Jak mądrze spłacić długi nie tracąc nieruchomości – kredyt hipoteczny

Dziś będzie wpis nieco bardziej poradnikowy, bez elementów sensacyjnych. Temat: antywindykacja, a konkretnie coś dla osób, które mają problemy ze spłatą kredytów hipotecznych i otrzymały wezwanie do zapłaty od funduszu sekurytyzacyjnego. Dramat…? Niekoniecznie, ponieważ niejednokrotnie można spłacić mniej, niż wynosi wartość nieruchomości, a mimo to uwolnić się od długów i uniknąć licytacji komorniczej! No, ale po kolei….

Fundusz sekurytyzacyjny wkracza do akcji

Typowy schemat: na początku pojawiają się problemy ze spłatą kredytu, spowodowane np. utratą dobrze płatnej pracy, bankructwem firmy, czasami chorobą… Cóż, przykre, ale się zdarza. Niestety, gdy nie ma z czego regulować rat i stan taki się przedłuża, to bank może sprzedać nasz dług w pakiecie z innymi wierzytelnościami funduszowi sekurytyzacyjnemu. Za ile? Konkretne kwoty są oczywiście objęte tajemnicą, ale doświadczenie branżowe wskazuje, że zazwyczaj będzie to w okolicach 30% wartości początkowej kredytu. No a dalej jest jeszcze mniej przyjemnie, gdyż pewnego dnia dostajemy wezwanie od wspomnianego funduszu, który domaga się zapłaty całej kwoty zadłużenia – łącznie z odsetkami. Dodatkowym straszakiem jest tutaj następująca informacja: zabezpieczeniem roszczeń jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości, więc jeśli Pan/Pani nie zapłaci, to będzie licytacja komornicza…

Jak uniknąć zlicytowania nieruchomości przez komornika – przykład praktyczny

Przy niezbyt wesołej perspektywie spotkania z komornikiem należy pamiętać o jednym: zawsze należy poszukać wyjścia z sytuacji. Wiem, banał, ale akurat w przypadku długów sprawdza się doskonale. Bierność i „metoda strusia”, czyli chowanie głowy w piasek, praktycznie zawsze kończy się bowiem katastrofą, ponieważ długi nie znikają ot tak. Co więc pozostaje…? Próba wynegocjowania ugody, najlepiej przy pomocy kogoś, kto naprawdę zna się na antywindykacji. Poniżej konkretny przykład, czego można dokonać, jeśli weźmie się za temat jak należy.

Pan Nowakowski (nazwisko zmienione) wziął kredyt we frankach na zakup nieruchomości wartej ok. 500 tys. PLN. Niestety, popadł w przejściowe trudności finansowe i w związku z tym nie był w stanie płacić rat. Bank sprzedał jego dług jednemu z funduszy sekurytyzacyjnych, który wystawił Panu Nowakowskiemu następujący rachunek:

– kwota główna należności: ok. 460 tys. PLN

– kwota odsetek i kosztów: ok 320 tys. PLN

Razem: 780 tys. PLN. Jeśli doszłoby do komorniczej licytacji nieruchomości, to najprawdopodobniej poszłaby ona za niewiele więcej, niż ¾ kwoty jej oszacowania, czyli za jakieś 380 tys. PLN. Jak łatwo obliczyć, zostałoby tu jeszcze ok. 400 tys. PLN do spłacenia, a Pan Nowakowski praktycznie znalazłby się na bruku. Krótko mówiąc dramat, ale… Ale na szczęście udało się uniknąć takiego scenariusza! Do akcji wkroczyli bowiem specjaliści od antywindykacji, którzy uzyskali następującą ugodę:

– Pan Nowakowski zobligował się do wpłaty zamykającej na poziomie 260 tys. PLN, które pozyskał biorąc po prostu nowy kredyt (choć mógł te pieniądze zdobyć także w inny sposób, np. pożyczając od rodziny).

– Fundusz sekurytyzacyjny zgodził się na prolongatę terminu zamknięcia tematu do czasu zdobycia przez Pana Nowakowskiego finansowania, a co więcej wystawił także promesę, jakiej potrzebował bank!

Efekty: zredukowanie długu o ponad 500 tys. PLN (oczywiście były też koszty obsługi prawnej, nieduży % od wartości wierzytelności) oraz zachowanie nieruchomości przez Pana Nowakowskiego. Do tego spłaca on nowy kredyt na spokojnie, bez wiszącego nad głową „miecza” w postaci możliwości wszczęcia egzekucji. Można wręcz powiedzieć, że bohater tej opowieści zrobił całkiem dobry deal… A fundusz sekurytyzacyjny? On również nie był stratny, zapewniam, a nawet cieszył się z szybkiego odzyskania zainwestowanych środków. Czyli mieliśmy zakończenie win – win.

Co w sytuacji, gdy brakuje pieniędzy na jednorazową spłatę zadłużenia…?

