VAT a eksport poza UE

w , , ,

Wiele osób mylnie utożsamia wyłudzenia VAT-u wyłącznie z karuzelami & WDT, czyli z Wewnątrzwspólnotową Dostawą Towarów (Polska – Czechy, Polska – Niemcy itp.). No a tymczasem zarabiać można także wywożąc towary poza którąś ze wschodnich granic Polski – i to bynajmniej nie tylko na VAT, ale, w niektórych przypadkach, również na akcyzie (o czym za moment).

Trochę statystyki

Proceder ten nie należy do rzadkości, co częściowo pokazują chociażby oficjalne dane zbierane przez UN Comtrade(agenda ONZ, do której raporty wysyłają urzędy statystyczne z ponad 200 państw, w tym także polski GUS). No i co z tych raportów wynika? A wynika to, że jeszcze 3 lata temu mieliśmy całkiem duże „dziury” związane pomiędzy zadeklarowanym w Polsce eksportem, a importem z Polski deklarowanym w krajach, do których zostały wysłane nasze towary. I tak np. różnica na linii Polska – Niemcy w latach 2008-2015 wynosiła jakieś 30 miliardów USD – o tyle więcej wysłaliśmy do Niemiec według naszych danych z GUS, niż niemiecki odpowiednik GUS u nich „zaksięgował”. Co więc się stało z taką masą towarów? Część z nich to zapewne błąd w metodologii, część to tzw. szara strefa, ale reszta to najprawdopodobniej fikcyjnych eksport związany z wyłudzaniem VAT-u. Niemcy to i tak nie jest zresztą rekordzista, jeśli chodzi o „dziurę” w ujęciu procentowym – prawdziwe cuda dzieją się na linii handlu Polska – Cypr, do którego, według statystyk, w latach 2008-2015 wysłaliśmy towary za ponad 2 miliardy USD, gdy tymczasem Cypryjczycy odnotowali import z Polski w wysokości… 200 milionów USD. Oznacza to, że gdzieś „wcięło” ponad 80% polskiego importu na Cypr. Nie wiadomo, czy bardziej się z tego śmiać, czy może też płakać w związku z nieudolnością naszych organów kontroli skarbowej…

Eksport poza UE

No ok, ale miało być o eksporcie poza UE, więc będzie. I tak, według statystyk, „dziury” w eksporcie ukierunkowanym na Ukrainę, Rosję i Białoruś wynoszą odpowiednio 31, 22 i 24%. I nawet jeśli przyjąć założenie niektórych ekspertów, że połowa takiej „dziury” to np. różnice w klasyfikacji różnych towarów w innych państwach, odmienne okresy rozliczeniowe itd. to i tak zostaje +- kilkanaście %, co do których można z dużą dozą prawdopodobieństwa domniemywać, że są skutkiem przestępczości VAT-owskiej – a chodzi tutaj o miliardy PLN. Co prawda w teorii wyeksportowanie towaru poza obszar UE tak, aby można było otrzymać odpowiednie dokumenty celne uprawniające do zwrotu VAT-u (a czasem i akcyzy) wydaje się trudne, ale w praktyce jest dość proste. No bo w znacznej części przypadków tzw. kontrola celna wygląda tak:

– przyjeżdżasz do zaprzyjaźnionej agencji celnej z towarem mającym iść na eksport i z niezbędnymi dokumentami (faktura, specyfikacja, certyfikaty itp.),

– agent nawet nie sprawdza, co jest na pace, tylko wypisuje odpowiednie papiery,

– towar jedzie teraz do Urzędu Celnego, gdzie teoretycznie powinien być sprawdzony i odprawiony,

– w praktyce jednak dość rzadko celnicy sprawdzają na tym etapie towar, lecz ograniczają swoją aktywność do wydania dyspozycji „możesz Pan jechać”,

– kierowca wraca do agencji celnej, gdzie otrzymuje dokument EAD (Wywozowy Dokument Towarzyszący).

No i tyle – schemat uproszczony na potrzeby wpisu żeby nie produkować dodatkowych 2 stron nudnego tekstu, ale tak to mniej więcej wygląda (jeśli kogoś interesują szczegółowe procedury, to w sieci jest to dość wyczerpująco opisane).  Oczywiście, jest szansa, że celnicy skontrolują towar i wyłapią oszustwo (np. przysłowiowe cegły na pace zamiast drogiej elektroniki) – no to wtedy pozamiatane. Ale ptaszki ćwierkają, że doświadczeni i zarobieni VAT-owcy mają kumpli w agencjach celnych (ba, niektórzy mają swoje własne agencje), więc taki agent dzwoni do znajomego celnika i mówi: „Cześć Mirek, taka sprawa jest, zaraz mój kumpel wpadnie z towarem, weźcie go puśćcie szybko, bo się chłopina mocno spieszy…”. No i Mirek puszcza (rzecz jasna nie zawsze bezinteresownie). Pierwszy etap zaliczony, ale towar trzeba jeszcze odprawić na granicy (z Rosją, Białorusią, czy też z Ukrainą). No a tam już bywa różnie – też mogą zażądać papierów, „przetrzepać” pakę celem sprawdzenia zgodności towaru z kwitami itd. ale generalnie o wiele większy nacisk kładzie się na przemyt płynący szeroką rzeką do Polski, a nie na eksport z niej. Jednak w przypadku wartościowych transportów nieraz bez „ułożonego” celnika się nie obejdzie i nie są to bynajmniej wątki sensacyjne z „Psów” czy innych „Ekstradycji”, ale smutna rzeczywistość.

