Operaty szacunkowe vs licytacje komornicze

W pierwszej kolejności chciałbym wyjaśnić pewną rzecz: z założenia ten wpis nie ma na celu oskarżanie wszystkich komorników i rzeczoznawców o robienie przekrętów związanych z nieruchomościami. Nie można jednak przejść obojętnie obok tego, że pewne jednostki (zaznaczam, jednostki!) korzystając z ochrony prawnej dopuszczają się wielu nadużyć.

Skoro wstęp mamy za sobą, to pora pójść dalej. Otóż na temat szacowania wartości nieruchomości na potrzeby licytacji komorniczych krążą prawdziwe legendy (głównie takie o negatywnym zabarwieniu). Media co jakiś czas rozpisują się o nowej aferze, jak to komornik zlicytował za 500 tys. PLN dom warty 1 milion PLN itd. – a że większość ludzi za komornikami nie przepada, to takie newsy budzą wiele emocji i stają się dzięki temu bardzo popularne. No i może fajnie się czyta o takich przypadkach, ale gorzej, jeśli to my sami z powodu zbiegu różnych okoliczności zderzamy się nagle z machiną mogącą nas pozbawić w krótkim czasie dorobku całego życia. Wtedy dobrze jest mieć świadomość, jak można się bronić.

W tym momencie ktoś zapewne powie: ale zaraz, moment, przecież jeśli ktoś narobił długów, to niech je spłaca, więc w czym problem, że komornik mu chałupę zlicytuje…? Moja odpowiedź będzie taka: oczywiście, niech licytuje, ale niech ta licytacja będzie przeprowadzona fair, majątek dobrze oszacowany, a nie na zasadzie „ogólmy gościa do zera sprzedając to, co ma za ułamek wartości i grunt, żeby komornik swoje zarobił”.

 

Motyw przewodni

Dla większej przejrzystości dobrze będzie ustalić jedną rzecz, kluczową dla zrozumienia motywów: komornik oraz wierzyciele na ogół są zainteresowani możliwie najniższą wyceną licytowanej nieruchomości, tzn. komornik chce swoje zarobić, a wierzyciel swoje odzyskać – i chcą to zrobić jak najszybciej. No i wiadomo, że im bardziej cena domu, działki, czy zakładu będzie odbiegać od ceny rynkowej, tym szybciej znajdzie się na to kupiec, bo bywalcy licytacji szukają głównie okazji cenowych, czyli najlepiej czegoś „w promocji -50%”. A że dla dłużnika w takiej sytuacji już nic nie zostanie (choć powinno), no to już inna sprawa…

No dobrze, skoro ustaliliśmy, że komornikom często opłaca się wywieranie presji na zaniżanie wycen, to jak w ogóle do tego dochodzi? Nie można przecież (przynajmniej teoretycznie) wpisać sobie w operacie szacunkowym czegokolwiek, bo taki rzeczoznawca naraziłby się nie tylko na odpowiedzialność dyscyplinarną, ale także i karną. Wszystko musi być zrobione z głową i na zasadzie „trochę tu – trochę tam”, żeby w razie czego nikt się nie przyczepił. Oczywiście, zdarzają się „kamikadze”, którzy idą na ostro i piszą w operatach wprost bajowe historie, ale nie ma to miejsca aż tak często – no chyba, że przy wielomilionowych przewałkach, w przypadku których taki rzeczoznawca dostaję odpowiednio wysoką dolę rekompensującą mu nawet utratę uprawnień. W końcu, jak to mówią, kto nie ryzykuje, ten nie pije szampana… Ok, dość tych dywagacji – poniżej kilka podstawowych, niekiedy banalnych sposobów na obniżenie wartości nieruchomości.

