najlepszych prawników.
  • Forma indywidualnej konsultacji, podczas której możesz zadawać pytania + pełen zestaw informacji w formie pisemnej.
  • Indywidualny Plan Zabezpieczający, ułożony specjalnie dla Ciebie i dostosowany do Twoich potrzeb oraz oczekiwań.

Link do dedykowanej strony z informacjami odnośnie kursu znajdziesz TUTAJ

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Kredyt hipoteczny we frankach – czy można uniknąć licytacji nieruchomości i wydobyć się z bagna…?

w , , ,

Niewiele jest spraw o podłożu ekonomicznym, które budzą wśród Polaków większe emocje niż tzw. kredyty frankowe. Jedni krzyczą: banki nas oszukały! Drudzy mówią: a mi tam nie żal tych „frankowiczów” – chcieli się bawić w hazardowe zagrywki, to teraz mają. Jeszcze innych z kolei niewiele to wszystko obchodzi – ale tylko dopóki ktoś im nie powie, że ewentualne zapomogi dla frankowych kredytobiorców poszłyby z ich podatków… Od czasu do czasu media rozpisują się także o drastycznych przypadkach, jak np. niedawna licytacja mieszkania: pożyczka w wysokości 470 tys. PLN, spłacona 1/3, a dług wobec banku wynosi ok. 1,6 miliona PLN. Czary…? Niekoniecznie.

 

Kłopoty ze spłatą kredytów we frankach – typowy scenariusz

Pierwsza kwestia to wzrost ceny franka szwajcarskiego na przestrzeni ostatnich lat – tutaj nie ma za bardzo o czym pisać, bo w mediach są setki artykułów na ten temat. Jednak i tak frankowicze mieli trochę szczęścia, że w ostatnich latach stawka LIBOR była ujemna lub oscylowała wokół zera, bo byłaby jeszcze większa tragedia. Dla porównania: w latach 2006 – 2007, gdy udzielano najwięcej kredytów CHF, LIBOR krążył w okolicach 1,5 – 3%. Niby nieduże różnice, ale tutaj wzrost o zaledwie 0,5% będzie dla niektórych oznaczał wzrost raty o kilkaset PLN / miesiąc.

 

Przestajemy spłacać kredyt – co dalej?

Jeśli nie będziemy regulować zobowiązań i zignorujemy wezwania banku, to możemy liczyć, że „w pakiecie” dojdą przeróżne rzeczy zwiększające kwotę długu: koszty związane z umową kredytową (np. aneksy do umowy), ewentualne koszty obsługi przez zewnętrzną firmę windykacyjną, odsetki bieżące od kredytu, odsetki za opóźnienie w spłacie kredytu (kilkukrotnie wyższe od samego oprocentowania kredytu), wreszcie prowizje i opłaty za monity, ewentualne koszty sądowe, komornik, itp. Nic miłego w każdym razie.

 

Wypowiedzenie umowy kredytowej przez bank

Ok, a kiedy bank wypowie nam umowę kredytową? Zwykle już po 2 – 3 miesiącach, jeśli w tym czasie nie podejmiemy żadnej akcji i nie spróbujemy uzyskać jakiejś ugody, jak np. karencja w spłacie kapitału lub chociażby samych odsetek. W każdym razie wypowiedzenie umowy kredytowej = konieczność spłaty całego (!) zadłużenia w terminie 30 dni. Dura lex, sed lex.

 

Windykatorzy pukają do drzwi

Jeśli nie zapłacimy, to dalej mamy etap windykacji przedsądowej, który trwa tak +- do 6 miesięcy od chwili zaprzestania spłaty kredytu. Często przyjdzie się nam wtedy zetknąć z zewnętrzną firmą windykacyjną, działającą na zlecenie banku. W każdym razie jest to jeszcze czas na wybrnięcie z sytuacji i dogadanie się z bankiem, aby samodzielnie sprzedać nieruchomość, spłacić dług i „nie tuczyć” komornika. I to jest całkiem niezłe (a właściwie to najlepsze) wyjście w znacznej części przypadków. Wiele osób wykazuje jednak bezradność i nie podejmuje żadnego działania nawet na tym etapie – zwłaszcza, jeśli zadłużenie przewyższa wartość nieruchomości (częsta sytuacja wśród frankowiczów).

 

Kolejny akt dramatu: bankowy tytuł egzekucyjny

Jeżeli kredytobiorca wykazuje się biernością i nie próbuje się dogadać z bankiem, to ten ostatni może pójść do sądu po bankowy tytuł egzekucyjny. Ile czasu minie, zanim go otrzyma…? Zwykle kilka dni. A potem to już tylko równia pochyła… W każdym razie na samym końcu, tak po 9-10 miesiącach, czeka nas spotkanie z komornikiem dążącym do zlicytowania naszej / już praktycznie nie naszej nieruchomości. Kurtyna.

