Branża budowlana: jak ograć wykonawcę (case study)

Dość dawno nie pisałem nic na temat budownictwa. Nie to, żeby nagle zniknęły z tej branży różnego rodzaju kombinacje i patologie – po prostu miałem na głowie inne tematy. Jednak ostatnio postanowiłem odrobić te zaległości, więc dziś przedstawię Wam pewną historię, w której mieliśmy coś na kształt starcia Dawida z Goliatem – a właściwie to Goliatów było dwóch (albo nawet i trzech). No, ale po kolei…

 

Generalny wykonawca i jego prawnicy w akcji

Zacznę od przedstawienia szkicu sytuacyjnego. Oto główni aktorzy dramatu (bo tak to chyba można nazwać):

– spółka Alfa (nazwa zmieniona), czyli jedna z topowych firm budowlanych, zwana dalej zamawiającym lub generalnym wykonawcą,

– Alfa S.A., czyli inwestor – firma będąca w tym samym holdingu, co wspomniana przed chwilą spółka Alfa,

– firma SuperGlass (nazwa zmieniona), czyli wykonawca,

– spółka Beta (nazwa zmieniona), czyli wykonawca zastępczy.

Przedmiot zamówienia: budynek

Alfa S.A. jako inwestor stawiała nieruchomość od podstaw, po czym sprzedawała ją innemu inwestorowi (tutaj był to akurat fundusz inwestycyjny). Głównym wykonawcą była spółka Alfa, czyli spółka – córka Alfa S.A. W tym samym mieście Alfa S.A. miała zresztą stawiać kilka innych budynków, także przeznaczonych na sprzedaż inwestorom.

Dalsza część historii będzie przedstawiona z perspektywy pierwszej osoby, czyli prezesa SuperGlass. Tak będzie mi łatwiej pisać, a Czytelnikom przyswoić informacje.

Pierwszy akt naszego dramatu rozpoczął się oczywiście od podpisania umowy. No i jak to w biznesie bywa: jeśli mamy dysproporcję sił (tzn. wielka firma kontra mała firma), to duży na ogół dyktuje warunki umowy. O tym, że zwykle ma też lepszych prawników, nawet nie wspominam, bo to dość oczywiste. Tak też i było z nami, gdzie jako SuperGlass podpisaliśmy umowę stawiającą spółkę Alfa w uprzywilejowanej pozycji. Przykład jednego z niekorzystnych dla nas zapisów:

Zamawiający wymagał od nas oddania robót w konkretnym terminie, przy czym sam miał wyznaczony termin na tzw. przygotowanie frontu robót. Przygotowany front robót oznaczał, że mogliśmy wjechać na budowę zgodnie z harmonogramem i wyrobić się w czasie. Ale, ale, a co w sytuacji, gdyby zamawiający jednak nie przygotował tego frontu na czas – czy poniósłby jakieś konsekwencje za powstałe w skutek tego opóźnienia…? No tak średnio – umowa została tak skonstruowana, aby część ryzyka przerzucić na nas, a już na pewno utrudnić nam dochodzenie swoich racji przed sądem.

 

Porozumienie trójstronne

Tak czy inaczej muszę wspomnieć o kolejnej rzeczy, która potem wyszła nam bokiem. A konkretnie chodzi o to, że my mieliśmy podpisane porozumienie trójstronne. Pierwotną formą rozliczenia miała być zaliczka – tak było powiedziane w trakcie negocjacji. Dopiero finalnie, po czasie, okazało się, że jednak spółka Alfa nie akceptuje gwarancji ubezpieczeniowej zwrotu zaliczki. No a skoro tak, to prawnicy Alfy poprosili o gwarancje bankowe – dla SuperGlass wiązało się to oczywiście z wyższymi kosztami, których jednak spółka Alfa nie chciała pokryć. W tej patowej sytuacji wspólnie wypracowaliśmy trójstronny model rozliczenia. Czyli tak:

– firma X (producent) dostarczała nam elementy w formie półproduktu,

– my obrabialiśmy na naszym zakładzie te elementy i montowaliśmy je na budowie należącej do Alfa S.A.,

– spółka Alfa przelewała należność za półprodukty do producenta X, a kasę za obróbkę i wykonanie robót montażowych wpłacała do nas.