Jak zarobić na eksporcie jeszcze więcej, czyli „odwrócony przemyt”

Ciekawym patentem był fikcyjny eksport papierosów do Rosji, na Białoruś, czy też na Ukrainę. Ktoś powie zapewne: zaraz, zaraz, chyba tu się komuś kierunki po…rdoliły, przecież stamtąd to się przemyca, a nie wywozi…! No więc właśnie nie do końca, a biznes ten wygląda tak:

– dokonuje się legalnego, zafakturowanego zakupu papierosów w Polsce,

– „wybebesza” się paczki papierosów z oryginalnej zawartości i wypełnienia je podrabianymi papierosami, sianem, trocinami – różnie, chodzi w każdym bądź razie o użycie materiału o podobnej wadze i gęstości, co utrudnia pracę przyrządom prześwietlającym stosowanym przez służby,

– wywozi się towar poza którąś ze wschodnich granic Polski i uzyskuje dokumenty celne umożliwiające wystąpienie o zwrot VAT-u i akcyzy tytułem eksportu, które to podatki stanowią ok. 80% ceny brutto paczki papierosów,

– puszcza się legalnie zakupione w Polsce papierosy w tzw. drugi obieg, czyli na targowiska, do zaufanych sklepów jako „towar spod lady” itd. – papierosy te były/są często pakowane w podróbki pudełek, tyle, że bez banderoli, z podrabianymi banderolami, albo z banderolami „z odzysku”, choć te ostatnie już rzadko się spotyka,

– no i wreszcie magiczny moment: występujemy o zwrot podatków (VAT i akcyza) = megaprofit.

Zyski wypracowane w ten sposób można porównać do tych osiąganych w drodze klasycznego przemytu „fajek” do Polski, więc biznes się opłaca. Dodatkowo plusem jest to, że jeśli nie wykryje się tego myku na granicy (albo na wcześniejszym etapie kontroli w Urzędzie Celnym), to potem bardzo trudno jest udowodnić fikcyjny wywóz towaru – ot, zniknął gdzieś na bezkresnych stepach i szukaj Pan wiatru w polu…

To oczywiście tylko jeden z wielu przykładów – „eksportuje” się np. napoje energetyczne na Daleki Wschód i do Afryki, artykuły spożywcze, różnego rodzaju wyroby chemiczne oraz wiele, wiele innych rzeczy. W jednym z kolejnych wpisów postaram się w każdym razie omówić, jak uwiarygodnić taki eksport, żeby na pierwszy rzut oka nie było się za bardzo do czego przyczepić – patrząc od strony wykrywania nieprawidłowości podatkowych, rzecz jasna.


Potrzebujesz pomocy przy rozwiązaniu problemów związanych z przestępczością gospodarczą? Chcesz odzyskać tzw. trudny dług? A może potrzebujesz skutecznej ochrony antywindykacyjnej? Napisz do mnie: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

A gdyby tak wprowadzić licencję na działalność firm windykacyjnych…?

w , , , ,

Zanim przejdziemy do tematu narzuconego niejako przez tytuł, zacznijmy może od tego, że w ostatnim czasie obserwuję prawdziwy festiwal narzekania ze strony przedstawicieli największych firm windykacyjnych. Narzekania te dotyczą oczywiście nowych przepisów, które mają w założeniu chronić tych dłużników, którzy są nieświadomi przysługujących im praw. Chodzi o skrócenie terminów przedawnień długów oraz, a może przede wszystkim, o to, że sądy będą miały obowiązek stwierdzania, czy dany dług jest już przedawniony, czy też jeszcze nie jest. Ta pozornie niewielka (dla laików) zmiana może i zapewne będzie mieć ogromne znaczenie dla prowadzenie interesów przez największych graczy tego rynku.

A jak to wygląda obecnie? Cóż, nie jest tajemnicą, że w branży windykacyjnej mamy bardzo dużo działań nie tylko wątpliwych z moralnego punktu widzenia, ale wręcz łamiących prawo. Nie podejmę się tutaj jednoznacznej oceny działań największych firm windykacyjnych – min. z racji tego, że sam zajmowałem się swego czasu odzyskiwaniem należności (i w sumie nadal się zajmuję – tyle, że teraz z ukierunkowaniem wyłącznie na duże długi i tzw. trudnych dłużników). Zresztą życie nie jest czarno – białe i w zasadzie każdy przypadek należałoby rozpatrywać osobno. Wśród dłużników znajdują się bowiem typowi cwaniacy, są też i ludzie, którzy mieli po prostu pecha w życiu, ale część to bez wątpienia osoby pokrzywdzone przez windykatorów.

