Jak zarobić na nieruchomościach (nie swoich)

Ostatnimi czasy mamy prawdziwy boom na inwestowanie w nieruchomości – ceny mieszkań i działek idą dość mocno w górę, więc pojawia się sporo rozmaitych ekspertów i „ekspertów”, którzy organizują szkolenia typu „Pomnażaj swój kapitał dzięki flipom!”. Zainteresowanie jest spore – głównie dlatego, że temat ten jest uważany za relatywnie bezpieczny i dający stabilne zyski. Nie ma co się więc dziwić, że inwestorów nie brakuje, bo któż nie chciałby dobrze zarobić bez dużego ryzyka…? Tyle tylko, że tam, gdzie podąża dużo owieczek, tam też prędzej czy później znajdą się i wilki. Tymi wilkami są oczywiście oszuści, a dziś pokrótce przedstawię 2 stosowane przez nich schematy (oczywiście tylko przykładowe, ponieważ jest tego więcej). ????

 

Schemat 1: fikcyjna sprzedaż cudzej nieruchomości

Całkiem niedawno przez Wielkopolskę przetoczyła się fala oszustw opartych na praktycznie identycznym planie działania, który wyglądał następująco:

 

Faza 1: namierzanie celu

Oszuści znajdują opuszczoną nieruchomość, na której nikt nie mieszka i która wygląda tak, jakby dawno o niej zapomniano.

 

Faza 2: pozyskanie informacji dotyczących nieruchomości

Po namierzeniu potencjalnego celu oszuści pozyskują z bazy ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości, włączając w to informacje na temat faktycznych właścicieli.

 

Faza 3: wywiad wśród okolicznych mieszkańców

Kolejnym wskazanym krokiem jest rozpoznanie sytuacji wśród sąsiadów – od ludzi można dowiedzieć się często np. tego, że właściciel dawno temu wyjechał za granicę i w ogóle nie interesuje się działką czy domem.

 

Faza 4: wystawienie nieruchomości na sprzedaż

Pora na zamieszczenie w Internecie ogłoszenia o sprzedaży – oferowana cena musi być atrakcyjna, ale raczej nie na zasadzie „za półdarmo”, gdyż mogłoby się to wydać podejrzane. Standardowo najlepsze będzie tutaj odchylenie o 30-40% w stosunku do cen obowiązujących w danej okolicy za podobną nieruchomość, z dopiskiem „do rozsądnej negocjacji”. Oczywiście nie ma tutaj sztywnego schematu – w pewnych przypadkach można jeszcze bardziej zjechać z ceny.

 

Faza 5: negocjacje z klientami

Zgłaszają się klienci – najpierw oszust opowiada im wiarygodną „legendę”, wyjaśniającą dlaczego nieruchomość ma tak niską cenę (wyjazd za granicę, „zapuszczenie” działki, kasa potrzebna na operację itp). Jeśli kwota „na celowniku” jest poważna, to pojawiają się niekiedy podrobione akty notarialne – taki „dokument” wzbudzi zaufanie, a przeciętny kupujący raczej nie rozpozna falsyfikatu.

 

Faza 6: pobieranie opłat od chętnych na zakup nieruchomości

Skoro etap „urabiania” mamy już za sobą, to przychodzi pora na pobranie opłat rezerwacyjnych / zaliczek, no bo przecież „są też inni chętni, a cena atrakcyjna, więc muszę mieć pewność, że Pan weźmie, bo mnie na czasie zależy…”. Podczas podpisywania umowy wstępnej oszust podstawia podrobiony dowód tożsamości (Dokumencik się kłania) – w księdze wieczystej znajdują się chociażby takie dane, jak PESEL właściciela czy imiona jego rodziców, więc wystarczy dobrać jakiegoś słupa w odpowiednim wieku i gotowe. Gotówka zainkasowana? Super – to teraz można powtórzyć numer jeszcze kilkukrotnie.

 

Tyle, jeśli chodzi o wersję podstawową

Co bardziej hardkorowi gracze potrafią iść do notariusza i tam podpisać umowę licząc na to, że oszustwo nie wyjdzie na jaw! Oczywiście nie zawsze to przejdzie, czego dowodem były chociażby aresztowania „sprzedających”, ale może się zdarzyć, że notariusz nie wykryje oszustwa, a do kieszeni spryciarzy wpadnie naprawdę duża kwota.