 

Jak obniżyć wartość nieruchomości w operacie szacunkowym

1. Uwzględnienie w porównaniu zrobionym do celów wyceny tylko części nieruchomości, np. mieszkań, znajdujących się w danej okolicy. Przykład: na jednej ulicy mamy bloki z lat 80., w których cena za m2 oscyluje w granicach 5-6 tys. PLN i mamy także apartamenty, których średnia cena to 8-9 tys. PLN za m2. No i teraz na tej samej ulicy znajduje się mieszkanie, którego realna wartość wynosi ok. 7 tys. PLN za m2, a więc gdzieś pośrodku w stosunku do wspomnianych wcześniej wycen. Dobry rzeczoznawca może więc tutaj spokojnie „urwać” lub dodać do wyceny 1000 – 1500 PLN za m2, co przy typowym, często spotykanym metrażu ok. 60 m2 może stanowić o różnicy ok. 100 tys. PLN, a więc już całkiem sporo. Oczywiście w przypadku licytacji komorniczych ta cena jest najczęściej „ciągnięta” w dół.

2. W przypadku domów wolnostojących znajdujących się w określonej okolicy, do celów porównawczych bierze się np. stare, wyeksploatowane budynki bez doprowadzonej kanalizacji i z dojazdem drogą gruntową, podczas gdy licytowany dom został zbudowany zaledwie kilka lat temu i do tego leży w centralnym punkcie miejscowości w doskonałym punkcie komunikacyjnym, z potencjałem np. na sklep.

3. W przypadku nieruchomości komercyjnych często to ich położenie ma kluczowe znaczenie, więc inaczej będzie wyceniany np. hotel leżący tuż obok ruchliwej trasy, a inaczej taki, który leży w punkcie z utrudnionym dojazdem, chociaż obydwa mają podobną powierzchnię i standard wykończenia – po prostu ten pierwszy będzie prawdopodobnie przynosił o wiele większe zyski, niż ten drugi. I tutaj, jak nietrudno się domyślić, można namieszać w operacie tak, aby nagle doskonale skomunikowany punkt z dobrym potencjałem biznesowym stał się średnio atrakcyjnym odludziem.

4. Branie pod uwagę określonego zakresu dat – kwestia przydatna w szczególności podczas wycen działek w okolicach miast, których wartość wzrosła znacząco przez ostatnie lata, więc opłaca się „cofnąć wstecz”. Obecnie jest tak, że rzeczoznawcy majątkowi mają dostęp do rzeczywistych cen transakcyjnych nieruchomości w danej okolicy w oparciu o dane z aktów notarialnych – zwykli „śmiertelnicy” mogą się co najwyżej wzorować na cenach podawanych w ogłoszeniach, z reguły sporo zawyżonych. I teraz wystarczy, że taki rzeczoznawca weźmie pod uwagę ceny działek z danej okolicy, które sprzedały się kilka lat wstecz, zamiast z okresu ostatniego roku. Przy stałym, sporym wzroście cen daje to duże rozbieżności. Oczywiście, takie postępowanie nie jest zgodne z zasadami prawidłowej wyceny w przypadku typowych nieruchomości, bowiem ich wartość powinna być szacowana w oparciu o dane z ostatnich 2 lat – stosowanie innego zakresu dat wymaga tutaj szczegółowego uzasadnienia, a o takie może być dość trudno, ponieważ transakcji kupna-sprzedaży typowych działek, domów czy też lokali mieszkalnych jest dość sporo i ciężko byłoby udowodnić, że akurat przez ostatnie 2 lata nie ma za bardzo bazy do porównania. Zdarzały się jednak przypadki, że rzeczoznawca fałszował datę transakcji służących do celów porównawczych, no ale to akurat był dość ryzykowny krok zważywszy na to, że jest to do sprawdzenia. Nieco inaczej ma się sytuacja w przypadku nietypowych nieruchomości, jak np. stary dworek, drewniany kościółek itp., gdzie jest bardzo mało transakcji, na których można by oprzeć porównanie. Tutaj można już ugrać naprawdę dużo, bo ciężko będzie to sprawdzić.