Ktoś powie zapewne: dług to dług i musi być spłacony bez względu na okoliczności. Niby tak, ale nie do końca. No bo co np. w sytuacji, kiedy dłużnik popadł z zadłużenie nie ze swojej winy, ale dlatego, że jakiś cwaniak oszukał go przy budowie autostrady, ogłosił upadłość i szukaj se pan wiatru w polu i kombinuj, jak tu zapłacić kilkaset tys. PLN swoim pracownikom i dostawcom…? Albo staruszka, która nie do końca świadomie podpisała umowę ratalną na zakup kompletu pościeli za kilka tys. PLN i ma przed sobą wybór: albo zapłacić ratę albo wykupić leki…? Czy takim ludziom powinno się niszczyć życie…? To są czasem bardzo trudne sprawy, ale dla największych firm windykacyjnych nie ma znaczenia to, czy dług jest rzeczywiście moralnie uzasadniony, czy nie jest – grunt, żeby ściągnąć kasę od dłużnika. I nawet to samo w sobie nie byłoby jeszcze szczególnie złe, gdyby robili to zgodnie z prawem. Ale często nie robią i min. o tym jest ten dzisiejszy wpis.

 

Jak to działa

Aby lepiej zaprezentować jeden z możliwych mechanizmów, posłużę się pewnym przykładem, mało zresztą drastycznym, żeby nie było, że dobieram sobie pod tezę jakieś wyjątkowe przypadki.

Otóż mamy sobie pana Kowalskiego, który wziął w banku kredyt w wysokości 10 tys. PLN (aby było prościej policzyć). Z powodu ciężkiej sytuacji życiowej nie miał z czego spłacać rat, bank sprzedał więc jego dług jednemu z funduszy sekurytyzacyjnych za kilka % jego pierwotnej wartości (w przypadku „młodych” długów będzie to czasem kilkanaście %), a więc np. za 700 PLN (7% od wspomnianych 10 tys.). No i teraz minęło x-miesięcy, a do pana Kowalskiego zgłasza się firma windykacyjna z propozycją „ugody”, na której widnieje kwota do zapłaty ok. 16 tys. PLN. Dlaczego się tego nazbierało aż tyle? Otóż windykatorzy naliczyli sobie ok. 2000 PLN tytułem „kosztów windykacji”, ok. 2000 PLN tytułem „kosztów sądowych” oraz ok. 2000 PLN tytułem „odsetek karnych”. Skąd się wzięły te liczby? Właściwie to do końca nie wiadomo, ponieważ:

a) firma windykacyjna nie prowadziła jeszcze żadnych działań zmierzających do odzyskania pieniędzy od dłużnika poza wysłaniem do niego zawiadomienia, więc ok. 2000 PLN tytułem „kosztów windykacji” jest co najmniej dziwne,

b) naliczenie ok. 2000 PLN „kosztów sądowych” w sytuacji, kiedy sprawa nie trafiła w ogóle do sądu jest bezprawne, ale niestety się zdarza dość często,

c) naliczenie „odsetek karnych” (to często innego rodzaju odsetki, niż odsetki ustawowe, które i tak są naliczane oprócz tego!) w wysokości ok. 2000 PLN, właściwie nie wiadomo na jakiej podstawie akurat tyle, bo konia z rzędem temu, kto wyciągnąłby od dużej firmy windykacyjnej taką informację.

W tym momencie powstaje pytanie: po co w ogóle firmy windykacyjne decydują się na łamanie prawa, skoro mogą potem przegrać w sądzie…? To banalnie proste: ponieważ im się to opłaca! Cóż bowiem z tego, że jakiś niewielki procent dłużników zdecyduje się zawalczyć przed wymiarem sprawiedliwości i wygrają z dużą firmą, skoro zdecydowana większość, nie posiadająca świadomości prawnej, nawet nie pomyśli o tym, żeby bić się o swoje, tylko nieświadomie podpisze ugodę.

 

Jesteś dłużnikiem? Uważaj na ugodę!

Wszystkie ugody podsyłane dłużnikom przez firmy windykacyjne zawierają zwykle taki oto zapis, albo zapis o bardzo zbliżonym kształcie:

Strony oświadczają, że wierzytelność jest wymagalna i na dzień zawarcia ugody wynosi XX XXX PLN (czyli w praktyce tyle, ile sobie wymyśli firma windykacyjna). Dłużnik oświadcza, że uznaje co do zasady, jak i wysokości, zobowiązanie z tytułu…

No i podpisując coś takiego właściwie jest już „po ptokach”, bo o ile do tego momentu możliwe było zakwestionowanie zarówno istnienia samego długu (bo mógłby to być np. dług przedawniony czy też tzw. wierzytelność sporna, której zasadność nie została do końca potwierdzona), jak i jego kwoty, to teraz dłużnik sam się w zasadzie zgodził, że trzeba go spłacić w takiej a takiej wysokości i w terminie uzgodnionym w umowie.