Jak to działało w praktyce? Zgodnie z tymi porozumieniami Alfa pobierała sobie, powiedzmy, jakieś 40% za materiały. W pewnym momencie wystawiliśmy dużą fakturę na około 2,5 miliona PLN netto, z czego miało pójść 800 tys. dla dostawców materiałów, a reszta do nas. Do nas niestety trafiło raptem 400 tys. PLN, a do dostawców też mniej niż połowa należności. Ta sytuacja mogła stać się dla nas niebezpieczna, ponieważ za moment mogłoby być tak, że dostawcy nie dostaną kasy, a my będziemy za to solidarnie odpowiadać.

 

Rozpoczęcie prac budowlanych i pierwsze trudności

Łatwo nie było, ale w końcu przystąpiliśmy do realizacji zlecenia, oddelegowując na front robót ponad 50 naszych pracowników. Tak, jak mówiłem, na początek poszło zamówienie do dostawców elementów – ci dostarczali półprodukt, który następnie był poddawany obróbce w naszym zakładzie, a potem trafiał na budowę będącą pod nadzorem spółki Alfa. Co istotne, kontrolerzy spółki Alfa nie mieli żadnych zastrzeżeń co do jakości samych elementów, jak i montażu.

Mimo tego braku uwag odnośnie dostaw, spółka Alfa notorycznie spóźniała się z płatnościami dla dostawcy półproduktów, czyli firmy X. Firma X po pewnym czasie nie chciała więc wysyłać kolejnych partii towaru, co jest całkowicie zrozumiałe. A jak te opóźnienia w płatnościach tłumaczyła spółka Alfa? Właściwie to nie powiedzieli nic sensownego – jedynie to, że zaległe faktury mają być rozliczone z przyszłymi zamówieniami.

No i teraz ważny „szczegół”:

Przerwanie dostaw półproduktów spowodowało oczywiście opóźnienia w realizacji prac. Co gorsza opóźnienia te się skumulowały, gdyż spółka Alfa nieterminowo oddała front robót (o czym już wspomniałem). Tak więc my już na początku mieliśmy obsuwę czasową, częściowo nie ze swojej winy. Częściowo, ponieważ jeden z naszych podwykonawców też miał opóźnienia, skutkiem których wypowiedzieliśmy mu umowę.

Co więc mamy?

Opóźnienia, które zaczynają być groźne dla terminowej realizacji kontraktu. W tym momencie spółka Alfa miała pretekst, aby włączyć w całą akcję kolejnego gracza. Oczywiście my jako SuperGlass zgłaszaliśmy swoje zastrzeżenia i żądania przedłużenia terminów. Nic to jednak nie dało.

 

Nowy podwykonawca wkracza do gry

Z racji zbliżającego się terminu oddania prac i ewidentnych opóźnień zaczęły się tarcia. Zamierzaliśmy dogadać się z Alfą, świadomi zagrożeń związanych ze sporem z tak dużą firmą – w końcu my przy ich skali byliśmy tylko małym wykonawcą. Spółka Alfa zaczęła na nas naciskać i sugerować, że trzeba tutaj zaangażować tzw. wykonawcę zastępczego. Argumentacja z ich strony wyglądała mniej – więcej tak:

Słuchajcie, tutaj obok jest budowa, na której prace realizuje naprawdę solidna firma – my znamy ich z kilku realizacji. Dogadajcie się z nimi, niech oni wejdą jako wykonawca zastępczy – 2 miesiące max i opóźnienie będzie nadrobione.