5. Nadanie lokalowi niższego standardu, niż jest w rzeczywistości. Otóż przy typowych, najbardziej popularnych wycenach (mieszkania, domy, lokale użytkowe) przyjmuje się założenie, że standard wykończenia i stan techniczny lokalu/budynku jest jedną z cech znacząco wpływających na wartość nieruchomości. I teraz taką cechę przyjmuje się dość ogólnie, np. w 3-stopniowej skali, jak standard niski, średni i wysoki. Czyli podczas dokonywania wyceny nie liczy się wartości każdego nowego okna czy też marmurowych kafli w łazience, lecz przyjmuje się ogólnie standard wysoki, przykładowo. No i tutaj mamy pole do manipulacji, bo wystarczy w zasadzie, że rzeczoznawca „zbagatelizuje” remont kapitalny lokalu zrobiony przy użyciu wysokiej jakości materiałów i zamiast wysokiego standardu lokalu wpisze średni – no i już mamy XX-tysięcy „urwane”.

6. Dość często spotykaną praktyką jest także porównywanie kilkuletnich, dobrze wyposażonych mieszkań z nowymi mieszkaniami w stanie deweloperskim. Niby i jedne i drugie leżą w tej samej okolicy, ale jednak ich ceny na wolnym rynku są nieco inne i nie muszę tu raczej tłumaczyć, w jakim kierunku to przebiega.

7. Niedoszacowanie wartości urządzeń trwale związanych z budynkiem, jak chociażby różnego rodzaju instalacje w dużych oborach – jeden rzeczoznawca wyceni je jako praktycznie po cenie złomu, inny jak prawie nowy sprzęt wysokiej klasy.

8. Niedoszacowanie wartości utwardzenia terenu – znany jest przypadek sprzed kilku lat, w którym to rzeczoznawca działający z ramienia komornika wycenił utwardzenie terenu zakładu na ok. 20 tys. PLN, a rzeczoznawca wynajęty przez dłużnika na 150 tys. PLN. No i który z nich miał rację…?

9. Drastyczne wyolbrzymianie skutków tzw. uciążliwego sąsiedztwa, jakim jest np. kompleks kurników (wiadomo, uciążliwe zapachy) czy też sąsiedztwo betoniarni, które generuje duże natężenie ruchu samochodów ciężarowych. Na takich podstawach można mocno zaniżyć ceny nieruchomości mieszkalnych, a już na pewno takich, które pełnią funkcje komercyjne związane z pobytem gości, jak np. pensjonaty czy gospodarstwa agroturystyczne.

10. Przy nieruchomościach o dużej wartości, jak np. działki z potencjałem pod budowę dużych osiedli mieszkaniowych, pojawiają się też niekiedy próby zakwalifikowania ich np. jako terenu podmokłego, co mocno wpływa na wycenę (duże koszty dostosowania terenu – drenaże, podniesienie itd.). W tym celu można wykorzystać nie do końca rzetelnie przeprowadzone badania geotechniczne, które można potem „podmienić” na inne, stwierdzające, że grunt jest w porządku. Oczywiście podobne postępowanie ma sens wtedy, kiedy przyszły nabywca działki jest już z góry znany (przynajmniej komornikowi) i wie, że taka opinia to przysłowiowy pic na wodę, fotomontaż.

Jak widać jest całkiem sporo rzeczy, które mogą mocno wpłynąć na cenę licytowanej nieruchomości – zastosowanie „kumulacji” kilku z powyższych sposobów może wpłynąć na obniżenie ceny nieruchomości o kilkadziesiąt %, co w niektórych przypadkach daje setki tysięcy (albo nawet miliony) PLN potencjalnego zysku dla kupującego. Nie dziwne więc, że niektórzy korzystają z takich możliwości ile wlezie, co prowadzi niekiedy do ciekawych sytuacji.

Przykładem jest chociażby pewna sprawa sprzed kilku lat, kiedy to bank zaskarżył wycenę na potrzeby licytacji komorniczej – w ciągu jednego roku ten sam (!) rzeczoznawca wycenił tę samą nieruchomość na dwie zupełnie inne kwoty, przy czym wycena robiona kilka miesięcy przed licytacją opiewała na kwotę wyższą o 100% niż ta, którą sporządzono na potrzeby licytacji. To tak, jakby ten sam dom w styczniu był wart 2 miliony, a w październiku już tylko 1 milion – normalnie cud!