No i nasz wspomniany pan Kowalski podpisał takową ugodę. Tym sposobem firma windykacyjna z pierwotnej kwoty wykupu długu w wysokości 700 PLN niewielkim nakładem pracy zrobiła więc zobowiązanie na ok. 16 tys. PLN. Można? Można! Tak duże „przebitki” są właściwie możliwe jedynie w nielicznych, bardzo ryzykownych biznesach typu handel kryptowalutami (bo nawet na narkotykach się tyle nie wyciągnie). Ale to jeszcze nie wszystko, bo przecież należy maksymalizować zyski! Jak? A chociażby udzielając pożyczek na spłatę długu. Robi się to tak, że firma windykacyjna tworzy kontrolowaną przez siebie spółkę udzielającą pożyczek (rzecz jasna wysokooprocentowanych, z RRSO ok. 20%) i proponuje, a niekiedy raczej wciska, tę pożyczkę dłużnikom. Oczywiście dłużnik tych pieniędzy nie zobaczy – zostają one przelane z konta firmy pożyczkowej bezpośrednio na konto firmy windykacyjnej. Do takiej umowy pożyczki dolicza się jeszcze opłaty za obsługę, opłatę za podpisanie itd. no i koniec końców zrobiła się nam kwota zobowiązania w wysokości +- 20 tys. PLN – mimo, że nasz pan Kowalski zaledwie x-miesięcy wcześniej wziął kredyt na 10 tys. PLN, a firma windykacyjna kupiła dług za zaledwie 700 PLN.

Ważna rzecz: samo udzielanie pożyczek osobom zadłużonym i zarabianie na tym to oczywiście nic złego – gorzej, jeśli dotyczy to długów, które nie musiałyby być uznane, bo są np. przedawnione. Osobną sprawą jest to, że dość często zdarzały się przypadki, w których firmy windykacyjne uruchamiały taką pożyczkę bez wyraźnej zgody dłużników – widać była tak duża presja na sprzedaż tych produktów finansowych, że aż musieli posunąć się do zawierania fikcyjnych umów.

 

Krótkie podsumowanie

Reasumując, mamy więc następujące grzeszki windykatorów:

– ściąganie przedawnionych długów i wmawianie, że dłużnik musi je uregulować, bo inaczej komornik (a nie musi, bo może podnieść zarzut przedawnienia),

– opłaty i odsetki naliczone w niejasny sposób, często niezgodnie z prawem,

– bezprawne doliczanie rzekomych kosztów sądowych,

– uruchamianie niezamówionej pożyczki mającej służyć spłacie zadłużenia (dodatkowe koszty dla dłużnika),

– grożenie dłużnikom i nękanie ich w sposób niedozwolony prawnie (np. w miejscu pracy, gdzie windykator rozpowiada o zadłużeniu),

– no i wreszcie egzekwowanie długów, które już dawno zostały spłacone, ale że było to z dobre 10 lat wstecz, to rzekomy dłużnik nie ma za bardzo jak tego wykazać, ponieważ już nie posiada chociażby dowodów wpłat (tak szczerze, to ilu ludzi przechowuje np. dowody spłaty rat dłużej niż kilka lat…?).

Całkiem sporo tego i nie są to bynajmniej jakieś pojedyncze przypadki – już nawet nie będę przytaczał nazw konkretnych firm, wystarczy wpisać w Google frazy typu „firma windykacyjna nieistniejący dług”, czy też „firma windykacyjna nalicza nielegalne opłaty” i znajdziecie całą masę całkiem nieźle udokumentowanych case’ów. I to min. dlatego śmieszy mnie ostatnia moda na przedstawianie firm windykacyjnych w telewizyjnych reklamach jako fajnych organizacji przyjaznych dłużnikom i dbających o ich dobro. Taaa…

 

A gdyby tak uregulować nieco rynek…?

Zgodnie z tytułem wpisu jestem więc za tym, aby na poważnie rozważyć możliwość objęcia działalności firm windykacyjnych licencjami czy też koncesjami (na razie tylko rozważyć, ale wreszcie podjąć ten temat na szerszym forum). Co prawda osobiście opowiadam się za wolnością gospodarczą i jak najmniejszą liczbą regulacji, zezwoleń itp. papierologii, ale akurat w tej specyficznej branży koncesje powinny doprowadzić do oczyszczenia rynku, przynajmniej teoretycznie. Jest to w końcu branża usług prawnych, które mogą znacząco skomplikować (a niejednokrotnie nawet całkowicie zniszczyć) życie wielu osób, szczególnie tych słabszych, nie mających świadomości prawnej. I teraz gdyby wprowadzić licencje podobne chociażby do tych, jakie muszą posiadać prywatni detektywi czy nawet ochroniarze (że nie wspomnę o uprawnieniach komorników i drodze, jaką muszą przebyć zanim je nabędą), to dałoby furtkę do wyrzucania z rynku podmiotów notorycznie łamiących prawo. Jakaś firma windykacyjna masowo przegrywa sprawy w sądach dotyczące stosowania niedozwolonych praktyk? No to odbieramy jej licencję i see you, wypadacie z biznesu. A obecnie windykatorzy przegrają x-spraw sądowych, UOKiK pogrozi im paluszkiem i wlepi jakąś tam karę (wkalkulowane zresztą z góry w koszty) i dalej działają sobie w najlepsze opierając się o ten sam, albo lekko tylko zmodyfikowany, model.

Oczywiście, są to tylko moje sugestie, a że jestem tylko gościem od „czarnej” roboty, a nie osobistością odpowiedzialną za stanowienie prawa, to zapewne nie zostaną one nigdy wprowadzone w życie. Może szkoda, może nie – zależy od punktu widzenia.