Taki wykonawca miałby przyspieszyć prace, gdyż my dysponując kilkudziesięcioma własnymi pracownikami rzekomo nie byliśmy w stanie nadrobić zaległości. Wykonawcą tym była spółka Beta, dysponująca ponad setką pracowników. My, powiem zupełnie szczerze, niespecjalnie byliśmy przekonani do zaangażowania ich, głównie. ze względu na dość wysoką stawkę roboczogodziny, zbliżającą się do 50 PLN za 1 pracownika. Jednak spółka Alfa wywierała mocną presję, więc ostatecznie przystąpiliśmy do negocjacji z Betą. No i wspólnie ustaliliśmy, że w celu przyspieszenia robót Beta oddeleguje nam około 100 pracowników na okres około 2 miesięcy, co miało nas w sumie kosztować jakieś 1,1 – 1,2 miliona PLN netto. My mieliśmy budżet na ten etap na poziomie około 2 milionów PLN, więc było tam kilkaset tysięcy złotych „buforu”. W każdym razie przystaliśmy na takie warunki, mając na uwadze dobre relacje z klientem.

Niestety, jak to w budowlance bywa, roboty mocno się przeciągnęły i okazało się, że wszystko potrwa dłużej niż zakładane 2 miesiące. Na domiar złego my nie mieliśmy już swoich ludzi do dyspozycji, gdyż część z nich odesłaliśmy w międzyczasie na Ukrainę. Co więcej, pozbyliśmy się także jednego z kluczowych podwykonawców. Sytuacja stawała się więc trudna, no i właśnie w tym momencie „zaczęły się cyrki”.

 

Wyjście z kontraktu

Doszliśmy do takiego momentu, w którym powiedziałem sobie: no nie kalkuluje się nam to. Zakładaliśmy bowiem, że Beta „skasuje nas” na 1,1 – 1,2 miliona, a tymczasem roboty się przeciągały i wyszło do zapłaty jakieś 3,5 miliona PLN! A budżet mieliśmy na poziomie 2 milionów, co oznaczało, że jesteśmy jakieś 1,5 bańki w plecy. Jednym słowem dramat. Spółka Alfa słała nam pismo za pismem, nie było bufora finansowego, no i coś trzeba było z tym całym bajzlem zrobić, pójść ostro w jakimś kierunku. Jakby tego było mało, to nasi dostawcy półproduktów pisali do nas maile: słuchajcie, nie mamy jeszcze od nich pieniędzy, tzn. od Alfy. Dostawy były przerwane definitywnie.

Do tego Alfa w taki sprytny sposób to rozliczała. W umowie było napisane, że mają termin płatności 30 dni, plus mają prawo jeszcze 90 dni „przeholować” faktury. No i faktycznie mieścili się z tym swoim lawirowaniem w 90 dniach, ale złapałem jedną fakturę płatną po terminie. To był pretekst do zerwania umowy. Poszedłem do dyrektora regionalnego i powiedziałem mu:

– Wie Pan, nie stać mnie na takie funkcjonowanie, popadam w ruinę z Państwa płaceniem, ludzie mnie nękają za niezapłacone faktury i ogólnie jest dramat. Wypowiadam więc umowę, ale mam materiał u Was na stanie, materiał zamówiony i już sprefabrykowany. Mam też materiał na Waszym placu budowy. Z przyjemnością mogę Wam to sprzedać, a nawet załatwić ludzi, którzy to zamontują.

Dyrektor odpowiedział:

– No to super z tym materiałem. Co do naszej współpracy, to tak jakoś wyszło. My nie chcieliśmy, żeby to tak wyglądało, no ale trudno.

Podaliśmy sobie ręce, przy czym z naszego punktu widzenia ten cały kontrakt okazał się kompletną porażką.

