Kredyt hipoteczny we frankach – czy można uniknąć licytacji nieruchomości i wydobyć się z bagna…?

Niewiele jest spraw o podłożu ekonomicznym, które budzą wśród Polaków większe emocje niż tzw. kredyty frankowe. Jedni krzyczą: banki nas oszukały! Drudzy mówią: a mi tam nie żal tych „frankowiczów” – chcieli się bawić w hazardowe zagrywki, to teraz mają. Jeszcze innych z kolei niewiele to wszystko obchodzi – ale tylko dopóki ktoś im nie powie, że ewentualne zapomogi dla frankowych kredytobiorców poszłyby z ich podatków… Od czasu do czasu media rozpisują się także o drastycznych przypadkach, jak np. niedawna licytacja mieszkania: pożyczka w wysokości 470 tys. PLN, spłacona 1/3, a dług wobec banku wynosi ok. 1,6 miliona PLN. Czary…? Niekoniecznie.

 

Kłopoty ze spłatą kredytów we frankach – typowy scenariusz

Pierwsza kwestia to wzrost ceny franka szwajcarskiego na przestrzeni ostatnich lat – tutaj nie ma za bardzo o czym pisać, bo w mediach są setki artykułów na ten temat. Jednak i tak frankowicze mieli trochę szczęścia, że w ostatnich latach stawka LIBOR była ujemna lub oscylowała wokół zera, bo byłaby jeszcze większa tragedia. Dla porównania: w latach 2006 – 2007, gdy udzielano najwięcej kredytów CHF, LIBOR krążył w okolicach 1,5 – 3%. Niby nieduże różnice, ale tutaj wzrost o zaledwie 0,5% będzie dla niektórych oznaczał wzrost raty o kilkaset PLN / miesiąc.

 

Przestajemy spłacać kredyt – co dalej?

Jeśli nie będziemy regulować zobowiązań i zignorujemy wezwania banku, to możemy liczyć, że „w pakiecie” dojdą przeróżne rzeczy zwiększające kwotę długu: koszty związane z umową kredytową (np. aneksy do umowy), ewentualne koszty obsługi przez zewnętrzną firmę windykacyjną, odsetki bieżące od kredytu, odsetki za opóźnienie w spłacie kredytu (kilkukrotnie wyższe od samego oprocentowania kredytu), wreszcie prowizje i opłaty za monity, ewentualne koszty sądowe, komornik, itp. Nic miłego w każdym razie.

 

Wypowiedzenie umowy kredytowej przez bank

Ok, a kiedy bank wypowie nam umowę kredytową? Zwykle już po 2 – 3 miesiącach, jeśli w tym czasie nie podejmiemy żadnej akcji i nie spróbujemy uzyskać jakiejś ugody, jak np. karencja w spłacie kapitału lub chociażby samych odsetek. W każdym razie wypowiedzenie umowy kredytowej = konieczność spłaty całego (!) zadłużenia w terminie 30 dni. Dura lex, sed lex.

 

Windykatorzy pukają do drzwi

Jeśli nie zapłacimy, to dalej mamy etap windykacji przedsądowej, który trwa tak +- do 6 miesięcy od chwili zaprzestania spłaty kredytu. Często przyjdzie się nam wtedy zetknąć z zewnętrzną firmą windykacyjną, działającą na zlecenie banku. W każdym razie jest to jeszcze czas na wybrnięcie z sytuacji i dogadanie się z bankiem, aby samodzielnie sprzedać nieruchomość, spłacić dług i „nie tuczyć” komornika. I to jest całkiem niezłe (a właściwie to najlepsze) wyjście w znacznej części przypadków. Wiele osób wykazuje jednak bezradność i nie podejmuje żadnego działania nawet na tym etapie – zwłaszcza, jeśli zadłużenie przewyższa wartość nieruchomości (częsta sytuacja wśród frankowiczów).

 

Kolejny akt dramatu: bankowy tytuł egzekucyjny

Jeżeli kredytobiorca wykazuje się biernością i nie próbuje się dogadać z bankiem, to ten ostatni może pójść do sądu po bankowy tytuł egzekucyjny. Ile czasu minie, zanim go otrzyma…? Zwykle kilka dni. A potem to już tylko równia pochyła… W każdym razie na samym końcu, tak po 9-10 miesiącach, czeka nas spotkanie z komornikiem dążącym do zlicytowania naszej / już praktycznie nie naszej nieruchomości. Kurtyna.

 

Komornik wkracza do akcji – co dalej…?