Potrzebujesz pomocy przy rozwiązaniu problemów związanych z przestępczością gospodarczą? Chcesz odzyskać tzw. trudny dług? A może potrzebujesz skutecznej ochrony antywindykacyjnej? Napisz do mnie: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!

Operaty szacunkowe vs licytacje komornicze

w , , , , ,

W pierwszej kolejności chciałbym wyjaśnić pewną rzecz: z założenia ten wpis nie ma na celu oskarżanie wszystkich komorników i rzeczoznawców o robienie przekrętów związanych z nieruchomościami. Nie można jednak przejść obojętnie obok tego, że pewne jednostki (zaznaczam, jednostki!) korzystając z ochrony prawnej dopuszczają się wielu nadużyć.

Skoro wstęp mamy za sobą, to pora pójść dalej. Otóż na temat szacowania wartości nieruchomości na potrzeby licytacji komorniczych krążą prawdziwe legendy (głównie takie o negatywnym zabarwieniu). Media co jakiś czas rozpisują się o nowej aferze, jak to komornik zlicytował za 500 tys. PLN dom warty 1 milion PLN itd. – a że większość ludzi za komornikami nie przepada, to takie newsy budzą wiele emocji i stają się dzięki temu bardzo popularne. No i może fajnie się czyta o takich przypadkach, ale gorzej, jeśli to my sami z powodu zbiegu różnych okoliczności zderzamy się nagle z machiną mogącą nas pozbawić w krótkim czasie dorobku całego życia. Wtedy dobrze jest mieć świadomość, jak można się bronić.

W tym momencie ktoś zapewne powie: ale zaraz, moment, przecież jeśli ktoś narobił długów, to niech je spłaca, więc w czym problem, że komornik mu chałupę zlicytuje…? Moja odpowiedź będzie taka: oczywiście, niech licytuje, ale niech ta licytacja będzie przeprowadzona fair, majątek dobrze oszacowany, a nie na zasadzie „ogólmy gościa do zera sprzedając to, co ma za ułamek wartości i grunt, żeby komornik swoje zarobił”.

 

Motyw przewodni

Dla większej przejrzystości dobrze będzie ustalić jedną rzecz, kluczową dla zrozumienia motywów: komornik oraz wierzyciele na ogół są zainteresowani możliwie najniższą wyceną licytowanej nieruchomości, tzn. komornik chce swoje zarobić, a wierzyciel swoje odzyskać – i chcą to zrobić jak najszybciej. No i wiadomo, że im bardziej cena domu, działki, czy zakładu będzie odbiegać od ceny rynkowej, tym szybciej znajdzie się na to kupiec, bo bywalcy licytacji szukają głównie okazji cenowych, czyli najlepiej czegoś „w promocji -50%”. A że dla dłużnika w takiej sytuacji już nic nie zostanie (choć powinno), no to już inna sprawa…

No dobrze, skoro ustaliliśmy, że komornikom często opłaca się wywieranie presji na zaniżanie wycen, to jak w ogóle do tego dochodzi? Nie można przecież (przynajmniej teoretycznie) wpisać sobie w operacie szacunkowym czegokolwiek, bo taki rzeczoznawca naraziłby się nie tylko na odpowiedzialność dyscyplinarną, ale także i karną. Wszystko musi być zrobione z głową i na zasadzie „trochę tu – trochę tam”, żeby w razie czego nikt się nie przyczepił. Oczywiście, zdarzają się „kamikadze”, którzy idą na ostro i piszą w operatach wprost bajowe historie, ale nie ma to miejsca aż tak często – no chyba, że przy wielomilionowych przewałkach, w przypadku których taki rzeczoznawca dostaję odpowiednio wysoką dolę rekompensującą mu nawet utratę uprawnień. W końcu, jak to mówią, kto nie ryzykuje, ten nie pije szampana… Ok, dość tych dywagacji – poniżej kilka podstawowych, niekiedy banalnych sposobów na obniżenie wartości nieruchomości.

 

Jak obniżyć wartość nieruchomości w operacie szacunkowym

1. Uwzględnienie w porównaniu zrobionym do celów wyceny tylko części nieruchomości, np. mieszkań, znajdujących się w danej okolicy. Przykład: na jednej ulicy mamy bloki z lat 80., w których cena za m2 oscyluje w granicach 5-6 tys. PLN i mamy także apartamenty, których średnia cena to 8-9 tys. PLN za m2. No i teraz na tej samej ulicy znajduje się mieszkanie, którego realna wartość wynosi ok. 7 tys. PLN za m2, a więc gdzieś pośrodku w stosunku do wspomnianych wcześniej wycen. Dobry rzeczoznawca może więc tutaj spokojnie „urwać” lub dodać do wyceny 1000 – 1500 PLN za m2, co przy typowym, często spotykanym metrażu ok. 60 m2 może stanowić o różnicy ok. 100 tys. PLN, a więc już całkiem sporo. Oczywiście w przypadku licytacji komorniczych ta cena jest najczęściej „ciągnięta” w dół.