 

Walka o materiały

Zaraz po zerwaniu kontraktu doszły mnie słuchy, że nasz materiał, jaki był na placu budowy, zaczęła montować firma Beta, wskazana wcześniej jako wykonawca zastępczy. No, teraz byli już głównym od tego konkretnego rodzaju robót. My oczywiście zaczęliśmy do nich pisać pisma z żądaniem inwentaryzacji, bo jak potem dojść, ile rzeczywiście tego towaru wzięli? Początkowo tam na ich budowie był jeszcze nasz kierownik, który mówił:

– No ale nie możecie sobie tak brać materiału, towar jest jeszcze niezinwentaryzowany, my musimy za to fakturę wystawić!

Ale oni lecieli i na nic nie patrzyli. W końcu nawet chcieli wyrzucić tego naszego kierownika z budowy. Tak czy inaczej powiedziałem temu kierownikowi, aby został tam jako świadek – tzn. miał nie ingerować, tylko patrzeć co się dzieje, robić zdjęcia i filmy. Wszystko po to, aby potem zeznawać w sądzie, w razie czego.

Nieco później przyjechali do nas do firmy mówiąc, że chcą kupić resztę towaru – tak zresztą ustaliłem z dyrektorem regionalnym, że to wezmą. Szacunkowa wartość tych materiałów oscylowała między 600 a 700 tysięcy złotych. Trzy TIR-y przyjechały po to z pewnej spedycji. W międzyczasie przybył na miejsce jeden z pracowników spółki Alfa – jednak nie był on uprawniony ani do podpisywania faktur, ani WZ-ek. My, rzecz jasna, nie mogliśmy się zgodzić na oddanie towaru bez pokwitowania podpisanego ręką odpowiednio umocowanej osoby. Ten pracownik powiedział więc tak:

No to musicie poczekać na kierownika kontraktu, on tutaj zaraz przyjedzie. Ale może wypuśćcie pierwsze auto, niech jedzie, co…?

Ja na to:

Nie, nie, nie i jeszcze raz nie. Jak przyjdzie ktoś umocowany i podpisze, to TIR-y dopiero wyjadą.

Zamknęliśmy bramę na klucz i czekaliśmy na rozwój wydarzeń. Przyjechał koordynator kontraktu, wziął fakturę w rękę i mówi:

– Wiecie co, ja za to nie płacę!

No zostawił nas z towarem na placu. Kierowcy tych TIR-ów i spedycja byli strasznie wk*rwieni, ale co robić… Rozładowaliśmy to, a potem materiał poszedł na złom za ułamek ceny – elementy te były bowiem robione pod konkretne zamówienie i nikt inny by tego nie wziął.

Jeszcze potem Alfa potrzebowała na szybko takie specyficzne płyty. Daliśmy im je na busa – było to warte jakieś 160 – 180 tysięcy. Oczywiście za to też nam nie zapłacili. Dało nam to do myślenia, bo przecież my mieliśmy nasz towar u nich, na budowie. A po tych akcjach ja stwierdziłem, że tu chyba idzie wałek na maksa. No a skoro tak, to trzeba było działać!

 

Najazd na budowę i prokuratura w akcji

Wzięliśmy więc kilka aut dostawczych, wjechaliśmy na tę budowę należącą do Alfy i zaczęliśmy ładować auta naszym towarem. Szybko pojawiła się ochrona, takie konie wielkie, no i mówią:

– Co wy tutaj robicie!? Towar kradniecie? Idźcie stąd!

Mało nie doszło do rękoczynów, ale powiedziałem do nich:

– Hola, hola! Proszę mnie nie dotykać! To jest mój towar, ja przyjechałem tutaj z fakturami, proszę zobaczyć. Dzwonię po policję!