Oczywiście, jak już wspomniałem powyżej, nierzetelna wycena i sprzedaż nieruchomości „za grosze” może wiązać się z odpowiedzialnością karną zarówno komornika, jak i rzeczoznawcy, ale życie pokazuje, że dzieje się tak w jedynie w najbardziej drastycznych przypadkach lub wtedy, kiedy dłużnik jest mocno uparty i zdecyduje się ostro walczyć o swoje. A jak to zrobić…? O tym poniżej.

 

Jak zawalczyć z komornikiem, gdy operat jest mocno zaniżony 

Przyjmijmy założenie, że komornik zajął naszą nieruchomość i chce wystawić ją na licytację w cenie tak niskiej, że nie wiadomo, czy śmiać się, czy też może płakać (choć raczej w przypadku dłużnika płacz wydaje się bardziej adekwatny). Co dalej?

1. Pierwszym krokiem powinno być złożenie skargi kwestionującej wynik operatu szacunkowego. Oczywiście taka skarga powinna być odpowiednio uargumentowana, tzn. wskazująca na wszelkie nieścisłości i uchybienia w pracy rzeczoznawcy, a mające naszym zdaniem wpływ na zaniżenie wyceny. I tutaj może pojawić się problem, ponieważ niektórzy komornicy wbrew prawu (szok!) odmawiają wydania ksera operatu szacunkowego tłumacząc to pokrętnie „brakiem zgody osoby wykonującej oszacowanie” – jest to ewidentna gra na zwłokę i nie można dać się zwieść takim gadkom! Tutaj trzeba działać szybko, bowiem dłużnik ma zaledwie 2 tygodnie na wniesienie skargi, więc jeśli komornik nie chce dać dostępu do operatu, to należy bezzwłocznie podjąć współpracę z dobrą kancelarią prawną, która go do tego zmotywuje – przynajmniej będzie wiedział, że to nie przelewki i że powalczymy o swoje przy pomocy profesjonalistów, co może nieraz diametralnie zmienić jego nastawienie.

2. I teraz bardzo ważna rzecz: do skargi dobrze jest dołączyć własny kontroperat – rzecz jasna taki, który będzie odpowiadał rzeczywistej wartości majątku mającego być przedmiotem licytacji. I tutaj uwaga! Lepiej nie brać pierwszego lepszego rzeczoznawcy, szczególnie w przypadku mienia o naprawdę dużej wartości, ale poświęcić nawet i kilkanaście tys. PLN (w przypadku dużych budynków), zlecając wykonanie operatu w którymś ze stowarzyszeń zawodowych rzeczoznawców. Dlaczego? Do niedawna (czyli do zeszłego roku) z uwagi na pewien „kruczek” prawny, jakim był artykuł 157 ust. 1a Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Artykuł ten dawał stowarzyszeniom rzeczoznawców ogromną władzę, ponieważ ich ekspertyzy praktycznie unieważniały wszelkie inne wyceny, dając tym samym furtkę do blokowania prawie każdego postępowania egzekucyjnego. Ustawodawca chyba sam się połapał w skali tej patologii i uchylił niedawno ten przepis. Mimo wszystko także i dziś warto zlecić stowarzyszeniu branżowemu zrobienie nowego operatu mającego stanowić poważny argument dla sądu – są one traktowane przez sędziów jako nieco bardziej wiarygodne i „mocniejsze” (choć niekoniecznie tak właśnie jest).

3. Co jest równie (a czasem i bardziej) istotne, to to, aby taki kontroperat był sporządzany tym samym podejściem i metodą, co operat zrobiony na zlecenie komornika, ze szczególnym uwzględnieniem kwestionowanych uchybień – bez tego sąd może zwyczajnie nie znaleźć podstaw do uchylenia. Oczywiście, nikt nie może nakazać rzeczoznawcy wyboru konkretnego podejścia i metody wyceny (art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami). Tyle tylko, że po pierwsze rzeczoznawca musi się jednak stosować do pewnych przepisów i zasad sporządzania operatów szacunkowych, więc prawdopodobnie kontroperat tak czy tak będzie musiał być sporządzony tym samym podejściem, a po drugie to samo podejście i metoda ułatwia porównanie sądowi, co jest bardzo ważne w kontekście rozpatrzenia skargi.