2. W przypadku domów wolnostojących znajdujących się w określonej okolicy, do celów porównawczych bierze się np. stare, wyeksploatowane budynki bez doprowadzonej kanalizacji i z dojazdem drogą gruntową, podczas gdy licytowany dom został zbudowany zaledwie kilka lat temu i do tego leży w centralnym punkcie miejscowości w doskonałym punkcie komunikacyjnym, z potencjałem np. na sklep.

3. W przypadku nieruchomości komercyjnych często to ich położenie ma kluczowe znaczenie, więc inaczej będzie wyceniany np. hotel leżący tuż obok ruchliwej trasy, a inaczej taki, który leży w punkcie z utrudnionym dojazdem, chociaż obydwa mają podobną powierzchnię i standard wykończenia – po prostu ten pierwszy będzie prawdopodobnie przynosił o wiele większe zyski, niż ten drugi. I tutaj, jak nietrudno się domyślić, można namieszać w operacie tak, aby nagle doskonale skomunikowany punkt z dobrym potencjałem biznesowym stał się średnio atrakcyjnym odludziem.

4. Branie pod uwagę określonego zakresu dat – kwestia przydatna w szczególności podczas wycen działek w okolicach miast, których wartość wzrosła znacząco przez ostatnie lata, więc opłaca się „cofnąć wstecz”. Obecnie jest tak, że rzeczoznawcy majątkowi mają dostęp do rzeczywistych cen transakcyjnych nieruchomości w danej okolicy w oparciu o dane z aktów notarialnych – zwykli „śmiertelnicy” mogą się co najwyżej wzorować na cenach podawanych w ogłoszeniach, z reguły sporo zawyżonych. I teraz wystarczy, że taki rzeczoznawca weźmie pod uwagę ceny działek z danej okolicy, które sprzedały się kilka lat wstecz, zamiast z okresu ostatniego roku. Przy stałym, sporym wzroście cen daje to duże rozbieżności. Oczywiście, takie postępowanie nie jest zgodne z zasadami prawidłowej wyceny w przypadku typowych nieruchomości, bowiem ich wartość powinna być szacowana w oparciu o dane z ostatnich 2 lat – stosowanie innego zakresu dat wymaga tutaj szczegółowego uzasadnienia, a o takie może być dość trudno, ponieważ transakcji kupna-sprzedaży typowych działek, domów czy też lokali mieszkalnych jest dość sporo i ciężko byłoby udowodnić, że akurat przez ostatnie 2 lata nie ma za bardzo bazy do porównania. Zdarzały się jednak przypadki, że rzeczoznawca fałszował datę transakcji służących do celów porównawczych, no ale to akurat był dość ryzykowny krok zważywszy na to, że jest to do sprawdzenia. Nieco inaczej ma się sytuacja w przypadku nietypowych nieruchomości, jak np. stary dworek, drewniany kościółek itp., gdzie jest bardzo mało transakcji, na których można by oprzeć porównanie. Tutaj można już ugrać naprawdę dużo, bo ciężko będzie to sprawdzić.

5. Nadanie lokalowi niższego standardu, niż jest w rzeczywistości. Otóż przy typowych, najbardziej popularnych wycenach (mieszkania, domy, lokale użytkowe) przyjmuje się założenie, że standard wykończenia i stan techniczny lokalu/budynku jest jedną z cech znacząco wpływających na wartość nieruchomości. I teraz taką cechę przyjmuje się dość ogólnie, np. w 3-stopniowej skali, jak standard niski, średni i wysoki. Czyli podczas dokonywania wyceny nie liczy się wartości każdego nowego okna czy też marmurowych kafli w łazience, lecz przyjmuje się ogólnie standard wysoki, przykładowo. No i tutaj mamy pole do manipulacji, bo wystarczy w zasadzie, że rzeczoznawca „zbagatelizuje” remont kapitalny lokalu zrobiony przy użyciu wysokiej jakości materiałów i zamiast wysokiego standardu lokalu wpisze średni – no i już mamy XX-tysięcy „urwane”.

6. Dość często spotykaną praktyką jest także porównywanie kilkuletnich, dobrze wyposażonych mieszkań z nowymi mieszkaniami w stanie deweloperskim. Niby i jedne i drugie leżą w tej samej okolicy, ale jednak ich ceny na wolnym rynku są nieco inne i nie muszę tu raczej tłumaczyć, w jakim kierunku to przebiega.

7. Niedoszacowanie wartości urządzeń trwale związanych z budynkiem, jak chociażby różnego rodzaju instalacje w dużych oborach – jeden rzeczoznawca wyceni je jako praktycznie po cenie złomu, inny jak prawie nowy sprzęt wysokiej klasy.

8. Niedoszacowanie wartości utwardzenia terenu – znany jest przypadek sprzed kilku lat, w którym to rzeczoznawca działający z ramienia komornika wycenił utwardzenie terenu zakładu na ok. 20 tys. PLN, a rzeczoznawca wynajęty przez dłużnika na 150 tys. PLN. No i który z nich miał rację…?