Tak zrobiłem, policja przyjechała, ale towaru było tak dużo, że nawet nie bardzo chcieli sprawdzać te faktury. Zawieziono mnie na komisariat, gdzie złożyłem obszerne zeznania. Sprawą zainteresował się też prokurator, były przesłuchania itp. – nic to nie dało. Prokuratura w końcu odpowiedziała, że nie widzi czynu zabronionego ze względu na fakt, że Alfa rzekomo nie przywłaszczyła tego mienia świadomie. Dla mnie było jasne, że świadomie, no ale skoro prokurator miał inne zdanie…

 

Ostatnie akordy dramatu + ciekawe ustalenia

No zaczęły się przepychanki z płatnościami. Alfa jednak chyba zapomniała, że my mieliśmy jeszcze do zapłacenia faktury dla firmy Beta, czyli wykonawcy zastępczego, którego oni nam polecili. Kwota: 600 tys. PLN. I my tego nie zapłaciliśmy, bo już nawet nie bardzo było z czego. Faktury te musiała zapłacić Alfa jako firma zabezpieczająca. Oj, jak płakali, jak się wkurzali, no i mieli do nas roszczenia. W konsekwencji jakieś 3 tygodnie po tej całej akcji przyszedł do nas pozew.

Na dzień dzisiejszy nam zostały niezapłacone faktury – nie zapłaciliśmy naszym kontrahentom, bo serio nie posiadaliśmy już pieniędzy. Alfa wzięła też nasze 700 tys. PLN z zabezpieczenia – tak, tak, z każdej faktury potrącali pewną kwotę. Jak tak podliczyć te kombinacje, to w konsekwencji cały montaż kosztował Alfę jakieś 5 milionów PLN, zamiast zakładanych 2 milionów. Dziś chcą ode mnie jeszcze 0,5 miliona złotych, które będą windykować. Moja firma właściwie nadaje się już tylko do ogłoszenia upadłości – a szkoda, bo naprawdę miała potencjał i poświęciłem na jej rozwój ładnych parę lat mojego życia.

Jednak to nie koniec tej historii! Już po fakcie ustaliłem dwie ciekawe rzeczy.

Pierwsza z nich jest taka, że firma Beta okazała się być spółką należącą do kogoś, kto był dobrym znajomym pewnego kierownika z Alfy. Zapewne dlatego tak nalegali na tego konkretnego wykonawcę zastępczego.

A druga ciekawostka jest taka, że w identyczny sposób wyoutowali z placów budowy dwie inne firmy – i tam też na miejsce tych firm wjechała Beta, „cała na biało”. Czy w grę wchodziły tam jakieś % dla tego kierownika z Alfy, tego nie wiem (choć się domyślam).

 

Komentarz do całej sprawy

Jeśli przyjąć, że ten opisywany dziś ciąg zdarzeń, czyli reżyserowane opóźnienia, obsuwy w płatnościach i zaangażowanie wykonawcy zastępczego, to była od początku zaplanowana akcja, to mamy interesujący schemat działania:

– w pierwszym etapie doprowadzamy wykonawcę do podpisania niekorzystnej dla niego umowy,

– następnie robimy wszystko, aby opóźnić przebieg robót i grozimy przy tym karami umownymi itp., nawet jeśli opóźnienia nie są do końca winą wykonawcy,

– a na koniec stwierdzamy, że wykonawca nie daje rady, więc wjeżdża wskazana przez nas firma, która przejmuje roboty i obciąża pierwotnego wykonawcę wysokimi fakturami.

W konsekwencji robota jest wykonana, ale większość zysków z realizacji kontraktu przejmuje nie pierwotny wykonawca, ale wykonawca zastępczy – i to on dzieli się wtedy pieniędzmi z kimś z kierownictwa firmy zamawiającej. Oczywiście taka konfiguracja może też niekiedy oznaczać szkodę dla głównego zamawiającego, bo firma zamawiająca mocno przepłaca. Tak więc w przypadku dużych firm zarząd na samej górze niekoniecznie wie o tego typu historiach. Można przyjąć, że za część podobnych zdarzeń odpowiedzialni są różni regionalni dyrektorowie, kierownicy itp. To oni jako tzw. beneficjent rzeczywisty są dogadani z wykonawcami zastępczymi na % – a zarządowi przedstawiają argumenty, że tak po prostu musiało być, że to wykonawca partaczył itp. – no nie było wyjścia i już. Na koniec dodam, że oczywiście niekiedy bywa i tak, że podobny schemat wynika niezamierzenie i bez złej woli zamawiającego – wszak są wykonawcy, którzy dają ciała i nie trzymają się terminów. To też trzeba podkreślić mocno i stanowczo.