 

Ile może być warta taka zaniedbana nieruchomość…? Często powyżej 1 miliona PLN (wartość samej działki w dobrym punkcie miasta). A ile można za nią skasować zaliczki…? Niekiedy i kilkadziesiąt tysięcy PLN. 

 

Jak nie dać się oszukać podczas zakupu nieruchomości wyglądającej na superokazję?

Przede wszystkim – i tu bez zaskoczenia – należy podchodzić na chłodno do wszelkiego rodzaju superatrakcyjnych ofert, a już na pewno do tych, w których sprzedający mocno naciska na płatność w gotówce. Gotówka nie zostawia bowiem śladu, a taki chociażby przelew bankowy pozwala na ogół dojść do jakiegoś słupa i złapać trop.

 

Depozyt notarialny – warto wziąć go pod uwagę!

Kolejna sprawa: zapłaty za taką okazyjnie kupowaną nieruchomość najbezpieczniej jest dokonywać w formie depozytu notarialnego. Dlaczego? Ponieważ dzięki temu można zastrzec sobie, że pieniądze zostaną przelane na konto sprzedawcy dopiero wtedy, gdy kupujący będzie już wpisany do księgi wieczystej (co już daje jakąś ochronę). Uwaga! To samo dotyczy umowy przedwstępnej oraz zaliczki – depozyt notarialny zapewnia tutaj bezpieczeństwo obu stronom transakcji. Niestety, takie rozwiązanie oznacza dodatkowe koszty, które wynoszą połowę przewidzianej prawem taksy notarialnej dla danej kwoty transakcji (+ VAT) oraz ewentualny koszt wypisów aktu notarialnego. Dużo / niedużo – moim zdaniem przy okazyjnie kupowanej nieruchomości, gdzie nasz zysk powinien być naprawdę wysoki, można sobie pozwolić na taki wydatek.

 

Sprawdzenie ksiąg wieczystych

No i wreszcie przed transakcją koniecznie należy sprawdzić księgi wieczyste – w szczególności dział II, w którym można znaleźć wpis własności oraz podstawę nabycia. Natomiast w dziale IV znajdują się wzmianki o wnioskach związanych z postępowaniami o wpisy dotyczące obciążeń, hipotek lub egzekucji. I teraz uwaga: długi wpisane w hipotekę są powiązane z nieruchomością, więc dokonując zakupu albo je spłacimy, albo… będą problemy! Oczywiście jest jeszcze dział III, ale to już temat na osobny wpis.

 

Nie wszystko złoto co się świeci

Jak już wspomniałem na samym początku, namnożyło się ostatnio ludzi oferujących różnego rodzaju okazje inwestycyjne związane z lokowaniem kapitału w nieruchomościach. I tak, jak to się dzieje w praktycznie każdej branży, obok solidnych firm mamy szarlatanów i fantastów, którzy bazują głównie na marketingu – opowieści o zarobionych milionach, drogie auta (często pożyczone), eleganckie garnitury… Niestety, przy bliższym przyjrzeniu się widać często luki pozwalające domniemywać, że możemy mieć do czynienia z odpowiednikem tzw. wsi potiomkinowskiej.

Przykład?

Oglądałem sobie kiedyś na YouTube wywiad z milionerem (?) mieszkającym na stałe za granicą, który oprowadzał reportera po swojej (?) posiadłości. No i wszystko fajnie, pięknie, ale moją uwagę zwróciło kilka przykładowych szczegółów:

– klucze do willi były wyposażone w brelok z numerkiem typowy dla apartamentów na wynajem,

– w domu nie było widać rzeczy mających związek z rzekomym właścicielem – żadnych zdjęć na ścianach, nie pokazano garderoby, brak było książek (poza nazbyt ostentacyjnie i sztucznie zaprezentowanymi kilkoma tytułami), nawet podkładka pod laptopa została wyjęta z przyniesionej torby (a raczej powinna być na miejscu),

– milioner (?) wsiadający do swego (?) luksusowego auta najwyraźniej zapomniał po której stronie są pasy bezpieczeństwa i odruchowo sięgnął po nie nie tą ręką (samochód był przystosowany do ruchu lewostronnego), więc raczej nie miał z tym autem styczności na co dzień.