Prawdziwy problem zaczyna się wtedy, gdy komornik zlicytuje nieruchomość, a uzyskana kwota nie wystarczy na spłatę długu wobec banku. Rozbieżności są tu niekiedy naprawdę duże i potrafią przyprawić o ból głowy przeciętnie zarabiające osoby – często będzie to 100 – 200 tys. PLN różnicy. Co robić w takiej sytuacji? Jeśli nie ma realnych widoków na spłatę, to pozostaje zainteresować się upadłością konsumencką. Trudno, bankructwa zaliczają nawet milionerzy, a skoro prawo daje taką możliwość, to moim zdaniem należy z niej korzystać. W każdym razie lepsze to niż użeranie się z komornikiem przez następne kilkanaście – kilkadziesiąt lat.

 

Światełko w tunelu: bank sprzedał nasz dług funduszowi sekurytyzacyjnemu

Ktoś powie: ale z czego tu się cieszyć, że bank oddaje nas w ręce „sępów”…? No to tak: takie wierzytelności, gdzie zabezpieczeniem roszczeń jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości, są sprzedawane w pakietach, po mniej lub bardziej okazyjnych cenach. Za ile? Konkretne kwoty są oczywiście objęte tajemnicą, ale doświadczenie branżowe wskazuje, że zazwyczaj będzie to w okolicach 30% wartości początkowej kredytu. I właśnie to uchyla furtkę do wyjścia z problemów…

 

Jak uniknąć zlicytowania nieruchomości przez komornika – przykład praktyczny

Przedstawiłem tę sytuację w jednym ze swoich poprzednich wpisów, ale dla przypomnienia powtórzę jeszcze raz.

Pan Nowakowski (nazwisko zmienione) wziął kredyt we frankach na zakup nieruchomości wartej ok. 500 tys. PLN. Niestety, popadł w przejściowe trudności finansowe i w związku z tym nie był w stanie płacić rat. Bank sprzedał jego dług jednemu z funduszy sekurytyzacyjnych, który wystawił Panu Nowakowskiemu następujący rachunek:

– kwota główna należności: ok. 460 tys. PLN

– kwota odsetek i kosztów: ok 320 tys. PLN

Razem: 780 tys. PLN. Jeśli doszłoby do komorniczej licytacji nieruchomości, to najprawdopodobniej poszłaby ona za niewiele więcej, niż ¾ kwoty jej oszacowania, czyli za jakieś 380 tys. PLN. Jak łatwo obliczyć, zostałoby tu jeszcze ok. 400 tys. PLN do spłacenia, a Pan Nowakowski praktycznie znalazłby się na bruku. Krótko mówiąc dramat, ale… Ale na szczęście udało się uniknąć takiego scenariusza! Do akcji wkroczyli bowiem specjaliści od antywindykacji, którzy uzyskali następującą ugodę:

– Pan Nowakowski zobligował się do wpłaty zamykającej na poziomie 260 tys. PLN, które pozyskał biorąc po prostu nowy kredyt (choć mógł te pieniądze zdobyć także w inny sposób, np. pożyczając od rodziny).

– Fundusz sekurytyzacyjny zgodził się na prolongatę terminu zamknięcia tematu do czasu zdobycia przez Pana Nowakowskiego finansowania, a co więcej wystawił także promesę, jakiej potrzebował bank!

 

Jak to się skończyło dla dłużnika?

Efekty: zredukowanie długu o ponad 500 tys. PLN (oczywiście były też koszty obsługi prawnej, nieduży % od wartości wierzytelności) oraz zachowanie nieruchomości przez Pana Nowakowskiego. Do tego spłaca on nowy kredyt na spokojnie, bez wiszącego nad głową „miecza” w postaci możliwości wszczęcia egzekucji. Można wręcz powiedzieć, że bohater tej opowieści zrobił całkiem dobry deal… A fundusz sekurytyzacyjny? On również nie był stratny, zapewniam, a nawet cieszył się z szybkiego odzyskania zainwestowanych środków. Czyli mieliśmy zakończenie win – win.

 

Kilka słów tytułem podsumowania

Jest wiele wariantów sytuacji zbliżonych do opisanego powyżej praktycznego przykładu – w większości z nich można znaleźć wyjście z sytuacji, a przynajmniej zminimalizować straty. Najważniejsze, o czym należy tutaj pamiętać, to jedna rzecz: chowanie głowy w piasek to nie jest najlepsza metoda radzenia sobie z podobnymi problemami. Wiem, banał, ale czasem i takie banalne rzeczy trzeba przypominać. W każdym razie gdyby ktoś potrzebował pomocy w temacie funduszy sekurytyzacyjnych lub / i komorników czyhających na jego nieruchomość, to zapraszam: kontakt@bialekolnierzyki.com

Zdjęcie ilustrujące wpis jest poglądowe! Osoby, rzeczy lub sytuacje przedstawione na zdjęciu NIE mają bezpośredniego związku z treścią niniejszego wpisu!