9. Drastyczne wyolbrzymianie skutków tzw. uciążliwego sąsiedztwa, jakim jest np. kompleks kurników (wiadomo, uciążliwe zapachy) czy też sąsiedztwo betoniarni, które generuje duże natężenie ruchu samochodów ciężarowych. Na takich podstawach można mocno zaniżyć ceny nieruchomości mieszkalnych, a już na pewno takich, które pełnią funkcje komercyjne związane z pobytem gości, jak np. pensjonaty czy gospodarstwa agroturystyczne.

10. Przy nieruchomościach o dużej wartości, jak np. działki z potencjałem pod budowę dużych osiedli mieszkaniowych, pojawiają się też niekiedy próby zakwalifikowania ich np. jako terenu podmokłego, co mocno wpływa na wycenę (duże koszty dostosowania terenu – drenaże, podniesienie itd.). W tym celu można wykorzystać nie do końca rzetelnie przeprowadzone badania geotechniczne, które można potem „podmienić” na inne, stwierdzające, że grunt jest w porządku. Oczywiście podobne postępowanie ma sens wtedy, kiedy przyszły nabywca działki jest już z góry znany (przynajmniej komornikowi) i wie, że taka opinia to przysłowiowy pic na wodę, fotomontaż.

Jak widać jest całkiem sporo rzeczy, które mogą mocno wpłynąć na cenę licytowanej nieruchomości – zastosowanie „kumulacji” kilku z powyższych sposobów może wpłynąć na obniżenie ceny nieruchomości o kilkadziesiąt %, co w niektórych przypadkach daje setki tysięcy (albo nawet miliony) PLN potencjalnego zysku dla kupującego. Nie dziwne więc, że niektórzy korzystają z takich możliwości ile wlezie, co prowadzi niekiedy do ciekawych sytuacji.

Przykładem jest chociażby pewna sprawa sprzed kilku lat, kiedy to bank zaskarżył wycenę na potrzeby licytacji komorniczej – w ciągu jednego roku ten sam (!) rzeczoznawca wycenił tę samą nieruchomość na dwie zupełnie inne kwoty, przy czym wycena robiona kilka miesięcy przed licytacją opiewała na kwotę wyższą o 100% niż ta, którą sporządzono na potrzeby licytacji. To tak, jakby ten sam dom w styczniu był wart 2 miliony, a w październiku już tylko 1 milion – normalnie cud!

Oczywiście, jak już wspomniałem powyżej, nierzetelna wycena i sprzedaż nieruchomości „za grosze” może wiązać się z odpowiedzialnością karną zarówno komornika, jak i rzeczoznawcy, ale życie pokazuje, że dzieje się tak w jedynie w najbardziej drastycznych przypadkach lub wtedy, kiedy dłużnik jest mocno uparty i zdecyduje się ostro walczyć o swoje. A jak to zrobić…? O tym poniżej.

 

Jak zawalczyć z komornikiem, gdy operat jest mocno zaniżony 

Przyjmijmy założenie, że komornik zajął naszą nieruchomość i chce wystawić ją na licytację w cenie tak niskiej, że nie wiadomo, czy śmiać się, czy też może płakać (choć raczej w przypadku dłużnika płacz wydaje się bardziej adekwatny). Co dalej?

1. Pierwszym krokiem powinno być złożenie skargi kwestionującej wynik operatu szacunkowego. Oczywiście taka skarga powinna być odpowiednio uargumentowana, tzn. wskazująca na wszelkie nieścisłości i uchybienia w pracy rzeczoznawcy, a mające naszym zdaniem wpływ na zaniżenie wyceny. I tutaj może pojawić się problem, ponieważ niektórzy komornicy wbrew prawu (szok!) odmawiają wydania ksera operatu szacunkowego tłumacząc to pokrętnie „brakiem zgody osoby wykonującej oszacowanie” – jest to ewidentna gra na zwłokę i nie można dać się zwieść takim gadkom! Tutaj trzeba działać szybko, bowiem dłużnik ma zaledwie 2 tygodnie na wniesienie skargi, więc jeśli komornik nie chce dać dostępu do operatu, to należy bezzwłocznie podjąć współpracę z dobrą kancelarią prawną, która go do tego zmotywuje – przynajmniej będzie wiedział, że to nie przelewki i że powalczymy o swoje przy pomocy profesjonalistów, co może nieraz diametralnie zmienić jego nastawienie.

2. I teraz bardzo ważna rzecz: do skargi dobrze jest dołączyć własny kontroperat – rzecz jasna taki, który będzie odpowiadał rzeczywistej wartości majątku mającego być przedmiotem licytacji. I tutaj uwaga! Lepiej nie brać pierwszego lepszego rzeczoznawcy, szczególnie w przypadku mienia o naprawdę dużej wartości, ale poświęcić nawet i kilkanaście tys. PLN (w przypadku dużych budynków), zlecając wykonanie operatu w którymś ze stowarzyszeń zawodowych rzeczoznawców. Dlaczego? Do niedawna (czyli do zeszłego roku) z uwagi na pewien „kruczek” prawny, jakim był artykuł 157 ust. 1a Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Artykuł ten dawał stowarzyszeniom rzeczoznawców ogromną władzę, ponieważ ich ekspertyzy praktycznie unieważniały wszelkie inne wyceny, dając tym samym furtkę do blokowania prawie każdego postępowania egzekucyjnego. Ustawodawca chyba sam się połapał w skali tej patologii i uchylił niedawno ten przepis. Mimo wszystko także i dziś warto zlecić stowarzyszeniu branżowemu zrobienie nowego operatu mającego stanowić poważny argument dla sądu – są one traktowane przez sędziów jako nieco bardziej wiarygodne i „mocniejsze” (choć niekoniecznie tak właśnie jest).