Tutaj jest już nieco trudniej, nie ma co ukrywać. Nadal jest jednak szansa na uzyskanie dobrej ugody, ale wiele zależy od następujących rzeczy:

Czy dany fundusz sekurytyzacyjny jest jedynym dużym wierzycielem – jeśli tak, to nie jest źle, ale jeśli wierzycieli jest więcej, to trzeba opracować nieco mniej standardowe rozwiązania.
Czy dany dłużnik może pozwolić sobie na wysoką jednorazową spłatę – przynajmniej +- 50% wartości ugody. Zasada jest prosta: im więcej zapłaci się na początku i im krótszy będzie okres spłaty pozostałej części długu, tym lepsze warunki można uzyskać.

W takiej sytuacji również można sporo ugrać i zachować nieruchomość. Ok, może i redukcja zadłużenia nie będzie aż tak spektakularna, jak w opisanym powyżej przypadku Pana Nowakowskiego, jednak uzyskanie kilkudziesięciu % „rabatu” + dogodny harmonogram spłaty to i tak jest więcej, niż wielu dłużników może sobie wymarzyć.

Sytuacja najtrudniejsza: trzeba sprzedać nieruchomość

Niestety, czasami bywa i tak, że nie ma pieniędzy na żadne spłaty i trzeba sprzedać nieruchomość. Wbrew pozorom także tutaj da się sporo ugrać – przykładem będzie historia Pana Wiśniewskiego.

Pan Wiśniewski odwlekał egzekucję przez dłuższy czas, aż wreszcie dostał wezwanie do zapłaty od funduszu sekurytyzacyjnego. Ponieważ nie miał z czego spłacić długu, więc zdecydował się na skorzystanie ze wsparcia antywindykacyjnego. Pierwszą i kluczową rzeczą, jaką udało się tutaj osiągnąć, było uzyskanie możliwości sprzedaży nieruchomości z tzw. wolnej ręki, czyli bez licytacji komorniczej (która zawsze generuje zbędne koszty). Pojawił się tu jednak pewien problem: ciężko było zbyć tę nieruchomość w całości i w zasadzie pozostawała sprzedaż kilkuetapowa. Na szczęście w drodze negocjacji udało się porozumieć z funduszem sekurytyzacyjnym, który dał Panu Wiśniewskiemu kilka miesięcy na załatwienie tematu. Nieruchomość została sprzedana, a przy okazji udało się uzyskać kilka istotnych kwestii:

– już na wstępie, w drodze negocjacji, nastąpiła redukcja zadłużenia o 50 tys. PLN,

– Pan Wiśniewski po sprzedaży nieruchomości zachował rezerwę finansową pozwalającą mu na zakup mniejszego lokum,

– dług został całkowicie spłacony = święty spokój.

Alternatywą była tutaj spłata długu w pełnej wysokości i licytacja komornicza, co skończyłoby się o wiele gorzej dla Pana Wiśniewskiego, gdyż wtedy nie mógłby sobie pozwolić nawet na zakup małego mieszkania. Oczywiście, termin takiej licytacji można było odwlekać – pisałem o tym w jednym z wcześniejszych wpisów. Pytanie jednak, czy lepiej jest odsuwać problem w czasie, czy po prostu go rozwiązać…?

Jeśli potrzebujesz pomocy…

Jak więc widać, istnieje kilka ciekawych opcji wyjścia nawet z bardzo trudnych sytuacji związanych z zadłużeniem nieruchomości. Ważne, aby zacząć działać możliwie najszybciej – najlepiej zanim do akcji wkroczy komornik. Można wtedy uzyskać umorzenie znacznej części długu, często zachować nieruchomość, a już na pewno liczyć na dogodne warunki spłaty i odzyskać wreszcie spokój. Jednak taką walkę należy powierzyć doświadczonym profesjonalistom z odpowiednimi uprawnieniami – jeśli ktoś jest zainteresowany, to podaję maila: kontakt@bialekolnierzyki.com

Uwaga! Ruszyliśmy z nową inicjatywą!

W dniu 23 lipca uruchomiliśmy zapisy na unikalny kurs Skuteczne Zabezpieczenie Nieruchomości! Jest to megaprzydatna porcja wiedzy, którą powinien poznać KAŻDY, kto chce zabezpieczyć swój majątek tak, aby w razie niepowodzenia w biznesie nie stracić owoców swej wieloletniej pracy.

Co znajdziesz w naszym kursie:

Zestaw skutecznych rozwiązań opracowanych przez doświadczonych praktyków z branży nieruchomości oraz najlepszych prawników.
Forma indywidualnej konsultacji, podczas której możesz zadawać pytania + pełen zestaw informacji w formie pisemnej.
Indywidualny Plan Zabezpieczający, ułożony specjalnie dla Ciebie i dostosowany do Twoich potrzeb oraz oczekiwań.

Link do dedykowanej strony z informacjami odnośnie kursu znajdziesz TUTAJ

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!