 

Komornik wkracza do akcji – co dalej…?

Prawdziwy problem zaczyna się wtedy, gdy komornik zlicytuje nieruchomość, a uzyskana kwota nie wystarczy na spłatę długu wobec banku. Rozbieżności są tu niekiedy naprawdę duże i potrafią przyprawić o ból głowy przeciętnie zarabiające osoby – często będzie to 100 – 200 tys. PLN różnicy. Co robić w takiej sytuacji? Jeśli nie ma realnych widoków na spłatę, to pozostaje zainteresować się upadłością konsumencką. Trudno, bankructwa zaliczają nawet milionerzy, a skoro prawo daje taką możliwość, to moim zdaniem należy z niej korzystać. W każdym razie lepsze to niż użeranie się z komornikiem przez następne kilkanaście – kilkadziesiąt lat.

 

Światełko w tunelu: bank sprzedał nasz dług funduszowi sekurytyzacyjnemu

Ktoś powie: ale z czego tu się cieszyć, że bank oddaje nas w ręce „sępów”…? No to tak: takie wierzytelności, gdzie zabezpieczeniem roszczeń jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości, są sprzedawane w pakietach, po mniej lub bardziej okazyjnych cenach. Za ile? Konkretne kwoty są oczywiście objęte tajemnicą, ale doświadczenie branżowe wskazuje, że zazwyczaj będzie to w okolicach 30% wartości początkowej kredytu. I właśnie to uchyla furtkę do wyjścia z problemów…

 

Jak uniknąć zlicytowania nieruchomości przez komornika – przykład praktyczny

Przedstawiłem tę sytuację w jednym ze swoich poprzednich wpisów, ale dla przypomnienia powtórzę jeszcze raz.

Pan Nowakowski (nazwisko zmienione) wziął kredyt we frankach na zakup nieruchomości wartej ok. 500 tys. PLN. Niestety, popadł w przejściowe trudności finansowe i w związku z tym nie był w stanie płacić rat. Bank sprzedał jego dług jednemu z funduszy sekurytyzacyjnych, który wystawił Panu Nowakowskiemu następujący rachunek:

– kwota główna należności: ok. 460 tys. PLN

– kwota odsetek i kosztów: ok 320 tys. PLN

Razem: 780 tys. PLN. Jeśli doszłoby do komorniczej licytacji nieruchomości, to najprawdopodobniej poszłaby ona za niewiele więcej, niż ¾ kwoty jej oszacowania, czyli za jakieś 380 tys. PLN. Jak łatwo obliczyć, zostałoby tu jeszcze ok. 400 tys. PLN do spłacenia, a Pan Nowakowski praktycznie znalazłby się na bruku. Krótko mówiąc dramat, ale… Ale na szczęście udało się uniknąć takiego scenariusza! Do akcji wkroczyli bowiem specjaliści od antywindykacji, którzy uzyskali następującą ugodę:

– Pan Nowakowski zobligował się do wpłaty zamykającej na poziomie 260 tys. PLN, które pozyskał biorąc po prostu nowy kredyt (choć mógł te pieniądze zdobyć także w inny sposób, np. pożyczając od rodziny).

– Fundusz sekurytyzacyjny zgodził się na prolongatę terminu zamknięcia tematu do czasu zdobycia przez Pana Nowakowskiego finansowania, a co więcej wystawił także promesę, jakiej potrzebował bank!

 

Jak to się skończyło dla dłużnika?

Efekty: zredukowanie długu o ponad 500 tys. PLN (oczywiście były też koszty obsługi prawnej, nieduży % od wartości wierzytelności) oraz zachowanie nieruchomości przez Pana Nowakowskiego. Do tego spłaca on nowy kredyt na spokojnie, bez wiszącego nad głową „miecza” w postaci możliwości wszczęcia egzekucji. Można wręcz powiedzieć, że bohater tej opowieści zrobił całkiem dobry deal… A fundusz sekurytyzacyjny? On również nie był stratny, zapewniam, a nawet cieszył się z szybkiego odzyskania zainwestowanych środków. Czyli mieliśmy zakończenie win – win.

 

Kilka słów tytułem podsumowania

Jest wiele wariantów sytuacji zbliżonych do opisanego powyżej praktycznego przykładu – w większości z nich można znaleźć wyjście z sytuacji, a przynajmniej zminimalizować straty. Najważniejsze, o czym należy tutaj pamiętać, to jedna rzecz: chowanie głowy w piasek to nie jest najlepsza metoda radzenia sobie z podobnymi problemami. Wiem, banał, ale czasem i takie banalne rzeczy trzeba przypominać. W każdym razie gdyby ktoś potrzebował pomocy w temacie funduszy sekurytyzacyjnych lub / i komorników czyhających na jego nieruchomość, to zapraszam: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!