Branża budowlana jest bez wątpienia jedną z tych, w których najczęściej występują problemy z płatnościami. Niekiedy jest to spowodowane złym obliczeniem kosztów inwestycji przez dewelopera, innym znów razem zaplanowaniem oszustwa z góry zakładającego niepłacenie wykonawcom. W dzisiejszym materiale omówimy, jak wygląda przykładowy schemat pokrzywdzenia wykonawcy oraz co można zrobić, aby się przed nim zabezpieczyć.

 

Jak nie zapłacić wykonawcy – case study

Jest sobie deweloper ABC, stawiający eleganckie osiedle na obrzeżach miasta. Deweloper ten jakiś czas temu podpisał umowy na sprzedaż mieszkań po stałej cenie, z czego większość znalazła nabywców w ciągu zaledwie kilku miesięcy. Tak czy inaczej roboty budowlane zbliżają się już ku końcowi, więc nasz deweloper ABC prosi sekretarkę o zaparzenie pysznej kawy, odpala Excela i liczy…

Niestety, z tych wyliczeń wychodzi mu czarno na białym, że ceny materiałów budowlanych poszły na tyle mocno do góry, że cała inwestycja ledwo spina się finansowo. A tu już nowy Mercedes G-klasa AMG wybrany w salonie, żona też ma obiecane nowe Porsche, więc co robić, jak żyć…?! Nagle przychodzi chwila olśnienia: no przecież, że trzeba zwiększyć rentowność inwestycji!

Oszczędzanie na wykonawcach

Tylko jest tutaj pewien problem: mieszkania w większości zostały już sprzedane, więc ceny tam specjalnie nie podbijemy. W takim układzie idziemy w kierunku zmniejszenia kosztów – tyle, że na materiałach nie bardzo się da, bo i tak cały czas drożeją… Ale przecież są jeszcze wykonawcy! Co prawda zapłaciliśmy im już około 2/3 należności, ale przecież nikt nie powiedział, że musimy też zapłacić pozostałą 1/3. Prosty numer, a da się na nim zaoszczędzić baaardzo dużo.

 

Utrudnienie windykacji, czyli transfer majątku z firmy deweloperskiej

Metody działania podobne do opisanych powyżej to niestety codzienność w polskiej branży budowlanej. Jak już wspomniałem na samym początku, niekiedy jest to konsekwencją złego obliczenia kosztów. Jednak warto wiedzieć, że na tym rynku funkcjonują również takie firmy, które są z góry nastawione na oszukiwanie wykonawców. Szefowie takich firm korzystają na ogół z prawników, którzy „przeszli na ciemną stronę mocy”, czyli wyspecjalizowali się w tworzeniu struktur nastawionych z góry na transfer majątku, a tym samym utrudnienie (czy wręcz uniemożliwienie) dochodzenia roszczeń przez wykonawców.

 

Przykład takiego transferu

Firma A stawia osiedle. Bez zbędnej zwłoki płaci wykonawcom za pierwsze wystawione faktury i nie robi problemów z odbiorem robót. Sytuacja jednak zmienia się, gdy całość robót jest już praktycznie ukończona, a wykonawcy chcą wystawić ostatnie faktury w wysokości 20 – 30% wartości wykonanych prac.

Zaczynają się więc „cyrki” z odbiorem, naliczanie wyimaginowanych kar umownych i tym podobne „uniki” ze strony dewelopera. W międzyczasie prawnicy obsługujący dewelopera tworzą spółkę B, zarejestrowaną na klasycznego słupa, która to spółka przejmuje inwestycje od spółki A.

Proste pytanie: skąd spółka B ma pieniądze na taką operację?

Odpowiedź: sprzedaż następuje na przedłużony termin płatności, co już samo w sobie śmierdzi na kilometr „wałkiem”, gdyż w praktyce obrotu gospodarczego bardzo rzadko występują podobne transakcje. Tak czy inaczej od spółki B inwestycje kupuje spółka C.

 

Jaki więc mamy stan faktyczny?

Sytuacja przestawia się niezbyt korzystnie z punktu widzenia wykonawcy, który chciałby otrzymać swoje pieniądze. Mamy bowiem spółkę A, z której wytransferowano majątek. Jest również spółka B, która jest postawiona na słupa i której w praktyce nic nie można zabrać, więc jej odpowiedzialność jest iluzoryczna.

No i wreszcie ostatni element, czyli spółka C, która przejęła inwestycje w dobrej wierze i w razie czego chroni ją rękojmia wiary ksiąg wieczystych. Teoretycznie więc nie ma widoku na happy end w przypadku klasycznego procesu sądowego.

 

Czy przeprowadzenie skutecznej windykacji w branży budowlanej jest możliwe?

 

Odpowiedź na powyższe pytanie brzmi: TAK, niejednokrotnie jest to możliwe.

Właściwie jedyną skuteczną metodą będzie tutaj ustanowienie zabezpieczenia na nieruchomości. Problem w tym, że jeśli mówimy o kwocie wyższej niż 75 tys. PLN, musimy wykazać tzw. interes prawny, czyli przekonać sąd, że nasz interes jest zagrożony.

Przykładowo będzie to dostarczenie dowodów, że deweloper nie płaci również innym wykonawcom, że transferuje majątek ze spółki, są przesłanki dotyczące jego niewypłacalności i tak dalej. Wszystko opiera się tak naprawdę na profesjonalnie przeprowadzonej windykacji śledczej – a takiej zwykła kancelaria prawna raczej nie zrobi. Wielu prawników woli zresztą chadzać utartymi ścieżkami, kierując swoich klientów na drogę procesu cywilnego, generując tylko niepotrzebne koszty, bo komornik finalnie i tak nie ma czego zabrać deweloperowi – oszustowi.

A więc powtórzmy:

W polskim systemie prawnym jedyną skuteczną ścieżką, która daje wykonawcy do ręki argumenty w walce z deweloperem jest ustanowienie zabezpieczenia na majątku (najlepiej nieruchomości).

 

Skuteczna windykacja dla branży budowlanej

Jeśli masz problem z zapłatą za wykonane roboty budowlane, to nie czekaj, aż będzie za późno! Zgłoś się do nas już dziś – przeanalizujemy Twoją sprawę i pomożemy Ci szybko odzyskać pieniądze!

Kontakt:

E-mail: kontakt@bialekolnierzyki.com

Telefon: 513 755 005

 

Zapraszamy również do obejrzenia materiału video na naszym kanale na YouTube, w którym ekspert od windykacji śledczej opowiada o oszustwach deweloperów oraz o tym, jak im przeciwdziałać.