3. Co jest równie (a czasem i bardziej) istotne, to to, aby taki kontroperat był sporządzany tym samym podejściem i metodą, co operat zrobiony na zlecenie komornika, ze szczególnym uwzględnieniem kwestionowanych uchybień – bez tego sąd może zwyczajnie nie znaleźć podstaw do uchylenia. Oczywiście, nikt nie może nakazać rzeczoznawcy wyboru konkretnego podejścia i metody wyceny (art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami). Tyle tylko, że po pierwsze rzeczoznawca musi się jednak stosować do pewnych przepisów i zasad sporządzania operatów szacunkowych, więc prawdopodobnie kontroperat tak czy tak będzie musiał być sporządzony tym samym podejściem, a po drugie to samo podejście i metoda ułatwia porównanie sądowi, co jest bardzo ważne w kontekście rozpatrzenia skargi.

4. Warto też wiedzieć, że jest coś takiego, jak Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Majątkowych, która dokonuje ocen prawidłowości sporządzania operatów szacunkowych – i tam właśnie można się zgłosić, jeśli uważamy, że operat jest drastycznie zaniżony.

 

„Podbijanie” wysokości operatów 

Branżową tajemnicą Poliszynela jest, że klient płaci – klient wymaga, więc wycena nieruchomości przeprowadzona na zlecenie dłużnika często bywa „lekko” zawyżona. W celu zawyżenia wyceny stosuje się zwykle „odwrócenie” niektórych metod opisanych uprzednio w punktach od 1 do 10, a dodatkowo niekiedy jeszcze kilka innych sposobów, jak chociażby:

– przyjmowanie podczas sporządzania operatu cen za m2 właściwych dla małych mieszkań, w przypadku których ta cena jest zwykle wyższa od ceny za m2 mieszkań większych,

– dłużnicy, działając w porozumieniu z kilkoma sąsiadami, wystawiają fikcyjnie na sprzedaż nieruchomości  porównywalne do tej mającej podlegać licytacji, ale za cenę wywoławczą wyższą o +- 50% od cen dotąd obowiązujących w danej okolicy – ma to dać podstawy do wyższej wyceny niż ta, którą podał rzeczoznawca działający na zlecenie komornika,

– nieco naiwna metoda, której nie polecam, czyli fałszowanie dokumentów zakupu wyposażenia budynków i tym samym próby wpłynięcia na zawyżenie jego wartości (uwaga, odpowiedzialność karna za fałszowanie faktur!),

– „maskowanie” istotnych czynników mogących mieć wpływ na obniżenie wyceny, jak np. pleśń na ścianach, niedziałające instalacje itd.

Oczywiście lepiej nie przeginać w drugą stronę i nie dawać wartości z kosmosu bez żadnego pokrycia, ponieważ zbyt wielka, niczym nieuzasadniona rozbieżność wycen może się wydać dla sądu mało wiarygodna – najlepiej jest więc podać rzetelną wycenę możliwie zbliżoną do wartości rynkowej + od 10 do 20%.

 

Gdy nie ma czasu…

Ok, a co w sytuacji, kiedy nie ma za bardzo szans na to, aby sporządzić kontroperat w terminie właściwym dla złożenia skargi? Można także w skardze wnieść o uchylenie czynności opisu i oszacowania oraz złożyć wniosek o powołanie nowego biegłego, który mógłby sporządzić nowy operat. Dobrze jest wtedy przynajmniej wskazać, z którymi częściami kwestionowanego operatu się nie zgadzamy i przedstawić wyższe ceny porównywalnych nieruchomości z okolicy (np. wydrukować screeny z portali ogłoszeniowych).

No a w trakcie sporządzania kolejnego operatu w miarę możliwości uczestniczyć w czynnościach (najlepiej w towarzystwie swojego rzeczoznawcy) i uświadamiać osobę dokonującą nowej wyceny, że w poprzedniej pominięto istotne elementy zwiększające wartość nieruchomości i tym samym obniżono np. jej standard.

 

No i to by było na tyle, jeśli chodzi o podstawowe zagadnienia związane ze sporządzaniem nierzetelnych operatów na potrzeby licytacji komorniczych. Tak naprawdę, aby to rzetelnie opisać, trzeba by przeanalizować od A do Z jakiś konkretny przykład – chociażby wycenę jakiegoś zakładu czy też fabryki, bo to w takich przypadkach mają zwykle miejsce największe wałki. No ale to już temat na jeden z kolejnych wpisów.


Potrzebujesz pomocy przy rozwiązaniu problemów związanych z przestępczością gospodarczą? Chcesz odzyskać tzw. trudny dług? A może potrzebujesz skutecznej ochrony antywindykacyjnej? Napisz do mnie: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!