4. Warto też wiedzieć, że jest coś takiego, jak Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Majątkowych, która dokonuje ocen prawidłowości sporządzania operatów szacunkowych – i tam właśnie można się zgłosić, jeśli uważamy, że operat jest drastycznie zaniżony.

 

„Podbijanie” wysokości operatów 

Branżową tajemnicą Poliszynela jest, że klient płaci – klient wymaga, więc wycena nieruchomości przeprowadzona na zlecenie dłużnika często bywa „lekko” zawyżona. W celu zawyżenia wyceny stosuje się zwykle „odwrócenie” niektórych metod opisanych uprzednio w punktach od 1 do 10, a dodatkowo niekiedy jeszcze kilka innych sposobów, jak chociażby:

– przyjmowanie podczas sporządzania operatu cen za m2 właściwych dla małych mieszkań, w przypadku których ta cena jest zwykle wyższa od ceny za m2 mieszkań większych,

– dłużnicy, działając w porozumieniu z kilkoma sąsiadami, wystawiają fikcyjnie na sprzedaż nieruchomości  porównywalne do tej mającej podlegać licytacji, ale za cenę wywoławczą wyższą o +- 50% od cen dotąd obowiązujących w danej okolicy – ma to dać podstawy do wyższej wyceny niż ta, którą podał rzeczoznawca działający na zlecenie komornika,

– nieco naiwna metoda, której nie polecam, czyli fałszowanie dokumentów zakupu wyposażenia budynków i tym samym próby wpłynięcia na zawyżenie jego wartości (uwaga, odpowiedzialność karna za fałszowanie faktur!),

– „maskowanie” istotnych czynników mogących mieć wpływ na obniżenie wyceny, jak np. pleśń na ścianach, niedziałające instalacje itd.

Oczywiście lepiej nie przeginać w drugą stronę i nie dawać wartości z kosmosu bez żadnego pokrycia, ponieważ zbyt wielka, niczym nieuzasadniona rozbieżność wycen może się wydać dla sądu mało wiarygodna – najlepiej jest więc podać rzetelną wycenę możliwie zbliżoną do wartości rynkowej + od 10 do 20%.

 

Gdy nie ma czasu…

Ok, a co w sytuacji, kiedy nie ma za bardzo szans na to, aby sporządzić kontroperat w terminie właściwym dla złożenia skargi? Można także w skardze wnieść o uchylenie czynności opisu i oszacowania oraz złożyć wniosek o powołanie nowego biegłego, który mógłby sporządzić nowy operat. Dobrze jest wtedy przynajmniej wskazać, z którymi częściami kwestionowanego operatu się nie zgadzamy i przedstawić wyższe ceny porównywalnych nieruchomości z okolicy (np. wydrukować screeny z portali ogłoszeniowych).

No a w trakcie sporządzania kolejnego operatu w miarę możliwości uczestniczyć w czynnościach (najlepiej w towarzystwie swojego rzeczoznawcy) i uświadamiać osobę dokonującą nowej wyceny, że w poprzedniej pominięto istotne elementy zwiększające wartość nieruchomości i tym samym obniżono np. jej standard.

 

No i to by było na tyle, jeśli chodzi o podstawowe zagadnienia związane ze sporządzaniem nierzetelnych operatów na potrzeby licytacji komorniczych. Tak naprawdę, aby to rzetelnie opisać, trzeba by przeanalizować od A do Z jakiś konkretny przykład – chociażby wycenę jakiegoś zakładu czy też fabryki, bo to w takich przypadkach mają zwykle miejsce największe wałki. No ale to już temat na jeden z kolejnych wpisów.

Potrzebujesz pomocy przy rozwiązaniu problemów związanych z przestępczością gospodarczą? Chcesz odzyskać tzw. trudny dług? A może potrzebujesz skutecznej ochrony antywindykacyjnej? Napisz do mnie: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!