 

Negocjacje ze zwrotem akcji

W przedstawionym dziś case study mamy też model prowadzenia negocjacji z „nieoczekiwanym” zwrotem akcji – jest on spotykany nie tylko w branży budowlanej. Załóżmy, że jesteśmy firmą, która chce wynegocjować w kontrakcie coś, na co normalnie wykonawca raczej by się nie zgodził – a przynajmniej nie wtedy, gdybyśmy zaproponowali mu takie warunki na starcie.

W praktyce wygląda to tak, że na początku godzimy się na taki schemat, jakiego oczekuje wykonawca – jednak bez wdawania się w szczegóły. Nieco później, jeszcze przed podpisaniem umowy, ale gdy wykonawca ów poczyni już pewne przygotowania związane z realizacją kontraktu, informujemy go, że owszem, możemy się rozliczać na zasadach takich, o jakich była mowa wcześniej – ale przy zachowaniu dodatkowych warunków! Czyli że np. musi on przedstawić dodatkowe gwarancje. Te dodatkowe warunki są trudne do przyjęcia, więc wykonawca raczej na taki układ nie pójdzie. No i w tym momencie w zamian można mu zaproponować inny wariant, czyli taki, o jaki nam od początku chodziło. Układ ten będzie dla wykonawcy gorszy od pierwotnych ustaleń, ale jako że kontrahent ten już „przyzwyczaił się” do tego, że będzie realizował te prace, to istnieje duża szansa, że zgodzi się na nasze warunki. Proste? No proste.

 

Kilka słów na zakończenie

Budownictwo to bardzo trudna i skomplikowana pod względem prawnym branża – kto wie, czy nie jedna z najtrudniejszych. Angażując się w interesy na większą skalę z dużymi graczami należy mieć świadomość, że wchodzimy między stado wilków, do tego świetnie zabezpieczonych rozmaitymi paragrafami. Kilka błędów podobnych do tych dziś opisanych, może położyć naszą firmę – i tutaj nie ma niestety ani przesady, ani miękkiej gry. Tylko full contact, niekiedy bardzo brutalny. Uważajcie więc na siebie, a jeśli potrzebujecie fachowego wsparcia prawnego, to dodam tylko, że na naszym szkoleniu będziemy poruszać kwestie związane z zabezpieczaniem kontraktów budowlanych. Tak więc jeżeli ten temat Was interesuje, to koniecznie zapiszcie się na nasz bezpłatny newsletter (o ile dotąd tego nie zrobiliście)! W celu dokonania zapisu wystarczy kliknąć tutaj

 

Windykacja w branży budowlanej

Budownictwo w Polsce jest w czołówce branż, w których występują problemy z płatnościami. Funkcjonuje w niej wielu nieuczciwych deweloperów oraz kancelarii prawnych, wyspecjalizowanych w tworzeniu umów i schematów mających na celu pozbawienie podwykonawców należnych im pieniędzy.

W czym możemy Ci pomóc

– skuteczna windykacja należności od dewelopera / generalnego wykonawcy

– ocena ryzyka współpracy z danym deweloperem / generalnym wykonawcą

– przeprowadzenie ustaleń majątkowych

– zgromadzenie materiału dowodowego

Kontakt:

E-mail: kontakt@bialekolnierzyki.com

Telefon: 513 755 005

 

Zapraszamy również do zakładki Oferta, w której znajdziesz więcej informacji na temat tego, czym się zajmujemy.

 

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!