Oczywiście to były tylko poszlaki, które nie musiały o niczym przesądzać, ale gdybym to ja planował akcję ze stworzeniem fake biznesmena, to bardziej bym się do tego przyłożył. Zresztą nie jest to specjalnie trudne i nawet wrzuciłem niegdyś na bloga zarys planu, jak stworzyć od zera wiarygodnie wyglądającą firmę inwestując zaledwie 50 tys. PLN – dla zainteresowanych wpis tutaj ????

 

Przykład: luksusowy, kilkusetmetrowy dom w Tajlandii można spokojnie wynająć na weekend za ok. 5000 PLN – na zrobienie fotek czy nawet kilkunastu filmików spokojnie wystarczy.

 

Schemat 2: jak „przepalić” pieniądze inwestorów

Na początku wszystko wygląda świetnie: jest specjalista od zarabiania na nieruchomościach (nazywany dalej Specem) udzielający wywiadów w poważnych gazetach, jest i super-hiper okazja inwestycyjna dająca ponadprzeciętne stopy zwrotu.

Co dalej? Nasz Spec bierze pożyczki inwestycyjne zabezpieczone wekslem, dając na umowie dobry %. Jest tak przekonujący, że od niektórych inwestorów potrafi wyciągnąć nawet po kilka pożyczek, bo „akurat znów trafiła się inna okazja, równie nieprzeciętna, także Pan się nie boi, Pan na pewno na tym nie straci!”. Kasa płynie więc szerokim strumieniem…

 

Początek kłopotów

Problemy nagle i niespodziewanie (dla inwestorów) pojawiają się w dniu spłaty pożyczki – Spec już nie jest taki hurraoptymistyczny i uśmiechnięty, a za to zaczyna przebąkiwać o tym, że inwestycje chwilowo „się nie spięły”, kasa za wynajem krótkoterminowy nie wpłynęła, potem dopadła go jakaś choroba… Kolejnym pretekstem może być np. rzekome oczekiwanie na podpisanie aktu notarialnego, co ma przynieść pieniądze na spłatę zobowiązań, ale brakuje jakichś tam dokumentów i temat znów się odwleka o kilka tygodni… Potem Specowi nagle przestaje się podobać wysokość odsetek zawartych w umowie i żąda ich obniżenia, rozgrywając w ten sposób wierzycieli.

Biegłość w sztuce zwodzenia i lawirowania powoduje, że w międzyczasie Specowi udaje się zdobyć nowych inwestorów, więc część pieniędzy od nich przeznacza na minimalną spłatę starych zobowiązań, znów zyskując na czasie i mniej lub bardziej skutecznie przygotowując sobie grunt pod ewentualne starcie z prokuratorem („Ale ja spłacałem ile mogłem, więc to nie podpada pod wyłudzenie!”). Długi idą już w miliony, a nasz bohater bynajmniej nie zamierza ich spłacać – pieniądze „rozmywają się” więc w sieci spółek kontrolowanych przez Speca i z każdym dniem szanse inwestorów na odzyskanie środków coraz bardziej maleją…

 

Jak to wszystko się kończy…?

To już różnie – czasem jest to układ z wierzycielami, czasem komornik (najczęściej bez większych szans na sukces), czasem tzw. twarda windykacja, a czasem prokurator…  Ja dodałbym tutaj klasyczny wykup długów poprzez podstawioną firmę np. za 50% pierwotnej wartości, ale nie każdy jest w stanie taki numer przeprowadzić i odpowiednio wpłynąć na wierzycieli, aby ci spisali na straty połowę zainwestowanej kasy. W każdym razie Spec na ogół jest już spalony biznesowo, ale za to ma kilka czy tam kilkanaście milionów na koncie (rzecz jasna nie polskim, tylko gdzieś w tzw. Ameryce Kokosowej). A jak tak, to nawet kilkuletnia odsiadka nie robi na nim specjalnego wrażenia, bo choć kasę trzeba oddać zgodnie z wyrokiem sądu, to polski komornik i tak mu nic nie zrobi poza Unią Europejską…

 

Czy to oznacza, żeby nie inwestować w nieruchomości…?

Bynajmniej – inwestować można, ale wypada też poznać różne sztuczki i pułapki, na które można się natknąć w tej branży. Poznać i dowiedzieć się, jak się przed nimi możliwie dobrze zabezpieczyć. To już jednak temat na inny wpis – albo na jakiegoś e-booka, kto wie… W każdym razie myślę, że wrócę do tego tematu w odpowiednim czasie. ???? 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!